Sanction de l'article
Le délai de dix Jours pour intenter la demande en résolution est;il prescrit à, peine de déchéance!
GOMMENTAIRB.
1. V Cette disposition fait partie de Tensemble des mesures prises pour parer aux inconvénients que Vexer cice de Taction révocatoire peut entraîner pour les tiers, dans certaines circonstances. Pour en déterminer la portée, il convient de rappeler le système établi par la loi hypothécaire auquel elle se rattache par un lien intime.
Le code civil accorde deux droits au vendeur d un immeuble^ qui n'est pas payé en tout ou en partie du prix : un privilège sur Tinimeuble (art. 2103) et l'action résolutoire (art. 1654).
2^ Sous le code civil, ces deux droits étaient complètement indépendants lun de l'autre, la déchéance du privilège n'exerçait aucune influence sur l'action en résolution et réciproquement. De plus, ils étaieht sou-
mis à des termes AiSérents ; le privilège appartenait au système de la publicité; comme aujourd'hui, il ne 8e conservait que par la transcription du titre delà créance du prix; au contraire, l'action résolutoire était occultOi rien n'avertissait les tiers que le vendeur d'un immeuble avait cette action. Cependant, cette action intéresse leà tiers au plus haut degré, puisqu'elle permet de revendiquer Timmeuble contre un tiers et qu'elle fait tomber toutes les hypothèque^ et les droits réels dont le bien a été grevé par l'acheteur ou ses ayants droit.
Cette clandestinité de l'action résolutoire devint une source féconde de perturbations dans les transactions immobilières et d'inquiétudes pour les acquéreurs. Ceuxci^ à moins de consulter les titres de toutes les transmissions dont le bien avait été l'objet depuis trente ans, ne pouvaient se mettre à l'abri de l'action en éviction. De là les plus graves abus. Comme l'observe Mourlun, si le vendeur reste inactif alors que l'équité et son propre intérêt lui conseillent d'agir, s'il laisse, sans s'y opposer ou s'y associer, accomplir et consommer autour de lui des actes dont là solidité intéresse Id crédit public» il se peut qu'il perde son privilège; mais, si repréhen-sible qu'il soit et pourvu que sa créance subsiste encore, son action en résolution reste sauve. La purge sur aliénation volontaire la laisse intacte et entière. L'adjudication sUr saisie, quelque publique qu'elle ait été, ne l'entraine point. Elle subsiste^ môme en présence d'uli ordre clôturé et du payement du prix aux créanciers colloques. Ainsi* l'immeuble a été saisi sur l'acheteur; le veudeur a été prévenu de la poursuite et mis en demeure d'intervenir pour sauvegarder son intérêt ; il est resté inactif; l'adjudication prononcée, il a été
appelé à Tordre ouvert sur le prix et invité à produire son droit; il a persévéré dans son inaction. Néanmoins et quand tout est consommé, alors que, conformément à Tordre, le prix d'adjudication a été payé aux créanciers colloques, il peut, après avoir laissé les parties s'épuiser en démarches et accumuler les frais, annuler à son gré la saisie, Tadjudication et Tordre accomplis sous ses yeux! Tel est le code Napoléon (i).
3*^ La loi du 16 décembre 1851 a mis un terme à ces abus. Elle a fait participer Taction résolutoire à la publicité du privilège. Aux termes de son article 28, Taction résolutoire de la vente, établie par Tart. 1654, ne peut être exercée au préjudice ni du créancier inscrit, ni du sous-acquéreur, ni des tiers acquéreurs des droits réels, après Textinction ou la déchéance du privilège. Il en est de même, d'après cet article, de Taction en reprise de l'objet échangé, établie par l'article 1705 du code civil et de Taction en révocation de donations fondée sur l'inexécution des conditions qui auraient pa ôtre garanties par le privilège.
Notre loi hypothécaire a fait plus. Pour empêcher que le vendeur ayant Taction résolutoire n'en abuse, en Texerçant après que le bien a été revendu à un tiers et le prix payé ensuite d'un ordre, elle met le vendeur, le copermutant et le donateur, qui ont à la fois le privilège et Taction résolutoire, en demeure d'exercer celle-ci dans un délai rapproché et sous peine de déchéance. Tel est le but de son article 1 14, aux termes duquel les créanciers ayant à la fois le privilège et Taction résolutoire doivent opter entre ces deux droits, dans les
(1) Monrlon, Traité de la transcription, n® 751.
quarante jours à partir de la notification de la purge, sous peine d'être déchus de l'action en résolution. « Cet article, dit M. Leliôvredans son troisième rapport sur la loi hypothécaire, tend à empêcher qu'un créancier, en exerçant l'action résolutoire, ne rende illusoire une purge dont les devoirs auraient été accomplis.
« Pour obvier à cet inconvénient, dont le résultat est de laisser la propriété incertaine, le vendeur est tenu d'opter en temps utile pour l'action en résolution ou pour l'exercice du privilège. Cette disposition, qui pourra aussi trouver place dans la loi sur les expropriations forcées, a paru à la commission une amélioration incontestable. 9»
4^ L'intention d'introduire une disposition analogue pour empêcher les créanciers ayant le privilège et l'action résolutoire de rendre illusoire l'adjudication sur saisie immobilière, se trouve réalisée par notre article 34. Il reproduit presque textuellement les dispositions de l'article 114 de la loi hypothécaire. Ainsi, d'après ce dernier, si le créancier opte pour l'action résolutoire, il doit, sous peine de déchéance, le déclarer au greffe du tribunal devant lequel Tordre est poursuivi, dans le délai de quarante jours, et intenter, dans les dix jours suivants, une demande en résolution. La déclaration de cette option a pour effet de suspendre la purge; celle-ci ne peut être reprise qu'après la renonciation à l'action résolutoire ou après le rejet de cette action.
Notre article, on le voit, suit pas à pas l'art. 114 de la loi hypothécaire; il est conçu dans le même ordre d*idées et presque dans les mêmes termes : ^ Il importe, observe le premier rapport à la Chambre, que l'adjudicataire soit rassuré contre toute éviction et qu'un ven-
m 0£ L*KIFA0t1i1ATI0ll FORGSE.
deur^ un coperiDUtaiit ou un donateur ne puisse» après Tadjudication définitive, exerûer une action résolutoire qui anéantisse toute la procédure et la sécurité sur laquelle Tadjudioataire a eu droit de compter. Des acquisitions de ce genre doivent inspirer la plus grande confiance, et le législateur ne doit négliger aucun moyen d*en assurer la solidité « 9»
5^ On peutjuger maintenant de Tensemble du système.
Désormais , le privilège et l'action résolutoire sont liés ; lextinctiou du privilège entraîne celle de l'action résolutoire vis-à-vis des tiers ; mais elle laisse cette action entière vis^à^vis de l'acheteur.
L'action résolutoire n'est soumise au régime de la publicité que lorsqu'elle est jointe au privilège. Les tiers ne sont plus protégés contre cette action lorsqu elle est isolée, quand le vendeur, le copermuiant ou le donateur ne sont pas privilégiés.
En cas de purge et de saisie immobilièrei l'action résolutoire doit être exercée dans un bref délai sous peine de déchéance.
6^ En France, comme chez nous, on s'est préoccupé des inconvénients que nous venons de signaler et on a cherché à y porter remède.
La loi française du 2 juin 1841 a fait une première tentative dans cette voie ; elle contenait une disposition analogue à notre article 43. Son article 692 portait : « Si parmi les créanciers inscrits se trouve le vendeur de l'immeuble saisi, la sommation à ce créancier portera qu'à défaut de former sa demande en résolution et de la notifier au greffe avant l'ai^udication, il sera définitivement déchu, à l'égard de l'adjudication, du droit de la faire prononcer* » La loi du 21 mai 1858 a re-
DE LA SAISIE IMMOBlLieflE (ART. 34). 46^
produit cette disposition en j ajoutant que la sotomation à ce créancier sera faite « à défaut de domicile élu par lui, à son domicile réel pourvu qu'il soit en France (i). »
La loi de 1841 ne touchait pas au droit de résolution; pour Texereer yis^à^-vid des tiers, le vendeur n'était pas astreint à la formalité de la transcription. « Vous im-» posez seulement, disait Mi Persil dans la discussion à la chambre des pairs (2), une limite que la raison, d'atv cord avec la justice, réclame en faveur des tiers de bonne foi. Vous dites que cette action en résolution ne pourra plus être exercée après radjudication sur saisie immobilière au préjudice de l'adjudicataire. Par là vous conciliez tous les droits et tous les intérêts légitimes. »
L'article 717 de la loi de 1841 était applicable, que le privilège fût inscrit ou non. Depuis lors^ la loi du 23 mars 1856 a subordonné la conservation de l'action résolutoire vis*à«vis des tiers à la formalité de la trans-> cription de l'acte de vente. Son article 7, qui correspond à l'article 2S de notre loi hypothécaire, dispose que « l'action résolutoire établie par larticle 1Ô54 du code Napoléon ne peut être exercée après l'extinction du privilège du vendeur^ au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur cet immeuble du chef de l'acquéreur et qui se sont conformés aux lois pour les con^server. »
Comme l'article 28 de notre loi hypothécaire, cette disposition de la loi de 1855 n'apporte aucune modification à l'action résolutoire du vendeur contre son
(l) Cette loi a introduit dans la procédure de la saieie immobilière encore quelques autres dispositions qui se rapprochent du systôme de la loi belge, sans le reproduire fidèlement.
(i) Séance du 28 mai 1840.
acquéreur resté propriétaire de l'immeuble; elle ne concerne que les tiers de bonne foi qui ont rempli les formalités pour consolider leur droit. (Exposé des motifs de la loi du 23 mars 1855.)
2. L'obligation d'opter entre le privilège et l'action en résolution est imposée :
P Au vendeur de l'immeuble saisi, lorsque le prix lui est dû en tout ou en partie et que le titre constatant le défaut de payement a été transcrit. D'une part, il peut demander la résolution de la vente (Code civil, art. 1654) ; d'autre part, il a un privilège sur l'immeuble vendu pour le payement du prix. (Loi bjrpothécaire, art. 27, P, et 30.)
Quand le privilège du vendeur est éteint ou frappé de déchéance, Taction résolutoire est éteinte vis-à vis des tiers acquéreurs, aux termes de l'article 28 de la loi hypothécaire, mais elle subsiste contre l'acheteur. Par conséquent, si Timmeuble est saisi sur un tiers détenteur, le vendeur dépouillé de son privilège ne peut intenter contre ce tiers l'action en résolution. Mais il en est autrement si l'immeuble est saisi sur l'acheteur; le vendeur en ce cas a l'action résolutoire, quoique dépouillé de son privilège. Cependant, l'article 34 ne lui est pas applicable; celui-ci ne concerne que les créanciers ayant à la fois le privilège et l'action résolutoire.
Il suit de là qu'il n'est point lié par les formalités établies par larticle 34. Il peut donc demander la résolution contre le saisi sans faire de notification au greffe ; aucune sommation ne lui étant faite, le délai de quinzaine prescrit par l'article 34, sous peine de déchéance, ne lui est pas applicable. Mais, par cela môme, l'action résolutoire intentée dans ces conditions
n*a point pour effet de suspendre la poursuite en expropriation. Le vendeur, dépouillé de son privilège, n'a aucun moyen d'arrôter celle-ci. Dans son intérêt, il doit mettre la plus grande diligence à faire prononcer la résolution de la vente. Si elle Test avant l'adjudication, la saisie vient à tomber. Mais si, au contraire, le jugement prononçant la résolution n'intervient qu'aprôs l'adjudication, il n'entraînera point la nullité de celle-ci ; l'adjudicataire restera propriétaire, nonobstant la résolution prononcée, aux termes de l'article 54, § 2. Il en est de même dans tous les cas où le vendeur a l'action résolutoire sans avoir de privilège.
2^ Au copermutant, lorsque les soultes et retours stipulés lui sont dus en tout ou partie, et aussi lorsqu'une somme fixe est déterminée par l'acte à titre de dommages-intérêts en cas d'éviction. Dans ces deux cas, le copermutant a simultanément le privilège, aux termes de l'article 27, 2^, de la loi hypothécaire et l'action en résolution, en vertu des articles 1705 et 1707 du code
A . Si le privilège du copermutant est éteint ou frappé de déchéance, celui-ci ne peut plus intenter l'action résolutoire contre le tiers détenteur de l'immeuble (loi hypothécaire, art. 28), mais il conserve cette action contre son copermutant. La déchéance prononcée par l'article 28 de la loi hypothécaire, observe Martou, ne peut être invoquée par l'un des copermutants contre l'autre. La loi nouvelle ne touche pas aux rapports des contractants entre eux. Elle ne pose, en ce qui les concerne, aucune limite au droit qu'ils ont de demander la résolution de l'échange (i) .
(1) Hypothèques, no623.
466 DE L*EXPR0PR1ATI0N FORCÉE.
Le copermutant dépouillé dd son privilège se trouvera donc dans les mâmes conditioDS que le vendeur dépouillé de son privilège.
B, Il en sera autrement si Tacte d'échange n'a pas déterminé une somme fixe pour les dommages-intérêts en cas d*éviction.
Dws cette hypothèse, il n'y a ni extinction, ni déchéance de privilège ; par conséquent, l'article 28 de la loi hypothécaire n'est pas applicable et l'action en résolution peut être intentée, non-seulement contre le copermutant, mais aussi contre le tiers détenteur. En outre, l'article 34 de notre loi n'est pas applicable non plus ; la créancier a l'action résolutoire et une action en dommages-intérêts, mais ceux-ci ne sont point privilégiés. D'où suit que le copermutant qui se trouve dans ces conditions, n'est pas tenu de remplir les formalités prescrites par notre article 34 pour intenter Faction en résolution. Si elle est intentée et jugée avant Tadjudication, elle fait tomber la saisie. Mais si la résolution n'est prononcée qu'après l'adjudication, elle restera sans effet ^u regard de l'adjudicataire. Ce point sera expliqué dans le commentaire de larticle 54.
3"" Au donateur, lorsque des charges pécuniaires ou autres prestations liquides sont imposées au donataire. Il a dans ce cas un privilège sur l'immeuble donné, aux termes de l'article 2^7» 3"", de la loi hypothécaire et Taclion en résolutioq, d'après l'article 9^ du code civil.
Dans plusieurs circonstances, le donateur a Taction en résolution, sans avoir de privilège. Il en est ainsi :
A . Lorsque les diarges pécuniaires ou liquides sont stipulées au profit dun tiers, par exemple dans une donation immobilière sous la charge de payer une
somma d'argent ou une rente viagàre à un tiers.
Bf Lorsque les prestatioDS imposées aa donataire ne sont pas liquides.
C. Lorsque le donataire s'eet rendu coupable de faits autorisant la révocation pour cause d'ingratitude. (Code civil, art, 955.)
Évideinment, l'article 34 ne concerne pas ces différentes catégories de donateurs; comme le vendeur dépouillé 4o son privilège et le copermutant ayant droit à dee dommages-intérêts non déterminés dans l'acte, ils peuvent intenter l'action en résolution contre le donatajre at contre le tier» détenteur. En outre, la résolution proQon4^e avant l'adjatjication fait tomber la sai^e ; mais, prpTpncée depuis, aile reste sans eSàl au regard de l'adjudicataire.
/>. Le rapport de la commiasbn du Sénat pose la question suivante : S'il s'agit d'un bien donné, s'il survient ui) epfani au donateur après le délai aecordé par l'article, qu'arriverait il?
Évidemment, larticle n* est pas applicable. D'abord, parce que le donateur, dans ce cas, n'a pas de privilège et que, par conséquent, il n'y a pas d'option possible ; ensi^ite, parce qu^ la survenance d'enfants opérant nne révocation de plein droit le donateur n'a point i exercer un^ iELction en résolutioUi.
4"" L'obligation d'opter sous peine de déchéance incanibe à tpus les créanciers ayant le privilège et l'action résolutoire, môme aux iiicapables, tels que les mi^ neurs et les interdits. L'article 34 est conçu en termes généraux. En France,la proposition d'établir une exception en fdveur des incapables n'i^ pas été accueillie (i).
(1) om^ier tt Moorlpn, »<> 22S; Dailos, »« 1187; ChaaFeao, Codé, n9 2405.
5^ Quid si la créance privilégiée était accompagnée d'un terme en faveur du débiteur et n'était pas encore exigible lors des poursuites?
L'article 34 en disant d'une manière générale : « les créanciers » , semble s'appliquer môme à ceux qui ont accordé un terme ; mais il est à remarquer que ces créanciers ne peuvent intenter l'action résolutoire, leur débiteur n'étant pas en défaut d'exécuter son obligation. En outre, celui-ci n'est pas déchu du bénéfice du terme par le fait de la saisie, puisque, selon l'article 28 de notre loi, l'acquéreur du bien saisi peut arrêter les poursuites sans consigner des deniers suffisants pour acquitter ces créances. (Voy. article 28, n° 4.)
Dalloz enseigne lopinion contraire. Il se fonde d'abord sur l'article 124 du code de procédure, qui déclare le débiteur déchu du terme, si ses biens sont vendus à la requête d'autres créanciers; mais il est obligé de reconnaître qu'il s'agit, dans cette disposition, du délai de grâce que le juge peut accorder et non du terme conventionnel. Cet auteur invoque encore l'article 1188 du code civil. Cette disposition est également inapplicable ; elle déclare déchu du bénéfice du terme le débiteur qui a fait faillite et celui qui par son fait a diminué les sûretés qu'il avait données à son créancier. Or, un débiteur exproprié n'est pas un débiteur failli, et puisqu'il s'agit de déchéance, il faut interpréter restrictivement ; ensuite, la saisie ne diminue pas la valeur du privilège de ces créanciers.
3. Le vendeur, le copermutant et le donateur qui ont à la fois le privilège et l'action résolutoire sont mis en demeure d'opter entre ces deux droits par la som • mation qui leur est faite en vertu de l'article 33.
bE LA SAISIE IMMOfilLIËRE (ART. 34). 469
n nest dit nulle part, dans la loi de 1854, que la sommatioD doit avertir le créancier interpellé quil est tenu d opter dans le délai légal, sous peine d'être déchu de l'action en résolution et de ne pouvoir plus réclamer que son privilège. Il en est autrement en France. D'après une disposition de l'article 692 de la loi du 2 juin 1841, reproduite dans la loi du 21 mai 1858, la sommation au vendeur non payé doit porter « qu'à défaut de former sa demande en résolution et de la notifier avant l'adjudication, il sera définitivement déchu, à l'égard de l'adjudicataire, du droit de la faire prononcer.»
4. Le vendeur, le copermutant et le donateur doivent faire leur option quinze jours « à partir de la sommation. » La quinzaine est franche, l'article ne disant pas « dans les quinze jours, y»
Ici, la loi n'accorde pas d'augmentation de délai, à raison de la distance entre le domicile du créancier sommé et le siège du tribunal au greffe duquel il doit notifier son option pour la résolution du contrat.
5. Si le vendeur, le copermutant ou le donateur optent pour leur privilège, ils n'ont aucune formalité à remplir.
Il en est autrement s'ils optent pour la résolution du contrat. Dans ce cas, ils ont à remplir une double formalité:
D abord, ils doivent, dans les quinze jours à partir de la sommation, notifier leur option au grefie du tribunal devant lequel se poursuit la saisie.
Ensuite, ils doivent intenter, dans les dix jours, la demande en résolution.
1^ La notification doit être faite au grefie du tribunal devant lequel se poursuit la saisie.
i70 DE L'EXPROPRIATION FORCÉE.
A. La notification doit être faite au greffe de ce tribuhal, parce que, aux termes de larticle 36, le tribunal doit attendre, pour statuer sur la validité de la saisie, Texpiration des délais accordés au créancier, dans le cas de notre article, pour l'exercice de TactioD en résolution.
Il résulte de cette disposition que le greffier est tenu de donner immédiatement au tribunal avis de la demande en résolution. Mais cette obligation est dépourvue de sanction.
La notification au poursuivant en son domicile élu chez son avoué serait nulle; le § 2 de notre article prescrit la notification au greffe à peine de déchéance.
M. Forgeur avait proposé un autre système, dans lequel le créancier ayant le privilège et l'action résolutoire devait, s'il optait pour cette dernière, noti^er son option au notaire commis, dans la quinzaine de la sommation ; mais il n était pas obligé dlntenter la demande en résolution dans les dix jours suivants.
Cet amendement n'a pas été admis parce que, dit le rapport supplémentaire de M. Savart, ce n'est pas au notaire, mais au greffier du tribunal où se poursuit la saisie que la notification d*option doit être faite ; en outre, Tobligation de faire suivre Tassignation en résolution dans un délai prochain est utile et sa suppression aurait présenté de graves inconvénients ; elle aurait permis au créancier optant de suspendre indéfiniment la poursuite.
B. La manière la plus régulière de remplir cette formalité consiste dans la notification au greffier d'un exploit portant que le requérant opte pour la résolution. Cet exploit ne doit pas contenir constitution d*avoué. Il
doit ôlre visé sur roriginal par le greffier ou, en cas de refus, par le procureur du roi. (Code de proc. ci?., art. 1039.)
Je pense que la notification pourrait aussi se faire par un procès-verbal du greffier donnant act0 au créancier de sa comparution et de sa déclaration d'option. Le mot« notification 9» , dans son sens général, désigne tout acte par lequel on donne connaissance de quelque chose dans une forme juridique.
2^ On vient de voir qu'il ne suffit pas au demandeur en résolution de notifier son option au grefife, qu'il doit, en outre, faire suivre son action dans les dix jours. Mais la loi ne lui assigne pas de délai endéans lequel il doit mettre fin à l'instance (i).
La demande en résolution dont parle l'article 34 présente la plus grande ressemblance avec la demande en distraction de tout ou partie des immeubles saisis. M. Lelièvre, dans son deuxième rapport, va plus loin : dans l'espèce, dit-il, l'action en résolution est une véritable demande en distraction (2). Le vendeur qui arrête les poursuites en expropriation en notifiant son option au jgreife et en intentant son action dans les dix jours demande, en réalité, que le bien par lui vendu soit distrait de la saisie.
(1) Le législateur français a sanctionné un antre système. D'après Tarticle 717 de la loi da 21 mai 1858, le tribunal, sar la réclamation du poursuivant ou de tout autre créancier inscrit, fixe un délai dans lequel le Tendeur doit mettre fin à Tinstance en résolution. Si, à Texpiration de ce délai, la demande en résolution n est pas déflnitiTement jugée, il est passé outre à ra4Judication, moins, que, pour des causes graves et dûment jnstiûées, le tribunal n*accorde un nouveau délai pour le Jugement de l'action en résolution.
(2) Voir plus bas, n» 11.
Cependant la loi dé 1854 la considère comme une action complètement distincte et indépendante. Elle parle de la demande en distraction au chapitre llly Des incidents sur la poursuite immobilière, et de la demande en résolution au chapitre précédent. Dans la demande en distraction, elle ordonne la mise en cause du poursuivant et du créancier premier inscrit (art. 62); au contraire, dans la demande en résolution, elle autorise seulement Tintervention volontaire du poursuivant et des créanciers inscrits (art. 34, § 5).
Dans le système de la loi de 1854, la demande en résolution constitue donc une action principale, complètement indépendante de la poursuite en expropriation forcée.
A. La demande n'est pas dispensée du préliminaire de la conciliation.
On enseigne le contraire en France, parce que, d'après l'article 717 de la loi du 20 mai 1858, le demandeur est tenu de mettre fin à l'instance en résolution dans un délai à fixer par le tribunal, et qu'il est passé outre à l'adjudication si, à l'expiration de ce délai, la demande en résolution n'est pas définitivement jugée. L'affaire, dans ces conditions, requiert célérité; par conséquent, dit-on, elle est dispensée de la conciliation et elle doit toujours être instruite comme sommaire, quelle que soit la valeur de l'immeuble (i).
Mais notre loi de 1854 a établi un système dans lequel ces motifs n'ont pas la même valeur. En effet, d*après la loi belge, la demande en résolution suspend les poursuites jusqu'à ce qu'elle soit abandonnée ou
(1) Ollivier et Mourlon, n» 213.
définitivement jugée; Tinstance ne doit pas être vidée dans un délai fixé par le tribunal. Dès lors la demande en résolution ne présente un caractère d'urgence ni pour le créancier demandeur ni pour le saisi défendeur. Il est vrai que le saisissant dont la poursuite est ainsi suspendue a un grand intérêt à ce que la demande en résolution soitjugée ; mais il n est point partie en cause, aussi longtemps qu il n'intervient pas ; or pour apprécier si une affaire est urgente, il faut considérer les parties en cause et Ton ne peut tenir compte des intérêts de personnes étrangères au procès.
La demande en résolution n'est donc pas dispensée du préliminaire de la conciliation et elle n'est pas de droit rangée parmi les matières sommaires. (Code de proc. civ., art. 404.)
B. L'action en résolution étant mixte peut être portée devant le juge de la situation ou devant le juge du domicile du défendeur, au choix du demandeur. D*après plusieurs jurisconsultes, cette action serait personnelle et par conséquent devrait être toujours portée devant le juge du domicile du défendeur. Par conséquent, si celui-ci habite un arrondissement autre que celai de la situation, Taction en résolution devrait être portée devant un tribunal autre que celui devant lequel la saisie est poursuivie.
C. La demande doit être poursuivie contre le saisi seul ; les créanciers inscrits ne doivent pas être mis en cause.
Le § 5 de notre article porte que le poursuivant et les créanciers inscrits pourront intervenir dans l'instance en résolution. Cette disposition a été introduite dans l'article par la commission de la Chambre. Son
474 DE L'EXPROl^RIATlOIf FORCÉE.
rapport nous apprend qti elle a pour but « de résoudre une difficulté que la loi nouvelle ne manquerait pas de faire naître. Il s'dgit, en effet, de savoir si le vendeur, qui exerôe son action en résolution, après la sommation faite aux créanciers, couformément à larticle 37 (33), doit mettre en cause le poursuivant et leâ créanciers inscrits. La jurisprudence française admet qu'en ce cas les créanciers hypothécaires, qui n'ont pas été appelés dans l'instaoce, peuvent former tierce opposition au jugetuent qui prononce la résolution (i).
« La commission a pensé qu'il ne devait pas en être ainsi sous la loi nouvelle. Le poursuivant et les créaii ciers inscrits étant prévenus de l'action en résolution par la notification faite au greffe (^), sont mis à même de défendre leurs intérêts et, par suite, s'ils négligent d'intervenir dans l'idstance en résolution, ils ne doivent pas être admis à se pourvoir, par tierce opposition, contre un jugement rendu à leur vu et su.
M Cette disposition est encore nécessaire pour simplifier la poursuite et ne pas enrayer la procédure qui certes serait entravée, si le vendeur devait exercer son action contre tous les créanciers inscrits. Ceux-ci d'ailleurs ne peuvent se plaindre si , en connaissance de cause^ ils abandonnent au débiteur le soin de défendre à une action qui doit le dépouiller des immeubles saisis (s).
(1) Arrêt de la cour de cassation de France du 21 août 1840 (Sirey, IWO» 1. 859) ; arrêt de la cour de Riom du 5 mai 1841 (Sirey, 1841, 2, 572-573).
(2) Cela est si yrai que la poursuite en expropriatioti est même suspendue.
(3) Voir Wynants, décision 64, remarquable sous tous les rappt>rt8.
« Au sui-plus, sauf en ce qui concerne Tactioti en résolution formée par le vendeur, le copermutant ou le donateur, il est certain qu à partir du jour où la saisie est devenue commune aux créanciers inscrits (i), le saisi ne peut défendre seul à la propriété des immeubles expropriés. Il existe, en effet, un droit direct et personnel acquis par l'effet de la saisie, droit qui ne peut être enlevé aux créanciers en leur absence, alors surtout qu'ils peuvent ignorer la poursuite.
« Si nous statuons différemment en ce qui touche l'action résolutoire, c'est à raison de la publicité particulière qu elle doit avoir, aux termes de l'article en discussion, et qui protège suffisamment les droits des créanciers et du poursuivant lui-même mis en mesure d'intervenir dans les poursuites. »
Il résulte encore de ce passage du rapport que le § 5 de l'article 34 a entendu refuser aux créanciers inscrits la faculté de former tierce opposition au jugement qui prononce la résolution. La question de savoir dans quels cas et au profit de qui cette voie est ouverte pour attaquer les jugements se trouve ainsi tranchée par notre texte pour ce qui concerne le poursuivant et les créanciers inscrits; puisque leur intervention est facultative, le demandeur en résolution ne doit pas les mettre en cause; dès lors la voie delà tierce opposition ne leur est pBB ouverte.
b. Des termes du § 5 de notre article il ne résulte pâs qu'il a entendu limiter le droit d'intervenir sur la demande en résolution au poursuivant et aux créanciers inscrits seuls. En disant que ceux-ci pourront
(1) Conformément & Tarticle 39 (35) de la loi en discussion.
intervenir, il indique seulement que leur intervention n'est pas forcée, que le demandeur en résolution n'est pas obligé de les mettre en cause.
Par conséquent d'autres créanciers encore, tels que les créanciers qui ont fait transcrire leur commandement et les créanciers purement chirographaires, ont également le droit d'intervenir dans l'instance, s'ils y ont intérêt.
Seulement, ceux dont parle le § 5 de l'article 34 sont présumés, de droit, avoir intérêt; leur intervention ne peut être contestée et écartée pour défaut d'intérêt, tandis que tous les autres doivent établir qu'ils ont intérêt à intervenir.
E. Le poursuivant et les créanciers interpellés peuvent intervenir sur l'instance en résolution dans les mêmes conditions que ces derniers sur l'instance en validité de la saisie, agressivement ou conservatoirement. (Voy. art. 33, n^ 10, 2^)
Ils peuvent aussi, d'après l'article 28, § 3 de la loi hypothécaire, arrêter les effets de l'action résolutoire, en remboursant au demandeur le capital et les accessoires, qui sont conservés par l'inscription du privilège conformément à l'article 87 de celte loi. Ils auront un grand intérêt à exercer ce droit, chaque fois que l'immeuble a augmenté de valeur depuis la vente dont la résolution est poursuivie; car de cette manière, au lieu du demandeur en résolution, ce seront les créanciers du saisi qui profiteront de cette plusvalue.
6. La demande, pour être régulière et avoir la vertu de suspendre la poursuite, doit être intentée dans les dix jours à partir de la notification; le demandeur n'a
donc point, pour intenter son action, dix jours à partir de la quinzaine accordée pour opter; il a ainsi intérêt à ne notifier son option quau dernier moment.
Une citation en conciliation constitue-t-elle une demande dans le sens de notre article?
En principe, l'action n'est pas dispensée du préliminaire de la conciliation, et comme il est obligatoire, il faut le considérer comme équivalent à la demande; puisque la citation en conciliation interrompt la prescription, elle doit empêcher aussi, pour les mêmes motifs, la déchéance comminée par notre article.
7. Notre article, dans son § 4, détermine les effets de l'option régulièrement faite : P à l'égard de l'immeuble qui en est l'objet ; 2^ à l'égard des autres immeubles compris dans la saisie.
P A l'égard de l'immeuble objet de l'option, il faut distinguer entre les effets de la notification au greffe et ceux de la demande en résolution intentée dans le délai légal.
A. La notification de l'option au greffe ne suspend la poursuite que pendant dix jours ; si, pendant ce délai, elle n'est pas suivie d'une demande en résolution, elle ne produit plus d'effet à son expiration.
B. La demande en résolution intentée endéans les dix jours de la notification au greffe suspend la poursuite en expropriation jusqu'^ la renonciation à l'action résolutoire ou le rejet de cette demande.
C. Pour que la poursuite soit suspendue à l'égard de cet immeuble, il ne faut pas une décision du juge; les formalités prescrites par l'article 34 produisent d'ellesmêmes cet effiBt. Cela résulte de l'ensemble du § 4. Dans sa première partie, il dit que la poursuite sera sus-
pendue à l'égard de Timmeuble, objet de Toption ; puis, il ajoute : « A Tégard des autres immeubled» la poursuite pourra être également suspendue, à ]a deinaude des parties et sur la décision du juge. » Une telle décision u est donc pas nécessaire pour suspendre la poursuite à 1 égard de Timmeuble, objet de loplion.
D. he poursuiratit ne peut continuer l'expropriation du moment que les formalités qui ont pour efPe: cette suspension auront été remplies. Mais comment sera-t-il informé de l'existence de cet obstacle légal?
La loi est muette sur ce point. Il y a lieu de distinguer entre la notification au gref^ et l'assignation en résolution.
Le greffe est le Uea où celui qui exerce l'action résolutoire doit notifier son option ; le poursuivant y est présumé présent. Par conséquent, lorsque celui-ci a mis un vendeur, un copermutant ou un donateur en demeure d'opter, au moyen de la sommation de larlicle 33, il doit, avant de continuer les poursuites, s'iiiformer au greffe si une telle notification ii'y a point été faite.
Je ne pense pas que le greffier soit obligé d'en informer le poursuivant; il ne doit en donner avis qu'au tribunal. Il serait contraire à tous les principes que le greffier intervienne ainsi activement dans une procédure et l'on ne voit pas dans quelle forme il devrait donner cet avis, comment l'existence en serait constatée. C'est donc au poursuivant à s'assurer si la notification dont il est menacé n'a pas été faite, dans le délai et au lieu déterminés par la loi.
En ce qui concerne la demande en résolution qui doit suivre la notification au greffe endéans les dix jours, le poursuivant n'a absolument aucun moyen de
DE LA SAISIE IMlOfilLîÈRE (Aht. 34). 479
vé^ifle^ ôî elle a été intentée. Il peut bien s'assurer au greffe si une notification d'option y a été faite, mais il ne t)eut y apprendre si l'action ^ésollltoi^e a été intentée, si par conséquent là, suspension des (lôursuites continue ou s'il peut les reprendre. Car l'action peut avoir été intentée, sans avoir été mise au rôle.
Pour que le poursuivant soit informé de la demandé eu résolution, une nouvelle notification est donc nécessaire. Celui qui intente l'actioh résolutoire devra signifier copie de son exploit introductif de Tinstance en résolution, avec défense de continuer les pou^sUite8 en expropriation.
Cette signification devra être faite au gteSe du Iribuilal devant lequel se poursuit la saisie^ poUr qUe la tribunal soit informé qu'il ne peut statuer sur la validilé:
On ne saurait objecter que la loi n'impose nulle part une telle obligation à celui qui exerce l'action ^éso]utoire; que l'article 34 lui ordonne Uniquement de noti fier èon option au grejBTe et d'assignet* en résolution endéans les dix jours. Ce que la loi ne dit pas, elle le suppose. Font que le saisissant suspende les poursuites et que le tribunal retarde la prononciatidH dé son jugement, il faut nécessairement qu'ils soient inforniés del'obstade qui Vient leâ arrêter. De de qUë l'âHitile 84 ordonne que là notification dé l'option sera faite au greffé, sans parler de la notification dé l'assignation eu résolution, il ne ^ésulte paô que le demandeur soit dispensé de cette deriiiàre.
C'est là le minimum de ce que le demandeur eU résolution doit faire pour suspendre la poursuite en expropriation. Il pf^ut nussi, mais sans y être tenu,
assigner le poursuivant en référé pour voir ordonner par le président que les poursuites seront suspendues.
Il peut encore, si la demande en validité n*est pas jugée, intervenir sur celle-ci et conclure à la suspension des poursuites.
8. La poursuite est suspendue du moment que les formalités de notre article ontété régulièrement accomplies.
Par conséquent si, à ce moment, la demande en validité a été introduite, mais nest pas encore plaidée, le demandeur ne peut poursuivre l'audience ; les plaidoiries sur la validité des poursuites constitueraient la continuation des poursuites.
Le poursuivant ne peut requérir non plus la mention des assignation et sommation en marge de la transcription delà saisie au bureau des hypothèques prescrite par l'article 35 ; encore une fois, ce serait continuer la poursuite.
Avant de requérir la mention, le poursuivant qui a sommé un créancier ayant le privilège et l'action résolutoire doit vérifier au greffe si la notification dont il est menacé n'a pas eu lieu, comme je l'ai démontré n° 7, D.
La mention faite, nonobstant la suspension des poursuites, ne pourrait donc rendre la saisie commune aux créanciers interpellés. Mais si la saisie avait également pour objet d'autres immeubles, la mention produirait ses effets à l'égard de ces derniers.
Lorsque l'affaire est en état au moment de l'option, le tribunal ne peut statuer sur la validité de la saisie en ce qui concerne les immeubles assujettis au privilège et à l'action résolutoire. Mais il peut statuer en ce qui concerne les autres immeubles compris dans la saisie.
Ce point sera expliqué sous l'article 36.
9, 1* La poursuite en expropriation est suspendue à l'égard de rimmeuble, objet de l'option, « à partir du jour où le vendeur aura opté pour l'action en résolution, » dit l'article. Mais la suspension cesse et la poursuite peut être reprise si, dans les dix jours de la notification au grejSe, la demande en résolution n'a pas été intentée et si, immédiatement après, copie de l'ajournement n'a point été notifiée au poursuivant.
Si, au contraire, ces formalités ont été remplies, aux termes du § 4 de notre article, la poursuite est suspendue jusqu'à la renonciation du vendeur, du copermutant ou du donateur, à l'action résolutoire ou jusqu'au rejet de cette demande.
2° Puisque la poursuite est suspendue « à partir du jour où le vendeur aura opté pour l'action en résolution, 19 il faut admettre que la suspension opère du moment qu'elle est notifiée au grefie, même avant qu'elle soit parvenue à la connaissance du poursuivant.
Il suit de là que les actes de poursuite posés depuis par le saisissant, dans l'ignorance de la saisie, resteront sans efiet; sinon la poursuite ne serait pas suspendue, elle continuerait à produire des efiets.
3^ La renonciation dont parle le § 4 de notre article ne peut être, une fois l'action intentée, que le désistement dans les formes prescrites par les articles 402 et suivants du Code de procédure civile.
Si le vendeur, le copermutant ou le donateur, après avoir notifié leur option, n'intentent pas l'action résolutoire, il n'y a point une renonciation tacite, mais une déchéance.
4^ Le rejet de la demande doit s'entendre du rejet
définitif, par un jugement passé en force de chose jugée.
Il est évident que si, par exemple, le demandeur en résolution succombait sur une exception déclinatoire, le jugement par lequel le tribunal se déclarerait incompétent ne constituerait pas le rejet de sa demande.
5"" Si Faction nest pas susceptible d appel, elle est rejetée après le jugement de première instance qui la déclare non fondée et le saisissant peut reprendre la poursuite. Mais il ne saurait en être de même, lorsque Taffaire n'est jugée quen premier ressort. Si, dans ce cas, la poursuite en expropriation pouvait être reprise après le premier jugement, le droit d'appel serait illusoire, Tarrét n'interviendrait le plus souvent qu'après l'adjudication. La disposition de l'article 33 est restrictive du droit du vendeur, il convient donc de l'interpréter dans le sens le plus favorable à ce dernier.
La poursuite ne peut donc être reprise après le jugement en premier ressort qui rejette la 4^mande en résolution ; il faut que les délais d'appel soient expirés.
Mais elle peut l'être après l'arrêt, lors même que celui-ci est l'objet d'un pourvoi en cassation ou qu'il est attaqué par la voie de la requête civile. Les recours extraordinaires n'enlèvent pas au jugement ou à Tarrét la force exécutoire qui est en lui.
&" Le système établi par l'article 34 présente un grava inconvénient. La procédure de l'action résolutoire peut être très-longue, surtout lorsqu'elle est intentée contre un tiers qui appelle son vendeur en garantie; elle peut suspendre ainsi la saisie pour longtemps, Dans l'intervalle, le bien litigieux sera presque toujours dans la situation d'un bien sans maître ; le saisi sachant qu'il est sur le point d'en être dépouillé, ne pouvant
S en approprier les fruits, puisqu'ils soDt immobilisés au profit du poursuivant, n'en aura aucun soin ; d'un autre côté, il lui est impossible de le donner en bail ni de renouveler les baux existants.
C'est pour parep à ces inconvénients que l'article 717 de la loi du 21 mai 1858 dispose, en France, que le tribunal fixera le délai dans lequel le demandeur sera tenu de mettre fin à l'instance en résolution.
10. Le demandeur qui obtient gain de cause doit signifier le jugement au défendeur, c'est-à-dire au saisi. Lorsque le poursuivant et les créanciers inscrits pu d'autres sont intervenus, la signification doit leur être également faite (art. 147 et 148 du Code de procédure). Faute d'intervention, le jugement ne doit pas être signifié aux créanciers interpellés, en vertu de l'article 33. Mais il doit ôtre signifié au poursuivant, même lorsque celui-ci n'est pas intervenu dans l'instance en résolution. Le jugement faisant sortir l'immeuble du patrimoine du saisi, fait tomber les poursuites, il faut donc que le saisissant en soit informé (i)«
11. 7^ Lorsque la saisie comprend en outre des immeubles qui ne sont pas assujettis au privilège et à l'action résolutoire, en règle générale, la poursuite continue à l'égard de ces derniers.
A. Dans ce cas, la poursuite en expropriation, unique dans le principe, se dédouble. Au lieu d'une seule saisie, il y en a deux : d'abord celle des immeubles assujettis au privilège et à l'action résolutoire, puis celle des autres immeubles. La situation est la môme que si les uns avaient fait l'objet d'une première procédure, les
(l) Contra, OlUvier et Mourlon, n» 226.
seconds d'une seconde procédure, comme si les uns et les autres avaient été mis sous la main de la justice à la suite de deux commandements et par deux exploits de saisie distincts.
B. Cependant, s'il y a un intérêt évident à ce que tous les biens compris dans la saisie soient vendus simultanément, la saisie peut être suspendue, mais il faut pour cela une décision judiciaire, provoquée par les parties.
« En règle générale, dit le deuxième rapport de M. Lelièvre, rien n'empêche que l'expropriation ne soit continuée à F égard des avives immeubles. Toutefois, il peut arriver que les autres biens ne soient pas assez importants pour être l'objet d'une poursuite spéciale, et en ce cas, le tribunal pourra même prononcer le sursis pour le tout, pendant la durée de l'instance en résiliation. Ces dispositions sont rationnelles et conformes aux prescriptions de l'article 729 du Code de procédure en vigueur, en ce qui concerne la demande en distraction. Or, ne perdons pas de vue que l'action en résolution, dans l'espèce, est une véritable demande en distraction, puisqu'elle tend à soustraire certains immeubles à la saisie. »
C. La demande de suspension constitue un incident sur la poursuite de saisie immobilière.
Elle doit donc être portée devant le tribunal qui doit connaître de la saisie. Le juge des référés n'est pas compétent pour en connaître ; lorsque la loi a voulu lui déférer la décision de certains incidents relatifs à la saisie, elle s'en est exprimée en termes formels. (Voy. art. 22, 38, 40.)
D. La demande de suspension peut être intentée par
le poursuivant, le saisi, les créanciers qui doivent être sommés aux termes de larticle 33.
E. Elle doit ôtre introduite par voie d'ajournement donné, soit par le poursuivant au saisi, soit par celui-ci au poursuivant, soit par un créancier interpellé au poursuivant et au saisi.
Lorsque le poursuivant ou le saisi intentent la demande d'ajournement, ils ne doivent pas mettre en cause les créanciers sommés en vertu de l'article 33. Ceux-ci ont le droit d'intervenir, mais leur intervention n'est pas forcée.
Lors même que le poursuivant et le saisi sont d'accord pour demander la suspension, ils ne peuvent le faire par voie de requête. Cette procédure enlèverait aux créanciers sommés leur droit d'intervention.
12. L'article 52 de notre loi ne vise pas l'article 34; d'où suit que les formalités et les délais dont je viens de parler ne doivent pas être observés à peine de nullité ou de péremption. Le § 2 de notre article établit une autre sanction. La notification au greffe doit être faite dans le délai légal, sous peine de déchéance de l'action en résolution. La déchéance, comme la péremption de l'article 52, opère de plein droit, sans qu'il faille la faire prononcer.
Mais le § 3 de notre article qui ordonne de faire suivre la notification dans les dix jours de la demande en résolution ne prononce plus la déchéance. Suit-il de là que le délai de dix jours ne doit pas être observé à peine de déchéance?
M. Martou, commentant le § 3 de l'article 114 de la loi hypothécaire, que reproduit presque textuellement le § 3 de notre article, est d'avis que le délai de dix
jours est prescrit à peine de déchéance, comme celui pour opter entre Taction résolutoire et la purge. Tous les deux, dit-il, ont le môme but, et la déchéance est la sanction nécessaire de semblables dispositions ; car il ne faut pas prêter au législateur l'intention de faire des prescriptions qui pourraient être impunément violées (i).
La disposition analogue de notre article 34 doit être interprétée dans le même sens. Les travaux préparatoires de la loi de 1854 démontrent à la dernière évidence que, dans la pensée de ses auteurs, le vendeur, le copermutant et le donateur sont déchus du droit de demander la résolution, s'ils n'intentent pas Taction dans les dix jours.
D'après le projet du gouvernement : « Si le vendeur déclare vouloir exercer son droit de résolution, le juge déterminera le délai dans lequel l'action devra être intentée sùus peine de déchéance. »
La commission de la Chambre a substitué à cette rédaction la suivante : » Si parmi les créanciers inscrits se trouve le vendeur de Timmeuble saisi, la sommation à ce créancier portera qu'à défaut de former sa demande en résolution dans les vingt jours^ et de la notifier au greffe dans la huitaine suivante, il sera définitivement déchu, à regard de V adjudicataire, du droit de la faire prononcer. »
Le ministre de la justice ayant fait, au sein de la commission, quelques observations au sujet de cette rédaction, le rapporteur en a présenté une nouvelle qui est devenue l'article 34,§§ 1, 2 et 3. Si cette dernière ne
(1) Eypothèquet, n» 1448.
porte plu9, comme les précédentes, que le vendeur sera déchu de Taction en résolution, faute de l'avoir intentée daps les dix jours, c est par l'effet d'un oubli évident. Remarquez, en effet, que le gouvernement et la commission de la Chambre, dans leurs rédactions respectives, étaient d'accord pour prononcer la déchéance au cas d'inobservation du délai ; il est moralement impossible qu'ils aient changé tous les deux d'opinion, sans l'annonceràla Chambre et sans appeler son attention sur le changement dans la rédaction qui en aurait été la suite. C'est ainsi que la disposition a été comprise par le gouvernement et par la Chambre ; c'est encore ainsi qu elle a été comprise par le Sénat. Le rapport de sa commission est très-précis sur ce point :
« Pour qu'un vendeur de l'immeuble, un copermutant ou un donateur ne puissent indéfiniment après la vente évincer l'acquéreur, l'article 37 (35) fixe un délai de vingt jours endéans lequel la demande en résolution doit être formée, sotts peine de déchéance. »
On ne saurait objecter à cette interprétation, que l'article 52, qui énumère les formalités et délais qui doivent être observés à peine de nullité ou de péremption, ne mentionne pas l'article 34. L'article 52 ne concerne que les formalités et les délais qui doivent être observés par le poursuivant.
Mention des assignation et sommation énoncées aux articles 32 et 33 sera faite, dans les huit jours de la date du dernier exploit de notification, en marge.de la transcription de la saisie au bureau des hypothèques.
Du jour de cette mention, la saisie sera commune aux créanciers inscrits, et elle ne pourra plus être rayée que de leur consentement et du consentement de ceux qui ont fait transcrire leur commandement ou en vertu de jugements rendus contre eux.
Rédactions comparée*.
AtTicu 696 DU Code de PROcéouBB citiu.
La noiiflcalion prcferile par l'article précédent sera enregistrée en marge de la saisie, an bureau de la conservation : du jour de cet enregistrement, la saisie ne pourra plus être rayée que du consentement des créanciers, on en Tcrtu de jugemenis rendus contre eos.
Frofei dm gouvememeni.
Art. 39. A dater des assignations prescrites par les articles 36 et 37 (3S, 33), la saisie sera commune aux créanciers inscrits, et elle ne pourra pins être rayée que de leur consentement ou en vertu d*un Jugement rendu contre eux.
Prcjjet de la eommiêtUm dt la Chawtbn.
Art. 39. Mention des assignation et sommation énoncées aux articles 36 et 37 (3i, 33) sera faite dans les huit jours de la date du dernier exploit de notification, en marge de la transcription de la saisie an bureau des hypothèques.
Du jour de cette mention, la saisie sera commune, etc.
(Le surplus comme au projet du gouvernement.)
Amendewtent du Sénat,
Art. 38. Mention des assignation et sommation énoncées aux articles 3S et 36 (3S, 33; sera faite, dans les huit jours -de la date du dernier exploit de notification en marge de la tranêcriptûm du eomwiaudewunt, et de la transcription de h saisie au bureau des hypothèques.
Du jour de celte mention, la saisie sera commune au eréaneier qui a fait tramerire le eommandemefU et aux créanciers inscrits, et ne pourra plus être rayée que de leur consentement ou en vertu d'un jugement rendu contre eux.
tEUuBiikfttro.
