Les fermiers de droits royaux ou publics

peuvent, dans les grandes crises politiques se trouver en présence d'événements de force majeure qui les obligent à payer ce qu'ils doivent a des pouvoirs de fait, vainqueurs du pouvoir légal. L'invasion peut aussi les placer dans le même embarras et la même contrainte On a même vu, dans nos troubles civils, des fermiers ord,nai..es obligés de payer à des usurpateurs ce quilsne devaient qu'au propriétaire expulsé. Mais les principes sur la force majeure viennent prévenir les difficultés. L'histoire rapporte que Charles VIII, s'etant emparé de Naples en 1464 se fit payer par les fermiers de l'État et de la couronne de tout ce qui était dû à Alphonse, roi de Sicile. Plus tard, Ferdinand, fils d'Alphonse, ayant repris possession de son royaume voulut obliger les débiteurs à payer une secondé fois Mais un célèbre et vertueux jurisconsulte, MathîBus de Afflictis, décida qu'ils ne devaient plus rien, et sa voix fut entendue [.^j].

La même question se présenta au milieu des troubles de la Ligue. Les fermiers des serviteurs du roi ayant été contraints de payer aux ligueurs, on demanda si les véritables propriétaires remis en possession devaient perdre leurs loyers et fermages. Mais on reconnut que les preneurs, ayant obéi à la force, étaient quittes et libères [ej.

324. Quelquefois ce n'est pas une substitution violente qui met un créancier à la place d'un autre ; c'est un événement légal , par exemple une saisie immobilière, une faiUite. Voyons alors ce que doit faire le preneur pour se libérer valablement.

Le cas de saisie réelle a été prévu par les art. 689, 691 du Code de procédure civile. Les

loir de ce que le bailleur aurait laissé s'écouler près ane année sans donner suite à la sommation de dé- !erpir, et aurait reçu des à-compte sur les fermages "^"'ToW.^'^"^ »"C"ne réserve de ses droits. (Br. , 8 féler I8I0. Pasicrisie à cette date.) Lorsqu'il a été stipulé dans un bail que le loyer , à ine de résiliation, devra être payé au plus tard dans t ciai déterminé, et que le dernier jour de ce délai est dimanche les offres de payement peuvent encore être

Lorsqu'un bail à loyer accorde , après le terme fixé

ur le payement , un délai fatal qui entraîne la résilia-

n, Je locataire qui a encouru cette déchéance ne peut

(prévaloir d'un pareil délai, pour s'opposer à la saisie-

icution de ses meubles, à Tépiard d'un second terme

Brtant lequel il a continué à occuper le bien (Rr

mars 1818; ./. de Br., 1818, l, 288.) ' '

>i dans un bail il est stipulé qu'à défaut de payement

i termes fixés il sera résilié de plein droit , les paye-

ms faits par le locataire postérieurement à une mise

►demeure , et reçus par le bailleur sous réserve de ses

its, ne le rendent pas non recevable à provoauer la

^liation. (Br., 19 fév. '185o; ./. dcBr., 1835, 2 369 )

orsqu'un fermage dont le payement exact a été stipulé

s peine de résiliation , est querable, la sommation de

Her a aquelle il n'a pas été satisfait immédiatement

s seulement le lendemain, par des offres réitérées au

tjT^ I P -''•V"' ^'"* '^''"' P«"»' ^ff«' d'entraîner la peine de a resi hation, alors surtout qu'il ne s'aqit que d un seul terme d'un bail de long cours , et dont le pa jement na pas eu heu plus tôt par des circonstances particulières et toutes favorables à cause du fermier. (Gand ^juin 1833; J.dcBr., 1854, 2, 186.)

Bien qu'il soit stipulé dans un bail que le loyer devra être paye au domicile du bailleur et que toutes les clauses

solde à ce domicile le pot-de-vin convenu ne peut entraîner la déchéance du bail , si le locataire n'a pas été mis en demeure. (Br., lOjuill. 1826. PasicrisieX 165 )

Eieu qu il ait été stipulé dans un contrat de bail qu'à défau de payement la résolution serait encourue de plein di oit, il ne faut pas la prononcer par cela seul que le loeataire a été constitué en demeure par une sommation , SI elle n a pas ete faite au débiteur lui-même, mais, dans son absence, a run de ses domestiques, et si instruit de la omma non II s'empresse d'y satisfaire dans un temps eo ivenable. (Br lOfév. 1836; /. de /?r.,1836, p. m.)

[IJ Injra, n» 0.18. ' '

[2] Arg^de l'art. 1240, C. civ. Besancon, 1.^ fév. 1827

[d] L. ao, Dig. de cond. indeb.

[4] Foy. les notes de Godefroy sur cette loi.

[o] Bouchcl, Bibl. du droit, v" Louage

[6] Boiichel, Bibl. du droit, v» Louage. Voy. aussi Voet kg To ' "" ^^- ^'''''"^^^^ ^^ '<>i 27, g dern. , Dig. rfe'

DU CONTRAT DE LOUAGE

locataires de l'imineuble saisi doivent payer aux créanciers inscrits les loyers échus depuis la dénonciation faite au saisi. C'est envers eux qu'ils deviennent désormais débiteurs [i] , et il a même été jugé qu'ils ne peuvent opposer aucune compensation pour ce que le saisi leur devrait encore, bien que cette compensation prît sa base dans un acte public passé longtemps avant la saisie [2].

325. Mais si des payements avaient été faits par anticipation [3] , comme il arrive quelquefois, les créanciers n'auraient le droit de les critiquer qu'autant qu'ils auraient été faits frauduleusement [4] ; bien entendu, cependant, que si le bail n'avait pas acquis de date certaine avant le commandement ;i fin de saisie , les créanciers pourraient le faire tomber. (Art. 691, C. pr. c.)

326. Lorsque le propriétaire tombe en faillite, il est dessaisi de l'administration de tous ses biens. (Art. 442, Code de comm.) Ce n'est donc plus à lui que les payements de loyers et fermages doivent être faits. C'est à ses créanciers représentés tour h tour par les agents de la faillite et les .syndics.

327. Quand un immeuble loué est vendu , il arrive souvent que le nouvel acquéreur ne se fait pas sur-le-champ connaître. D'après ce que j'ai dit ci-dessus au n» 322, il est inutile de rappeler ici que les payements faits au précédent propriétaire, dans l'ignorance de la mutation, sont irréprochables. Mais ce qui donne lieu à des difficultés, c'est qu'assez ordinairement les quittances de loyers se font sous seing privé, et restent dépouillées de la formalité de l'enregistrement. Or, on a vu, dans plus d'une occasion, le nouveau propriétaire prétendre que ces quittances, n'ayant pas de date certaine, ne devaient pas lui être opposées, aux termes de l'art. 1328 du Code civil.

Cette prétention a toujours été repoussée par la jurisprudence [s] ; et elle devra l'être dans tous les cas où des créanciers et des tiers viendront critiquer la date des payements de loyers échus. On aperçoit sans peine que l'art. 1328 ne doit pas être pris à la rigueur dans une matière où tout est censé se passer de bonne foi et d'accord avec les parties contractantes. L'échéance du terme fait supposer que le preneur s'est acquitté de son obligation ; le bailleur n'aurait pas manqué d'élever la voix et de l'inquiéter, s'il eût été en retard ; son silence est une preuve que le preneur a satisfait ponctuellement à un devoir

[1] Mon Comm. des liypoth., n» 777 ter.

[2] Rouen, 17 mai 1825, et Usept. 1826.

[3] Sur les payements anticipés faits par les sous-localaires, voy. infra, nos 559 et 54.0.

[4.^^ Votj. mon Comm. des hypoth., loc. cit. Duvergier a présenté les mêmes arguments que moi {Louage, n» 464) ; mais il|ne me cite pas.

[5] Besançon, 15 fév. 1827. Bordeaux, 24 fév. 1826. Infra, n» 543,

que les pères de famille diligents s'empressent de remplir avec exactitude aussitôt que le terme est arrivé. On sait que ce n'est pas la première fois que l'art. 1328 reçoit de la jurisprudence de sages tempéraments [n]. Celui-ci est commandé par la bonne foi, par des usages respectables [7], et surtout par des présomptions imposantes qui font taire les doutes dont le législateur était pénétré quand il éditait l'art. 1728.

328. Non-seulement les quittances de loyers faites sous seing privé font preuve de leur date; mais encore elles font présumer, lorsqu'elles sont sans réserve, que les termes précédents ont été acquittés [s]. Non pas que ce soit là une présomption juris et de jure devant laquelle la conscience du juge doive plier. Non ! mais c'est un grave indice, une présomption puissante, qui , dans la plupart des cas , fera taire les réclamations du demandeur [9].

329. Quand le bailleur a laissé écouler le temps voulu pour prescrire les loyers et fermages, c'est-à-dire cinq années, il échoue dans sa demande. L'art. 2277 du Code civil, qui règle ce point de droit, a été traité dans mon Com^ mentaire de la prescription avec des développements auxquels je renvoie.

330. Mais on peut aller plus loin et dire que lorsque les fermages comprennent certaines faisances et prestations en nature , comme des charrois, il n'est pas nécessaire de recourir,! pour cette nature de redevances, aux règles or-i dinaires de la prescription ; qu'il suffit de leur opposer une déchéance tirée de ce qu'elles n'ont pas été exigées en temps et lieu ; qu'en un mot elles ne sont pas susceptibles de s'arrérager. C'est ce qu'a décidé la cour de Bourges, par arrêt du 6 avril 1830 [10]. Il est vrai que, dans l'es] pèce, il y avait quelques reproches de négligence à adresser au bailleur. Une sommation avait éte^ faite par lui, mais il n'y avait donné aucune suite et rien ne prouvait que le fermier n'y eut paf satisfait. Mais toujours est-il que la cour com mence par établir en droit que les prestationî de charrois ne s'arréragent pas.

Quoique cet arrêt ait été critiqué sous ce point de vue par les arrêtistes, je trouve qu'il y a di vrai dans sa pensée. En effet, presque toujoiir les charrois ont un objet déterminé , et n'onj d'utilité qu'à certaines époques fixes et pour un^ certaine cause spéciale et précise. Tels seraient par exemple, les voyages que le fermier devrai faire pour venir prendre, avec ses chevaux et s,

[6] Mon Comm. de la vente, n» 920.

[7] Voy. mon Comm. delà prescription, n" 621.

[8] Delvincourt, t. 7, p. 229. Il cite Blackstone

[9] Toullicr, t. 7, n» 539. Dumoulin , siir Paris, $ 7^'^ glose 1, n" 44. Pothier, Louage, n" 179. Oblig. , n» 81 Rousseau de Laconibe, Arréi'ages, n» 1.

[10] Dalloz, 35,2, H.

IP

CHÂP. II.

voiture, le propriétaire arrivant de la ville, et le conduire à la iernie ; tels seraient encore les transports qui devraient être elTectucs à la vendange, ou pour la réparation de l'avenue du l^hàleau, etc., etc. [ij. Il est évident que ces jîortes de prestations ne sont pas de nature à i s'arrérager. Si le propriétaire se rend à sa maison • les champs sans mettre son fermier en rcquisi- I ion; s'il fait réparer son avenue sans exiger de l'Jiarrois; s'il finit sa vendange sans employer \es voilures du preneur, l'obligation de celui-ci lera éteinte dès l'instant que le besoin en vue jluquel elle avait été établie aura été satisfait par m autre moyen. On aperçoit donc combien il erait ridicule à un propriétaire de demander, près coup, des réparations pécuniaires pour une naction qui serait de son fait [2]. Au surplus, es magistrats pèseront les circonstances qui, on e voit, ont ici une grande influence. Mais, vouons-le, alors même que la nature de la presalion se placerait en dehors des cas que nous enons de prévoir, bien souvent la force des hoses portera les tribunaux à condamner le ûaître qui viendra fatiguer le fermier par des éclamations tardives; et ils seront enclins à onsidérer comme accomplies des obligations u'on n'est pas dans l'usage de laisser s'arriérer.

331 . Quoique notre article fasse au preneur ne obligation capitale de payer le prix stipulé ans le contrat, il faut cependant le concilier vec les articles préeedonls qui, dans certaines irconslances, l'autorisent à exiger une diminuon. Nous nous sosnmes expliqué à cet égard ans le commentaire des art. 1722, 1724, 1726. I nous suffira de remarquer ici que la demande

I payement trouvera toujours, dans l'hypoiièse de ces articles, une exception péremptoire jui fera surseoir au payement du prix jusqu'à !. liquidation de l'indemnité ou diminution roportionnelle [3].

332. Lorsque le preneur a satisfait à l'obligan de payer le prix, il n'est pas encore tout à

it quitte envers le bailleur ; et il doit le rera- )ur8er de l'impôt des portes et fenêtres que [îlui-ci a payé à sa charge. Mais, par contre, le opriétaire est^ tenu envers le preneur de mpôt foncier dont ce dernier a fait l'avance

II trésor.

Mais cette proposition demande quelques laircissements [4].

f[i] hifra, no 677.

JPÎ Junge Duvergier, n» 131.

pi l^aris, 29 avril 1817. (Sirey, 18, 2, 50.) Cass., 29

|v. 1852. (Sircy, 33, 1, 18.) Junge Duvergiçr, n» 480.

^^4] Zachariae , t. 3, p. 12, n» 2. Polhier, Louage,

211 et 2U. Merlin, Répert., v» Bail, $ 9, n" 4.

5] Junge décret du 9 janv. 1814^. Loi du 19 avril J!51, art. 9. Duranton paraît avoir ignoré ces disposi- Efls. {Du Louage, n» 76.)

16] Duvergier établit avec raison que le preneur ne liirrait pas exiger immédiatement son remboursement

333. L'art. 147 de la loi du 3 frimaire an 7 oblige les fermiers et locataires de payer, à l'acquit des propriétaires et usufruitiers , la contribution foncière pour les biens qu'ils tiennent à ferme ou à loyer. Toutefois, cette obligation envers le fisc ne les constitue pas débiteurs de l'impôt au regard des propriétaires ou usufruitiers; car le même article leur donne un recours contre ces derniers pour se remplir de celte avance , et les autorise à porter les quittances de contribution comme argent comptant dans leurs comptes de fermages et loyers [5]. Ainsi, envers le trésor, le preneur est débiteur ; mais il a son recours contre le propriétaire, et ce recours s'exerce en moins payant quand le moment de payer le terme est arrivé [g]. C'est aussi ce qui avait lieu dans notre ancien droit [7].

Remarquons, du reste, que la loi du 19 avril 1831 sur les élections autorise le fermier par bail authentique de 9 ans au moins, qui exploite par lui-même, à se prévaloir du tiers des contributions payées par la propriété ; sans toutefois que ce tiers soit retranché du cens électoral du propriétaire (Art. 9.)

334. Quant à la contribution des portes et fenêtres, c'est une charge de la possession du preneur ; lui seul doit en rester grevé en définitive. C'er.t pourquoi la loi du 19 avril 1831 lui en tient compte pour la formation du cens électoral. (Art. G.) Mais ce n'est pas contre lui que l'action du fisc se dirige, c'est contre le propriétaire, sauf le recours de celui-ci contre le preneur [g].