Il en est de même dans le cas oii un

dans une maison bourgeoise ne peut donner ouverture à l'action en résiliation de bail. (Liège, 6 juin 1839; / de Br., 1841, p. 87.)

[3] Inst. au droit français, titre des Contrats. Il cite la loi non aliter, Dig. de usu et habit.

W Voy. un exemple dans l'arrêt de cassation de 1835, précité.

[5] Vo Bail, no 26.

[6] Arrêt d'admission du 2 janv. 1839. Ve Alain contre Coquard.

[7] Paris, H mars 1826; Sirey, 26, 2, 286.

[8] Aix, 51 janv. 1833.

hôtelier, déguisant sa profession et se disant négociant, aurait établi une auberge ou un hôtel garni dans une maison qui n'aurait pas eu cette destination [i].

« Si une maison , dit Pothier , a été louée » comme maison bourgeoise, et était exploitée » comme telle, il ne sera pas permis au locataire » d'en faire un cabaret ou un brelan, d'y établir » une forge de maréchal ou de serrurier, etc. , etc. » Il doit l'occuper comme maison bourgeoise, » sinon le locateur peut l'expulser et le faire con- » damner en des dommages et intérêts [2] . »

307. Il semble cependant que la cour de Bourges ait méconnu ces sages indicutions, dans un arrêt du 2 janvier 1837 [3]. La veuve Germain avait loué, pour 6 ans, au sieur Leborgne, une maison qui, jusque-là, n'avait servi qu'à l'habitation bourgeoise. Celui-ci sous -loue à Tyssier, qui établit une auberge. La veuve Germain demande la résiliation pour cause de changement de destination. Mais la cour rejeta cette prétention ; elle considéra que rien n'établissait que lors de la location le propriétaire eût prescrit un mode particulier de jouissance ; que dès lors le locataire avait pu jouir à son gré, pourvu que l'objet loué ne souffrît pas un préjudice irréparable; que les incommodités dont le bailleur pouvait avoir à souffrir n'étaient pas un grief suffisant; car il pouvait prévoir cette chance et en faire l'objet d'une clause spéciale ; que si l'affluence des voyageurs peut donner lieu à des dégradations, elles ne sont pas de nature à compromettre le corps de bâtiment, et rentrent dans la catégorie de celles dont le preneur est tenu à sa sortie ; qu'ainsi les circonstances ne comportaient pas un caractère de gravité suffisante; qu'enfin les destinations de bâtiments sont trèsvariables en France depuis que le commerce a pris de l'extension, de telle sorte qu'on voit des hôtels princiers transformés en magasins.

308. Cet arrêt me paraît susceptible de critiques, et les raisonnements qui lui servent de base sont plus spécieux que logiques.

Il n'est pas nécessaire qu'un propriétaire se prononce expressément sur la destination que la chose doit conserver. Cette destination est suffisamment précisée par l'état des lieux , par l'usage auquel la chose avait servi jusqu'au moment du bail , par la qualité du locataire avec qui le contrat est passé [4]. Dans l'espèce, c'était une maison bourgeoise louée à un particulier

[1] Bordeaux, 10 mars 1828.

[2] No 189. Junge Duvergier, n» 57. Duranton, du Louage, n» O.').

[3] Sirey, 37, 2, 430.

[i] Delvincourt, t. 7, p. 224. Diivergicr, n» 396. Observ. du tribunal. Fcnct, 1. 14, p. 281. Locré, t. 7, p. 185, 110 9.

[5] II n'est pas permis au locataire d'un hôtel ou de tout autre établissement commercial de Tabandonner avant l'expiration du bail , quoiqu'il en ail payé anticipativement le loyer.

pour son habitation ; rien dans sa profession n dans ses habitudes n'indiquant qu'il louait ave* la pensée d'établir une auberge, le propriétain n'avait pas à se prémunir contre un danger don aucun indice ne l'avertissait.

L'arrêt reconnaît qu'il y avait tout à la foi préjudice et incommodité dans la conversiwi inattendue que la chose louée avait subie dan sa destination. Mais, d'une part, il écarte I préjudice sous le prétexte qu'il n'est pas irréps rable, comme si les art. 1728 et 1729 exigeaien cette condition ; d'autre part, il ne tient aucu compte de l'incommodité, par la raison que 1 bailleur devait prévoir cette chance ; comme i le bailleur n'avait pas fait tout ce que la priJ dence lui conseillait de faire, en se confiant une loi formelle, qui lui a dit que la destinatio ne devait pas être changée!

Ce n'est pas tout, La cour ne s'arrête pas à ] possibilité des dégradations; car, dit-elle, lepr neur réparera les lieux. Mais ne peut-il pas ari^ ver que celui-ci tombe en déconfiture? D'a^' leurs ne vaut-il pas mieux prévenir le mal qi' de se livrer à des moyens éventuels et incertaii pour le réparer?

Enfin, la cour est frappée des nombrei) changements de destination qui affectent i propriété et qui ont mis l'industrie en posse' sion des demeures nobiliaires de l'ancienne ari tocratie. Mais la question est de savoir sic changements se sont faits ou doivent se fail malgré les propriétaires ; ou si , au contraire, | loi n'exige pas une volonté expresse ou présum' de la part de ceux-ci!

309. Lorsqu'un local ayant une certaine \j leur par son achalandage commercial, est low un individu qui exerce l'industrie en rappc avec cet achalandage , le preneur changerait' destination, s'il fermait l'établissement sans u" absolue nécessité et allait établir ailleurs le sié de son commerce. Pothier le décide ainsi,' l'égard d'un aubergiste qui n'entretiendrait j" pendant toute la durée de son bail la chose ^ aurait été louée comme auberge [5]. Par < abandon anticipé, il déprécierait la maison 'fi lui ferait perdre ses clients, qui prendrait ^ l'habitude d'aller ailleurs. Et le propriétaire' [' pourrait plus la louer à l'avenir à un prix au considérable [e].

Un arrêt de la cour de Lyon, du 26 r 1824 [s], a paru, à quelques personnes, s'écar*

I In

Les tribunaux peuvent, pour un tel fait, prononce résiliation du bail et condamner le preneur à des d( mages-intérêts , bien qu'aucune clause expresse du ne lui ait imposé Tobligation de continuer le moc" jouissance que !"( jouissance. (Liégt

[G] No 189. Paris,' 28 avril 1810 (Sirey, 12", 35 -« Rennes, 17 mars 1834 (Sirey, 34, 59(j).

[7] Sirey, 25, 2,81.

CïlAP. II. — ART. 1720.

ÎS

ces notions. Mais en y refléchissant , on voit

'il est rendu dans une espèce où dos circon-

tances du fait tendaient à établir que l'aclialan-

tage n'était i)as attaché ;! la boutique. C'est en

artie sur cet aperçu que se fonde la cour, et il

ut convenir, quoi qu'on en ait dit [ij, que son

ibservation est vraie dans un grand nombre de

Ainsi, je possède, dans un quartier popu-

ux de Paris, une boutique propre à tous les

nres de commerce et n'ayant aucun achalan-

agequi lui soit particulier'. Le locataire sortant

avait établi un magasin de nouveautés, et le

(Cataire entrant y ouvre un magasin de cris-

lux. Le public qui venait chez son prédécesseur

'est pas le même que le public qui vient chez

Les chalands qu'il y attire sont le fruit de

»n industrie, et non une clientèle appartenant

la boutique, qui ne retire sa valeur que de sa

tuation favorable. Si donc le marchand de

istaux vient à s'apercevoir que le quartier ne

i est pas favorable, parce que l'industrie qu'il

ploite a ailleurs son centre d'activité, il sera

,aître de transporter ailleurs son magasin et de

pas vendre dans ma boutique; pourvu qu'il e paye mes loyers, je n'aurai pas à me plaine. Car il ne change pas l'état des lieux ; il ne t que renoncer à l'achalandage qui ne m'aprtenait pas. Quand le bail sera fini, rien ne empêchera de louer au premier négociant qui

présentera ; et ce sera à celui-ci à faire son halandage dans son genre d'industrie, comme 5 prédécesseurs avaient fait le leur dans leur anche de commerce.

Ainsi, quand la difficulté se présentera, il idra examiner si l'achalandage est un attribut lièrent de la chose louée, et s'il forme une par- I de sa valeur, comme dans l'espèce donnée r Pothier. Ce n'est qu'alors qu'on suivra la Irine de ce jurisconsulte.

310. Il peut arriver que le changement de Jlination ne porte pas de préjudice au bailr, que même il lui soit avantageux. On de- .nde si toutefois il sera fondé à se plaindre. Faisons d'abord une distinction entre un channent partiel et un changement total.

Les changements partiels qu'un locataire fait is son appartement pour l'approprier à ses i<.oins, ne doivent pas être considérés comme itenant des changements de destination ; car ,;:hose, en elle-même et dans son ensemble , *te toujours employée à l'usage fixé par le itrat. Un étage de maison a été loué à un rticulier pour son logement et celui de sa iille ; qu'importe que d'une chambre, il en j>c deux ; quïl change le système d'une chediée; qu'il supprime une alcôve qui le âe, etc., etc.? pourvu qu'à sa sortie, il mette

1] Duvergier , n» Mo.

\ï] Lepage, Lois- des bàlimcnls, 2f partie, p. 18G.

')] Lyon, 28 novembre 1828 (Dalloz, 29, 2, IT)).

les lieux dans l'état où il les a trouvés, le propriétaire aurait mauvaise grAce à se plaindre de ces légères modifications" dans la distribution intérieure de l'appartement. 11 serait surtout dans le faux en prétextant un changement de destination [2].

Je vais même jusqu'à penser que le locataire ne serait pas reprochable s'il changeait la destination d'une pièce, pourvu que l'appartement, dans son ensemble, conservât sa principale destination ; ainsi, il pourrait sans inconvénient convertir un grenier en chambre, pour se donner plus d'aisance et de commodités [3] ; il n'y a pas à cela plus de mal qu'à faire d'un salon une chambre à coucher, ou d'un cabinet de travail un salon. Ce sont des arrangements intérieurs qui, loin de contrarier l'usage pour lequel la chose a été louée, ne sont qu'une suite de cet usage approprié aux besoins du preneur.

311 . Du reste, il va sans dire qu'il lui est interdit d'exécuter des travaux qui seraient de nature à nuire à la solidité des bâtiments, ou qui présenteraient d'autres inconvénients, comme de percer les gros murs, pour y établir des fenêtres, des ouvertures, des conduits de gaz, etc. [4]. On le voit, ce serait empiéter sur les droits du propriétaire, dépasser les bornes d'une jouissance précaire et limitée, et faire ce dont un bon père de famille doit s'abstenir dans l'usage de la chose d'autrui.

312. Voilà les idées qui serviront de règle quand il s'agira de modifications partielles à l'état des lieux.

Mais lorsque le changement de destination affecte la chose en totalité, et que l'usage cesse d'être ce qu'il était lors du contrat, je pense qu'alors même que le propriétaire n'éprouverait pas de préjudice, il pourrait invoquer le bénéfice des art. 1728 et 1729. Ces articles subordonnent la plainte du maître à une condition unique, c'est qu'il y ait changement de destination. Ils ont su que le droit de propriété est de tous le plus jaloux; ils n'ont pas voulu que celui qui n'a reçu qu'une possession d'emprunt pût, sous les yeux du propriétaire et malgré lui, disposer de l'usage de la chose, le transformer à sa volonté, le détourner de la destination convenue. Peu importerait que les changements opérés fussent des améliorations. Le propriétaire a le droit de les répudier. Invilo heneficium non dalur. Le locataire savait, quand il a pris les lieux, quelle en était la destination; il l'a acceptée en connaissance de cause; il doit la subir jusqu'au bout; sinon il déborderait son titre, et empiéterait sur le droit de propriété.

313. Après avoir développé les principes relatifs au changement de destination, faisons un

[i] Bourjon, {. 2, lit. /<., sect. .', nos 53 et sniv. Duvergier, l'.n ?>99.

DU CONTRAT DE LOUAGE

travail analogue pour ce qui concerne l'usage dommageable. Nous supposons que la destination n'a pas été changée, et que le préjudice résulte d'un excès ou d'un mésus dans la puissance.

Pour se faire des idées justes à cet égard, il faut considérer que, dans certains cas, la jouissance du preneur est inséparable d'inconvénients plus ou moins graves pour le bailleur. Mais ce n'est pas de ceux-là que nous nous occupons ici, parce que, dès l'instant qu'ils sont la suite nécessaire du contrat, ils ont dû être prévus par le locateur^- et acceptés au moment où s'est formée la convention. Par exemple : vous louez à un distillateur un rez-de-chaussée de votre maison. Pour peu que vous ayez eu de jugement et de prudence, vous avez dû savoir que ses opérations chimiques pourraient répandre dans toute la maison des odeurs incommodes, vous avez dû vous attendre à l'établissement d'alambics et d'ateliers de nature à vous causer de la gêne. Dès lors, point de grief à proposer contre l'usage que votre locataire fait de votre rez-de-chaussée, suivant des prévisions légitimes. L'art. 1729 n'a pas été fait pour vous [i].

314. Quel est donc le préjudice auquel cet article a voulu porter remède? C'est celui qui provient d'un usage que ne dirige pas la diligence du bon père de famille ; c'est celui qui est empreint d'un caractère d'abus, parce qu'il dépasse les bornes du contrat; c'est celui qui a pour cause la faute du preneur, et que la convention n'a pas mis expressément ou tacitement à la charge du bailleur.

Tel serait le fait du fermier d'une forêt qui forcerait les coupes annuelles, ou du colon qui épuiserait les terres par des rendements exagérés [2].

315. C'est à ce point de vue qu'il est nécessaire de se placer pour bien comprendre un arrêt de la cour de Grenoble du 5 mars 1835, dont j'ai déjà eu occasion de parler, et qui a été l'objet de critiques inopportunes à mon sens [3]. La question à juger était celle-ci : Le preneur d'une carrière peut-il outre-passer les limites de l'exploitation suivies de tout temps, surtout au moment de la convention ; de telle sorte que, si des besoins tout à fait imprévus viennent à se présenter pour la population, il lui soit permis d'épuiser la carrière et d'absorber dans un temps fort limité des produits qui, suivant les apparences, devaient se répartir sur un grand nombre d'années? Tout dépendait de ce point : Quelle a été, dans la pensée des contractants, et d'après les circonstances, la limite de la jouissance?

[1] Bourges, 24 avril 1828.

[2] Supra, nos 296 et 301 à la note.

[3] Supra, no 259.

[i] Art. 270 et 271. {Conf. par Saint-Joseph, p. 90.)

D'après les prévisions communes des parties, là carrière était-elle destinée à être exploitée longtemps encore après l'expiration du bail? En multipliant les extractions au delà de l'usage suivi jusqu'alors, en appauvrissant tout d'uû coup la carrière qui avait devant elle de longues années d'exploitation, les preneurs n'ont-ils pas excédé les bornes de la jouissance convenue^ N'ont-ils pas dès lors occasionné par cette aggra vation un dommage au bailleur? La cour de Grenoble a décidé ces questions pour l'affirma-, tive! Souveraine dans l'appréciation de la volonté des contractants, elle a adopté le parti qui lui a parti le plus en harmonie nvec tous \^ précédents, avec la fixation du prix, avec l'intention réciproque des parties; en cela, elle n'ij certes violé aucune loi; je crois même qu'ell est arrivée à une interprétation équitable de 1; pensée qui avait dicté la convention , et soi arrêt doit être signalé comme l'un de ceux qU'i est utile de connaître pour voir sous toutes se' faces le sens de l'art. 1729. ïl reproduit au suri plus une idée fort juste, formulée par le Cod prussien : « L,e preneur n'acquiert que l'usag. » et la jouissance ordinaire des produits del! » chose ; il ne peut jouir des produits extraordi » naircs d'une manière nuisible à sa substance [4] . Pourquoi donc cet arrêt a-t-il arraché tant d plahites à Duvergier (n» 404)? C'est que ce der nier ne s'est pas mis au véritable aspect de l décision qli'il critique. C'est que, trompé pj^ quelques considérants épisodiques, il a vu dan l'arrêt des points qui n'y sont pas. La cour d' Grenoble n'a pas fait autre chose que s'occiipe de la limite imposée par le bail à l'usage de 1 chose louée; elle a répondu en fait aux question que les art. 1728 et lt29 l'avaient chargée d( résoudre d'après les circonstances.

316. Le lecteur est maintenant suffîsammer' éclairé sur les griefs que peuvent faire au bai leur l'usage abusif de la chose et le changemet de destination.

Ces griefs lui donnent l'action ex localo pot demander des dommages et intérêts, ou pOi faire résilier le bail. Mais les juges auront la fî culte de peser les circonstances, afin de voir Si résiliation ne serait pas une peine trop rigot reuse, et s'il n'y aurait pas moyen de donh< satisfaction au bailleur par des tempéramen plus doux [5].

317. L'action en résiliation est mixte, d'app les principes que j'ai enseignés sur la nature d bail [e] ; et c'est aussi sous ce point de vue qu'ell a été envisagée par un arrêt de la cour de Par du 16 février 1808 [7]. En effet, le conductei

im

[3] Cass., 19maH825.

[6] Supra, n"» 5, 6 et siiiv.

[7j Dalloz, Action, p. 267. Sirey, 9, 2, 771,

iia

CHAP. n.

prétend l'aire elTaoer la jouissance qui aireclait 'immeuble ; il conteste pour recouvrer un jus n rc qu'il en avait détaché [i].

Je n'ai pas besoin de dire, du reste, que cette lécision a fait jeter les hauts cris à tous les ëcriains qui ne veulent voir dans le bail, tel que l'a ait le Code civil, que la physionomie dont le ieux droit français l'avait empreint [2]. Mais il erait temps d'ouvrir les yeux, et d'apercevoir a vérité qui se montre à découvert [sj.

Ajoutons qu'il est d'autant plus équitable 'attribuer juridiction au juge de la situation de immeuble, dans le cas où le locataire a ailleurs on domicile réel, que très-souvent la plainte du emandeur, roulant sur des dégradations et des lésus, sur l'abandon ou le changcmen!; de la estination, ne peut être vérifiée que par une isite de l'état des lieux; or la nécessité de ce

éalable ne rattache-t-elle pas l'action beaucoup lus au tribunal de la situation de la chose qu'au omicile du défendeur?

318. Après l'obligation d'user de la chose en on père de famille, et suivant la destination onvenue ou présumée, il en est une autre non loins essentielle, et aussi appelée principale par art. 1728. C'est celle de payer le prix aux terles convenus [4].

Nous ne rappellerons pas ici les règles génédes sur le lieu oii doit se faire le payement [5] irt. 1247, C. civ.), sur les frais qu'il entraîne. Irt. 12^8.) Notre sujet est assez vaste ; ne cherhons pas à l'allonger par des digressions qui ne ly rattachent qu'indirectement [e].

' Nous nous contenterons de faire remarquer ue si le contrat n'a exprimé aucun terme pour ji payement, ce sera, dit Pothier, au terme aujuel il est d'usage dans le pays de payer les îrmes. In contractibus veniunt ea quœ sunl moris , consueludinis .

Plusieurs coutumes anciennes avaient réglé |et usage. Les pays qu'elles gouvernaient, et

u'elles régissent encore par la force qui s'attahe à l'usage, auront recours à leurs dispositions ans le silence de la convention [7].