A côté de l'obligation, plaçons tout de

j [1] Voy.. sur l'aclion mixte, ce que j'ai dit, Vente, > 262, et supra, n» 170.

[2] Poncel, des Actions, p. 181, 182. Carré, Compénce, t. 2', p. 539. Dalloz, Action, p. 250.

[3] Voy. dans Sirey, 53, 1, 52, un rapport de feu mon onorable collègue de Broé, qui, lui aussi, a cédé au préigé dominant.

[4.] Diocl. et Maxim., 1. 17, C. loc. cond.

[5] Il doit se faire au domicile du locataire.

[6] La clause par laquelle les parties conviennent que

prix d'un bail sera payable en mains du bailleur ou de ^)n receveur, sans détermination du lieu, ne «léroge pas lia règle générale d'après laquelle le payement doit être lit au domicile du débiteur. (Liège, 5 juill. 1857 ; J. de r., 1858, 2, 308; /. de Br. , 185G, p. 184.)

[7] Melun, 180 ; Sens, 257; Dourdan, 143 ; Valois, 180; lordeaux, 57.

suite les droits corrélatifs du bailleur, et les moyens coercilifs (\\n en font la sanction.

Le premier s'adresse à la personne du preneur. C'est la contrainte par corps; mais elle n'a lieu que lorsqu'elle a été stipulée dans le bail. (Art. 2062, C. civ.)

Le second aiîecte les meubles dont le preneur a garni les lieux loués et les fruits de la récolle de l'année. Ici l'on voit paraître le privilège du locateur, réglé par l'art. 2102, C. civ. [a].

Puis, vient l'art. 1155, C. civ., d'après lequel les loyers et fermages échus produisent intérêt à compter de la demande en justice [9].

Enfin on trouve la résiliation pour défaut de payement du prix et d'expulsion du preneur.

On voit que les garanties ont été échelonnées de manière à ne pas compromettre les intérêts de la propriété.

320. Mais après quel temps de non-payement cette expulsion pourra-t-elle être requise?

Quelques cours avaient demandé que le Code civil contînt des dispositions précises à cet égard [10] . La cour de Grenoble proposait l'amendement suivant à l'art. 1729. « Le preneur peut » encore être expulsé à défaut de payement du » premier bail , si les arrérages excèdent une » annuité du prix [iij. » La cour de Besançon, après avoir fait sentir l'utilité de fixer le temps après lequel le défaut de payement opère la résolution du bail, demandait si le débiteur serait admis à purger la demeure [î2].

Les rédacteurs du Code civil ont gardé le silence sur ces amendements. Mais l'interprétation doit suppléer à la lettre muette.

Sur la première question, le droit romain ne nous offre pas des données incontestées. Quelques auteurs ont pensé sur le fondement de la loi 54, § 1 , Dig. loc. cond., empruntée aux écrits de Paul [13], que le preneur ne devait pas être expulsé avant deux ans de retard [u]. Mais les meilleurs interprètes renferment ce texte dans le cas unique qu'il prévoit, et qui est celui d'un preneur qui avait stipulé expressément qu'il ne serait pas expulsé pendant la durée du bail. Si la loi 56, Dig, loc cond., également extraite des

Pothier dit que dans l'Orléanais les fermes de biens ruraux se payent cliaque année à la Toussaint , et les loyers des maisons par lermes de six mois en six mois (n" 13o).

Eu Normandie, les fermiers, dans plusieurs localités, payent à l^àques et à Noël , en deux termes égaux ; mais cet usage n'est pas universel.

[8] Voy. mon Comm. des hypoth., nos 14,9 et suiv.

[9] Pothier, no 158. Paul, 1. 17, § 4, Dig. deitsuris.

[10 1 Montpellier. (Fcnet, t. 4, p. 461.)

[Il] Fenet, t. 5, p. o89.

[12] Id., t. 3, p. 175.

[J5] Lib. 5, Respons.

[14] Merlin, v» Bail, S 7, no 2.

DU CONTRAT DE LOUAGE

livres de Paul [i], parle aussi de deux ans de délai, ce n'est qu'en faveur des locataires absents. Mais loisque le locataire ne s'était pas mis à couvert par une clause, et qu'il était présent, le locateur pouvait faire résoudre le bail aussitôt qu'il mettait du retard à payer. « Hinc enim » slalim alque cessavit, disait le président Fa- » vre [2], in solvenda pensione expelli posse ex » lege 3, C. loc. cond. «Vainement aurait-il dit que tant de rigueur était inutile, puisque le bailleur avait un gage tacite sur tous les objets garnissant la maison : on lui aurait répondu que ce gage n'avait été ajouté à l'obligation principale que pour la fortifier et non pour la diminuer [5]. De là les interprètes concluaient qu'il y avait une grande différence entre la position du preneur ordinaire et celle de l'emphytéote ; car celui-ci ne pouvait être expulsé qu'après 3 ans de contumace ! La raison de celte différence s'expliquait facilement par une considération péremptoire, c'est que, pour enlever à l'emphytéote son quasidomaine, il fallait se montrer beaucoup moins facile que pour mettre fin à un simple bail [é].

Dans noire ancienne jurisprudence, on avait fixé à deux termes, sans compter le courant, le délai après lequel le preneur pouvait être expulsé. Ainsi, supposons un loyer qui dût se payer tous les six mois, le preneur qui négligeait de s'acquitter encourait au bout d'un an la peine d'expulsion.

Toutefois quand les termes étaient courts, on accordait répit pendant trois échéances : si, par exemple, le prix devait se payer de trois en trois mois, il fallait attendre neuf mois avant d'ob-

[1] Libro unico, de officio pR/Efect. vigil.

[2] Ration. , sur la loi 54, g 1, Dig. loc. cond.

[7t] C'est toujours Favre qui parle.

[ij Id., d'après Paul de Castro.

[5] Répart., \oBail,]). 359.

[6] Bourges, 8 et 13 juin 1812. (Dalloz, Louage, p. 2G.)

[7] L. 24, $i, Dig. loe. cond. (Paul, lib. 54, adedict.) La clause par laquelle le preneur s'engage à \yàv(iv promptcment à chaque échéance ne donne pas au bailleur le droit de faire résilier le bail pour le moindre retard. (Br., 10 flor. an 15. Dec. not., t. 8, p. 366.)

Dans la Flandre, malgré la stipulation de la clause résoluloire pour le cas de non-payement, le fermier purgeait la demeure en payant les fermages échus. (Br. , 15 niv. an 13. Dec. not., t. 3, p. 19.)

La clause par laquelle le propriétaire stipule que dans le cas où le fermier ne payerait pas dans un temps déterminé, le bail sera résolu, n'opère pas de plein droit. Le fermier peut purger la demeure soit par offre soit par le I)ayement, tant que le jugement n'est pas prononcé. (Br. , 7 août 1811 , et li août 1808. Dec. not., t. 24, p. 11.)

Dans le cas où la clause résolutoire n'a pas été expressément convenue , et lorsque la demeure a été promptemeiil purgée, il n'y a pas lieu à appliquer le principe de la résolution, surtout lorsque antérieurement le locataire satisfaisait régulièrement à ses engagements. (Br., 5 janv. 18.>5.; J. de Jir., 1833,2,76.)

î f>s offres faites par un locataire dos loyers dus, quoi-

tenir l'expulsion du locataire en retard [n].

Le Code n'a prescrit là-dessus aucune règle. Il s'en rapporte à la prudence du juge, et se borne à rappeler à sa pensée ce principe général, que le bail se résout par le défaut du preneur de remplir ses engagements. (Art. 1741.) Il suit de là que tantôt les juges suivront les indications de l'ancienne jurisprudence, prenant ainsi un juste tempérament pour concilier les égards dus à une position malheureuse avec les droits d'un créancier légitime [g] ; que tantôt, à l'exemple dul droit romain, ils pourront s'armer d'une sévéritéi plus grande et voir une infraction irrémissible) dans un retard moins grand. Tout dépendra dej la qualité et de la moralité des personnes, appréciées avec une équité impartiale. L'art. 1184, qui domine toutes les conventions , viendrai éclairer l'art. 1741 et se combiner avec lui.

Du reste, les juges ne devront pas voir, en thèse générale, une cause suffisante de résiliationj dans un retard de peu de temps. Us se rappel-i leront le conseil du jurisconsulte Paul : « Nihil )> ex obligatione paucorum dierum mora mi- » nuere [7]. »

321 . Mais si le contrat contient la clause résolutoire expresse, le juge aura moins de latitude; il ne pourra vérifier les causes du retard et accorder de nouveaux délais que le contrat nei donne pas. C'est ce qui résulte de l'art. 1183 dont j'ai exposé la portée dans mon Commenlairei de la vente (n°* 61 et 666), et l'on ne devrait pasi adoucir ses dispositions par l'art. 1656, qui n'ai pas été fait pour le contrat de louage [sj.

que non réalisées , ont pour effet, sinon de le libérer, aal moins d'empêcher qu'il puisse être condamné à la résiliation du bail comme étant en retard de remplir sesi engagements. (Br., 24 avril! 839 ; /. de Br., 1839, 2, 378.)

[8] Cass. , 3 déc. 1859. (Sirev, 39, 2, 538.) Liège,! 1er août 1810. (Sirey, H, 1, 219.) Dijon, 31 juillet 1817j Dalloz, Louage, p. 24. Paris, 19fév. 1851. (Sirey, 50, 2,i 501.) — Contra, Colmar , 6 déc. 1814. (Sirey, 15, 2, 137.) Br. , 7 août 1811. (Dalloz, Louage, p. 23. Sirey,' 12, 2, 22.) — Lorsqu'un bail contient expressément lai clause résolutoire, le contrat est résolu de plein droit par l'inexécution des engagements qui ont formé l'objet delà; clause. Spécialement à défaut de payement dans le terme convenu. (Liège, l^p août 1810. Dec. not., t. 21, p. 238.)

Lorsqu'il est dit dans un acte de bail qu'il y aura relo-l cation à la folle enchère, dans le cas de défaut de paye-l ment aux échéances , et que toutes les clauses et conditions du bail seront de rigueur, ces stipulations sont| valables et impliquent formellement la condition résolu-j toire.

La clause résolutoire formellement stipulée dans un bail pour le cas où le preneur ne payerait pas à l'é-j chéance, doit être exécutée à la rigueur et opère de plein droit, dès l'instant que la demeure du débiteur est con-! statée par une sommation de déguerpir.

L'art. 1184 n'est applicable qu'à la condition résolutoire sous-entendue.

La demeure ne serait pas purgée par un payement fait plus de deux ans après l'échéance et postérieurement à la sommation susdite; cl le preneur ne pourrait se pré-

CHAP. n. — ART. 1729.

I 322. Mainlenant, voyons qiinncl et dans quels cas le preneur a satisfait a son obli^alion de payer le prix.

; Et d'abord, il ne saurait être inquiète quand

II a paye a la personne capable de recevoir fil. Inutile de rappeler ici les rrj^les générales sur la vaille du payement. (Art. 1239 et suiv.)

JVous ne dirons qu'un mot des payements faits ie bonne foi par le locataire ou le preneur au propriétaire apparent. Ces payements doivent Lenir [sj, et il ne faudrait pas rechercher avec jne sevcrite minutieuse le conducteur qui •rompe par l'apparence, s'est libère dans les nains de celui qu'il avait juste sujet de considé- •er comme maître de la chose. Il est vrai que

apinien condamne à payer une seconde fois elui qui avait verse entre les mains d'un posseseur de mauvaise foi les loyers qu'il aurait du |.ayer au locateur avec qui il avait contracté [si • Qais on en sent facilement la raison : le preneur vait ete fort imprudent. Au lieu de se libérer upres de celui de qui il tenait la chose, il avait tîectue les versements entre les mains d'un surpateur sans qualité apparente. Nulle excuse

était admissible [4] ; mais Papinien indique u 11 en eut ete autrement s'il eût contracté avec j possesseur lui-même et non avec le propriélare. ^ ^

C'est pourquoi, si mon propriétaire de maison ent a mourir et que sa succession soit appréîndee par unhérilier apparent, je ne ferai rien e reprehensible en lui payant mes loyers et Il vient a être évincé plus tard par un héritier lus proche je ne pourrai être inquiété pour les îtes faits de bonne foi.