C. Quand les usages des lieux! n'ont pas été observés

D. Quand l'adjudication a eu lieu atrec bénéfice de mise à prix ou d enchères.

On peut trouver la sanction excessivement sévère pour certaines de ces formalités. Ainsi, l'inobservation des usages locaux, loctroi d'un bénéfice de mise à prix ne devraient pas, en bonne justice^ entraîner la nullité de l'adjudication. En présence des termes formels de l'article 78,; § 3, le juge ne pourrait se refuser an la prononcer en ce cas.

Cette sévérité paraît d'autant plus bizarre que, dans l'adjudication sur saisie, qui a précédé celle sur folle enchère, toutes ces formalités ne sont point prescrites sous peine de nullité. Ainsi l'article 52, qui énumère toutes les dispositions du chapitre II prescritesit peine de nullité, ne nomme pas l'article 44. Sans doute, l'absence du juge dt^ paix entraînera la nullité de l'adjudication sur saisie^ puisque c'est là une condition essentielle, mais l'observation des usages locaux,. le fait d'avoir accordé des bénéfices de mise à prix où d'enchères n*entraîneront pas cette peine dans cette adj udication, puisque l'article 52 ne la prononce pas; ils l'entraîneront, au contraire, dans l'adjudication sur folle enchère I

Telle est cependaDt la volonté du législateur. Le texte du § 4 de Tarticle 78 est formel et TintentioD de ses rédacteurs ressort clairement des travaux préparatoires. Le projet du gouvernement n attachait pas la peine de la nullité à l'inobservation des formalités prescrites pour la vente sur saisie, dans l'adjudication sur folle enchère. « Le projet» dit M. Lelièvre» dans le rapport à la chambre des représentants, présentait une lacune en ce qu'il ordonnait que les articles 49, 50 et 57 fussent exécutés relativement à la folle enchère; mais, ne comminait pas la peine de nullité éboncée en l'article 61 (52). Cette omission n'aurait pas manqué de faire naître la difficulté que soulève sur ce point la loi française de 1841, La commission a comblé cette lacune, en donnant à la disposition une sanction pénale qui est conforme à la volonté du législateur.. »

Les articles 49 et 50 du projet, que la commiôsiou proposait de sanctionner, concernaient la }nai\ière de recevoir les enchères, le nombre et la durée, des bougies qui devaient être allumées, etc. Toutes ces dispositions ont été supprimées et remplacées par larticle 44 qui, pour le mode de vendre, s'en réfère purement et simplement à l'usage des lieux et se borne à prohiber le bénéfice de mise à prix. C'est ainsi que la sanction primitivement édictée contre l'inobservation des formalités qui ont été supprimées se rapporte aujourd'hui à l'obligation d'observer l'usage des lieux et de ne pas accorder des mises à prix, qui les a remplacées .

L'adjudication n'est pas nulle si la taxe des frais n'a pas été annoncée avant l'ouverture des enchères ou s'il n'a pas été donné lecture du cahier des charges. Les

464 DE L*£XPROPRIATION FORCÉE.

articles 41, 42, qui prescrivoDt ces formalitéSt ne sont point visés dans Tarticle 78.

2^ L'adjudication est nulle, en second lieu, dans le cas prévu par l'article 45, lorsque le bien a été adjugé dès la première séance, quoiqu'il n'ait point été porté à plus de quinze fois le revenu cadastral. Elle l'est encore, lorsque les formalités et les délais de l'article 45 n'ont pas été observés.

Cependant, comme on Ta vu précédemment (i), les formalités et les délais de l'article 45 ne sont pas pres; crits à peine de nullité lors de l'adjudication originaire ; leur inobservation entraîne, au contraire, cette peine dans l'adjudication sur folle enchère. Cela est sans doute très-bizarre ; mais en présence des textes des articles 52 et 78 comparés, il est impossible de ne pas l'admettre.

L'adjudication sur folle enchère est donc nulle, entre autres :

A. Si de nouvelles affiches annonçant la seconde séance n'ont pas été apposées et si de nouvelles insertions n'ont pas été faites dans les journaux.

B. Si les affiches n'ont pas été faites dans les formes prescrites par l'article 39 et si elles n*ont pas été apposées aux lieux qu'il indique.

(7. D'après le texte du § 3, il devrait en être de même si la seconde séance a été fixée avant les vingt jours ou après les trente jours à dater de la première ; ne dit-il pas que l'article 45 sera observé à peine de nullité, et cet article 45 n'est-il pas violé lorsque la seconde séance est fixée en dehors des délais qu'il détermine?

(1) Article 45, Gomm., n9 10,

Cependant il est impossible que la loi ait une telle portée. En effet» si Tadjudication dans une séance séparée par plus de trente jours de la précédente est nulle» toutes celles auxquelles on pourra procéder depuis en recommençant la procédure de folle enchère auront le môme sort. Il se fera ainsi que l'inobserva* tion de ce délai entraînera la déchéance du droit de poursuivre la vente sur folle enchère, que le créancier ne pourra plus recourir à cette voie d'exécution contre le fol enchérisseur. Or, telle n'a pas été certainement l'intention du législateur. Lorsque, dans l'adjudication sur saisie, l'inobservation des délais fixés par l'article 45 pour la seconde séance, n'entraîne pas marne la nullité de l'adjudication, il est impossible que la môme contravention entraine la déchéance du droit de poursuivre à nouveau la folle enchère, lors de l'adjudication sur folle enchère.

21. Notre article 78, § 3, déclare qu'aucune opposition ne sera reçue contre les jugements par défaut en matière de folle enchère. Cela va de soi et ne devait pas être dit, puisque, aux termes de l'article 69, aticun jugement par défaut en matière de saisie immobilière n'est susceptible d'opposition.

Ces jugements ne peuvent être non plus attaqués par la voie de l'appel, aux termes de l'article 69, 3^, qui interdit l'appel, en termes généraux sans aucune exception, de tous les jugements qui statuent sur les nullités postérieures au jugement de validité.

Il en est autrement en France. L'article 739, § 3, de la loi du 2 juin 1841 porte que « les jugements qui statueront sur la nullité pourront seuls être attaqués par la voie de l'appel dans les délais et suivant

les fonnes prescrits par les articles 731 et 732. » Le système de la loi française nous semble préférable. La loi a pu, sans inconvénient refuser l'appel des jugements sur la nullité de la procédure de saisie postérieure au jugement de validité, la seule formalité prescrite sous cette peine étant peu importante ; mais, les jugements statuant sur la nullité de la procédure de folle enchère ont une importance beaucoup plus considérable. Il en est ainsi, notamment, lorsqu'il s'agit de décider, en interprétant le cahier des charges, si le fol enchérisseur a justifié delexécution des obligations qui lui incombent et si ses offres sont satisfactoires.

22. 1*" Comme on l'a vu, dans toute adjudication sur saisie, la résolution de plein droit en cas d'inexécution dés conditions et charges par l'acquéreur est sousentendue. Cette condition résolutoire tacite remet les choses au môme état que si 1 adjudication n'avait pas eu lieu (art. 1183 du C. civ). Avec les droits de l'adjudicataire s'évanouissent tous ceux qu'il a pu consentir. Nemo plus juris in alium irans ferre potest quam ipse habet ; resoltdo jure dantis, resolvitur jtts accipierUis. L'adjudication sur saisie est donc censée n'avoir pas existé ; elle est résolue ab initio (i).

2^ Par application de ce principe, la cour de cassation de France a décidé que cet anéantissement des droits de l'adjudicataire entraîne nécessairement la nullité des aliénations du fonds et de ses accessoires, et notamment celle des cessions par anticipation que le fol enchérisseur aurait consenties au préjudice des droits de l'adjudicataire définitif sur les fermages échus

(jk) Casa. Fr^ 8 août 1854 (S. V , 1854, 1,

postérieurement à TadjudicatioD, au proât de ce dernier (i).

Le^ hypothèques consenties par l'adjudicataire tombent de plein, droit par. l'effet de la revente sur folle enchère. L'article 74 de notre loi hypothécaire est formel sur ce point. Cette résolution a lieu, alors même que le fol enchérisseur aurait payé le prix de son adjudication partie avec ses propres deniers, partie avec une ' somme empruntée et que la poursuite de folle enchère a. été conduite à fin par le bailleur de fonds, subrogé dan3 les droits du vendeur qui lavait commencée (2).

' Il en est de môme naturellement de tous les autres droits réels consentis par le fol enchérisseur; l'article 74 n^ constitue que l'application d'un principe général à. un cas particulier. Par conséquent, la résolu^ tion fait tomber :

P L'usufruit à titre gratuit oti onéreux consenti par l'adjudicataire.

^ Le bail emphytéotique consenti par le même. L'emphytéote, comme on l'a vu (3), a un droit réel sur le fonds.

3** Le droit de superficie, lequel engendre également un droit immobilier (4).

4** Le bail à .rente, qui constitue une véritable aliétiatipn.

5* Les droits de servitude constitués par l'adjudicataire.

(1) Mêmearrôt.

(2) Paris, 29 mars 1822. \

(3) Article 25, Comm., n» 5, 2*. ;

(4) Ibid,,n^ 5,3».

3® D*après le môme principe, les actes de simple administration du fol enchérisseur, tels que les baux ne dépassant pas les neuf ans, devraient tomber avec l'adjudication. Des arrêts et des auteurs Font décidé ainsi. La cour de Bourges a jugé que les baux consentis, même de bonne foi par un adjudicataire, sont résolubles môme à l'égard du preneur, en cas de vente sur folle enchère, que la résolution du droit du bailleur entraîne alors la résolution du droit du preneur (i).

Mais il est à remarquer que si la condition résolutoire remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé, elle n'oblige le créancier qu'à restituer ce qu'il a reçu ; jusqu'à l'événement de la condition, l'adjudicataire a donc pu poser valablement les actes de simple administration, en vertu de la dernière disposition de l'article 1183 du Code civil. Gomme l'a décidé la cour de cassation en statuant sur le pourvoi contre l'arrêt de Bourges (2), ce principe est d'autant plus constant, qu'il se trouve consacré de nouveau par l'article 1673, qui dit, en termes formels, que, lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé, mais qu il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur. Il est, en outre, confirmé par plusieurs autres dispositions du Code, notamment par les articles 595, 1429, 1718 relatifs aux baux faits par les usufruitiers, les maris et les tuteurs, qui continuent à être exécutés nonobstant la cessation du droit d'administration.

C'est en ce sens que la jurisprudence est définitive-

(1) 21 mai 1823 (S -Y.. 1824, 2,42) ; Paignoa, t. I, n» 185.

(2) 10 janvier 1827 (S.-V., 1827,1, 324).

ment fixée. La cour de Paris a décidé, entre autres, que les baux consentis par le fol enchérisseur doivent être exécutés par l'adjudicataire sur folle enchère, lorsqu'ils n'excèdent pas la durée ordinaire des baux (i).

il. Quid du bail excédant les neuf ans consenti par le fol enchérisseur évincé?

D'après la cour de Paris, un tel bail est obligatoire, lorsqu'il a été consenti de bonne foi. Telle est aussi l'opinion de Duvergier et de Troplong. D'après ces auteurs, on ne peut assimiler le bail oonseoti par l'adjudicataire sur saisie aux baux toujours réductibles à neuf ans consentis par un tuteur, un usufruitier ou un mari (C. civ., art. 595, 1429, 1718). Un bail à long terme, d'après eux, n'excède les bornes d'une sage administration que s'il émane de quelqu'un qui administre notoirement pour autrui; mais un propriétaire sous condition résolutoire, tel que l'adjudicataire sur saisie qui n'a pas encore acquitté ses obligations, ne sort pas du cercle de la simple administration de ses biens quand il les afferme pour dix ou vingt ans.

Cette opinion, qui parait fondée sous l'empire des principes du Code civil, doit être rejetée en Belgique depuis la loi hypothécaire du 16 décembre 1851. L'article 1^ de celle-ci assimile à des actes d'aliénation les baux excédant neuf ans, il les considère comme des démembrements de propriété. Aussi l'article 45, alinéa dernier, de cette loi dispose-t-il que les baux de plus de neuf ans, contractés de bonne foi après la con-

(1) GhauTean, Gode, q. 3132 septUs; Persil, Ventes judie , n» 382; Dalloz, no 1915*; Troplong, Louage, n^ 100; Davergier, Louage^ n» 84 ; Paris, 25 janvier 1835

ui. 30

470 DE L'EXPROPRUTION FORCÉE.

stitution 4e Thypothèque, seront réduits conformément à larticle 1429 du Code civiL

Le rapport de M. Lelièvre sur les amendements introduits par le Sénat dans la loi hypothécaire explique la portée de cette disposition dans des termes qui tranchent la question daus un tout autre sens que Duvergier et Troplong, « La durée de bail ne peut excéder neuf années, dit-il, puisque toute location pour un plus long terme a le caractère d'une aliénation (art. l^' de la loi). Dès lors, tout bail consenti au delà de ces limites tombe sous le coup de larticle 1429 du Code civil. Il est du reste rationnel que le débiteur, qui ne peut par son fait porter atteinte aux droits hypothécaires, ne puisse yinculer la propriété de baux de longue durée, qui en diminuent notablement la valeur et qui déprécient considérablement le gage des créanciers ayant acquis un droit réel sur l'immeuble. »

Il me paraît donc certain que, depuis la loi du 16 décembre 1851, les baux de plus de neuf années consentis par le fol enchérisseur sont réductibles à ce terme.

JB. Cette loi fait naître une autre difficulté : la quittance de trois années de loyer donnée par la fol enchérisseur est-elle valable 2

Elle nentraîne pas la nullité du bail comme celle donnée par le saisi dans un bail consenti après le commandement. Recevoir le prix des baux et en donner quittance, même par anticipation, est un acte de simple administration. La quittance ainsi donnée par le fol enchérisseur est donc valable ; pour que le locataire puisse Vopposer à celui qui poursuit la folle enchère, il ne faut point que le bail qui la renferme ait été tran-

scrit, conformément à Tarticle l*' delà loi hypothécaire. Quand le poursuivant est un créancier chirographaire, qui a fait utilement transcrire son commandement, la chose est évidente. Elle est certaine aussi quand c'est un créancier inscrit. En effet, la transcription au bureau des hypothèques n'est requise par l'article l*' de la loi hypothécaire qu'à l'égard des tiers acquéreurs et des créanciers postérieurs à l'acte de bail. Dans l'article 1*, disait M. d'Ane than, il ne s'agit pas de fixer des limites au droit du débiteur ; on ne dit pas à celui-ci qu'il ne pourra pas stipuler des payements anticipés ; mais on lui dit : *t Vous devez faire connaître exactement votre position ; ce que vous aurez tenu caché ne sera pas respecté (i). » Or, ici le poursuivant est un créancier antérieur à l'acte de bail. Le sort de cet acte vis-à-vis de lui est déterminé, non par l'article l^'.mais par l'article 45 de la loi hypothécaire. Or, cet article déclare bien réductibles à l'égard du créancier inscrit les baux faits pour un terme de plus de neuf ans; mais, chose remarquable, il ne parle point des baux contenant quittance de trois années ; il ne déclare pas ces quittances nulles vis-à-vis du créancier inscrit antérieurement. Au contraire, il dit en termes exprès : Les baux contractés de bonne foi après la constitution de l'hypothèque seront aussi respectés.

Que ce soit par inadvertance que les baux portant quittance de trois années n'aient pas été mentionnés dans cet article 45 de la loi hypothécaire, comme on le prétend, nous l'admettons volontiers. Mais quand il s'agit de nullité, l'interprète ne peut suppléer dans la

(1) Martou, Hypoth., n« 89.

472 DE L*EXPR0PRIAT10N FORCÉE.

loi celle qu'elle ne cotnmine pas, fût-ce par TeiTet d*UD oubli des plus évidents.

4^ L'adjudicataire en demeure de remplir ses engagements a donc, dans certaines hypothèses, des droits plus étendus que le saisi, quoique leur position présente quelquefois la plus grande analogie. L'article 25 de notre loi, qui règle le sort des baux consentis par le saisi, n'est pas applicable au fol enchérisseur; la transcription de la mise en demeure de celui-ci ne produirait pas les mômes effets que celle du commandement fait à la partie saisie.

Ainsi, notamment, les baux consentis par le fol enchérisseur après la mise en demeure ne sont pas nuls, alors même que le conservateur aurait transcrit l'exploit de sommation qui la constate sur le registre mentionnéà l'article 19 ; rarticle25, § 2, ne frappe de nullité que les baux consentis après la transcription du commandement.

Pareillement, les baux de plus de neuf ans, consentis après la mise en demeure par sommation ou par tout autre acte, ne sont pas nuls non plus. L'article 25, § 3, n'attache Teffet de la nullité qu'au commandement; or, la sommation et le commandement sont deux actes distincts (i) et les nullités ne peuvent être appliquées par analogie. Mais si les baux de cette espèce ne sont pus nuls, ils sont réductibles en vertu de l'article 45 de la loi hypothécaire, lorsque c'est un créancier hypoth icaire qui demande la réduction. Mais il n'en est pas de même à l'égard du créancier chirographaire dont le commandement a été utilement transcrit. La loi l'assimile au créancier inscrit quant aux baux consentis par

(1) Article 14, Gornu., n» 2.

le saisi, mais non quant à ceux consentis par le fol enchérisseur. Pareillement l'adjudicataire sur folle enchère peut demander la réduction de ce bail» s'il n'a pas été transcrit conformément à l'article 1" do la loi hypothécaire, mais non, si cette formalité a été remplie.

5^ Si celui qui poursuit la folle enchère remplaçait la sommation requise par l'article 74, par un commandement, cet acte ne produirait pas non plus sur les baux consentis par le fol enchérisseur les effets déterminés par l'article 25. Ceux-ci ne résultent que du commandement aux fins de saisie immobilière contenant l'indication des immeubles que le poursuivant se propose de saisir dans la forme prescrite par l'article 18 et énonçant que, faute de payement, il sera procédé à la saisie de ces immeubles. Or, le commandement à un fol enchérisseur répugne à ces mentions ; celui qui poursuit la vente sur folle enchère n'a pas besoin de saisir immobilièrement, comme celui qui poursuit la vente sur saisie ; il serait absurde, de sa part, de notifier que, faute de payement, il sera procédé à une saisie; il doit naturellement notifier qu'il sera procédé à la revente sur folle enchère. Son commandement sort ainsi fatalement des conditions requises par l'article 15 et sans lesquelles le commandement n'exerce point sur les baux les effets déterminés par l'article 25.

6^ Si l'adjudicataire sur saisie a fait des plantations, constructions ou d'autres ouvrages sur le fonds, celui qui poursuit contre lui la revente sur folle enchère ne peut l'obliger à les enlever; il est poursuivant, mais non propriétaire et c'est à celui-ci seul que l'article 555 du Code civil accorde ce droit.

L'adjudicataire sur folle enchère n'a pas non plus ce

«Iroît vis-à-vis de lui. Lorsque son prédécesseur, Ta^^judicataire sur saisie, a fait ces plantations, constructions et ouvrages, il était de bonne foi et présumé tel ; il comptait pouvoir s'acquitter des charges quil avait assumées. Dès lors, d'après la disposition finale de Tarticle 555 du Code civil, ladjudicataire sur folle enchère ne peut demander la suppression de ces ouvrages, plantations ou constructions; mais il a le choix, ou de rembourser au fol enchérisseur la valeur des matériaux et le prix de la main-d'œuvre ou de lui rembourser une somme égale à celle dont }e fonds a augmenté la valeur (i).

Les condamnations prononcées contre le fol enchérisseur à raison de l'immeuble ne produisent aucua effet vis-à-vis du poursuivant ni vis-à-vis de l'adjudicataire sur folle enchère. Par conséquent, le poursuivant pe peut ôtre tenu d'ajouter au cahier des charges que l'adjudicataire devra exécuter ces condamnations et en tenir le fol enchérisseur indemne (a).

T^ Le fol enchérisseur a-t-il droit à la restitution des sommes qu'il a payées à compte sur son prix?

Sou adjudication est résolue ab inilio, mais il reste solidairement tenu du prix avec l'adjudicataire dans la vente sur foUe enchère; tant que l'adjudicataire ne s'est pas libéré, le fol enchérisseur n'a donc aucune action, mais une fois que l'adjudicataire a payé le prix intégral par lui dû et que ce pri^ n'est pas inférieur au prix da fol enchérisseur, ce dernier a l'action en répétition de la somme qu'il a payée et qui n'est plus due (C, civ. art. Ig35).

(1) Contra, Bordeaux, 17 janvier 1843 (S.-Vi, 1S43,S, tSS).

(2) DaUoz,n« 1918; CasB. Fr., 25 novembre 1807.

Il en serait autrement s*il existait une différence en moins entre les deux prix. Le fol enchérisseur étant tenu d'indemniser les ayants droit de cette différence, la somme qu il devrait de ce chef viendrait se compenser avec celle quil aurait indûment payée et il n'aurait l'action en répétition que si Tà-compte payé dépassait la différence en mpins et jusqu'à concurrence de cet excédant seulement (i).

Les cahiers des chargea portent fréquemment la clause suivante à cet égard : « En cas de folle enchère, les adjudicataires fol enchéris ne pourront répéter aucune somme par eux déjà payée, soit sur le prix, soit pour frais et autres causes, en exécution du présent cahier des charges. y>

L'interprétation de cette clause a donné lieu à des difficultés. Suivant les uns, il ne faut voir dans cettç clause qu'une simple consolidation des payements déjà faits par les premiers adjudicataires, cest-à-dire, une simple interdiction pour eux ou pour leurs cession naires, de répéter directement de ceux qui les auraient reçues, les sommes qui leur auraient été versées, mais qui n'iraitpas jusqu'à les priver de s'en faire rembourser, comme subrogés aux créanciers payés, sur le nouveau prix, quelque inférieur qu'il fût au premier. Mais la clause ainsi entendue n'ajouterait rien auxcons<5quencés que le droit commun attache à la revente sur folle enchère et n'offrirait aucune garantie nouvelle ni au vendeur ni à ses créanciers; or, toute clause susceptible dt deux sens doit plutôt s'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en produirait aucun (C. civ., art. 1157)

'■ (1) Ghauyeaa^Oode, q. 2432 quater III.

D*après d'autres, cette clause signifie que raHjudlcataire primitif ou ses cessionnaires ne pourront faire valoir leur collocation, aux lieu et place des créaucierd remboursés, sur le nouveau prix obtenu, qu'autant que celte coUocation excéderait la différence du prix dû par le fol enchérisseur, et qu'il resterait quelque chose de libre après le désintéressement des autres coUocatiens venant en ordre utile sur le prix primitif. Les droits obtenus par Tadjudicataire, dit-on, au moyen des payements par lui faits et qui devaient lui donner une collocation pleinement utile, au cas où l'adjudication recevrait sa pleine exécution, n'existaient, au contraire, entre ses mains que dépréciés et modifiés pour le cas éventuel de folle enchère. Sa qualité de subrogé était éventuelle et recevait une atteinte éventuelle de sa qualité dadjudicataire passible de folle enchère. Cette interprétation pèche par le mâme défaut que la précédente; la clause, ainsi comprise, n'ajoute rien aux effets que la folle enchère produit ualurellement; elle ne dit rien.

Pour que la clause produise un effet sérieux, il faut la considérer comme une clause pénale emportant, dans tous les cas, pour l'adjudicataire fol enchérisseur la perte absolue de tout ce qu'il aurait payé, sans cesser de devoir la différence entre les deux prix, ayant pour but d'empêcher absolument le fol enchérisseur de profiter, en cas d'excédant» du prix qu'il a payé (i).

23. L'adjudication sur folle enchère peut donner les trois résultats suivants : Le prix en est égal à celui de

(Il Neyers, 23 mars 1852 (Joum, des At>oué$t t. LXXVII, art. 1253); Ch au veau, Gode, q. 2432 quater.

1 adjudication sur saisie» ou il lui est inférieur, ou il lui

est supérieur.

P Prix égal. A. Lorsque dans Tadjudication sur folle enchère, un prix égal à celui de Tadjudication sur saisie est otfert, le fol enchérisseur n'est point définitivement libéré si Tacquéreur sur folle enchère ne s*acquitte pas à son tour de ses obligations. Ainsi un fonds a été adjugé sur saisie au prix de 10,000 francs; l'ac^'udicataire ne paye point. Une folle enchère a lieu et produit le même prix. Celui-ci n'étant pas payé non plus, une nouvelle poursuite de folle enchère est intentée. L'adjudicataire originaire reste tenu du prix nonobstant cette nouvelle poursuite. C'est que la seconde folle enchère poursuivie contre le nouvel acquéreur, résilie ab iniiio l'adjudication prononcée au profit de celui-ci; la position de l'adjudicataire originaire ne peut donc être modifiée par ce fait qui se trouve ainsi complètement effacé. Si la position d'un premier adjudicataire, fol enchérisseur, ne doit pas être aggravée par la témérité du second, dit avec raison la cour de cassation de France, il est également visible que le fait de celui-ci ne saurait améliorer la position du premier, jusqu'au point de l'exonérer complé.ement de sa propre témérité. Sinon, au cas d'insolvabilité du second adjudicataire, les créanciers seraient privés des droits qu'ils avaient déjà acquis contre le premier adjudicataire par le fait du second (i).

Si, dans cette hypothèse, le premier fol enchérisseur reste tenu de toutes ses obligations, il conserve, d'un autre côté, tous ses droits. Sa position n'est pas plus

(1) Cast. Fr., 25 février 1835 (S.-V., 1835, 1, 571); Dalloz, n» 1929; Persil, YenUJud.^ n9 385 ; Paigiion,n« 199,— Contra, Ghauveau, Code, q. 2432 quinquies.

aggravée qu'améliorée. Par conséquent, lorsqu'il sera procédé à une seconde vente sur folle enchère, il pourra encore utilement exercer le droit que lui confère l'article 77 d'arrêter l'adjudication, en justifiant de l'acquit des conditions et en consignant la somme voulue pour les frais des deux poursuites.

D'après Chauveau (i), le prf^mier ne saurait arrêter ainsi la réadjudication; car, dit-il, il ne redevient pas propriétaire. Comment veut-on dès lors qu'il fût tenu des résultats de cette nouvelle folle enchère, lorsqu'il ne pouvait se prévaloir des droits du fol enchérisseur.

Ce jurisconsulte part d'un principe erroné. Si l'adjudication sur saisie est résolue ab initio par rinexécu* tion du cahier des charges, la propriété n'est tran^uniso que par la revente sur folle enchère opérée sur lui; jusqu'à ce moment il reste propriétaire. Lors donc que cette revente se trouve à son tour résolue, il reptre dans sa position précédente, il redevient propriétaire et peut de nouveau exercer le§ droits de l'article 77*

Il n'y a rien d'injuste à l'obliger à consigner, dan^ ce cas, les frais des deux poursuites de folle enchère ; la seconde a été la consé()uenee de sa faute. S'il avait acquitté ses obligations, cette seconde folle enchère, pas plus que la première, n'eût été nécessaire. Toutes les deux ont leur origine dans sa faute.

B. Dans ce cas, ladjudicataire sur saisie et l'adjudicataire sur folle enchère sont solidairement tenus des conditions et charges. Celles-ci sont les mêmes dans les deux adjudications; le cahier des charges n'a pas été modifié (2). Ils sont donc obligés à une même chose, le

' (1) ÏJbi supràf q. ^i'^quinquUs.

premier en vertu de Tadjudication sur saisie, le second en vertu de l'adjudication sur folle enchère (Code civil, art. 1200).

Les deux adjudicataires étant solidairement tenus, les nouvelles poursuiteR de folle enchère peuvept être dirigées contre les deu^ simultanément, soit contre Tun des deux seulement. Si elles sont dirigées contre le premier enchérisseur seul, l'adjudicataire sur saisie, il ne peut demander la mise en cause du second, pas plus que celui-ci ne pourrait demander celle du premier.

2° Prix inférieur. Si le prix est inférieur, le fol enchérisseur, dit l'article 79, est tenu de la différence entre son prix et celui de la revente sur folle enchère.

A. Mais à quel titre est-elle due, est-ce à titre de dommages-intérêts ou comme prix?

La question est importante au point de vue fiscal. Car, si la différence constitue une indemnité, c'est le droit de 60 centimes p. c. qui sera dû en vertu de l'article 69, § 2, n"* 8, de la loi du 22 frimaire an vii, si elle constitue une partie d'un prix de vente d'immeubles, le droit s'élèvera à 5 francs, 20 p. c. (Même loi, art. 69, § 7, 1\)

Le fol enchérisseur ne peut être tenu de la différence qu*à titre de dommages-intérêts. ^La folle enchère, comme on l'a vu n^ 2, résout 1 adjudication sur saisie ab initio; le fol enchérisseur est cens$ n'avoir jamais été adjudicataire. Dès lors, comment pourrait-il être tenu du prix? Conçoit-on la dette d'un prix survivant à une vente résolue ab initio ? N'est- ce pas le cas de dire : Cessante causât cessât effectua?

L'historique de la disposition confirme cette opinion. Déjà, sous l'ancien droit, le fol enchérisseur était con-

sidéré comme tenu de la différence à titre de dommagesintérêts. Sudre, rapportant un arrât du parlement de Normandie du 27 juillet 1638, qui décida que la folle enchère n'augmentait pas les lods ajoute : « Je crois que c'est à quoi il faut s'en tenir, soit parce que la folle enchère n'est pas payée aux créanciers comme une partie du pria), mais comme une peine^ soit parce qu'il n'est pas permis au seigneur de porter la vue sur une adjudication qui est, à son égard, comme si elle n'existait pas (i). s» Pothier, que les rédacteurs du Code de procédure civile ont suivi pas à pas en cette matière, est encore plus explicite. L'ancien adjudicataire, dit-il, est tenu de la dififérence « par forme de dommages-intérêts, résultant de l'inexécution du contrat, ensemble des frais de cette nouvelle adjudication, qui font partie des dommages-intérêts (s) n. Enfin, Pigeau, commentant l'article 744 du Code de procédure civile, dit également (u^ 3) : « Si le fol enchérisseur doit la différence, ce n'est pas parce qu'il a été propriétaire, mais c'est à titre de dommages-intérêts. » Or, l'opinion de Pigeau a ici une autorité d'autant plus grande qu'il a été le membre le plus influent de la commission instituée par l'arrêté des consuls du 3 germinal an x pour préparer le Code de 1806 et que celui-ci, on peut le dire, est surtout son œuvre (s).

Cette doctrine a été combattue par M. Delangle, dans un remarquable réquisitoire. D'après cet éminent jurisconsulte, la folle enchère de l'adjudicataire ne fait

(1) Les lods, %%.

(2) Pothier, Procédure civile, partie IV, chapitre II, § 6.

(3) DaUoz, no 1920; Championniôre et Rigaad, n» 2147; Casa. Fr., 21 juin 1846 (S.-V., 1846, 1 , 181).

DE LA SAISIE IMMOBILIÈRE (ART. 73-79). 48i

pas disparaître sa qualité de débiteur du prix (i). Il reste débiteur du prix après avoir cessé d'être propriétaire de l'immeuble, parce que «< il doit être réputé de mauvaise foi pour avoir contracté des eogagements qu'il se trouve dans l'impossibilité de remplir; il a compromis ainsi le gage des créanciers en empochant peiUêtre un acquéreur plus habile, plus honnôte et plus solvable de se rendre adjudicataire... Sans doute, aux termes de l'article 740 (79), il n*est contraignable par corps que pour la différence, parce que le prix ne saurait ôtre payé deux fois, et que l'obligation du fol enchérisseur est forcément restreinte au restant à payer pour atteindre le prix de son adjudication ».

Si la mauvaise foi pouvait se présumer, comme M. Delangle le pose ici en principe, il en résulterait que l'inexécution des clauses et conditions de la vente forcée constituerait un acte dommageable ; le préjudice résulterait de ce que le fol enchérisseur a empoché Tad* judication du bien saisi à un acquéreur plus solvable. Or, l'inexécution d'une obligation dans une vente peut bien entraîner la résolution de la vente avec dommagesintérêts, mais non avec obligation de payer tout ou partie du prix. Deux actions différentes sont ouvertes au vendeur non payé; il peut agir en payement du prix ou en résiliation de l'acte avec dommages-intérêts; le choix de l'une implique naturellement renonciation à l'autre; celui qui agit en résolution ne peut agir en payement du prix. Dans le système de Delangle, la loi aurait cependant consacré cette anomalie juridique en

(1) Delangle, réquisitoire (D. P. 1846, 1, 181); Golmet d*Aage,8ur Tarti<de 740; Demaate, Exposition raisonnée des principes de l'enregistrement, n<* 191 et auiy.

constituant Tadjudicatâire sur saisie débiteur du prix envers celui qui poursuit la vente sur folle enchère contre lui.

La solution serait différente si c'était Tadj udicataire sur folle enchère qui restât en déâiut de s acquitter et si une nouvelle revente était poursuivie contre luL Dans ce cas, comme on l'a vu précédemment, la seconde adjudication se trouvant effacée, l'adjudicataire originaire resterait tenu, non-seulement de la différence en moins, mais de l'intégralité du prix.

jB. La différence dont l'adjudicataire reste tenu constituant des dommages-iutéiêts, ceux-ci doivent être répétés par une demande en justice aux fins de voir condamner le fol enchérisseur à en payer le montant. On ne peut agir par voie parée, en vertu du procèsverbal d'adjudication; celui-ci porte seulement obligation de payer le prix. La solution serait différente si Ton admettait, avec Delangle, que l'obligation de payer la différence constitue une obligation de payer partie du prix originaire.

G4 L'action en payement de la différence en moins doit être portée devant le tribunal du domicile du fol enchérisseur. C'est une action personnelle et mobilière. Le fondement de l'action, dit Chauveau (1), se trouve sans doute dans l'adjudication sur folle enchère; la condamnation sollicitée est une conséquence de celle-ci, mais elle n'y est pas tellement liée qu'elle ne puisse en être détachée. Il ne s'agit pas ici d'un litige né à l'occasion de l'exécution, sous peine de folle enchère, par un adjudicataire, des conditions de son acquisition. La

(I) Code, q. 2432 seeoties.

procédure de saisie mobilière est bien terminée; elle a pris fin par l'adjudication sur folle enchère. L'action quon veut diriger contre le fol enchérisseur est une action personnelle pour le payement de dommages* intérêts ; elle est principale et introductive d'instance ; elle a son principe dans la loi, comme beaucoup d'au* très actions ; elle est soumise aux règles de la procédure ordinaire et non aux formalités exceptionnelles édictées pour les incidents sur poursuite de saisie immobilière. Il suit de là que cette action n'est point réservée à celui qui poursuit la folle enchère et aux créanciers auxquels la poursuite est commune. Elle appartient à tous les créanciers du saisi indistinctement, comme étant aux droits de leur débiteur.

D. D'après l'article 77, le fol enchérisseur est tenu de la différence par corps. La loi du 27 juillet 1871 a aboli la contrainte par corps en cette matière. Ainsi tombent les questions controversées auparavant, si les septuagénaires, les femmes et les filles étaient contraignables par corps en vertu de cet article.

E. Coo^ment cette différence en moins doit-elle être

calculée?

Le payement en est imposé au fol enchérisseur pour indemniser les ayants droit de la perte qu'ils éprouvent par suite du prix moindre de la vente sur folle enchère. Le calcul de la différence ne se réduit donc pas à une sousiraction du prix de l'adjudication sur folle enchère de celui de l'adjudication sur saisie. Il faut ajouter à ce dernier tout ce que le fol enchérisseur doit en dehors du prix, en vertu de la loi ou du cahier des charges, tout ce qu'il a reçu ou perçu comme adjudicataire et qui, sans l'adjudication, aurait été reçu ou perçu par les

ayants droit. Sans cela, ils ne seraient pas complètement indemnisés.

D après cette règle, il faut ajouter au prix de l'adjudication sur saisie les intérêts sur ce prix jusqu'à la date de la vente sur folle enchère. On a vu que ces intérêts sont dus de plein droit (i). Si, à cette date, Tadjudicataire sur saisie eût voulu purger sa demeure et arrêter la revente, il eût dû justifier du payement de ces intérêts ; ceux-ci constituent les accessoires du prix et en font partie comme tels (2).

Mais il en serait autrement si le cahier des charges stipulait que l'adjudicataire sur folle enchère sera tenu de payer les intérêts de son prix, non-seulement à partir de son entrée en jouissance, mais encore à partir de la première adjudication (3). Dans ce cas, tout à fait exceptionnel, le fol enchérisseur ne devra les intérêts que sur la somme représentant la différence en moins. Lorsqu'une telle clause est inscrite dans le cahier des charges, dit Chauveau (4), elle indique que l'adjudicataire pourra exercer son recours contre le fol enchérisseur, pour le contraindre au remboursement de ces intérêts. A Paris et dans beaucoup de tribunaux, la formule usitée du cahier des charges exclut tout payement do ces intérêts par l'adjudicataire par une clause ainsi conçue : «< L'adjudicataire sur folle enchère devra les intérêts de son prix, du jour de l'adjudication à lui faite, sauf le recours de la partie saisie ou de ses

(1) Article 54, Comm., n» 7, 6°.

(2) Paris, 11 juillet 1829 iS.-V.. 1829, 2, 335); Riom, 12 juiUet 1838 (S.-V., 1838. 2, 338).

(3) Cass. Fr., 12 novembre 1838 (S.-V., 1838, 1, 200).

(4) Gode, q. 2432 sexies II.

créanciers contre le fol enchérisseur pour les intérêts courus dans Tintervalle de la première à la seconde adjudication, n

On ne peut ajouter au prix la valeur des fruits naturels ou industriels, ni les loyers ou fermages perçus dans l'intervalle par l'adjudicataire sur folle enchère. Les intérêts sur le prix représentent la valeur de ces perceptions ; ce serait compter celles-ci deux fois.

Il a été jugé en ce sens : P que le fol enchérisseur est tenu de restituer les fruits pergus depuis son adjudication» mais que ceux-ci sont légalement représentés par les intérêts du prix que devait le fol enchérisseur, de sorte que leur restitution consiste dans le payement de ces intérêts (i); 2^ que le fol enchérisseur, étant tenu de payer les intérêts de son prix jusqu'au jour de sa dépossession, fait siens les fruits qu'il a perçus pendant sa possession (2); 3^ que le fol enchérisseur doit, outre la différence entre son prix et celui de la revente sur folle enchère, les intérêts du prix entier de l'adjudication jusqu'au jour de la revente, et non pas seulement la restitution des fruits par lui perçus (s).

F. Lorsque, dans la même vente sur saisie, deux ou plusieurs immeubles formant des lots distincts, ont été adjugés au même enchérisseur, et que, sur une revente à la folle enchère, le prix d'un bien est plus élevé tandis que celui des autres est plus faible que celui de l'adjudication sur saisie, les deux prix doivent être additionnés pour calculer la différence dont le fol enchérisseur reste redevable. C'est à titre de dommages-intérêts qu'il est

(1) Paris 26 mars 1825.

(2) Paris, 11 juillet 1829

(3) Riom, 12 juillet 1838; Persil, Vente jud., n« 381.

tenu de celle-ci ; pour évaluer équitablement ceux-ci, on ne peut s'en tenir à la différence en moins sur Tun des prix sans compter, d'autre part, la différence en plus (i). La différence se compterait nécessairement ainsi lorsque les deux biens auraient été adjugés par accumulation ; pourquoi compterait-on d'une autre manière, mpins fa* vorable au fol enchérisseur, lorsqu'ils lui ont été adjugée séparément?

Mais, pour qu'il en soit aiqsi, les deux biens doivent avoir été adjugés dans la môme adjudication, c'est-àdire que la vente doit en avoir eu lieu en vertu du même ugement de validité. Il en serait autrement si le9 bioM d un débiteur que son créancier a été autorisé 4 exproprier, situés dans différents arrondissements, étaient adjugés à la môme personne. Chaque vente, ayant lieu en vertu d'un jugement différent, quelquefois à des conditions différentes, constitue une opération distincte. Le résultat de l'une ne peut exercer en ce cas une in-* fluence sur le résultat de l'autre,

G. A qui la différence en moins doit-elle être payée) La cour de Grenoble a décidé que les créanciers inscrits seuls y avaient droit. « L'expression Créanciers de l'article 744 du Code de procédure civile (79 de notre loi) ne peut s'entendre, dit-elle, que des créanciers hypothécaires. Ils sont parties dans la poursuite, et non les créanciers chirographaires, envers lesquels l'acquéreur n'a aucun droit par le fait de son adjudication^ qu'il ne connaît pas et qui ne peuvent lui demander compte de son prix qu'à la condition d'en avoir opéré la saisie entre ses mains, ou de s'ôtre opposés au payement de ce prix entre les mains du propriétaire exproprié

(1) Contra. Rouen, 31 mai 1820.

par des formalités étrangères aux ventes judiciaires d*immeubles. Cette attribution n*a été faite aux créan* ciers hypothécaires, qu*à raison de leurs inscriptions sur les biens vendus par voie de la folle enchère ; ainsi 8*ils tiennent leurs droits de leurs hypothèques inscrites, ils doivent, par voie de conséquence, obtenir la distri* butioji de la différence dont s'agit, d après le rang de leurs inscriptions. Sous un autre point de vue, la dif* férence dont est tenu le fol enchérisseur, entre son prix et celui de la revente, est Vindemnité du préjudice qu'il a causé par suite de Tinexécution de son contrat ; la loi et Téquité veulent que la somme évaluée pour dommages soit attribuée à celui qui a éprouvé le préjudice ; ainsi, sous ce rapport, ce sont encore les créanciers hypothécaires qui doivent recevoir cette dif* férence, d'après le rang de leurs inscriptions, puisque c*est à eux qu'aurait été attribuée la partie du prix représentée par CQtte diffiirence, si le fol enchérisseur eût tenu son engagement (i). n

Cette opinion doit être rejetée, La différence en moins, comme on l'a vu plus haut et comme la cour de Grenoble le constate, ne constitue pas une partie du prix qui resterait due par le fol enchérisseur, puisque l'adjudication sur saisie se trouve résolue ab initia. Elle consiste en dommages-intérêts, en « une indemnité du préjudice que le fol enchérisseur a causé par suite de l'inexécution de son contrat ». Or, si le prix d'un immeuble représente celle-oi en vertu du principe pretium sapit naturam rei, il ne peut en ôtre de môme de Fin-demnité payée du chef de la résolution d'une vente

0) 2 mai 1851.

immobilière. Cette indemnité est de la même nature que celle payée par les compagnies d'assurances en cas d'incendie. Avant ]a loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les créanciers n'avaient aucun droit de suite ni de préférence sur l'indemnité due par l'assureur, celle-ci était le gage de tous les créanciers sans distinction. Il a fallu une disposition expresse de cette loi, l'article 10, pour subroger cette indemnité à la chose assurée (i).

Or, il n'existe point de disposition analogue subrogeant les dommages-intérêts dus par le fol enchérisseur à la partie du prix qui échappe aux créanciers hypothécaires par l'inexécution de son contrat. Le droit à ces dommages constitue donc une action purement personnelle, et, comme Chauveau en fait la remarque, d une action personnelle il ne peut résulter qu'un gage commun à tous les créanciers, parce que les hypothèques n'affectent pas les créances que peut avoir le débiteur, quelle que soit la cause de- ces créances.

Il est à remarquer, en outre, qu'en Belgique, la poursuite de saisie est commune aux créanciers chirographaires qui ont fait utilement transcrire leur commandement et aux créanciers inscrits pour des sommes exigibles. Dans le système de la loi belge, c'est donc à ces créanciers seulement que les dommages-intérêts seraient acquis; les créanciers inscrits pour des sommes non exigibles n'y auraient pas droit. Conséquence inadmissible, mais qui découle logiquement de la doctrine de la cour de Qrenoble et qui suffirait seule pour la faire rejeter (2).

(1) Martou, Bypoth., n» 261.

(2) Chauveau, Code, q. 2432 novies, — Contra, Bioche, v« Folle enchh'e, no 121.

Pour conserver leur droit de préférence sur le montant de Tadjudication originaire, les créanciers inscrits peuvent, d'après Chauveau, prendre une autre voie. Au lieu de poursuivre la revente sur folle enchère, ils n'ont qu'à poursuivre par voie de saisie immobilière. Ils peuvent incontestablement intenter cette poursuite contre le fol enchérisseur, mais on ne voit pas quel avantage réel ils en retireront. La vente à laquelle aboutira la saisie immobilière ne donnera pas un résultat plus lucratif que la vente à laquelle ils parviendront plus rapidement et avec moins de frais par la poursuite de folle enchère.

3^ Diiférence en plus. Lorsque l'adjudication sur folle enchère donne un prix supérieur à l'adjudication sur saisie, le fol enchérisseur ne peut réclamer l'excédant. Ce n'est point, comme l'enseigne Dalloz (i), pour le punir de sa témérité, mais parce que son adjudication étant résolue db initio, la revente sur folle enchère n'est que la continuation de l'adjudication originaire. Le fol enchérisseur est dans une position analogue à celle du dernier enchérisseur dans une adjudication provisoire dont l'offre est dépassée à l'adjudication définitive. Ni l'un ni l'autre, pour les mêmes motifs, n'ont droit à l'excédant de prix.

A. S'il est établi que la différence en plus provient de travaux, de constructions ou d'ouvrages faits par le fol enchérisseur, c'est à celui-ci ou à ses ayants droit que le montant doit en être attribué, à l'exclusion des créanciers hypothécaires inscrits avant son entrée en possession. Quand le texte de l'article 79 dispose que le fol enchérisseur ne peut réclamer l'excédant, il entend parler de l'excédant provenant d'enchères plus vives,