Nous venons de parcourir les difficulté

2" D'ailleurs , j'ai pris soin de faire remarquer que j n'employais l'art. 1733 que subsidiairement et pour opi poser une analogie aux analogies contraires que Ih'oudhd puisait dans les art. IBOfi, 1807, 1808. Après une tell précaution de ma part , pourquoi donc renfermer la dis, cussion sur ce terrain?

3" Enfin , je n'ignore pas que l'art. 1733 est inappli cable du localaire au locataire, du projiriétaire au prc' priefaire; j'ai même contribué à quelques-uns des arrê qui l'onl ainsi décidé; mais ce n'est pas du tout noti queslion. On demande si l'individu débiteur d'une chot entiers une autre personne sera picinemenl décharg lorsque, le moment du payement arrivé, il prouvera qi la chose a été brûlée ou volée. Ou bien s'il devra all(' jusqu'à établir, de plus, que le sinislre est arrivé malgi sa vigilance. L'art. 1733 ii-anche la question contre localaire, qui est, lui aussi, débiteur d'une chose qu' doil remettre à autrui. Ëh bien, il s'agit de savoir si c» article offre un argument d'analogie (pi'on puisse oppf sera un débiteur non locataire. Duvei-gier soutient f négative, parce qu'il a été décidé par la jurisprudenc que cet article ne concerne pas les relations de locaiail à locataire, de {U'opriétairc à propriétaire. 3lais c'est r rien dire; car ces individus ne sont pas entre eux dari la position de débiteur à créancier ; ils ne sont engage l'un à l'autre par aucun lieu conventionnel. (Voy. infn no 3tU.)

[i] Foy. l'art. 1733, C. civ.

[')] Ulpien, I. o2, § 3, Dig. jiro socio.

[()] L. 52, § 3, Dig. pro socio.

[7] De prœsiwtpt., lib. G, pr.vs. 61, n»* 34 à 40.

[8] L. 52, g 3, Dig. pro socio.

i que fait naître la deslruclion totale ou partielle i de la chose louée.

Mais le locataire n'est pas tenu d'attendre I que cette destruction soit entièrement consouimëe ; il peut demander la résiliation avant l'événement du sinistre, pourvu que ses craintes reposent sur une menace sérieuse. Les lois romaines étaient positives à cet égard fi], et je pense que leur autorité doit prévaloir sous le Code civil, bien que notre article n'ait pas prévu ce cas; mais il rentre dans son esprit [2],

Les jurisconsultes romains allaient plus loin. Alors même que l'événement prévu ne serait pas arrivé, si cependant la crainte avait été légitime, ils pensaient que le locataire qui s'étnit décidé à fuir devait être déchargé [0]. Cette opinion est trop rationnelle pour n'être pas adoptée aujourd'hui [/*].

225. Arrivons maintenant à la deuxième hypothèse que nousavons prévue ci-dessus (n" 212).

Nous supposons que la force majeure laisse subsister la chose matérielle dans son tout et ses parties, mais qu'elle empêche le locateur d'en prendre ou d'en conserver la jouissance ; c'est ce qui peut arriver en temps de guerre, lorsque l'ennemi , se rendant maître du territoire , chasse les fermiers des domaines qu'ils exploitent, ou s'installe de vive force dans les maisons qu'occupaient les locataires; ce cas ne rentre pas positivement dans la lettre de l'art. 17i2, mais l'esprit doit venir vivifier le texte. Il est certain que ce cas de force majeure donnera ouverture ;i une résiliation ou à une diminution de prix [5].

Polhier donne un autre exemple, c'est celui d'une peste qui ravage la ville où un individu vient- de louer une maison afin d'y établir son domicile. Le locataire qui se trouve hors de la ville, ne pouvant entrer en jouissance par suite de la contagion qui lui en ferme l'accès, ne devra pas les loyers.

Cette opinion ne trouvera certainement pas de contradicteurs dans tous les cas où des mesures sanitaires couperont les communications entre la ville et l'extérieur; mais servira-t-elle de règle lorsque les relalions n'auront pas été interrompues, et qu'il ne tenait qu'au locataire d'entrer dans les murs de la cité ouverte à tout venant? Je ne crois pas qu'on doive l'étendre

[i] Alfenus, 1. 27, $ 1, Dig. lue. cond. Polhier, Panel., t. 1, p. 542, nos 49 et 30.

[2] J linge Duvergier, no 520.

[5] Loi précitée. Voet, /oc. cond., 11° 23.

[4-] Duvergier, n» 527.

[5] Polhier, n» 148. Caïus, I. 54, Dig. loc. cond. Arg. des art. 1796 el siiiv. Infra , n" 228. Cont. de l^achinée (lib. 1, c. 1)0). Cel auteur dit: « Conduclor non tenetur » perinde ac si fundus non cxtaret. Unde niliil movet ») quoddicilur lioc in casu fundum ex!are,ctnon periisse, » quia idem est ac si non exstarcl. Aec enim doniinus » fundi palientiam utendi et fruendi prœstare polest. »

[6] Voy. mon Comm. de la prcscripl., n» 727.

jus(iue-là. Il est sans doute prudent à un père de famille qui tient <î se conserver pour lui et pour les sierjs, de ne pas affronter les dangers de la contagion ; mais ce c|ue la loi exige pour rompre un contrat, ce n'est pas un pcîril plus ou uioins probable, quoiqu'en lui-même incertain; c'est un obstacle irrésistible, inévitable. Le cas de peste n'( st pas de cette nature; il laisse subsister des rapports volontaires entre les habitants; c'en est assez pour faire maintenir des engagements fondés sur la convention des parlies [e] .

226. De même, si le locataire installé dans la maison la quittait par crainte ou par prudence, afin de se soustraire aux éventualités de la guerre ou de la maladie , l'action établie par notre article lui échapperait [7J ; la force majeure ne serait pas la cause directe, immédiate, de sa sortie des lieux. Ces fléaux ne l'auraient pas nécessairement empêché de les occuper ; il en serait sorti volontairement et par pure précaution ; d'où il suit que son fait aurait décidé de tout, bien plus qu'une puissance irrésistible [s] ; il n'y aurait force majeure qu'autant que les ordres supérieurs des chefs militaires ou des chefs de la police sanitaire l'auraient expulsé, et encore serait-il peu favorablement écouté s'il avait laissé ses meubles occuper la maison. Celte occupation serait une évidente continuation du bail.

227. Ce n'est pas non plus une force majeure donnant ouverture à la résiliation , que l'acte du gouvernement qui, changeant la destination d'un fonctionnaire public et l'envoyant dans une autre résidence, le met dans le cas de quitter avant le temps l'appartement qu'il avait loué. D'une part, ce fonctionnaire, sachant qu'il était à la disposition du prince, pouvait prévoir l'événement qui le déplace, et réserver dans son bail la clause résolutoire; on ne peut pas dire de cette espèce : Evenlus inopinalœ rci cuiprovideri nec resisli potesl [9]. D'autre part, où trouverait-on l'inévitable nécessité, l'irrésistible puissance qui caractérisent le cas fortuit? Ne craignez rien ! le gouvernement ne contraindra pas par corps le fonctionnaire qui ne profitera pas de sa nomination ! il ne le fera pas appréhender par les gendarmes; car, uno avulso, non déficit aller [lo].

[7] Contra, Coût, de Bordeaux, art. 59.

[8] Duvergier est de cet avis ; mais les autorités qu'il cite ne m'ont pas semblé décider la dilUcullé (n" 524), Celle question, du reste, était fort controversée dans l'iancienne jurisprudence. Les parlements de Grenoble et d'Aix étaient favorables aux locataires (Expilly, arrêt 2. Boniface, t. 4, liv. 8, lit. 8 , ch. G). A Napies on jugeait aiilremenl (Expilly, loc. cit.).

[9] iMédicis, part. î, q. i2, n" 7.

[iO] Le fonctionnaire qui est, par suite des événements de la guerre, rappelé du pays dans lequel il était placé, et qui délaisse la maison qu'il avait louée avant la fin du bail , est responsable des dégradations qaessuie cette

DU CONTRAT DE LOUAGE

On peut rattacher à cette idée l'espèce suivante, qui a été jugée par la cour royale de Paris, par arrêt du 13 mars 1832 [i]. La liste civile de Charles X avait pris à bail pour neuf ans une maison située à Saint-Cloud et destinée au logement du gouverneur du duc de Bordeaux . Après la révolution de juillet, la résiliation du bail fut demandée, sous prétexte que la personne pour laquelle la maison avait été louée ne pouvait plus l'occuper; mais cette prétention fut successivement rejelée par le tribunal de première instance et par la cour royale. Leur décision est, au fond, tout à fait Juridiquemais les motifs qui l'ont précédée ne me semblent pas dignes de la même approbation : « Attendu, dit la cour, que le bailleur ne peut » être responsable ni éprouver aucun préjudice )> des faits de force majeure qui viennent frapper )) le preneur en l'empcchant de jouir de la chose » louée, puisque le bailleur n'a pu les prévenir » ni les empêcher. » Il est difficile de donner de plus mauvaises raisons à l'appui d'une bonne solution. La cour royale s'estelle bien comprise elle-même lorsqu'elle a supposé qu'il n'y a de force majeure susceptible d'être prise en considération que celle que le bailleur a pu prévoir et empêcher? Est-ce que le caractère de la force majeure n'est pas précisément de ne pouvoir être prévu ni empêché par personne ? De plus, la cour a-t-elle bien réfléchi à cette proposition, que la force majeure qui frappe le preneur, en l'empêchant de jouir de la chose louée, n'est pas une cause de résiliation? Quelle difîérence la cour de Paris voit-elle donc entre le cas où la jouissance du preneur est forcément paralysée par un fait qià l'enchaine, et celui où la jouissance manque par la perte de la chose [2]?

La véritable raison de décider, c'est qu'il n'y avait aucune force majeure qui empêchât le gouverneur du prince d'occuper l'appartement. La révolution ne lui avait pas fait partager le sort de ses maîtres; elle ne l'avait ni banni du territoire, ni menacé de sa personne et ses biens; il n'était sorti de France que par des motifs purement volontaires et par des raisons de convenance. En présence de tels faits, comment pouvait-on proposer sérieusement aux magistrats de résilier, pour cas fortuit , un bail à l'exécution duquel le plus léger obstacle ne venait s'opposer !

Du re te, je ne sais si dans la discussion de

maison par suite de ee délaissement. On ne peut considérer ce fait comme un événement de force majeure. (Liège, 21 oct. 1814. Pasicrisic à cette date.)

[1] Sircy, 32,350.

[2] l^uvergier trouve cependant de la justesse dans ces motifs, n» S2î). Comment concilier cette approbation avec ce qu'il enseigne au n" 1)2/4-, savoir : cpie l"ol)sla('le invariable qui s'oppose à la jouissance du preneur est un cas fortuit , quoique la chose n'ait péri ni en totalité ni en partie?

cette affaire on invoqua un arrêt du parlement de Paris, séant à Tours, rendu le 30 mars 1590, au profit d'un procureur qui fut déchaigé du bail de sa maison qu'il avait quittée durant les troubles, afin, dit Brillon, de rester fidèle au roy [3]. Mais la date de cet arrêt et le lieu où il fut rendu disent assez que les haines de la guerre civile divisaient les esprits et ensanglantaient la la France. Dans les époques de fanatisme , tout se ressent de la partialité des esprits. La justice elle-même dépose sa balance ; elle entre, ( comme tout le monde, dans l'arène des passions j politiques!

228. L'hypothèse que nous avons posée au n° 22.5 peut se réaliser sous un autre point de vue. C'est lorsque les fléaux de la nature privent i le fermier des fruits naturels dont la jouissance faisait l'objet prinipal du contrat. Ce cas découle nécessairemeat encore du principe posé par l'art. 1722. Mais comme il est réglé d'une | manière spéciale par les art. 1769 et suivants , | C. civ., je renvoie au commentaire de ces dispo- ( sitions [4].

229. Les fruits que l'industrie retire des éta- 1 blissementscommerciaux et manufacturiers don- \ nés à bail, peuvent, comme les fruits arrachés à 1 la terre par le travail agricole , se trouver compromis par des événements calamiteux, irrésis- , libles et im.prévus. Jamais l'ancienne jurispru- ; dence n'avait hésité à venir, dans ce cas, au | secours du fermier [5]. Le silence du Code n'est j pas une raison suffisante pour nous séparer des | doctrines de nos maîtres. On a déjà vu tant il, d'omissions échapper aux rédacteurs du titre du , d Louage, qu'on doit s'être accoutumé à n'en | s|| éprouver aucime surprise. Les art. 1769 et sui- [ vants serviront donc de point d'analogie. La 1 jf nature du contrat de bail dont ils découlent , jj veut impérieusement qu'on les étende aux > j sinistres qui s'appesantissent sur tous les fruits | ( autres que les fruits de la terre. j |

Il est vrai qu'une opinion nouvelle, et jusqu'à 1 n,, ce jour inouïe dans le droit romain et dans le droit français, a été professée timidement d'abord par Delvincourt [e], et plus tard, plus ouverte- 1 jj ment par Duvergier [7], sur la portée des articles 1769 et suivants du Code. Ces auteurs pensent que ces dispositions doivent être consi-|i( dérées comme des exceptions aux règles gêné- , j-i raies qui régissent le louage. Mais cette erreur j ^ trouvera plus tard sa réfutation [s]. Et je crois, u

[3] Bail, no U.

[i] Infra, n»» G95 et suiv.

[5] Pothier, nos 152 et 163. Médicis, de Casib. fort. part. 2, question 10, n»* 52 et suiv.

[G] T. (i, p. 219. Infra, u" 283.

[7] T. 2, no 150.

[8] Votj. le comm. de l'art. 1762. Junge infra, no»240,l«(/. 285, 695 , 696. . t Ijl

mouvoir dès à présent la considérer comme condamnée par l'opinion universelle.

Je pense donc, avec Polhier et loule l'ancienne urisprudence, que la question doit se résoudre în faveur du fermier. Duverf^'ier lui-même me burnirait des arguments à rap[)ui de mon opinion; car il convient que les obslacles insuraïontables à la jouissance du fermier doiventètre pris en considération, alors même qu'ils ne prok'iendraient pas de la perle totale ou partielle le la chose matérielle [ij. Or, quand un événement de force majeure empêche le preneur de •ecueillir en totalité, ou en une partie notable , es fruits qui sont l'aliment de sa jouissance, ou )our mieux dire la jouissance même que le bail ui assurait, il est bien évident qu'il y a obslacle nvincible à la jouissance du preneur, pour me ervir des expressions de Duvergier.

Ainsi, par exemple, je donne à bail ma su-

rerie produisant annuellement tant de kilo-

Irammes de sucre. Mais voilà que, contre toute

[ttente, une loi fiscale limite la production de

ette industrie à un certain rendement inférieur

I celui que l'on relirait de l'usine lors de l'entrée

n jouissance de mon fermier. Il est évident que

e dernier aurait droit à être indemnisé de ce

as fortuit.