Procédure jusqu'à l'adjudication

1** D'après l'article 50 de notre loi, le procès- verbal d'adjudication ne doit être délivré à l'adjudicataire qu'à la charge par jui de rapporter quittance des frais de poursuite et la preuve qu'il a satisfait aux conditions du cahier des charges qui doivent être exécutées avant cette délivrance. Mais, pour faire celle-ci, le notaire ne peut attendre laccomplissement de toutes les autres obligations que le cahier des charges ou la loi imposent à l'adjudicataire.

L'article 74 tient compte de cette distinction et fait varier la forme de la procédure selon qu elle est exercée avant ou depuis la délivrance du procès-verbal. Celui qui veut poursuivre la folle enchère du chef d'inexécution des conditions exigibles avant la délivrance du procès-verbal n'a pas besoin de mettre l'adjudicataire en demeure ; l'article 50 accorde à l'adjudicataire un terme de vingt jours, pour l'exécution des clauses exigibles avant la délivrance du procès-verbal; l'échéance seule de ce terme le met en demeure et opère de plein droit la résolution de la vente. Notre loi établit ici une dérogation au principe de l'article 11 39 du Code

Dans ce cas, il suffit d'un certificat du notaire, constatant que l'adjudicataire ne s'est pas conformé à l'article 50.

Il en est autrement au cas où l'adjudicataire reste en

défaut d'exécuter les clauses exigibles depuis la délivrance du procès- verbal. Oq rentre alors dans les règles du droit commun; l'adjudicataire doit être mis en demeure. La seule échéance du terme ne suffit plus pour opérer la résolution de la vente. Le droit de poursuivre la folle enchère ne naît qu'après une .mise en demeure, dit le rapport de M, Lelièvre sur cet article (i).

Mais, par cela même que Ton rentre dans le droit commun, une mise en denieure n'est plus nécessaire, et la seule échéance du terme suffira, si le cahier des charges stipule qu'il en sera ainsi. Le rapport de M. Lelièvre s'en explique en termes e:^plicites.

2^ Laquelle de ces deux procédures faudrait-il suivre si le notaire avait délivré le procès -verbal d'adjudication avant l'exécution des conditions prescrites par l'article 50?

La contravention du notaire ne peut modifier la situation juridique de l'adjudicataire en défaut, ni surtout la rendre meilleure. Quan4 l'article 74 dit : « Si la folle enchère est poursuivie avant la délivrance du procès verbal (F adjudication », il entend parler de celle qui est poursuivie du chef de l'inexécution des conditions exigibles avant cette délivrance.

9* La loi ne détermine pas la forme du certificat. Le notaire délivrant cette pièce en sa qualité d'officier public, celle-ci ne peut être un écrit sous seing privé [t) ; le

(1) D*aprÔ8 la loi française du 2 Juin 1841, une simple sommatioD im suffit pas. Lorsque la folle enchère est poursuivie après la délivrance du jugement (le procès -verbal en Belgique) d'adjudication, son art. 735 exige la aigniâcation du iiot'dareau de oollooati^^n avec commandement.

(Sj Comp. art. 67, g 4.

DE LA SAISIE IMMOBILItRi (AftT. 73-79). 435

certificat requis par notre article doit donc être délivré en forme authentique» oomme les certificats de vie et les certificats de propriété que les notaires sont également appelés 4 délivrer en certains cas. Mais pour ceux-ci il existe des lois spéciales qui permettent au notaire de les délivrer seul sans l'assistance de témoins (i).

Il n'en est pas de mâme pour le certificat prescrit par notre article ; il doit donc être délivré dans la forme ordinaire des actes notariés.

4"* Comment le fol enchérisseur doit-il être constitué en demeure?

La loi de 1854 ne détermine pas de forme spéciale. Il faut donc appliquer la règle générale delarticle 1 139 du Code civil» aux termes duquel le débiteur est constitué en demeure soit par une sommation, soit par tout autre acte équivalent.

Uu commaDdement en vertu de la grosse du procèsverbal d'adjudication n'âst donc pas néctsssaire pour constituer le fol enchérisseur 0n demeure (s).

La demeure est encourue dès l'instant de la sommation; le débiteur n'a pas un délai pour y obtempérer» comme il en a un pour satisfEÛre au commandement. Le droit de poursuivre la foll^ enchère naît immédiatement (3)«

5*^ L'adjudicataire ou toute autre partie intéressée peut former opposition à la délivrance du certificat

(1) Décret da 21 août 1806 pour lâ9 certificat! de Tie ; loi du 26 0oréiU an vu pour les cerUflcats de propriété.

(2) Sur H différence entre la aommation et le commandement, voy. article 14« Comm., n* 2.

(3) D'apréB Tarti.le 735 de la loi française du 2 juin 1841, la demeure n*e8t encourue que trois Jours après la signification du bordereau de coUocatioQ avec commandement.

436 D£ L'EXPROPRUTION FORCÉE.

entre les mains du notaire. On a proposé en France de considérer de telles oppositions comme nulles et non avenues. Mais ce système na point prévalu. « Votre commission, dit M. Persil dans son rapport à la Chambre des pairs, a trouvé dans une disposition aussi absolue une sorte de déni de justice envers les opposants. La loi ne peut pas d'avance frapper de réprobation des oppositions dont il est possible qu elle n'ait pas prévu les causes. » Le notaire doit donc respecter l'opposition et ne pas délivrer le certificat aussi longtemps qu'elle n'est pas levée.

Pour que le notaire doive refuser le certificat, il faut qu'une opposition par acte d'huissier lui ait été notifiée. Une déclaration d'opposition verbale serait insuffisante, lors même qu'il la signifierait au pied de son procèsverbal d'adjudication. Pour qu'une déclaration verbale suffise pour empêcher le notaire d'agir, il faut une disposition expresse, telle qu'on en trouve dans l'article 63, mais non dans l'article 74.

6^ C'est le juge des référés qui statue 3ur la validité de l'opposition. Le référé doit être introduit et instruit conformément aux articles 806 et suivants du Code de procédure civile, sauf quelques exceptions que nous allons faire connaître. Il ne faut pas suivre la procédure de l'arlicle 55 (i).

A . En règle générale, les ordonnances de référé sont sujettes à appel. Ici, au contraire, le juge des référés statue sans appel. Il en était autrement d'après le projet voté par la Chambre. La loi française de 1841 a également admis le droit d'appel en cette matière, sur

(1) Article 68, Comm., n» 10.

l'observation du garde des sceaux à la Chambre des pairs que, s'il y avait refus du président, il y aurait danger à ce que sa décision ne pût être attaquée par aucun moyen, et à ce que le poursuivant de la folle enchère fût ainsi privé de son droit par une décision qui acquérait à linstant même l'autorité de la chose jugée (i).

Le droit d'appel a été supprimé par le Sénat. « Pour activer la marche des procédures, dit la commission de la Chambre, des membres croient convenable que l'ordonnance du président ne puisse être attaquée par la voie de l'appel >». C'est beaucoup sacrifier au désir d'activer la procédure. L'opposition peut soulever des questions très-délicates, dont il est d'autant plus dangereux d'abandonner l'appréciation à un seul magistrat, que sa décision peut entraîner pour l'opposant déclaré non fondé Texpropriation du bien qu'il vient d'acquérir par la voie rigoureuse et expéditive de la folle enchère. Ainsi l'opposition peut être fondée sur ce que certains frais réclamés de l'adjudicataire ne constituent pas des frais ordinaires qui sont à sa charge, mais des frais extraordinaires qui doivent être prélevés par privilège sur le prix de vente. Des questions de ce genre sont assez importantes pour qu'on ne ferme pas la voie de l'appel.

Ce qui atténue Tinconvénient, c'est que ces décisions ne sont pas définitives. Il est de principe que les ordonnances de référé ne statuent que provisoirement, sans préjudice au principal (Code de proc. civ., art. 806 et 809). Cette règle est applicable à toutes les ordon-

(1) Dalloz, n» 1872;Bioch6, ^» Vente sur folle enchère, ii« 47; Rodiére» t. III, p. 196; Chauveau, Code, q. 2427 Ins.

nances de référé, A moins d'one exceptioa formelle, qu'on ne trouve pas dans notre article. La partie qui a succooibé dans Tiustance de référé peut donc porter la question provisoirement décidée contre elle devant le tribunal pour la faire décider définitivement au fond. L'article 74 lui refuse le droit d'appel, mais non le droit de se pourvoir au principal.

Le jugement sur le fond sera susceptible d*appel ou non, selon les règles générales sur le dernier ressort.

B. L'ordonnance du président n'est pas susceptible d'opposition (Code de proc. civ., art 809).

Elle ne statue que provisoirement sur la validité de l'opposition. Il est de l'essence des ordonnances de référé de n'être que provisoires. Notre article ne dérogeant pas à ce principe, comme il le fait pour l'appel» on reste, à cet égard, sous l'empire du droit commun. Ce point a été développé sous l'article 68 (Comm., n® 2).

C. Le référé est introduit à la requête de la partie la plus diligente, par celui qui requiert la délivrance de certificat ou par l'opposant. Le notaire ne doit pas être mis en cause; depuis l'adjudication, sa mission est terminée ; la signification de Tordonuance de référé lui apprend s il doit ou non respecter l'opposition (i).

7^ Si le notaire refuse la délivrance du certificat de son propre chef, sans qu'il y ait opposition, la voie du référé n'est plus obligatoire. Celui qui réclame le certificat peut se pourvoir directement au principal contre le notaire. S'il assigne plutôt ce dernier en référé, ce n'est plus en vertu de l'article 74; par conséquent, l'ordonnance sera susceptible d'appel» conformément à

(1) Comparez article 68, Comm , d? 12.

la rc^gle générale de Tarlicle 809 du Code de procédure civile.

8^ CTest «levant le président du tribunal qui a statué sur la validité de la saisie et commis le notaire, que le référé doit âtre porté. La folle enchère et, par conséquent, toutes les contestations qu'elle soulève consti' tuent un incident sur la poursuite de saisie immobilière postérieur à l'adjudication (i).

Le juge des référés peut renvoyer les parties à Taudieuce. Cela est de droit commun; larticle 74 n'y déroge que pour l'appel.

9^ Lorsque des difficultés s'élèvent au sujet de la mise en demeure de l'adjudicataire, quand, par exemple, celui-ci prétend qu'il est libéré envers le créancier poursuivant la folle enchère, par compensation, ou bien que l'obligation qui lui est imposée par le cahier des charges n'est pas aussi étendue que le soutient le poursuivant, il peut saisir le juge des référés de la question, mais il n'y est pas obligé et peut se pourvoir directement au .principal. L'article 74 ne prescrit la voie du référé qu'au cas d'opposition à la délivrance du certificat.

lO"" L'adjudication originaire étant nulle de plein droit, il y a lieu de procéder à une adjudication nou< velle, qui sera en quelque sorte la suite de la précédente. C'est l'adjudication sur folle enchère.

C'est le président du tribunal qui détermine le jour de la séance d'adjudication sur folle enchère.

Il nest pas entièrement libre dans la fixation de la date; le délai entre l'ordonnance et l'adjudication doit

(1) Comp. art. 68, Cornai., n® 8.

être de quinze jours au moins et de trente jours au plus.

L'ordonnance du président est poursuivie sur requête et non par voie de référé. Le certificat du notaire ou la justification de la demeure, selon qu*il s'agit de conditions exigibles avant ou depuis la délivrance du procès-verbal, doivent être joints à la requête. Si, aux termes du cahier des charges, la demeure est encourue de plein droit, il sufSra d'y joindre cette pièce. Dans ce cas, une justification proprement dite n'est pas requise ; l'affirmation que les conditions qui entraînent la demeure de plein droit n'ont pas été remplies sera suffisante.

11"^ L'adjudication sur folle enchère étant la continuation de l'adjudication originaire, il n'y a pas lieu de nommer un notaire. Celui commis par le jugement de validité continue ses fonctions. Si, depuis ce jugement, le notaire qu'il a nommé était devenu incapable, par changemei t de ressort, suspension ou quelque autre cause analogue, il faudrait suivre, par analogie, l'article 38, § 2; l'incapacité survenue peut être considérée comme un empêchement. Il ne faut pas confondre ce cas avec celui où le tribunal nomme un notaire incompétent ou incapable dès l'origine (i).

12^ La loi ne dit pas comment le notaire sera informé de la nouvelle mission qui lui incombe. Il faut suivre, par analogie, la marche indiquée par l'article 38 ; le greffier doit remettre l'expédition de l'ordonnance du président au notaire sur un simple reçu de celui-ci.

13° En vertu de celte ordonnance, de nouveaux pla-

(1) Article 38, Comm , u* 4.

cards doivent être apposés et de nouvelles annonces insérées dans les formes prescrites par l'article 39.

A . Le placard nouveau doit contenir, outre les énonciations ordinaires :

V La date de Tordonnance, comme l'ancien placard devait contenir celle du jugement de validité, les noms et demeure du fol enchérisseur. Le premier placard ne devait pas contenir les noms du saisi (i) ; la loi se montre plus sévère envers le fol enchérisseur.

L'article 75 disant « les noms y» au pluriel, le placard doit énoncer le prénom.

Le placard ne doit pas indiquer la profession du fol enchérisseur, il en était autrement sous le Code de 1806 (C. proc. civ., art. 682 et 739).

C'est la demeure habituelle et non le domicile ou la résidence passagère dont l'indication est requise par notre article.

2^ Le montant de l'adjudication. Celui-ci ne constitue pas une mise à prix, moyennant laquelle celui qui poursuit la folle enchère reste adjudicataire, s'il ne se présente pas de surenchérisseur.

B. D'après l'article 735 de la loi française du 2 juin 1841, les placards doivent indiquer à la fois « le montant de l'adjudication et une mise à prix par le poursuivant y>. Résulte-t-il de la rédaction différente de notre article 75 qu'il n'y a plus de mise à prix dans l'adjudication sur folle enchère?

Il faut distinguer.

Si la folle enchère est poursuivie par le saisissant, celui-ci reste tenu jusqu'à concurrence de la mise à

(1) Article 39, Comm., n» 4.

prix qu*il a lui-même fixée dans le cahier des charges, article 41, 4°. L'adjudication sur folle enchère nest que la continuation de la vente originaire qui s'accomplit dans les mêmes conditions et à la requête du même poursuivant.

Mais si la folle enchère est poursuivie par un autre que le saisissant, la mise à prix fixée par celui-ci ne saurait l'obliger. Comme on l'a déjà vu (i), l'obligation de mettre à prix imposée au saisissant en matière de saisie immobilière constitue une exception aux principes du droit commun en matière de saisie; elle ne peut donc être appliquée par analogie en dehors des cas expressément prévus par la loi ; or, si l'article 31 l'impose à celui qui poursuit la saisie, 1 article 75 ne l'impose pas à celui qui poursuit la folle enchère et, le silence de ce dernier est d'autant plus significatif que dans cette disposition il reproduit textuellemen' l'article 735 de la loi française de 1841, sauf la suppression de ce qui concerne la mise à prix (2).

C. Les lieu, jour et heure de la nouvelle adjudication. Le notaire peut fixer un autre lieu que celui de l'adjudication originaire. Le cahier des charges seul ne peut être modifié.

D. Quoique l'article 75 dispose seulement .que les

(1) Article 31, Gomm.

(2) Article 75 de la loi belge. Article 735 de la loi française.

Ces placards indiqueront, en ou- Ces placards et annonces inditre, les noms et demeure du fol en- queront, en outre, les noms et dechérifseur, le montant de Padjudi- meure du fol enchérisseur, le moncation et les lieujour et heure aux- tant de Tadjudication, une mise à quels aura lieu, sur l'ancien cahier prix par le poursuivant^ et lejonr des charges, la nouvelle a<Uudica- auquel aura lieu, sur l'ancien cation, hier des charges, la nouvelle adjudication.

nouveaux placards seront apposés « dans les formes oi-dessus prescrites », ils doivent également être ap^ posés aux endroits déterminés par larticle 76. Ce point ne fait pas de doute (i). Les placards doivent donc être affichés aux lieux déterminés par Tarticle 39.

E. Les annonces nouvelles doivent être insérées dans les journaux déterminés par l'article 39. Elles doivent être réitérées, au moins deux fois, dans les dix jours avant Tadjudication. Gela rentre dans les formes « prescrites ci-dessus » par Tarticle 39, § 5.

F. Lorsque, avant la première adjudication, des annonces et des affiches supplémentaires ont été autorisées par le président du tribunal, en vertu de Tarticle40, celles-ci doivent-elles être également répétées au cas d'adjudication sur folle enchère t

L'affirmative me paratt certaine. L'importance de la vente qui, la première fois, lui a fait donner cette publicité extraordinaire n'a pas diminué depuis; il n'y a point de raison plausible pour donner à cette seconde adjudication une notoriété moindre qu'à la première. Une nouvelle requête constituerait des frais frustratoires; les raisons qui ont décidé le président à donner une première fois l'autorisation demandée le détermineraient certainement la seconde fois.

G. Si, avant l'adjudication sur saisie, le poursuivant ouïes créanciers n'avaient pas demandé de donner une publicité extraordinaire à la vente, ils peuvent encore la demander avant l'adjudication sur folle enchère.

L'article 40 ne fixe pas de délai endéans lequel cette

(1) DaUoz, n* 1864.

444 DE L*£XPR0PRIAT10N FORCÉE.

publicité doit être sollicitée sous peine de déchéance. Elle peut être aussi utile dans ce cas que dans tout autre; Texpérience de l'adjudication sur saisie peut avoir prouvé au poursuivant ou aux créanciers la nécessité, auparavant inaperçue, d*un supplément d'affiches et d'annonces.

H. L'apposition des placards et l'insertion dans les journaux ordinaires ont lieu à la requête de celui qui poursuit la folle enchère, à la diligence du notaire et sous la responsabilité de ce dernier. (Arg. de l'article 39, § 6.)

Par qui les insertions et publications extraordinaires doivent-elles être besognées (i)?

14^ Le délai entre les nouvelles affiches et annonces et l'adjudication est de dix jours au moins. Ce délai est franc, puisqu'il faut dix jours entre («).

L'observation de ce délai sera très-difficile chaque fois que le président fixera comme date de l'adjudication le quinzième jour à partir de son ordonnance: le notaire n'aura que cinq jours devers lui pour besogner les affiches et les annonces. Elle sera impossible dans les arrondissements où les journaux publiés au cheflieu ne paraissent qu'hebdomadairement.

15** La nouvelle adjudication doit avoir lieu sur l'ancien cahier des charges. Des modifications peuvent cependant y être introduites, mais seulement lorsque tous les créanciers auxquels la signification des lieu, jour et heure de la vente doit être faite d'après l'arti-

(1) Article 40, Cotnni.,!!» 7.

(2) Dalloz, n» 186-2 ; Bioche, v» Vente sur folle enchère, n« 60 ; Chao- Teau, Code, q. 2428 seœies. — Contrat Toulouse,? février 1835 (/ourn. des Avoués, t. XLVIII, p. 362).

DE LA SAISIE IMiMOBILIËRË (ART. 73-79). 445

cle 76, y donnent leur couseutement. Il est vrai que cette signification ne devant pas être faite aux créanciers inscrits pour des sommes non exigibles, de tels changements peuvent être de nature à nuire à leurs intérêts; mais le cahier des charges primitif ayant été arrêté sans que ces créanciers aient été appelés à en prendre communication et aie contredire (art. 33, Comm., n^3), il n'y a point de motif de droit pour qu'il ne puisse être également modifié sans leur concours.

Il en serait autrement si ces créanciers étaient intervenus sur la demande en validité.

16® Les lieu, jour et heure de la vente doivent être signifiés, au moins quinze jours avant l'adjudication :

A. A l'adjudicataire, pour qu'il sache le temps qui lui reste pour justifier de l'acquit des conditions de l'acquisition et de la consignation de la somme et arrêter par là les poursuites de folle enchère.

B. Aux créanciers inscrits pour des sommes exigibles et aux créanciers ayant fait transcrire utilement leur commandement. Par suite d'une inadvertance déjà signalée plusieurs fois, l'article 75 parle des « créanciers inscrits >», expression générale qui semble comprendre les créanciers pour des sommes qui ne sont pas encore exigibles. Il est certain, pourtant, que la signification ne doit pas ôtre faite à ceux-ci. La sommation de prendre communication du cahier des charges, d'y contredire et d'intervenir sur la demande en validité de la saisie ne doit pas leur ôtre faite (i). Il serait illogique, dès lors, de provoquer leur interventioti dans l'adjudication sur folle enchère.

(1) Article 33, Comm., n«3.

446 DE LUXPROPRIATION FORCÉE.

L'article 76 assimile aux créanciers inscrits ceux qui ont fait transcrire leur commandement, comme toutes les dispositions analogues de la loi de 1854. La formalité de l'article 35 a rendu la saisie commune à ces créanciers; ils ont pu requérir de procéder à Tadjudication originaire, à défaut du poursuivant (art. 43).