L'autre cause de cas fortuit est le fait du prince

J'occupe une maison qui, par l'effet des règlements de voirie, est sujette à reculement. L'exécution de ces règlements oMige souvent à démolir la maison dans son eii'ier pour la reconstruire sur un nouvel alignement et avec des distributions intérieures mieux adaptées aux besoins du moment. Je serai donc forcé de quitter cette habitation, sans attendre la fin du bail.

Mais siralignementneretr:uichequ'une partie de la maison, je choisirai entre une diminution de loyer et la résiliation [i].

216. Il ne faudrait pas confondre avec la force majeure amenée par le fait du prince, l'ordre de l'autorité qui empêcherait de réparer un mur non aligné, dont la solidité aurait été compromise par les travaux du propriétaire lui-même. Le fait de ce dernier serait ici la seule cause originaire du préjudice éprouvé par le locataire qui serait privé d'une partie de la maison [2]. Je crois que ce dernier pourrait obtenir, s'il y avait lieu, des dommages et intérêts [3].

Il en serait de même si l'autorité eût ordonné la démolition de la maison, sur les instances du propriétaire lui-même, qui aurait provoqué l'alignement [a],

217. Autre exemple tiré du fait du prince. Je tiens à loyer une maison qui a sur la voie

publique un balcon sur lequel je puis me promener et jouir d'une vue agréable et d'un air pur. Tout à coup un arrêté de l'autorité municipale ordonne la suppression de ce balcon, parce qu'il faisait saillie sur la rue. Privé d'un des agréments les plus précieux de mon appartement, j'aurai droit de me prévaloir de la disposition de l'art. 1722.

218. On porterait la même décision, si la maison venait à être privée, pour cause d'utilité publique, d'un jardin dont j'avais la jouissance.

219. J'ai dit, d'après le texte de l'art. 1722, que le locataire privé par cas fortuit d'une partie de la chose, aura l'option de demander la résiliation ou une diminution de prix.

Mais s'il prend le parti de rester moyennant une diminution dans le prix de location, serat-il fondé, en outre, à exiger que le bailleur fasse à l'immeuble les réparations nécessaires pour

[1] Bordeaux, i oct. 185i. Supra, no215.

[2] Même arrêl de Bordeaux.

[5] L'arrêl de Bordeaux qui m'a fourni celte espèce n'a pu se refuser ù adjuger des dommages et inlériMs que par une appréciation spéciale des faits de la cause. Autrement cet arrèl ne serait pas juridique.

faire disparaître les traces de destruction et remettre les lieux en état?

Ce point est important ; il a donné lieu à de sérieuses contestations.

Une distinction a été faite.

Ou la destruction partielle a été occasionnée par un de ces sinistres qui n'amènent avec eux que des pertes sans indemnité, et alors le propriétaire, frappé tout à la fois d'une détérioration importante dans sa propriété et d'une diminution dans son revenu, ne doit pas être grevé d'un nouveau fardeau, c'est-à-diie de réparations considérables qui peuvent dépasser ses facultés Si le locataire ne veut pas garder la chose dans l'état où elle est, il a un moyen que lui offre l'art. 1722, c'est la résiliation. Mais quand il opte pour la continuation du bail, tout ce à quoi il peut prétendre, c'est une diminution de prix. L'art. 1722 ne parle pas des réparations, et son silence doit s'interpréter contre le preneur, avec d'autant plus de justice et de raison, que ces réparations peuvent s'élever à des sommes énormes ; qu'elles dépassent toujours toutes les prévisions ordinaires; qu'il serait trop rigoureux d'en imposer au bailleur le fardeau actuel.

Ou bien, le sinistre provient d'un fait de force majeure qui ouvre au bailleur une action en indemnité, comme l'incendie d'une maison assurée, l'expropriation pour cause d'utilité publique; alors les positions sont différentes. Le bailleur n'éprouve pas une perte sans dédommageiTient ; on peut encore dire qu'il ne perd pas proprement sa chose puisqu'il la retrouve dans l'indemnité. Il est donc tenu de réparer et mettre en état les lieux que le preneur veut retenir [5] .

Toutefois, cette distinction a éprouvé quelques échecs, et la cour royale de Paris a rejeté la prétention d'un preneur qui exigeait des réparations, afin de rendre possible la continuation du bail, et cela, dans une espèce 011 le bailleur , dont la maison avait été incendiée en partie , avait reçu une indemnité de la compagnie d'assurance [e].

220. Pour moi, je pense qu'il n'y a pas lieu à distinguer. L'art. 1720 n'admet pas de différence entre les deux cas qu'on oppose i'un à l'autre : ou le preneur doit toujours succomber dans sa prétention d'obtenir la réparation de l'immeuble, ou il doit toujours réussir. Tout milieu entie ces deux alternatives me paraît arbitraire.

J'ajoute qu'à mon sens, le locataire est toujours fondé à demander les réparations propres

[i] Bordeaux, 2/* déc. 1813.

[5] S>aris, 12 fév. 1853. (Sirey, 33, GOO.; Duvergier, nos 322, 525.

[C] 5 mai 182G. (Sirey, 28, 18.)

CHAP. lî. — ART. 1722.

à assurer sa jouissance. L'opinion contraire ne s'appuie sur rien (\i\ sérieux et de solide. Ceux qui l'ont inventée raisonnent comme si l'article 1722 ne donnait taxalivement .lu preneur que l'option entre la résiliation et la diminution du prix. Mais cet article ne se sert d'aucune expression limitative et exclusive. Tout ce qu'on peut dire, c'est qu'il garde le silence sur le droit rlu preneur dexiger l'entretien et la réparation les lieux endommages. Mais ce silence n'a rien jui tire à conséquence. L'art. 1722 n'avait pas Dcsoin de rappeler un droit écrit dans l'art. 1719, iroit inhérent à la position du preneur, en vertu le la nature de la convention; droit perpétuel ft corrélatif à l'obligation de faire jouir prise à a charge par le bailleur; droit qui ne peut être lét;iché du contrat qu'en vertu d'une renonciaion certaine. Or aucune renonciation de cette spèce n'existe dans le cas que nous examinons. Lorsque les art. 1719 et 1720 ont obligé le ailleur à entretenir la chose en bon état de ré-

aration, ont-ils distingué si les dcgradationsproenaicnt de cas fortuit, ou de vétusté, ou de ice de construction? Nullement; il y a même uelque chose de plus : c'est que l'art. 1720 exlut toute restriction; il veut, en effet, que le ailleur soit tenu de faire, pendant la durée u bail , TOUTES les réparations qui peuvent ".venir nécessaires. Toutes les réparations! En résence de ces mois énergiques, quelle base ôuvent avoir les distinctions et limitations que DUS repoussons?^

Ce n'est pas tout. Si l'on donnait au bailleur faculté exorbitante de se dispenser des répaitions, qu'arriverait-il? C'est qu'en définitive serait toujours maître d'amener la résiliation .1 bail avant l'expiration de sa durée. C'est qu'à i seul profiterait l'option que l'art. 1722 a enndu donner exclusivement au preneur!

Et en effet, comment voulez- vous que le lotaire continue à jouir de la faculté d'occuper s lieux où le retiennent ses intérêts, ses habides, l'achalandage de ses magasins, etc., si le illeur ne veut pas le mettre à couvert, s'il se fuse à faire disparaître les ruines qui rendent demeure inhabitable? Est-ce que le droit de aintcnir le bail ne deviendra pas illusoire? •t-ce qu'il ne sera pas toujours au pouvoir du illeur de donner congé, et d'obtenir la liberté la maison ! Mais , de bonne foi , est-ce là ce i'a voulu l'art. 1722? ou pour mieux dire ist-ce pas le renversement de ses disposii.ns[i]? *

IMais voyez jusqu'où l'on se trouverait enûné s'il fallait prendre au sérieux cette idée

i] Voy. supra, n» 215.

2] Je copie les expressions de l'arrêt de t\aris du fév. 1853.

[3] Médicis, de Cas. fort., question 10, no 22 de la

iiartie.

que l'art. 1722 n'oblige pas le propriétaire à la reconstruction de la partie de la chose détruite par la Ttrce majeure [2].

Un coup de vent violent et extraordinaire renverse les cheminées, arrache les persiennes et brise les fenêtres. Il n'in)porte! le propriétaire pourra laisser le locataire dans l'impossibilité de faire du feu, et de se garantir des intempéries de la saison, il le pourra sous prétexte du .silence de l'art. 1722; et l'on appelle cela faire jouir le preneur !

Une neige inaccoutumée charge les toitures pendant un hiver très-dur, et le toit s'enfonce. Vous croyez que, d'après les art. 1719 et 1720, le propriétaire devra s'empresser de réparer ce dégcàt ! nullement. Ces articles ne sont bons que pour les dégradations survenues par des causes ordinaires ! Or, ici il s'agit de force majeure, et l'art. 1722 est muet, dans ce cas, sur l'obligation de réparer ! A la vérité, le locataire a droit de continuer le bail. Eh bien , qu'il reste dans l'appartement; mais qu'il y reste s.ins réparations! qu'il y reste déclos et découvert ; c'est tant pis pour lui.

Assurément il suffît d'énoncer de tels résultats pour rendre inadmissible le système déraisonnable dont ils découlent.

L'art. 1722 ne concerne pas seulement les baux de maisons et ceux de biens ruraux. Malgré la rubrique menteuse à laquelle il appartient, le principe qui l'a fait édicter l'étend forcément au louage des choses mobilières et à toutes les espèces de louages de choses.

Ainsi^je vous loue un cheval pour quinze jours, afin que vous fassiez une tournée dans les environs. Mais vous êtes attaqué en route par les voleurs, qui tuent votre monture; il v a résolution du bail, et vous n'êtes tenu de me payer que le nombre de journées pendant lequel le cheval vous a servi. (Ar(. 1741) [5].

221. Au reste, ici comme toujours, il ne sufïit pas au preneur d'articuler la force majeure. Il faut qu'il la prouve. AUegans forluitum casum , dit Médicis, illum lenetur probare [a].

222. A cet égard il est à propos de reproduire une observation que nous avons faite ailleurs [5]. On sait que certains cas de force majeure n'excluent pas par eux-mêmes la possibilité d'une faute de la part de ceux qui en sont atteints, par exemple l'incendie et le vol [g]. Alors il ne suffit pas au preneur de prouver la force majeure ; pour qu'il arrive à un résultat complet, il doit encore prouver que sa faute n'a pas amené ou favorisé l'événement [7]. Je trouve dans l'ouvrage de Médicis

par

[A] Quest. 15 de la tre partie, no 1. |oJ Vente, n<> 4.02.

[G] Junge Médicis, part. 1, q. 13, ii» 12. '7] Un locataire est responsable de l'incendie arrivé le fait d'un tiers. Ce cas ne peut être considéré comme

DU CONTRAT DE LOUAGE

la confirmation de cette doctrine , évidente, du reste, malgré qiu-lqncs dissentiments [i]. « Pro- » balo illo casu , non dicilur purgala culpa , el )) tune Icnelur probare culpam in eo ccssare [2] . » Je renvoie, du reste, aux dévelo|)pements que j'ai donnés à ce sujet dans mon Commentaire de la ven!e[ô].

223. L'application de cette doctrine est usuelle , non-seulement dans le cas d'incendie [4], mais encore dans le cas du vol de la chose louée [sj ou de la mort des animaux donnés à location.

Je vous ai donné un cheval à louage ; il meurt entre vos mains. Mais comment est-il mort? Ne peut-il pas avoir été frappé par vous sans ménagement, ou avoir été excédé de fatigue par une marche forcée? Ne l'avez vous pas fait boire pendant qu'il était en sueur? etc., etc. La mort à elle seule n'est pas une preuve de force majeure. Elle n'est It île qu'autant qu'il est certain que l'imprudence el l'impérilie ne l'ont pas causée. Il en est de m;'!Tie du vol. Vous prétendez que la chose que je vous ai loué vous a été volée ; mais c'est à vous à établir que le vol a été commis sans votre faute. Tous les interprètes sont unanimes à cet égard. Écoutons Menochius : « Qui rem furto amisit, casum for- )j luitum probare lenelur, cum aiioquin sua culpa » commissum prœsumalur [e]. Casu autem for- » luito furtum dici poterit tune commissum ,

un cas fortuit rehuivcinciit au locataire. Il ne peut être affranchi de la responsabilité qui pèse sur lui s'il n'clablit le fait du fiers que par des présomptions et s'il ne signale pas rincendiaire. (Br. , io avril I81i. Voy., dans le sens de la première (jueslion,Toullier, I. 2, n» 1G2,)

L'art. 1753 rend, dil-il , indistincleniejit el dans tous les cas le locataire responsable de l'incendie, à moins qu'il ne fasse la jusiificaiion que cet article lui ouvre. Quesnault, Tr. des ussur., n" 277, est d'une opinion contraire, qu'il fonde sur ce qu'aucune loi n'autorise à imputer à un localaire les actions de ses hôtes, et sur ce que les cas de responsaîiililé civile établis par la loi ne sont pas susceptibles (rêlre étendus. Voy. aussi Duranton, t. 17, nos 10(5 et 107.

[1] Et il cite la loi 2ô, au Dig. (juod mctus causa, qui exige apertissiinas probalioncs viulcnliœ (l'ipicn) ; mais il y en a de plus positives encore.

[2] Voy. aussi infra, w^ 34.2, 36^..

[3] Duvergier, portant son jugement sur cette opinion dans son Traité de la vente (n'> 280), a donné la préférence au sentiment de Proudbon, que j'ai combaltu. De toutes les raisons que j'ai employées, Duvergier n'en aborde qu'une seule. C'est celle que m'a offerie l'art. 1733. Cet article, dit Duvergier, n'est qu'une exception aux règles générales. La preuve , c'est qu'il n'est pas applicable de localaire à localaire, de propriélalre à [)ropriélaire. La juiisprudence est d'accord pour le reufermer dans le cas de locataire à locateur qu'il prévoit.

Trois ré{)onses.

l» Avant de me déclarer battu , Duvergier aurait dû , ce semble, répondre aux arguments que.m'ont offerts les interprètes anciens ; la loi romaine ; les art. 1243 et 1302, C. civ.; enfin la définition du cas fortuit, comparée avec l'événement qui peut aussi bien prendre sa source dans la faute que dans la force majeure.

» quando a domesticis domus, cum res fueri » rccondila in loco forli el alias bene luto, c » lamen locus ille fuit fraclus. Idem est quandi » apparel probaiaque el diligenlia non mediocri )) cuslodis [7]. »

Et cette doctrine , que Menochius appuie d( citations empruntées aux plus grands docteurs je la fortifie d'un texte d'Ulpien qui déclare qui l'incendie et le vol ne sont comptés parmi le cas de force majeure qu'à la condition qu'il n'^ aura pas faute de la part du détenteur : si nihi dolo aul culpa accideril [s].

Ce sera donc au preneur à établir que l sinistre ne provient pas de son fait.

Au surplus, je n'entends pas dire que le jugi devra, dans tous les cas, appointer les partie pour faire enquête et contre-enquête sur la né gligence du preneur. Très-souvent il sera même de se décider de prime abord par le circonstances de la cause. Par exemple, en ca de mort d'un cheval loué, s'il était certain qu la monture était déjà fatiguée lorsqu'elle a et livt ce au locataire, ou qu'elle était amaigrie e usée par un long service ; s'il résulte que le pr( neur est un homme prudent en général, pré cautionné et ménager, etc. ; dans tous ces cas le juge n'aura pas besoin de s'enfoncer dans d plus amples recherches, le fait de force majeur sera proclamé par lui.