En généralisant donc l'idée que renferme

loi. Incendie, p. 17. Diu-anton, Louage, no 105.

[6] Turin, 8 août 1809. (Sirey, 11, 2, lU.) Riom 5 mai 1809. (Sirey, 10, 2, 56.) Caen, 27 août 1819. (Sirey, 19, 2, 2:>7.) Voy. les nos 537 et .lOS. Paris, 27 janv. 1824, et 6 juin. 1825. (Liège, 17 avril et 26 juin 185i; /. de lir., 183i, p. I9/1., et 1835, p. .58.)

[7] L'arrêt de eass. du 18 déc. 1827, rapporté inf'ra, no 368, est molivé sur les vrais principes.

DU CONTRAT DE LOUAGE

le numéro précédent, on est conduit à celte proposition, savoir : que l'art. 1733 ne fournit aucun argument d'analogie pour le cas où l'auteur du domuiage n'est pas engagé envers le demandeur par un contrat ou quasi-contrat.

Mais, par contre, il est l'écho d'une vérité de tous les temps, il est le reflet d'un principe général, en tant qu'il s'agit d'un débiteur qui veut se décharger, par une exception de cas fortuit, de l'obligation de rendre la chose dans l'état ou il l'avait reçue.

L'art. 1808, que nous rencontrerons plus tard sur notre chemin, n'est qu'une exception dans cet ordre d'idées.

367. Ainsi, en suivant les applications de la première branche de notre conclusion, nous dirons qu'entre locataires d'une même maison, si l'un réclame contre l'autre la réparation du dommage causé par un incendie venu de chez ce dernier, il doit prouver qu'une faute en a été la cause [i].

368. Ainsi encore, le propriétaire qui habite un étage de sa maison, et qui transmet le feu à ses locataires, n'est responsable de l'incendie qu'autant que ceux-ci font la même preuve [2].

369. Par la même raison, le propriétaire ne pourrait opposer la présomption de l'art. 1733 à un hôte liche qui logerait momentanément chez le locataire et quil voudrait rendre responsable de l'incendie, à défaut du locataire insolvable. Cet hôte n'est pas son obligé ; il ne serait soumis à la réparation de l'incendie qu'autant que le demiandeur prouverait qu'il en est l'auteur [5].

[1] Bordeaux, i23 juin 1828. (Sirey, 29, 2, 19.) Lyon, 12 août 1829. (Sirev, 50, 2, 33.) Cass. , 11 avril 183Î. (Sirey, 31, 1,196.)'

[2] Caen, 27 aoiU 1819. (Sirey, 19, 2, 257.) Grenoble, 17 janv. 1825. (Sirey, 24, 2, 297.) Paris, 1(1 mai 182o. (Sii-ey, 23, 2, 20(3.) ^ancy, 19 juill. 182j. (Sirev, 26, 2, Î79.) Cass., 18 déc. 1827. (Sirev, 28, l,/i4.)/</.,'ler juin. 183i. (Sirey, U, o59.)

Si le locataire prétend que le feu est venu des lieux occupés par le propriétaire même, cl réclame des dommages-intérêts du chef des pertes qu'il a subies , il doit prouver qu' «7 y a eu fanie de la })ar1 du propriétaire.

Dans ce cas c'est Fart. 1582, C. civ.,qui est applicable. La présomplion de faute établie par l'art. 1733, C. civ., contre le locataire, n'existe qu'en faveur du propriétaire. (Garni, 3 août 1859; ./. de Br., 18/*0, p. 267.)

[5] Toullier, t. 11, n» 1G8, 1. 1, § 9, Dig. qui effiid. Infra, n» 398.

[i] Duranton {Louage, n» 109) se contente de cette raison ! — La responsabilité qui pèse sur le fermier en cas d'incendie cesse lorsque le pro])riélaire s'est réservé une partie des bâtiments loués. (Liège, 26 juin 1834; J. de /ir. ,1833, 38, et 1837, 230. i

L'obligation imposée par l'art. 1753, C. civ. , au locataire, de répondre de l'incendie qu'il ne prouve pas avoir eu lieu par cas fortuit ou force majeure, etc. , cesse lorsque le propriétaire s'est réservé l'usage d'une partie des bâtiments incendiés.

Le locataire ne peut être responsable de l'incendie de la partie non réservée par le propriétaire que dans le cas où celui-ci prouverait que le feu a commencé dans les

370. Mais aussi (et ici nous rentrons dans la! première branche de notre conclusion;, le locataire qui aura communiqué le feu à l'appartement occupé par le propriétaire, ne sera pa» fondé à prétendre que la présoiTiption de l'article 1733 cesse parce que la maison ne lui a pai été louée en entier, et que le propriétaire étai là pour surveiller sa chose [a].

Ces prétextes frivoles seraient à peine admis sibles contre une disposition injuste et tyran nique. A plus forte raison restent-ils sans valeu en face de l'art. 1733, qui, par son étroite inti mité avec les principes du droit, veut être plu| sérieusement traité [n].

371. Remarquez toutefois que si le feu aval pris dans une partie de la maison laissée coin| mune entre le propriétaire et le locataire, il n serait plus possible d'imputer l'incendie à c dernier. La condition principale de l'art. 173 manquerait ; car cet article suppose nécessaire ment que le feu a pris chez le locataire et es sorti du local dont il avait la jouissance exclu sive [g].

372. Non-seulement le propriétaire opposeï la présomption de l'art. 1733 au preneur direci il pourra, de plus, agir contre le sous-locatair et se prévaloir, à son égard, de cette dispositior Il le pourra, disje ; car le sous-locataire ei tenu envers celui avec qui il a traité par ^ mêmes liens que si ce dernier était propriétaire or, le bailleur originaire est maître d'exercer I( actions de son locataire direct [7].

373. Imbus des principes posés aux n°* 36 366 et 370, que dirons-nous d'un arrêt de

bâtiments occupés par le preneur. (Liège. 29 mai 183 /. de Br., 1838, p. 226. Voy. Gand , 3 août 1859; /. Br., 18/*0,p. 267.)

[3] Arg. de Grenoble, 17 janv. 1823. I-yon, 17 j»n 1834.. (Sirey, 51, 2, 242.) Voy. infra, n» 580.

[6] Riom, 4- août 1829. C'est ainsi que doit s'interpr ter cet arrêt, que Dalloz considère à tort comme conira! à l'arrêt de Lyon.

Lorsqu'une maison est en partie occupée par le pi priéîaire et en partie par un locataire, celui-ci n'en rej ])as moins tenu cie ])rouver , en cas d'iijceniiie, que le f a été communiqué (Kune maison voisine ou qiiC l'incenc est arrivé j)ar cas fortuit , force majeure ou vice de ct siruclion.

Il n'importe que rinceîulie ayant détruit les lieux £ cupés par le propriélaire en même temps (|ue ceux occ jjésparlc locataire, l'oritrine de Tincendie soit inconni (Gand, 3 août 1839; J. rfe Br.. 1840, 207.)

[7] ïoullier, t. 11, n» 169. Duranton, Louage, n'>i\ '• (Br., 7 août 1839; ./. de Br.. 1840, 37.)

En matière d'incendie le locataire répond, envers propriétaire, des fautes de son sous-locataire, alors si tout que la location a eu lieu sans ragrément du propr taire. ';

La présomption légale de faute prévue par la disp< lion de l'art. 1733, C. civ. , peut être invoquée par locataire principal qui babite une partie de la maû I,' vis-à-vis du sous-locataire. (Br., 7 août 1839; /. rfeJJ 1840, p. 37.)

Voy. dans le sens delà première solution, PothiOT Louage, no 193. Toullier, t. M, n» 166. Merlin, v*

wv (le Limoges, du 21 février 1839 [i], qui L'cido que l'arL 1733 n'osl pcis applicable au on parliaire qui habite dans la métairie le gemenl (pii lui est réservé et y communique incendie? Nous payerons-nous de celle doue raison, savoir : 1" que l'art. 1733 n'est 'une exception; 2" (jue le colon parliaire est pas un fermier, un locataire, mais un socié? Nous répondons : Le premier motif dique les idées les plus fausses sur le sens de irl. 1733, et le seeojid est irrelevant et stérile, u'imporle que le colon parliaire soit plutôt un socié qu'un locataire [i,\ ? N'est-il pas débiteur i la chose? ne doit-il pas la conserver en bon jre de famille? ne doit-il pas la rendre dans îtat où elle lui a été remise? et dès lors, n'estpas fausser tous les principes en matière de )ntrat que de le décharger de son obligation ns qu'il prouve la force majeure qui le dis- ;nse de l'accomplir?

374. Quand la maison est occupée par plueurs locataires, tous sont solidairement responj.bles de l'incendie, à moins qu'ils ne prouvent je l'incendie n'a commencé, ni pu commencer lezeux. Telle est la disposition de l'art. 1734. Quelques cours royales la repoussèrent avec lergie lors de la discussion préliminaire du ode civil. La cour de Colmar la signalait •mme contraire à l'équité et à tous les prinpes : « Car, disait-elle, nul ne peut être obligé sans son consentement, et la loi ne peut jamais obliger personne à courir des risques qu'on ne peut prévoir ou qu'on ne peut éviter, sans s'obliger volontairement [5].

y> Il n'est pas possible , ajoutait la cour de Lyon, d'établir une solidarité entre des locataires choisis sans la participation, et souvent contre le gré les uns des autres , par un propriétaire ou un locataire qui ont pu leur permettre des professions dangereuses , capables de communiquer le feu, à qui souvent, malgré le besoin d'un foyer , ils ne donnent pas même une cheminée. On propose : S'il y a plusieurs locataires dans une maison, le premier ■chez lequel le feu s'est développé en est responsable, s'il ne prouve pas que le feu a été commu nique à son appartement par V appartement d'un autre locataire, auquel cas ce dernier est seul tenu. Si aucun ne peut prouver dans l'hahila' Hion duquel le feu a commencé, ils sont tenus des

idie. Ces derniers auteurs le décident ainsi dans le cas lime de sous-location de la totalité du bail. Voy. dans le sis (le la seconde solution, Touîlier, ib., n" ÎCit), Duvor- U', du Louage, n"s 41 1 et 4-16. — Plusieurs arrêts ont icidé que la présomption légale de faute qu'établit l'ar- ,1e 1735 cesse lorsque le propriétaire occupe une partie |s édifices incendiés. (Liège, 20 juin 1834-, et 9 janv. 37 ; ./. (le Br. , 1833, p. 38, et 1837, p. 229. Riom, *oût 1829.Sirey, 1850, 2, 39. — Contra, Lyon, 17 janv.

I34') , pourvu toutefois qu'il soit constant que le feu a nmencé dans Thabitation du preneur. (Sirey, 1834, 2, 2. Duranton, t. 17, n» 109.)

» dommages chacun pour sa pari et portion [Â\. » Enfin, la cour de Toulouse s'élevait contre celle injuste solidarité [5].

Au conseil d'Étal, Lacuée représenta l'article 1734 comme trop dur; mais Treilhard lui répondit qu'on ne pourrait le retrancher sans priver le propriétaire de son recours [e].

375. ^insi donc, deux sortes d'objections étaient dirigées contre notre art. 1734 :

1" En lui-même il est trop sévère ; telle était la portée des observations de Lacuée;

2" Tout au moins, il est trop rigoureux en tant qu'il vend les locataires solidairement responsables.

Reprenons une à une ces deux objections.

376. La première manque évidemment de toute espèce de base : quand le feu a dévoré la maison louée, tous les locataires sont tenus, chacun en droit soi , de rendre au propriétaire la portion de mai.son qui leur a été louée; chacun d'eux ne peut dès lors être exonéré de son obligation qu'en prouvant qu'il est exempt de faute. La présomption établie par l'art, 1733 contre un seul locataire ne p{;ut pas s'affaiblir par cela seul que, dans le cas de l'art. 1734, elle s'étend à .plusieurs.

Je sais que, dans l'ancien droit, Pothier avait enseigné que, si on ignorait le point de départ du feu, nul d'entre les locataires ne devait être tenu, à cause de l'incertitude sur le véritable auteur de la faute [7] ; mais cette opinion avait été repoussée par arrêt du parlement de Paris du 3 août 1777, avec grande raison, car la présomption de faute, existant contre chacun en particulier, milite par conséquent contre tous à la fois [s].

377. Quant à la seconde objection , elle me paraît plus sérieuse , et j'avoue que je trouve, avec les cours de Toulouse, de Lyon et de Colmar, que la solidarité est une peine bien dure et souvent bien injuste. On a beau dire, avec Mouricault, que c'est aux locataires à se surveiller mutuellement [9] ; la raison est mauvaise , car elle pourrait tout aussi bien se rétorquer contre le propriétaire lui-même. Elle est d'ailleurs démentie par la nature des choses et par l'expérience.

378. Néanmoins, la loi existe, il faut l'accepter avec docilité ; ainsi chaque locataire pourra être contraint par le propriétaire à l'indemniser

[1] Sirey, 39, 2, 403.

[2] Voy. là-dessus infra, no» 637 et suiv. [3] Fcnrt, t. 3, p. 4-90.

[4] Id., l. 4, p. 200.

[3] Jd.,t. 3, p. 619.

[6] Id., t. 14, p. 230. Locré, t. 7, p. 166, no 33. [7j Louage , n» 195.

[8] Merlin, vo Incendie, g 2, n» 10. Touiller, t. H , u" 170.

[9] Fenet, t. 14, p. 529. Locré, t. 7, p. 201, no 9.

DU CONTRAT DE LOUAGE

poar le total, sauf son recours contre ses colocataires. Dans tout ceci, il est clair que le riche payera souvent pour le pauvre et que le propriétaire seul ne perdra rien dans le désastre commun.

379. Le recours du locataire qui a payé, contre les autres locataires, ne doit pas être proportionné à la valeur de l'appartement ou du loyer de chacun. La contribution se règle par tète de locataire, par portion virile; car la présomption de faute planant sur tous indistinctement, chacun est censé avoir endommagé la maison pour le total [i].

380. Si le propriétaire occupe un appartement dans la maison et qu'on ignore le point de départ de l'incendie, il est intéressant d'examiner comment il devra être traité : sera-t-il assimilé à un locataire? ou bien son droit de propriété continuera-t-il à rester armé des articles 1733 et 1734? Aucune de ces deux solu lions n'est admissible [2] .

Un locataire qui agit en réparation du dommage de l'incendie doit prouver deux choses : 1° que l'incendie vient de « hez celui qu'il actionne ; 2° qu'il est le résultat de sa faute.

Or, le propriétaire ne peut, dans aucun cas, être astreint à faire preuve de la faute du locataire. Les art. 1733 et 1734 s'y opposent. Il sufRt, comme nous allons le faire voir, qu'il prouve que l'incendie n'a pas commencé chez lui.

Je dis, en second lieu, que le propriétaire ne peut pas non plus invoquer dans toute leur inflexibilité les art. 1733 et 1734.

Et d'abord, entendons-nous sur la position de la question.

Et faisons bien attention à cette circonstance capitale, à laquelle je subordonne notre difficulté : c'est qu'on ignore tout à fait le point initial de l'incendie. Nul ne peut dire s'il a pris naissance chez les locataires ou chez le propriétaire lui même. On reste à cet égard dans un doute absolu.

Ceci admis, nous nous rapprochons beaucoup de l'espèce posée au n» 371, et la solution de ce cas me paraît s'appliquer ici- Sur quoi se fonde la présomption de l'article 1734? Sur ce que l'incendie a eu nécessairement son origine chez l'un ou chez l'autre des locataires. Mais si le propriétaire habite la maison, quelle voix s'élèvera pour affirmer que le feu a pris plutôt chez les locataires que chez lui?

[1] Duranlon, Louage, n" HO. Duvergier, n» 425.

[2] Les art. 1733 et 1734, C. civ., ne sont applicables qu'à la responsabilité des locataires à l'égard des propriétaires , et ne peuvent être étendus au cas où le propriétaire occupe ou est localaire d'une partie des édifices incendiés, ni entre propriétaires voisii»s.

Dans ce cas la responsabilité doit être jugée d'après les principes du droit commun; c'est, partant, au proprié-

qui répondra qu'il n'a pas pris plutôt chez lu que chez les autres? qu'il n'a pas commencj dans les aisances communes de la maison? dan| les corridors fréquentés par tous les habitanlj sans distinction? et au milieu de ce doute inso lubie, quel juge osera prononcer une condam» nation [5] ?

Le propriétaire devra donc prouver que h feu n'est pas venu de son appartement; ce serj la condition indispensable de son action en dé dommagement. Alors seulement les art. 1733 e' 1734 reprendront leur empire contre les loca-, taires.

Ainsi, quoique l'art. 1734 ne parle pas dt cette exception à la responsabilité des locai taires, on doit convenir qu'elle rentre forcément dans la nature des choses.

Du reste, il ne faut pas confondre le cas que nous venons d'examiner avec ce que nous avons dit au n'^ 370. Nous supposions alors qu'il étail constant que l'incendie n'avait pas commençai chez le propriétaire [/*] ; et Tarrèt jugé par h cour de Lyon, que j'ai cité en note, décid^ expressément qu'il était constant en fait qiu Vincendie avait commencé et s'élail manifesté d'abord dans le rez-de-chaussée occupé par le loca taire.

381 . Voyons les autres circonstances qui fon^ cesser la responsabilité.

Les art. 1733 et 1734 en énumèrent plu-j sieurs :

Le cas fortuit, la force majeure, le vice d^ construction ;

La communication du feu par une maison voisine (art. 1733);

Entre locataires, la preuve que le feu a coitih mencédansun autre appartement;

Ou même qu'il n'a pu commencer dans l'habitation du locataire qui prétend se faire absou dre. (Art. 1734.}

382. Touliier a prétendu que l'art 1733 es^ limitatif [o]. Zachariae et ses judicieux annota teurs ont aussi pensé que cet article restreint le cercle des moyens de justification du preneur [s]; mais je crois que cette proposition manque dr justesse. A mon sens, loin que 1 art. 1733 fasse antagonisme avec l'art. 1732, il se lie , au con-| traire, à lui comme le corollaire avec la règle D'où il suit que tout moyen qui tendra à établiij de manière ou d',:utre que le locateur est exempt de faute, devra être accueilli. Car tel est le bul que l'art. 1733 a eu en vue quand il s'est livn

taire ù prouver que le dommage a é(é causé par la faul( de celui dont il réclame réparation. (Liège, 17 avril et ^l) juin 1834.; J. de Br., 1834, 194, et 1855, US.)

[3] Jungc Duvergier, no 425.

[4J C'est bien ainsi que Duranlon posait aussi la qaes tion, du Louage, no 109.

[5] T. H, iio 161.

[6] T. 3, p. 13, note 9, in fine.

2lt

'ulie enumeralioii purement ënoncialive [ij. ipposons, par exemple, que le preneur prouve 'au moment de l'incendie il était absent puis lonj^lemps avec sa famille et ses gens. Il idiait être bien sévère pour ne pas trouver ns cette circonstance une juslificalion com- Ue de toute participation quelconque au saslre de la maison [-1].

Zacbariœ ne recule cependant pas devant une

le dureté. Mais il ne fait pas allenlion qu'en

lissant le rigorisme h ce point, il met une

te de contradiction singulière entre les ar-

les 1733 et 1734. Je remarque, en effet, que

'*t. 173i n'énumère plus les causes fl'excuse

aillées d;ms l'art. 1733, et qu'en définitive il

out celui des locataires qui, par un moyen

3ar un autre, prouve que le feu n'apucom-

nccr chez lui. Il ne lui dit pas : « V^ous indi-

uerez le cas de force majeure que vous assi

nez à l'incendie ; ou bien vous établirez qu'il

avait vice de construction ; ou bien, enfin,

ue le feu vous est venu du voisin. » Il se

tente de lui dire : « Vous serez déchargé de

)ute responsabilité si vous indiquez celui de

os colocataires dans l'habitation duquel le feu

commencé; ou même si vous prouvez que

incendie n'a pu commencer chez vous. »

ndiquer celui des locataires dont l'habitation

)mmuniqué l'incendie, c'est, dans l'art. 1734,

e ce que prescrit le dernier paragraphe de

t. 1733, c'est-i;-dire prouver que le feu a été

imuniqué par une habitation voisine. Mais

iontrer que le feu n'a pu commencer chez

c'est aller plus loin dans le cercle de la dé-

e et des moyens d'excuse. Donc, un locataire

dans le cas de l'art. 1734, justifierait de son

snce prolongée et de l'impossibilité qu'il y

du feu allumé dans son appartement par

e de cet éloignemonl et de celui de ses gens,

rait être déclaré irresponsable. Et j'oserai en

îler, à cet égard, à la haute raison de Zacha-

lui-même. Or, ce que ce jurisconsulte est

ë d'approuver dans l'art. 1734 , deviendra-

nsignifiantetnon excusable dans larl. 1733?

il possible de concevoir que le législateur

^ v'u une telle différence entre les hypothèses

ues par ces articles, qu'il ait formulé pour

e une catégorie de preuves inadmissibles

r l'autre? N'est-il pas évident, au contraire,

! ces articles sont le produit de la même

iée et qu'ils tendent au même but?

DUT moi. je tiens pour certain, malgré tou-

«8 dissidences, que l'idée mère de l'art. 1732

' Ju)ige Duvergier, ii" 4-2a.

j'Prouillion, Usufruit, iv> 1552. Turin, 8 août 1809. !i^, li,2, 113.)

j. La prouve que rincendie est arrivé j)ar cas forluil '{•ce majeure, qu'impose au locataire Tari. 1733, C. '(peut résulter des dépositions faites dans une in- * ion criminelle sans qu'il soit nécessaire de les relire par voie d'enquête spéciale , selon les formes

se reflète dans les art. 1733 et 1734, et que tout ce (fu'exige la loi, c'est que le preneur démontre qu'il est exempt de faute. Les preuves dont parle l'art. 1733 ne sont que des moyens de jiarvenir à ce résultat; ce sont des indications sages et non des restrictions fàchetises et injustes [.-].

383. Au surplus, remarquez que, lorsque j'ai parlé de l'absence du preneur, j'ai eu en vue une absence accompagnée de circonstances exclusives de fautes et de nature à rendre l'incendie impossible dans les lieux loués.

Telle n'était pas l'absence d'un des locataires du bazar incendié de Paris, qui croyait échapper à la responsabilité en prouvant qu'il n'habitait pas son magasin la nuit de l'incendie et que même il lui était défendu d'y coucher. 11 ne faisait pas attention qu'une absence de quelques heures, précédée de l'occupaiion des lieux dans la journée et le soir avec du feu et de la lumière, était insignifiante. Et c'est aussi ce qui fut très bien jugé par la cour royale de Paris [4J.

384. Les exagérations que je viens de relever ne sont pas les seules. D'autres ont encore essayé de fausser l'art. 1733; on a soutenu que le fait auquel on rattachait la force majeure devait , en quelque sorte, être rendu matériel et tangible par la preuve; on aurait voulu voir la main de l'incendiaire et saisir sur le fait la torche coupable ; point de preuves indirectes, point d'inductions ! il faut assigner la cause positive de l'incendie, et le locataire restera au-dessous de sa tâche si , se bornant à parler de ses précautions , il ne met pas sous la main du juge cette cause du sinistre [s] !

Mais qu'est-ce à dire? a-t-on résolu de faire de l'incendie un cas privilégié? est-ce que ce ne sera pas assez pour le preneur d'avoir été victime d'une des plus terribles calamités? Il faudra qu'il trouve devant la justice le fléau non moins redoutable du matérialisme de la lettre et du judaïsme des formules? On voudra enlever au juge la faculté de faire usage du raisonnement et d'arriver à la vérité par la puissance de l'induction !

Nous avons déjà vu, au n^ précédent, que ce système inadmissible est repoussé par la lettre même (puisqu'on veut des textes) de l'art. 1734.

Il a cependant été proposé très-sérieusement devant la cour de cassation. L'exemple que je vais citer montrera l'abus auquel on courait risque d'arriver.

de la procédure civile. Il importe peu que l'accusé traduit comme coupable de l'incendie ail été acquitté. (Liège, 29 avril 1816, Pasicrisic à cette date. Voy. Br. , 13 avril 181/t.)

[i] 10 mai 1834. (Sirey, U, 2, 322.)

[5] Voy. Pasicrisic belge, an 18U, p. 49,61 /. de Br., 1814, l,p. 249.

DU CONTRAT DE LOUAGE

Un locataire avait été admis , par la cour royale de Douai, à prouver « qu'au moment de » l'incendie, tous les habitants delà ferme étaient )) couches ; et n'avaient pu échapper au danger » qu'en se sauvant presque nus ; que le feu » avait pris à un hangar éloigné d'environ » 30 pieds du corps de logis, hangar qui ne con- » tenait que des voitures et des instruments » aratoires, oii jamais on ne portait de lumière, » pas même des lanternes, et où l'on n'était pas » allé le soir de l'incendie ; que le feu avait pris » à la partie inférieure du toit de ce hangar, » construit en chaume, et à l'extéiieur, du côté ît de la voie publique; que l'opinion des habi- » tants de la commune était que le feu n'avait » pu être porté que par la main d'un incendiaire, )) et que la ferme aurait péri aussi bien dans les » mains du propriétaire que dans celles du fer- » mier. »

La preuve de ces faits ayant été admuiistrée, un arrêt de la cour royale, du 13 juillet 1833, avait décidé que l'incendie était le fruit d'un cas fortuit.

Le pourvoi en cassation soutenait que le fermier n'avait pas prouvé le cas fortuit d'une manière expresse et positive; que la cour l'avait admis par induction, et non pas par suite d'une démonslraiion directe et palpable. Mais ce pourvoi fut rejeté et devait l'être [i] ; car cette matière n'em; èclie pas, plus que les autres, le juge du fait de puiser sa conviction dans des circonstances qui conduisent indirectement à la vérité. Sansquoion placerait le preneur dans la triste impossibilité de justifier sa conduite et sa diligence.

385. Je crains qu'un arrêt de la cour royale de Paris, du 4 juillet 1835, ne se soit pas montré aussi équitable que l'arrêt de Douai dont je viens de retracer l'espèce.

Le preneur demandait à établir que le feu avait pris dans un grenier où jamais ses employés n'eniraienl avec du feu; qu'aussitôt la nuit venue , on en fermait la porte; que dans les maisons voisines , il existait des ouvertures et des jours de souffrance non fermés et donnant sur ce grenier; que plusieurs fois on y avait p/ace rfes réchauds de feu ; qu'on y avait vu des hommes qui fumaient; qu'enfin les poutres qui traversaient le grenier étaient voisines de cheminées où il y avait des lézardes et des crevasses !

Ces faits étaient graves, bien graves ! Néanmoins le tribunal et la cour royale en rejetèrent la preuve, par la raison que la cause de IHncendie restait inconnue; qu'il ne suffît pas au locataire d'établir la possibilité d'un fait de la nature de ceux énumérés dans l'art. 1733, mais qu'il doit prouver que l'incendie a élô occasionné par une des causes énumérées dans ledit article [2].

[1] Rcquêt., 11 fév. 1834.

[2] Inédit. Il est rapporté par Duvergier, n» 430.

[3] Cicéron. {TusciiL, liv. 4, n» 6.)

J'avoue que ces mots me paraissent singuli rement restreindre le cercle de la défense 1 preneur et prêter à l'art. 1733 une pensée e clusive qu'il n'a pas. Le preneur prouve sa di gence ; il démontre qu'il a pris toutes les pi cautions d'un père de famille diligent, eau quœ inlelligetur in solo esse sapiente [3]. Et cèpe dant l'on n'est pas encore satisfait, et l'on exi de lui , quoi? de faire connaître la cause de Vt cendie. Mais ni l'art. 1734, ni surtout l'art. 17c qui est !a rcgle générale et la sanction de 1'; ticle 1728, ne vont aussi loin, et cette obser^ tion devrait suffire pour prouver que l'art. 17, ne parle de la cause de l'incendie qu'énoncia vement et pour faire voir par des exemp quand il n'y a pas de faute de la part du p neur ; et c'était bien ainsi qu'on entendait, conseil d'État, l'art. 1733; car Tronchet dis que l'on devait tirer des circonstances la prei| de l'absence de faute du preneur [4].

Ajoutons enfin que, par suite d'une confus^ fâcheuse, on ajoute arbitrairement aux pr criptions de l'art. 1733. Quand, en effet, article parle de la force majeure, il ne demai pas qu'on montre taxativement au juge quelle cause elle provient. Est-ce le feu du ci Est-ce une main coupable qui a mis le fej Ij'art. 1733 ne descend pas dans les détails ne demande qu'une chose, c'est qu'il y preuve de force majeure ou de cas fortuit. ( qu'est-ce que la force majeure, si ce nest c^ puissance qui trompe la vigilance de l'hom, et confond ses .soins prudents? Lors donc qu conducteur a pris les sages mesures de coiij vation d'un père de famille diligent, qui il prouve qu'il a été exact, attentif, surveill«j précautionné, il démontre par cela même ^ ^j le désastre est l'effet de la force majeure, c'* à -dire d'une force plus grande que la force ^ et la prévoyance données à l'homme : « acciû p » quod per custodiam, curam, diligentiam, : jj » polest evilari [5]. » Après cela, que la cause ,j, sinistre soit de telle sorte ou de telle autn ,1 il n'importe! La justice n'a que faire de le ^j^ voir. Elle est satisfaite. Ne vous montrez d, jj. pas plus exigeant qu'elle , en sommant le j ^^ neur de vous indiquer ce que, dans la pluj ^ des cas, il ne .saurait connaître, quand mèm ^ serait présent partout à la fois, et le jour ^ a nuit. Car les ruses de l'incendiaire échappei | toute surveillance. , L

386. L'art. 1733 n'a donc rien de limitJ^ ^^ il ne fait pas au preneur une position except nelle et restreinte. Il ne l'emprisonne pas ( tel ou tel genre de preuve. En un mot, ij doit être judaïquement interprété, ni pouii

[i] Fenet, l. 14-, p. 2o0. Locré, t. 7, p. 166, Supra, n» 364.

[5] Supra, n» 533, note, et ii" 360, le texte à^^

CHAP. n. — ART. 1734.

Iravei- la diflîculté de mettre au grand jour sa iligonrc et ses soins, ni pour le faire absoudre 'une incurie evidiMJle.

I Celte dernière réllexion nous conduit à un ouveau point de vue.

[i'art. 17oo dit que le preneur est responsable c l'incendie , à moins qu'il ne prouve (fue le 'il a clé communiqué par une maison voisine, lais celte preuve n'est pas toujours sufîisante.

pposons (|ue la chominée du voisin (jui a servi

a conuTiunication du feu soit en bon étal de m côté, tandis (lue du côté du locataire, le mur te lement dégradé par les œuvres de ce der-

er , qu'il ne reste qu'un très-léger parement ;

e ce même locataire a adossé au mur ainsi

abré des matières inllammables qui ont pris u à la faveur du peu de renfort du mur de sen-ation [i]. Dans ce cas, le fait de communicaon du feu par la maison du voisin , sera bien

n d'entraîner à lui seul l'excuse du preneur, il ne pourra échapper à la responsabilité

rite dans l'art. 17;'>2.

387. Autre hypothèse. Le feu vient de la aison voisine; mais le locataire qui le voit arver et qui peut l'éteindre, reste spectateur in-

Térent de ses progr(^s, semblable à ce duc de azarin qui, prévenu par ses gens que son hôtel ûlait, leur dit avec le plus grand calme : « Je ne me mêle pas des affaires de ménage : allez prévenir madame la duchesse. » Nous pensons e l'origine du feu ne serait pas pour le preurnégligentune excuse suffisante. Son incurie pine le constituerait en faute grave; ce serait 1 cas de responsabilité [2].

388. On voit par là que, soit que l'art. 1733 it tourné contre le preneur , soit qu'il soit voqué par lui comme arme défensive, il faut ujours le combiner avec les art. 1728 et 1732, ir lesquels il est dominé.

C'est faute de s'être bien pénétré de cette vété que Duvergier (n» 417) a vu du louche ms l'arrêt de la cour royale de Paris , dont je u'ierai tout îi l heure, et quia été rendu à l'ocsion de l'incendie de la Gaieté. La cour ne

st nullement arrêtée, comme paraît le croire uvergier, à cette thèse de ia plaidoirie, savoir, le l'art. 1733 n'est pas opposable au locLitaire un théâtre. Elle a réduit la question à cette cherche unique : Y a-t-il eu faute de la part 1 preneur? Sur ce terrain , elle était dans le Tcle de la loi, et ia décision qui relaxe le preiur, d'après les faits de la cause, me semble ste et irréprochable.

389. Or donc, puisqu'il est constant que tout ent aboutir en définitive à une appréciation î diligence ou de faute de la part du preneur, 1 juge pèsera avec soin les circonstances. Indé-

[1] Voy. un arrêt de Poiliers, du 10 juin 1819.

[2] Répert. de Merlin, yo Incendie, $ 2, n» 7, p. b6,

pendamment des règles qui l'aideront à reconnaître la faute loiu'de, ou la faule dont ne se rend pascoupabh^ le i)èrc d«î famille diligent [3], il entrera dans tous les détails qui sont de nature à caractériser la conduite du preneur; il interrogera les faits qui ont ))u influer sur ses démarches, et déterminer sa position.

Cette recommandation est nécessaire. Voyez, en effet , combien les circonstances font varier les aperçus juridiques.

Les salles de spectacles, par exemple, exigent, par suite même de leur destination, un emploi extraordinaire du feu. Là, l'élénjent destructeur n'est pas renfermé dans la prison tutélaire du foyer domestique; il se promène au contraire en tout sens, il circule depuis les souterrains jiisqu'au faîte. Lancé par la main qui le dirige , il sillonne l'air et va se jouer auprès de la toile et de î'étoupe inflammable. Sans doute le danger est grand ; mais l'illusion scénique et les plaisirs du public sont à ce prix ! Le propriétaire qui a loué sa salle l'a su ; sa prévoyance n*a pu ignorer que les chances d'incendie étaient quotidiennes dans un édifice loué pour de telles expériences. Il a consenti d'avance à des faits qui ailleurs seraient imprudents, et qui sont ici de nécessité ; il a pour ainsi dire autorisé une lutte périlleuse et incertaine entre deux forces rivales : entre le feu livré à son essor, et l'art de l'homme qui cherche à le gouverner.

Dans une telle situation, l'on aperçoit tout de suite que la force majeure se juge ici d'un tout autre point de vue que dans les cas ordinaires. Le simple locataire (pii, dans son aj.parlement, braverait par de telles épreuves les dangers de l'incendie , sernit condamné tout d'une voix comme un imprudent ; mais il en est autrement d'un directeur de théâtre, qui est obligé d'employer le feu à des usages autres que les usages domestiques. La force majeure, c'est-à-dire la puissance du plus redoutable des éléments, le serre donc de plus près ; elle est à côté de lui plus menaçante et plus grave, et tout le génie de l'artificier ou du mécanicien peut rester impuissant pour la prévenir ou la dompter.

Dès lors , il devient plus évident que jamais (et c( ci confirme de plus en plus l'interprétatioa que nous avons donnée de l'art. I 733) que le locataire aura fait tout ce que le contrat et la loi l'obligeaient à faire quand il aura pris toutes les mesures de prudence d'un surveillant diligent et exact.

C'est ce qu'a très-bien vu la cour royale de Paris dans l'affaire de l'incendie du théâtre de la Gaieté.

Un des préposés avait été chargé de simuler des éclairs , et une partie enflammée s'était dé-

[3J Supra, nos 361, 462.

ââo

DU CONTRAT DE LOUAGE

tachée de la torche , ce qui avait été la cause première de l'incendie de la salle.

Du reste, il ëlail établi que Tinstrument destiné à imiter les éclairs était tel qu'on a coutume de l'employer d^ns tous les théâtres; qu'il n'avait été rien innové aux procédés usités; qu'on ne pouvait même reprocher au preneur de s'être livré , dans la mise en scène, à des expériences de nature à augmenter les chances du feu ; que toutes les précautions avaient été prises pour prévenir les ravages du feu ; que le matériel destiné à agir en cas d'incendie était en état; que les réservoirs étaient remplis d'eau, et que les pompiers étaient à leur poste, en plus grand nombre qu'à l'ordinaire.

Dans ces circonstances, le tribunal de première instance de la Seine et la cour royale décidèrent que le preneur avait rempli toutes les obligations qui lui étaient imposées , et qu'aucune faute ne lui était imputable; que dès lors, si le feu n'avait pas été éteint dès l'origine , s'il était arrivé à l'état d'incendie , le sinistre , n'ayant pu être empêché par le preneur , était la conséquence d'un cas fortuit.

Celte décision me parait contenir une appréciation très-exacte de la position des parties, et une compréhension tout à fait juridique de l'article 1733 [ï].

390. Passons maintenant à un autre ordre d'idées , et voyons ce qui a trait à l'indemnité due au bailleur.

Elle consiste dans la somme nécessaire pour la réparation ou la reconstruction de l'édifice détruit ; il y a même d'anciens arrêts qui ont condamné le preneur à refaire la maison brûlée par sa faute [2]. Dans tous les cas, il doit rendre le bailleur indemne de tout dommage [5]. Et notez bien qu'il n'est pas dans la même position que les assureurs : ceux-ci n'ont contracté qu'une obligation, qui est de payer la valeur réelle de la chose au moment du sinistre [4] ; mais les engagements du preneur vont au delà : tenu de rendre la chose dans l'état où il l'avait reçue, il faut qu'il la remplace par le dédommagement de tout le mal qu'éprouve le bailleur par la privation de sa chose, lucrum cessans et damnum emergens [5].

391 . Lorsque la destruction a été totale, le bail prend fin nécessairement d'après l'art. 1 741 , et il ne serait pas au pouvoir du preneur de reconstruire la maison pour continuer à l'habiter.

[1] Supra, no 388.

[2] Voy. Lcgraiid, sur Troijes.]). 3ô8, J. Î2, n"25.

[3] Boui'jon, 1. 2, fit. i, ch. 3, sect. 5, nos 37 et 42.

[4] Touiller, t. Il, n" 177. Griin , des Assurances, n"252. lioudousquié, n» 174. Duvcrgier, no4.19.

[5] Kuvergier, loc. cil.

[6] Colmar, 25 avril 1858. Il est rapporté dans Tintéressant recueil des arrêts de celte cour, par M« Neyreinaud (1838, p. 87 et suiv.).

Mais si la destruction, quoique très-considéra ble, n'est que partielle, le preneur qui a intére à continuer le bail pourra faire faire les répara lions à ses frais et conduire le contrat jusqu'à s „ fin. Pour que le propriétaire lût fondé à y met tre obstacle, il fiiudrait qu'il prouvât des actt de mésus et de négligence afl'ectée rentrant dani le cas de l'art. 1729. Mais la simple présomptio établie dans l'art. 1733 ne serait pas suffisante* au moins dans les cas ordinaires, pour servir d fondement légitime à une demande en résiliai tion. Le preneur satisferait pleinement le pro priélaire en rétablissant les lieux dans leur pril mitif état [g].

392. Nous ferons remarquer, du reste, ave Zachariae [7], que la responsabilité du locatair n'a pour objet que le dommage causé au bâti ment ; qu'elle ne s'étend pas, de plein droit, [ la perte ou à la détérioration du mobilier que t propriétaire avait placé dans la partie du bâlj ment incendié qu'il occupait. Un arrêf de I cour de Lyon, du 17 janvier 1834, l'a, avec rai son, ainsi décidé [s]. Lorsqu'en effet le propri^ taire réclame l'ij^demnité du dommage causé son mobilier, ce n'est plus comme bailleur qu' agit, et l'art. 1733 ne sert plus de fondement sa demande. Son action ne trouve son poir^' d'appui que dans les art. 1382 et suivants d Code civil, qui ne porte contre le défendeu aucune présomption défavorable. Le proprié taire n'aura donc droit à une indemnité qu'ai tant qu'il prouvera la faute du preneur [9]

393. Le droit à l'indemnité est cessible de« nature, et l'on voit tous les jours les compagnit d'assurance se faire subroger, par les polices, a, droit du propriétaire à qui elles auront paye' 1 valeur du sinistre. La validité d'une telle claus avait été contestée par la cour royale de Col^ mar [lo]. Mais la jurisprudence est aujourd'hi d'accord pour lui prêter sa sanction [11]

394. Quelquefois une clause du bail charge locataire d'assurer l'immeuble loué, et aloi l'assurance est prise en son nom et à ses fraii

Dans ce cas , si l'incendie retombe sur lu lindemniîé lui profite, et c'est entre ses mair que la compagnie doit la payer.

Si, au contraire, l'incendie provient de fore majeure et retombe sur le bailleur, ce demie seul aura droit au montant de l'indemnité, et locataire sera censé n'avoir agi que comme so negoliorum geslor [12] .

[8] Sirey, 34, 241.

[01 Junge Duverii;ier, u'^ 420.

[10] I3"janv. 1852 'Sirev, 33, 103).

[M] Cass,, l"déc. 1834 Sirey, 33, U8). i3avriH85 iSircv, 30, 272). Touiller, t. 11, n" 173. Duvergie n" lis.

[12] Colmar, 23 avril 1838 (recueil précité).

i Le preneur est tenu des dégradations ( ui arrivent par le fait des personnes de sa

paison ou de ses sous-localaires.

SOMMAIRE

)5. Origine de celte disposition; elle est bien préférable à la législalion romaine sur cette matière.

)G. Le locataire est responsable même du fait de son sous-loca taire.

,)7. L'aubergiste répond des dégradations commises

sur la chose louée par les voyageurs qu'il héberge.

398. Le locataire peut-il se libérer des poursuites du bailleur en lui cédant ses actions contre les auteurs du dommage ?