Suile

ôîil. Des réparations faites par le preneur. î5!2. Des rcparaiions cl impenses nécessaires. 35,). Des réparations utiles ou volupluaires ([ui peuvent être enlevées.

, T)U: le bailleur peut-il exiger que le preneur les laisse, sauf récompense.

355. Des réparations utiles ou volupluaires (pii ne peuvent élrc enlevées.

Le prenenr n'a pas J'aclion en indemnité. 35(5. Mnis poiirra-l-il faire disparaître les améliorations en les détruisant, sauf h laisser les lieux dans leur ancien étal?

Arrêt curieux du parlement de Paris.

337. Les art. 1730, 1731, 1732, sont unis între eux par des liens si intimes, qu'il est dificile d'en présenter le commentaire sépare. lis le réunissent en effet dans cette pensée comnune : que le preneur est tenu de rendre la îhose dans l'état où il l'a reçue; pensée qui en îUe-même n'est que le corollaire de cet autre )rincipe formulé dans l'art. 1728, savoir : que e preneur doit en user en bon père de famille [i].

Ainsi, le preneur a-t-il fait subir à la chose les changements de forme que le bailleur l'approuve pas, a-t-il coupé les pièces par des cloisons, supprimé des alcôves, bouché des ours, il est de son devoir de faire disparaître es modifications que le bailleur a pu tolérer ant que le bail a duré, mais dont il a droit à ^oir les lieux débarrassés lorsqu'il rentre dans 'usage de sa chose. Il ne serait pas de la bonne [)i d'un père de famille scrupuleux de vouloir mposer à autrui des arrangements que son atérêt seul avait déterminés.

Ou bien, le preneur qui avait reçu la chose en on état de réparations de toute espèce, la rend- ; avec des dégradations ; laisse- t-il les marbres es cheminées écornés, les glaces cassées, les ailes des salles à manger fendues, il faut qu'il Q fasse la réparation à ses frais : « Item prospicere débet conductor, disait Ulpien, ne, in laliquo, vel jus rei, vel corpus deterius faciat i vel fieri patiatur [2]. » Il doit rendre la chose ans l'état où elle était [3], et ce n'est pas remlir cette obligation que de la rendre dégraée[4].

: 338. Il faut même aller jusqu'à dire que si le Teneur laissait perdre par non-usage quelque Tvitude utile à la chose louée, dont il aurait 1 pleine connaissance, il serait responsable, ax termes de l'art. 1732. Telle était l'opinion kAccurse, et le président Favre lui donne son (sentiment [5].

Cl] Voy. supra, no 298, le texte d'UIpien. [2]L. H, §2, m^.loc.cond.

[3] L. 25 , C. loc. cond.

[4] L. 3, § si reddita, Dig. commod. L. 1, § si res, Dig. wsiti. L. 39, § si quis, Dig. de verb. oblig. Infra, 550 et suiv.

339. Toutefois, la responsabilité du preneur s'efface lorsque le dommage éprouvé par la chose louée a pour cause : 1« une jouissance non exclusive et partagée entre le preneur et d'autres locataires, ainsi que je l'expliquerai au n° 590 [e]; 2° la force majeure ou la vétusté.

La vétusté et la force majeure marchent toujours sur la même ligne [7]. Or on a vu, par le commentaire de l'art. 1722, que, loin que le preneur soit responsable de la force majeure , c'est lui au contraire qui a une action contre le bailleur pour faire diminuer le prix du bail qu;ind la force majeure a fait périr une partie delà chose. L'art. 1730 ne veut pas davantage qiie le preneur soit responsable des effets de la vétusté, et sa disposition se trouve rappelée dans l'art. 1755; car la vétusté est une sorte de force majeure ; elle est l'effet inévitable du temps, qui use avec lenteur et dégrade insensiblement les plus solides ouvrages de la main des hommes.

340. Mais ici deux difficultés se présentent sur la preuve des conditions dans lesquelles se trouvait la chose alors qu'elle a été livrée , et des faits qui sont venus la modifier ou l'altérer. Qui prouvera l'état des lieux au moment dû bail? Qui prouvera ensuite que les pertes et dégradations n'ont eu lieu que par vétusté et force mjfjeure?

Sur le premier point, il y a une considération qui frappe l'esprit tout d'abord : c'est que le bailleur étant obligé, par l'art. 1720, de livrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce [s], est présumé avoir rempli cette obligation, au moins en ce qui concerne les réparations locatives. On ne suppose pas que le preneur eût consenti à recevoir la chose, si le bailleur ne l'eût pas mise dans l'état où la loi veut qu'elle se trouve quand le bail commence , et surtout dans l'état où lui ,

[5] Sur la loi 11,^2, Dig. loc. cond. (Ration.)

[6J Foj/. cependant l'art. 1734.

[7] L. 30, § 4, Dig. loc. cond. Vis cl vetuslas (Alfenus).

DU CONTRAT DE LOUAGE

preneur, doit la rendre lors de sa sortie des lieux. De là une présomption légale posée par l'art. 1732 : c'est que le preneur est censé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Notez bien cependant que la loi ne suppose pas de plein droit que le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations de toute espèce. Non, la présomption se concentre sur les réparations localives [i] et ne va pas au delà. Pourquoi cela? Parce qu'il est à croire que le preneur se sera beaucoup moins inquiété des grosses réparations, qui ne sont pas à sa charge pendant la durée du bail ; tandis qu'il aura dû être plus exigeant à l'égard des réparations locatives, qui sont à ses frais tant qu'il occu})e les lieux. (Art. 1720.)

Ainsi donc, en l'absence de toute autre preuve, le bailleur est censé avoir mis la chose en état, et y avoir fait préalablement les réparations locatives ; d'où il suit qu'à sa sortie , le preneur doit faire en sorte qu'elle ne soit affectée d'aucune dégradation de cette espèce.

Toutefois, cette présomption n'est pas de celles qu'aucune preuve contraire ne peut ébranler. L'art. 1732 réserve expressément au preneur la facilité de prouver par tous les moyens qui sont en son pouvoir, même par témoins [2], que les lieux n'ét.îient pas en bon état de réparations locatives [3].

341 . Mais cette preuve n'est pas toujours facile. Il y a un moyen plus sûr d'en prévenir la nécessité : c'est de dresser, lorsque le bail commence, un état contradictoire des lieux. (Arti-^ cle 1730.) Par \]\ tous les doutes se trouvent levés. Les lieux sont décrits d'une manière circonstanciée; on sait si la chose était ou non en bon état lorsqu'elle a été confiée à la foi du preneur ; on sait aussi dans quel état elle devra se trouver quand il en fera remise au propriétaire ; car il faudra qu'en fin de compte son état soit le même qu'au commencement, sauf les dégradations occasionnées par force majeure et par vétusté.

342. Maintenant voilà le preneur en possession ; or, sa jouissance doit être celle d'un bon père de famille , qui préserve la chose des dégradations ou des pertes qui sont le fait de l'homme. Il sera donc responsable de toutes les altérations provenant de sa faute. (Art. 1732.) Il y a plus, c'est que les dégradations existantes à la fin du bail seront censées être de son fait.

[1] Supra, no 178 , la définilion des réparations.

[2] On conçoit difficilement qu'un professeur aussi distingué que Delvincourt ait pu penser que la preuve testimoniale n'est pas admissible, si l'objet du litige excède 130 fr. (T. 7, p. 227.) 11 s'agit ici de prouver un fait et non une convention (Durantpu, Louage, n" 101. Duvergier, n» 443).

L3] Bourges, 2 mars 1825 (Sirey, 25, 558).

La présomption de la loi est encore ici tournée contre lui (art. 1732), et c'est à lui à prouver qu'elles ont eu lieu par vétusté ou par force majeure [a].

Duvergier pense que dans l'ancien droit i était de règle que le bailleur dût prouver qu( les dégradations dont il demandait la réparatiouj étaient occasionnées par la faute du preneur, e1 cette jurisprudence lui paraît conforme aus principes généraux (n^ 407) . Mais il n'en est rien Lisez plutôt Pothier, que Duvergier a omis de consulter. Il vous dira : « Le locataire est dé- » chargé de l'obligation de rendre la chose, si h » chose a péri sans sa faute; mais il doit ensei » gner et justifier comment elle a péri; autremeni » elle est présumée avoir péri par sa faut( » (n" 199). )> Lisez même Gomez, que Duvergiei cite sur la foi trompeuse de Despeisses [5]. Loir que Gomez ait placé sous le patronage de sor érudition l'erreur qu'on lui prête, il suppose ai contraire que c'est au locataire à prouver la foret majeure. Seulement, il examine si, la force ma jeure étant établie par lui, il doit aller jusqu'il justifier qu'elle a eu lieu sans sa faute; et il ré sont qu'en général il lui suffit de prouver la forc^ majeure ; mais que , s'il s'agit d'un individ exerçant une profession qui a déterminé le con trat de louage , comme un berger à qui l'on ; confié un cheptel , c'est à lui à prouver que le bestiaux ont péri sans sa faute; ainsi il va biei plus loin que l'art. 1808. Enfin il pense qu'il ei est de même dans les cas d'accidents qui , très souvent, arrivent par la faute de 1 homnje comme l'incendie [a], le vol, la fuite des escliîi ves [7] I

Il n'est donc pas exact de considérer l'art. 173 comme introductif d'un droit nouveau. Il n'es] que l'écho des anciens , des éternels principes il est fondé sur cette règle : que le preneur étant obligé de rendre la chose dans l'état o elle lui a été confiée , doit, lorsqu'il la restittfii dégradée et dépréciée, prouver la cause de ce changements. Nous retrouvons ici la doctrin^ que nous avons enseignée aux n°^ 221, 222"

343. Mais (faisons-y bien attention) pour qi* le preneur soit responsable, de droit, des dégra dations, il faut qu'il soit constaté qu'elles ont e^ lieu pendant sa jouissance ; c'est la conditioi exigée par l'art. 1732. On sent, en effet, quel loi n'a pas voulu que le bailleur se décharge sur le preneur de réparations qui auraient pou

[4] Pothier, no 199.

[5] Despeisses n'a aucune autorité doctrinale. Scq^OI vrage n'est cité que comme table des matières.

[()] Ivfra, nos 5C,5 et suiv.

[7] Variar. rcsol., lit. 2, e. 5, de loc. cond., n"* Pothier cite aussi le vol comme imputable au n" 429, Louage. Voy. infra, n" 824.

21 et 23 preneiii

tause des pertes ou des dégradations antérieures à son. administration.

Mais à qui la preuve de cette condition? au l>reneur on au bailleur?

Cette question se résout par les idées que nous avons développées aux n"* 340 et suiv. ; ou plutôt c'est la même question reproduite sous une autre face.

D'abord , elle ne saurait se présenter pour le las où il a été fait un état des lieux. Cette desi liption détaillée fera toujours connaître si la détérioration est antérieure ou postérieure au bail.

Elle ne peut se présenter non plus lorsque, n y ayant pas d'état des lieux, il s'agit seulement le réparations locatives, puisque le preneur est :ensé avoir reçu les lieux en bon état sous ce rapport.

11 n'y aura donc lieu à la poser que lorsque la hfficulté roule sur des dégradations de gros enretien, et qu'il n'a pas été fait d'état des lieux. l\u' exemple : Pierre vous a loué une maison , U vous en avez pris possession sans état descripil'. Au moment où le bail expire, Pierre s'aper- •oit qu'une des poutres qui supportent le greiier a fléchi par le milieu ; et, sous prétexte que »ous avez pu occasionner cette dégradation en 'ncombrant outre mesure le grenier, il exige lue vous vous chargiez de cette dégradation. ï sera-t-il fondé ?

Je réponds qu'avant tout Pierre devra prouer qu'au moment où la maison vous a été li- '/ree la poutre était en bon état. Ici, aucune présomption légale ne milite contre vous. D'une )art, vous n'êtes pas censé avoir reçu la maison ,;n bon état de réparations de gros entretien. ,3'autre part , aucune description de la maison le constate que la poutre n'était pas , au principe du bail, dans l'état où on la trouve aujourl'hui. Vous êtes donc en droit de soutenir que a chose ne vous a pas été livrée dans un état de tarfaite conservation; de même que c'était à ous à faire faire un état descriptif pour vous écharger de la responsabilité des dégradations ocatiyes antérieures au contrat, de même c'était u bailleur qu'il appartenait de constater par !ne semblable description que la chose était xempte de grosses dégradations. Ainsi donc, la Tésomption qui incombe contre le locataire, 3rsqu'il s'agit de réparations locatives, se rétoriie contre le bailleur quand on discute sur des ^parations de gros entretien. Ces réparations € sont censées provenir de la faute du preneur u'autant que le bailleur justifie qu'elles sont postérieures au bail.

[i] Lepage, Lois des bùlimmts.

I [2] Pothier, Louage, n" 192. Vinniiis, sur les Inst. Loc. md., % 5, nos 1^ 2^ 3, Connanus, lib. 7, cap. H, no 10. k)et, loc. coud., no 29. Favrc, De crror., dée. 75, c. 1. \tnge Legrand, sur Troyes, t. 2, p. 337, nos (5 jg et /UV.

344. Au surplus, il est ordinairement assez facile (pour les architectes surtout) de reconnaître si les réparations de gros entretien viennent de vétusté, de vice de construction, ou du fait des personnes qui occupent l'immeuble [i].

Il y a aussi des causes de dégradation dont la date s'annonce avec trop d'éclat pour qu'on puisse l'ignorer; tel est l'incendie.

345. Maintenant qu'on est bien fixé sur la position respective d'3S parties, et sur les réparations qui tombent de droit aux frais du preneur, il reste à examiner une ditficuUé. Elle consiste à savoir de quelle espèce de faute il est tenu. Est-ce de la faute lourde seulement ? ou bien aussi de la faute légère et même de la faute trèslégère ?

Les meilleurs interprètes [2] du droit romain étaient d'accord en général pour repousser la faute très-légère, au moins dans le louage des choses [3]. Il y avait toutefois dans ce système deux textes embarrassants, c'est le § 5 des Inst. au titre de loc, où il est dit que le preneur doit avoir tous les soins que pourrait avoir l'homme le plus diligent : diligenlissimus paterfamilias ; c'est encore la loi 25, § 7, Dig. loc. cond., dans laquelle Gaïus tient le même langage ; mais on répondait aux institutes en disant que le superlatif n'avait là d'autre valeur que celle du positif, comme il y en a plus d'un exemple dans les livres du droit romain. Quant à Gaïus, on l'expliquait en montrant qu'il ne s'occupait que d'un louage d'industrie, et que s il allait jusqu'à imputer la faute très-légère, c'était à l'égard d'un individu qui faisait métier de transporter des marchandises fragiles, et de qui , par conséquent, on devait exiger une diligence trèsexacte [4].

Le Code civil, qui doit faire notre règle, ne nous livre pas à ces combats de textes et d'interprétations. Ses dispositions sont nettes et positives. Il rend le locataire responsable de la faute. (Art. 1732, 1735.) U exige de lui les soins du bon père de famille (divt. 1728, 1806); il bannit les superlatifs. Par là , il rejette la faute trèslégère.

Duvergier croit cependant qu'elle doit être imputée au locataire (n» 410). C'est de sa part une fidélité honorable, mais peut-être trop docile aux doctrines de Toullier, dont j'ai essayé de montrer l'imperfection dans mon Commentaire de la vente (n« 361). Je ne puis que renvoyer à ma dissertation sur la matière des fautes, insérée dans cet ouvrage. J'y persiste avec d'autant plus de confiance [5], que je me trouve d'accord, sans l'avoir su, avec un savant juriscon-

[3] Sur le fondement des lois, 9, § 5 ; M , g 3 j 13, § l ; 31, Dig. loc. cond.

[4] Voet, no 30.

[5] Voy. une application infra, n» 664. Elle est remarquable.

DU CONTRAT DE LOUAGE

suite allemand, Zacharise, dont les solutions sont absolument conformes aux miennes [i]. On verra, je l'espère, dans cette dissertation un examen approfondi des textes du Code civil et des systèmes des jurisconsultes modernes [2].

346. C'est ordinairement à la fin du bail que le bailleur exige la mise en état des lieux et la re'paration des fautes commises par le preneur pendant sa jouissance. Si, cependant, les dë-

[i] Cours de droit civil français , t. 2, p. 519 et 320, que je ne connaissais pas quand j'ai publié mon Comm. de la vente.

[2] Je repondrai seulement, et en peu de mots, à Irois objections de Duvergier.

Première objection. J'avais cherché à enlever à Touiller l'appui des art. 1382 et 1383, en disant qu'étrangers à la malière des contrats, ils ne se réfèrent qu'à la matière des délits et des quasi-déiil s ; qu'^xnsi ils ne sauraient servir à interpréter et à limiter l'art. 1137, règle des fautes contractuelles.

J'ajoutais que les motifs de sévérité qui, dans les articles 1582 et 1385, ont pu déterminer le législateur à lenir comple de la faute très-légère, ne se rencontrent plus, lorsque la faute est commise par un individu avec qui on a consenti à traiter et à qui on n'a pas expressément imposé une diligence plus grande que celle du père de famille diligent.

Duvergier m'adresse d'abord une critique de mots et me reproche d'avoir appelé faute contractuelle une faute commise après la formation , et non pas contre la lettre expresse du contrat [Voite, no 279). Je pourrais donner de très-bonnes raisons pour défendre une locution que tout le monde comprend ; mais j'ai hâte de passer à quel- ([ue chose de plus sérieux.

Duvergier pense que les motifs sur lesquels je me fonde pour re{)ousser les art. 1382 et 1383 sont au contraire de nature à les faire achneitrc; car, dil-il, plus on a suivi la foi d'un individu, plus la loi doit être sévère pour punir les abus de confiance que commet ce même individu. — A cela, deux réponses :

1» La mesure de pénalité que Duvergier préfère à la la mienne n'est pas celle à laquelle nos lois pénales ont donné la préférence. Car l'art. 401 du Code pénal de 1810 punit d'un emprisonnement d'un (m au moins et de cinq ans au plus l'auteur d'un vol ordinaire, d'un larcin, d'une filouterie ; tandis que l'art. 408 ne punit l'abus de confiance que d'un emprisonnement de deux mois au moins et de deux ans au plus !

2» vUi surplus , le nœud de la difficulté n'est pas là , et faire dépendre uniquement la solution de la question de savoir si celui à qui on s'est confié est plus coupable que celui avec qui on n'a pas traité , c'est n'envisager qu'une des faces de la position des parties. Ce dont il faut tenir compte surtout, c'est la possibilité qu'a eue le créancier de dicter la loi du contrat et d'imposer une responsabilité aussi sévère que possible. C'est pourquoi je dirais : « Si le créancier avait voulu plus que l'exactin tude du bon père de famille, il aurait fallu qu'il en fît n l'objet d'une stipulation expresse. Son silence est une » preuve qu'il n'a rien exigé d'extraordinaire et de trop » onéreux ! » A cela Duvergier ne répond rien , et d'ailleurs qu'aurait-il pu répondre?

2e OBJECTION. J'ai critiqué la rédaction de l'art. H57; mais la rédaction seulement! car, du reste, j'ai reconnu que cet article a un grand sens et qu'il a introduit d'heureuses améliorations . Eh bien , ces concessions ne suffisent pas à Duvergier. 11 s'étonne que l'art. 1 157 n'ait pas trouvé grâce devant moi.'

Ce qui n'a pas trouvé grâce devant moi, c'est que

gradations étaient de telle nature qu'elles pus-' sent compromettre d'une manière grave la bonne' conservation delà chose, le bailleur aurait inté rèt à agir avant la fin du bail. C'est ce qui arri-' verait si le locataire laissait les fenêtres sans' carreaux de vitres , et que la pluie , pénétrant dans les appartements, étendît la pourriture sur' les planchers et les plafonds; si le fermier négligeait de curer les fossés et que les eaux pénë-

l'art. H57 ait annoncé qu'il y a des cas où le débiteur est tenu à plus de soins que ceux d'un bon père de famille, c'est-à-dire de la faute très-légère, tandis que , dans aucun des articles qui suivent , le mol de faute très-légère n'est prononcé

Ce qui n'a pas trouvé grâce devant moi, c'est que l'art. 1157 ait déclaré proscrite la distinction des inler prêtes du droit romain entre les conventions qui ont pour objet l'ulililé du détenteur, et celles qui ne lui procurent pas d'avantages. Tandis que, dans les art. \ô7i, 1928 et 1992, nous voyons que le délenteur n'est tenu que de la faute lourde, précisément parce que la dcteii tion de la chose est sans utilité pour lui !

Duvergier a cru que je faisais résulter ce dernier dé-liii faut d'harmonie d'une contradiction entre le paragraphe premier et le paragraphe second de l'art. 1137. Ce n'est pas ce que j'ai dit, et dès lors il était inutile de m'oppo ser la paraphrase de l'oraleur du gouvernement. J'ai trouvé ce majique d'ensemble dans le rapprochement del l'art. 1137 et des art. 1374, 1928 et 1992!

3e OBJECTION. Pour prouvcr que le Code n'a pas complétemenl passé sous silence la far.te très-légère annon eée par l'art. 1157, Duvergier s'empare de l'art. 1753 et m'oppose, avec ToulHer (t. 11 , n" Kîl), que cet article n'exempte le locataire de la responsabilité de l'incendie qu'autant qu'il établirait l'une de ces quatre excuses :|i! 1" Cas fortuit ; 2» force majeure ; 5o vice de construction ; 40 communication du feu par un mauvais voisin : qu'ainsi une faute quelconque rond le preneur responsable (Voy Duvergier, Louage, n» 4î0).

On pourrait tirer le même argument de l'art. 1784, dont ne parle pas mon contradicteur.

Mais les art. 1728, 1732, IBO'o, répondent péremptoî rement ; en elTet , ils ne demandent au preneur que les soins d'un père de famille diligent; ils ne lui imputent que la faute, c'est-à-dii-e le manquement dont un père de famille diligent ne se rend pas coupable ; ils ne parlent| pas de faute très-légère ; ils ne vont pas jusqu'à e\iger de lui la vigilance d'un père de famille très-diligent.

Or, ces articles (et surtout les art. 1728 et 1732) sont le commenlaire naturel et nécessaire de l'art. 1735.

D'où il suit que si le locataire a mis à prévenir le feu tous les soins d'un père de famille diligent, il sera irresponsable ; et l'on devra attribuer le feu au cas fortuit , èi

Si

Dl

la force majeure. Car , d'après Balde , la force majeure» est : « Accidens quod per cuslodiam, curam, vel diligenA 1 » tia7n mentis humanre non potest evitari ab eo qui peti-, » tur » (sur la loi quœ fortuit., C. depignor. act., n» 4),j et cette définition nous rappelle ce mot de >feratius, custodiu advcrsus vim parum proficil, 1. 51, Dig. de aet^ enipt. Qu'est-ce que cette garde? qu'est-ce que cessoinsî Évidemment ceux du bon père de famille et rien de plus!» à moins que la loi ne se montre plus exigeante. Eh bien . quelle est ici la mesure de responsabilité? Les art. 1728 et 1752 nous l'ont dit ! 11 suit de là que le locataire qui s'est conformé à leurs dispositions est exempt de faute J et là où cesse la faute commence la faute majeure. CasM fortuilus caret culpa. dit Médicis (quiest. 12, no 10. Voy. supra, no 204 et les noies). Ce que nous dit le rap^ prochemenl des art. 1728, 1752 et 1755 , les empereurs

CHAP. II. — ART. {1ô±

assent les loncs d'une humidilé qui nuisit our l'avenir à leur fcrtililc [i].

3i7. AvîUîl de dire quelques mois sur la couiétence des tribunaux charges de connaître des liions auxquelles donnent lieu les dégradations

perles imputables au preneur, nous ferons rearquer que les art. 1730, 1731, 1732, quoique aces sous une rubrique restrictive, s'appliquent i louage de toutes choses.

348. Jetons maintenant un coup d'œil sur les 'lions nées des art. 1730, 1731, 1732.

Les actions relatives aux réparations locatives aux dégradations et pertes imputées aux preiurs se portent devant le juge de paix, pourvu le la demande n'excède pas la somme de 500 francs. Ce magistrat le décide sans appel land la demande ne s'élève que jusqu'à la vair de 100 fr., et à charge d'appel quand elle rive jusqu'au taux de la compétence en dernier ssort des tribunaux de première instance [2].

349. Quant aux dégradations causées par inndie et inondation, le juge de paix ne peut en onaitre que dans les limites ordinaires de sa OQpétence, c'est-à-dire sans appel si la deinde arrive à 100 fr., et à charge d'appel si e arrive jusqu'à 200 fr. [3].

La raison de celte différence se fait sentir Ile-même. Les inondations sont un fait de force ijeure; ce ne sont pas là des dégradations ayant ir cause la faute du preneur. En ce qui conne les pertes occasionnées par l'incendie, elles lit quelquefois si graves, elles font naître tant questions et de difficultés, qu'il ne fallait pas assimiler aux autres natures de dégradations.

clélien el .^laximin Tavaienl exprimé dans ce lextc ortant à consulter ici : « In judicio Jocali conducio ilmn et custodiam , non etiam casum cui resisU non •lest, venire constat. » (L. 28, C. foc. concl.) Ainsi, là me dans le Code civil , la force majeure est ce que pu empêcher la vigilance du bon père de famllic. . in fret, IV ' ZS'6.

] Lepage, Lois des bà/ivicnls, p. 2, ch. 5, p. 179. 'é, Compét., t. i, p. 13G. Duvergier, n" US. Curas- Compél. des juges de paix, p. 4-^2, no 19. î] Art. i de la loi du 2^ mai 1858. Curasson, p. U7, no 15. Voy. l'art. 7 de la loi belge du 25 mars 1841,

après Tari. 10, no 3, de la loi du 16-24- aoûl 1790, ge de paix connaît sans appel jusqu^à la valeur de vrcs , el à charge d'appel à quelque valeur que la ande puisse mouler;

I Des réparations locatives des maisons et fermes ; ' Des indeniniiés prétendues par le fermier ou pro-

taire pour non-jouissance lorsque le droit de Tindem-

n ne sera pas contesté , et des dégradations alléguées

P le propriétaire.

■ite loi n'était pas encore modifiée en France par la

"lu 25 mai 1838, lorsque Duvergier a publié son

J (é du louage, dans lequel il invoque les dispos! (ions loi de 1790. On peut consulter cet auteur aux n et suiv. La loi de 1790 a été modifiée en Belgique

P ia loi rapportée p. 216.

] Art. 4 de la loi française précitée, du 23 mai 1838.

^' >son, p. 554.

Pothier, Louage, no 129.

TROPLOIVG. — ÉCHANGE. — LOUAGE.

3-50. Au surplus, comme rnon but n'est pas de mêler à mon sujet la discussion de questions (fui se rallacheiit à des lois de procédure, j'arrête i(M mes observations sur ce point, el je rentre dans rnon sujet.

351 . Si le preneur peut avoir dégradé la chose, il peut aussi ravr)ir améliorée. Par exemple, il arrive quelquefois des circonstances qui, soit à raison de l'éloignement du bailleur, soit pour tout autre inolif, mettent le preneur dans la nécessité de faire à la chose des réparations d'urgence et de gro,> entretien; de plus, il est possible que, pour son utilité ou son agrément, il ait fait des améliorations utiles ou voluptuair'cs, comme d'avoir tapissé les appartements, peint à* neuf les boiseries et repiqué les plafonds, etc. Souvent les locataires font fixer dans des encoignures des armoires ; ils font poser des stores aux fenêtres. Un fermier peut avoir fait des plantalions et des constructions, ou créé des pépinières, etc., etc. Or, on demande si, quand il sort, il a droit de retirer les améliorations susceptibles d'enlèvement, et de demander une indemnité pour celles qu'il ne pourrait reprendre sans endommagei- la chose.

352. En ce qui concerne les réparations nécessaires, nul doute que le preneur n'ait droit d'être indemnisé. Il est venu au secours de la chose qui périclitait; il a fait ce que le bailleur devait faire. Celui-ci s'enrichirait à ses dépens s'il ne lui remboursait ses avances [4J.

353. A l'égard des réparations simplement utiles ou voluptuaires, il y a d'autres règles à consulter.

(.clui qui a pris à bail des biens d'une personne qu'il croit de bonne foi en é!re le propriétaire, peut réclamer, a charge du véritable propriétaire qui demande la nullité du bail , une indemnUé pour les réparations idUrs et ndcessatres que l'acte de bail l'autorisait à faire, et le remboursement des frais de consiruction. , ouvrages et plantations, jusqu'à concurrence de la plus value des biens qui en est résullée. 11 peut retenir, pour assurance du remboursement de cette indemnité , les biens ainsi pris par lui à bail. (Br. , 7 janv. 1824; /. de Br , 1824 1 523.) ' '

Lors.jue le fermier ne tient son bail que de l'un des copropriétaires des biens loués, il n'est pas fondé à réclamer contre les autres, au moins par voie de compensation avec ce qu'il leur doit pour indue jouissance, leur quote-part dans les impenses faites pour les biens loués, conformément aux clauses du bail existantes entre lui et e bailleur. Il n'a d'action, dans ce cas, que contre le bailleur seul. Il en serait autrement à l'égard des impenses nécessaires ou utiles qu'il pourrait avoir faites , sans qu elles eussent été l'objet d'aucune convention entre lui et le bailleur. Ceux des copropriétaires qui ont obtenu 1 annulation du bail consenti par l'autre , et des dommuges-inlerels contre le fermier, peuvent pendant l'instance en règlement de ces dommages-intérêts, demander et obtenir une provision, s'il conste que leur quote-part dans les impenses réclamées ne s'élèvera pasàlasommeà laquelle leurs dommages-intérêts pourront mouler fBr 25 fév. 1821;/. rfciJr.. 1821, 1,293.) ''

Le fermier auquel il a été accordé le droit de rétention pour impenses et améliorations , perd ce droit s'il est en

DU CONTRAT DE LOUAGE

Et d'abord, il faut distinguer si les améliora- j lions sont susceptibles ou non d'être enlevées.

Dans le premier cas, le preneur peut en opérer le reirait pourvu qu'il laisse la chose dans son étal primitif. L'art. 555 du Code civil nous offre ici un argument Irès-concluant. Quoiqu'il ne soit pas fait pour l'espèce précise qui nous occupe, il offre cependant, entre toutes les dispositions du Code, relie qui a le plus d'analogie avec notre sujet.

Vainement on lui opposerait l'art. 599 relatif à l'usufruitier, et qui (à part les additions voluptuaires, telles que celles de glaces, tableaux, etc., que l'usufruitier est fondé à enlever) veut que les améliorations faites à la chose pendant la durée de l'usufruit profiteni au nu propriétaire ; vainement encore on objecterait que le preneur a su (comme l'usufruitier) que la chose n'était pas sienne, et qu'il est censé dès lors avoir fait sans espoir de répétition des dépenses que le locateur ne lui demandait pas et qui n'étaient pas d'une nécessité absolue ; que c'est sur cette règle • Donare videtur qui in alicno solo sciens œdifical, que repose tout entier l'art. 599 précité : qu'ainsi, le preneur ne saurait ni prétendre à une indemnité ni même à l'enlèvement de la chose.

Mais il faut répondre que l'art. 599 contient une disposition sévère que l'on ne doit pas étendre hors de son espèce. Le preneur n'a pas été dirigé par un esprit de libéralité pour le propriétaire, et certes, il ne doit pas èlre plus généreux à son égard que celui-ci ne l'est pour lui. Or, le propriétaire ne lui a donné rien pour rien; il a exigé strictement les loyers et fermages; il s'est fait tenir compte des dégradations. Pourquoi donc établir au préjudice du preneur des présomptions forcées? Pourquoi sortir de la vérité des faits? Le preneur n'a eu qu'un but, c'est de pourvoir à sa commodité, à son agrément, à son utilité. L'équité exige donc qu'il reprenne ses améliorations , pourvu que l'enlèvemenlne cause aucun préjudice à la chose, et c'est ce que décidait expressément Ulpien dans la loi 19, § i, Dig. local, conducti [i]. Ce texte, joint à l'art. 555, décide donc la question d'une manière très-nette [2]. On peut y joindre l'autorité d'arrêts anciens; car Brillon rapporte un arrêt du parlement de Rennes, du 17 octobre 1575, qui autorise un fermier à emporter des arbres qu'il avait plantés dans le fonds tenu à ferme [3].

demeure défaire liquider les donininges-iiUérèls. (Trêves, 29 août 1807. Dec. not., l. 13, p. 175.)

Le fermier qui prétend avoir fait pour le propriélairc et par son ordre des travaux aux biens de la ferme ira pas le droit de se maintenir dans la ferme jusqu'au remboursement de ses impenses.

Il n'est pas recevable dans une exception de compensation à cet égard , si sa demande n'est pas liquide. (Br. , 14 août 1854.; J. de Br., 1855, 475.)

[1] Voy. le Comm. de Favre sur cette loi, ration.

354. Mais le bailleur pourra-t-il s'opposer l'enlèvement en offrant de payer la valeur d améliorations?

Si ces améliorations consistent en additioi que le preneur avait faites à perpétuelle demeur comme, par exemple, des plantations d'arbre le bailleur sera admis à les garder en les payai L'arrêt du parlement de Rennes que je viens t citer au n" précédent, en contient une décisic expresse. Le fermier aurait mauvaise grAce à s' opposer; car le retrait ôterait à ces choses lei destination. D'ailleurs elles font corps avec l'ir meuble; elles lui appartiennent en quelque sor par droit d'accession : donc le bailleur qui 1 retient, sauf récompense, ne fait aucun grief? preneur.

Mais si ces additions consistent en choses su ceptibles de déplacement, comme des arbres i pépinière, des glaces, l'accession ne serait p assez énergique pour les retenir, et le droit « propriété du preneur l'emporterait sur celui ( bailleur. Il serait manifeste que le preneur r pas voulu incorporer ces objets à l'immeubl qu'il ne les a attachés à cet immeuble que m mentanément et avec l'espoir de les reprend et de les retirer suivant son bon plaisir [4].

355. Voyons maintenant ce qui concerne 1 réparations utiles ou voluptuaires qui ne pei vent être enlevées sans dégrader l'im meuble. | A cet égard, il y avait parmi les interprèt du droit romain des opinions divergentes. Pl< sieurs voulaient que le preneur fût indemni par le locateur sur le fondement de la loi 55, § Dig. local, conducli, et de la loi 61 au même titi Tels étaient Favre [5], Fachinée[6], etc., eU mais on répondait victorieusement à cette oç nion que la loi 55, §, 1 , ne parle pas d'indemniî, mais seulement du retrait de l'amélioration p le preneur [7J; que la loi 61 est dans une espè toute particulière; elle pose, en effet, le cas d'i colon qui a planté des vignes sans y être oblig bientôt le propriétaire a augmenté le canon cause du produit de ce nouveau vignoble ; pi il congédie le colon en exigeant de lui le ferma ainsi augmenté. Alors celui ci lui demande, retour de cette augmentation de prix, l'inde! nilé des dépenses qu'il a faites pour la plantait de la vigne. Assurément il ne fallait pas avoir génie précis et sagace de ScîBvola pour réponc que l'indemnité ne pouvait èlre refusée.

Mais, en thèse ordinaire, le preneur reste S^ action . C'est ici ou'il est permis de supposer at

permi

[2] Polhier, Louage, uo 151. Touiller, t. 5, no 130.!

[5] Voy. Arbres, n» 5. Il cite Chopin, sur Paris, 1 t. 1, no 16.

[4] Lopagc, part. 2, ch. 5, art. 1, p. 190, 191.

|5] Ration. , sur la loi 55, § 1, Dig. loc. coud. , «t la loi 19, §4.

[6] Cont., liv. i, c. 85.

[7] Pothier, Pand., sur celte loi. Godefroy une autre interprétation.

lonj

raison qu'il a l'ait don à l'immeuble des additions 1 qu'il savait no pouvoir cm delachcr.

C'est ce qui lut juge au parlement de Paris dans une espèce où un locataire avait fait des ornements dans rappartemenl quil av.iit loue; les murs avaient èle tapisses par lui, les pla- , fonds peints, elc , etc. La cour décida, sur les conclusions conformes de Séguier, avocat gëné- ,ral, que ces embellissements devaient rester à la maison sans indemnité [i].

356. L'arrêt alla plus loin, et sous ce r^ipport il est infinimenl remarquable. Le locataire, irrité *de ce que le bailleur lui refusait l'indemnité de ices embellissements, s'Uait mis à gratter les peintures et à arracber les papiers, croyant qu'il lui suffisait de laisser les lieux dans l'état où il les avait reçus. Mais l'arrêt précité le condamna à des dommages et intérêts; la cour pensa que

ces destructions étaient de sa part un acte de malveillance sans aucun profil; que ces embellissements étaient devenus une partie de la chose même, par la puissance du droit d'accession; qu'ils étaient dès lors la propriété du maître de la maison, et que celui-ci était fondé à demander que les lieux restassent en l'état; d'autant que le locataire n'ayant ni intérêt à faire disparaître les additions, ni possibilité de les détacher sans les détruire entièrement, il n'était pas moral d'autoriser des actes que le seul esprit de méchanceté pouvait expliquer [2J.

Cet arrêt se base sur le défaut d'intérêt du preneur. Il est irréprochable. Convenons cependant qu'il y avait de la part du bailleur un manque de loyauté, qui excusait jusqu'à un certain point la mauvaise humeur du locataire.

11 répond de Fincendie, à moins qu'il ne prouve :

Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de confStruction ;

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie, A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un

d'eux, auquel cas celui-ci est seul tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux,

lauquel cas ceux-ci n'en sont pas tenus.

557. Nécessité de remonter à Torigine historique de notre article pour en comprendre la portée. 358. Fréquence des incendies à Rome et mesures prises

pour les éviter.