De Taunexe des quittances et pièces justificatives

l» Elles sont copiées à la suite de Texpédition du procès et font partie du titre ;

29 Le notaire doit dresser acte du dépôt de ces pièces ;

30 Ces pièces peuvent être sous signature privée. Elles doivent être enregistrées. A quel moment.

7. Dans quel délai la justification doit être faite. Sanction de la dispo-

sition. \j» cahier des charges peut modifier le délai.

COMMENTAIRB.

1 . Cet article semble en contradiction avec le précédent ; en effet, d'après l'article 49, le titre de l'acquéreur se compose de deux choses : le cahier des charges et le procès-verbal d'adjudication ; tandis que l'article 50, au contraire, ne parle que du procèsverbal d'adjudication.

La contradiction n'est qu'apparente.

Elle provient de ce que les rédacteurs de l'article 50 se sont bornés à reproduire l'article 715 du Code de

procédure en le modifiant légèrement. Celui-ci disait : le jugement <T adjudication ne sera délivré à l'adjudicataire qu'en rapportant, etc. La loi de 1854 remplaçant l'adjudication devant le tribunal par l'adjudication devant le notaire, ils ont substitué dans notre article l'expression : te procès -verbal d adjiidication aux mots, le jugement d^ adjudication de l'article 715 du Code de procédure, sans faire attention à la différence qui existe entre le jugement et le procès-verbal d'adjudication. En effet, le premier comprend la copie du cahier des charges, qui forme en quelque sorte l'original des qualités du jugement (i), tandis que le second, au contraire, est un acte distinct du cahier des charges.

Pour rendre exactement la pensée du législateur, l'article 50 eût dû dire : Le titre de l'acquéreur ne lui sera remis qu'à la charge, etc.

2. Pour avoir droit à ce titre, l'adjudicataire doit remplir deux conditions :

Première condition. Il doit « rapporter au notaire quittance des frais de poursuite. »

P L'article 715 du Code de procédure civile disait : des frais ordinaires de poursuite. La suppression du mot ordinaires dans notre texte pourrait faire croire que désormais l'adjudicataire doit rapporter quittance de tous les frais, tant extraordinaires qu'ordinaires. Mais l'article suivant démontre qu'il n en est pas ainsi ; il ordonne que << les frais extraordinaires de poursuite seront payés par privilège sur le prix. » Ils ne doivent donc pas être payés en sus du prix et l'adjudicataire n'a point à en rapporter quittance.

(1) Dalloz, nO" 1688, 1689.

6S4 DE L'EXPROPRIATION FORCËE.

Quels frais doivent élre considérés comme frais ordinaires de poursuite?

D'après le rapport de la commission de la Chambre sur l'article 51, il faut entendre pnr frais extraordinaires de poursuite cetiœ résultant cTincidents survenus. Les frais ordinaires comprennent dono tous les honoraires et frais relatifs à la poursuite, qui ne résultent pas d'incidents. Ces frai3 se divisent en deux catégories. Il faut distinguer, d'abord, les frais de poursuite devant le tribunal, ensuite, les frais relatifs à l'adjudication, (Voy., art, 51, Comm., n** L)

Les frais ordinaires de poursuite devant le tribunal comprennent :

A. Les frais faits par le poursuivant, autres que ceux résultant d'incjdents.

B. Les frais faits par les créanciers Intervenants sur la demande de validité. En effet, l'intervention des créanciers ne constitue pas un incident sur la poursuite immobilière. II est vrai que la patière de l'intervention en général fait l'objet d'un paragraphe du titre XVI au Code de procédure civile, qui porte pour rubrique : Les incidents, qu'ainsi, l'intervention constitue un incident, dans le %exi^ du Code de procédure. Mais, lorsque l'ho* norable rapporteur de la commission de la Chambre s^ écrit qu'il faut entendre par frais extraordinaires ceux résultant d'incident^ purvenus, il entendait parler des incidents sur la poursuite d^ saisie immobilière dont le chapitra III de la loi de 1854 s'occupe spécialement, et non des incidents dont il est question an titre XVI du Code de 1806. L'intervention, qui constitue un incident dans la procédure, en règle générale, n'a pas ce caractère dans la loi de 1854. Ces frais constituent donc des

frais ordinaires à payer en sus du prix, chaque fois que Tinter venant n'a pas suoeombé dans sa denoande et n'a p{^s été condamné aux frais de son intervenlion.

C, Les frais faits par le saisi dans Finstance en validité.

D. Les frais rt'affiches et d'insertions dans les journaux prejsçrits par Tarticle 39 et les frais d'insertions et de publications e](traordinaires autorisés par le président, conformément à rarticle40. Ces derniers sont des frais extraordinaires de publicité, mais non pas des frais extraordinaires de poursuite. Il importe de ne pas confondre ces deux choses.

K Lep frais d'enregistrement et de transcription et autres fr^^ijs accessoires relatifs à la vente, qui sont à charge de Taçquéreur d'après l'article 1593duGode civil.

F. Les tantièmes pour cent alloués au notaire par les articles 113, 172 du tarif du 16 février 1807 et l'article P' de larrôté du 20 décembre 185L

2^ Puisque c'est au notaire lui-mâme que les frais sub litt. D, E, F, sont dus.il ne saurait être question de rapporter au notaire sa propre quittance. L'article 50 a voulu dire que ces frais devaient lui être payés au préalable.

S'il ne l'e^iprime pas très-clairement, c'est parce que ici, encore une fois, les rédacteurs de la loi de 1854 se sopt bornés h modi^er légèrement le texte de l'article 715 du Code de procédure civile, sans tenir compte de la différence d^ système. Celui-ci disait : Lo jugement (fadjudicatiop no sera délivré qu'&n rapportant au grever quittance, etc.; dans notre article ils ont mis en rapportant au notaire, sans songer qu'une des quittances à rapporter au notaire devait être donnée par le notaire lui-même.

3"* Cette distinction entre les frais ordinaires et les frais extraordinaires de poursuite est très-importante. En effet, les premiers doivent être payés en sus du prix; les seconds, d'après l'article 51, sont payés par privilège sur le prix, lorsqu'il en a été ainsi ordonné par le juge. Etant à prélever sur le prix, ils ne sont donc pas à la charge de l'adjudicataire.

Il résulte de là que pour se conformer à l'article 42, § 2, do notre loi, le notaire ne peut annoncer que le montant de la taxe des frais ordinaires. Il ne peut comprendre dans le montant annoncé les frais extraordinaires. Sinon, les enchérisseurs en tiendraient compte pour former leur prix et le diminueraient en proportion de ces frais. Or, ceux-ci sont prélevés sur le prix.

3. Deuxième condition. L'adjudicataire doit aussi rapporter au notaire « la preuve qu'il a satisfait aux conditions du cahier des charges qui doivent être exécutées avant cette délivrance. »

Pour l'ordinaire, dit Chauveau, ces conditions consistent, par exemple, en ce qu'il a été stipulé dans le cahier des charges, ou que le prix de l'adjudication serait consigné, ou que l'acquéreur payerait par ses mains divers créanciers. Alors le titre ne peut être délivré qu'autant qu'il est justifié de ce dépôt et de ce payement (i).

4. Le notaire ne peut délivrer le titre à l'acquéreur, aussi longtemps que celui-ci ne produit pas les quittances et les pièces justificatives prescrites. Le refus

(1) Chauveau, Code, q. 2398 bis ; Pigeau, t. II, p. 134 et 595; Le Page. t. Il, p. 103.

de la délivrance du titre n'est point une faculté que la loi accorde au notaire, dans son intérêt, comme le refus d'expédition prévu par larticle 851 du Code de procédure civile ; c'est ici une mesure prescrite dans l'intérêt des tiers, pour empêcher l'adjudicataire de vendre ou d'hypothéquer le bien, à l'aide de ce titre. Aussi, l'article se sert-il de la formule impérative : Le procèsverbal d'adjudication ne sera délivré^ etc. Cependant l'article 74, § 2, prévoit le cas où l'adjudicataire aura reçu son titre, sans qu'il ait satisfait aux conditions du cahier des charges.

5. Si des contestations s'élèvent à ce sujet entre le notaire et l'acquéreur, ce dernier doit se pourvoir, d'après les règles tracées au titre V, livre P"" du Code de procédure civile : Des voies à prendre pour avoir expédition d'un acte. C'est à tort que Chauveau enseigne que l'adjudicataire doit en référer au président (i). »

6. L'article 715 du Code de procédure civile portait : ^ Les quittances demeureront annexées à la minute du jugement et seront copiées ensuite de la minute. » Continuant à reproduire cet article, notre article 50 dit également : « La quittance et les pièces justificatives seront annexées à la minute de l'acte d'adjudication et seront copiées à la suite de cet acte.

P Ce n'est pas à la suite de la minute du procès < verbal d'adjudication que ces quittances doivent être copiées; cela serait sans utilité, puisqu'elles y sont annexées. C'est à la suite de l'expédition qu'elles doivent l'être. Le titre de l'acquéreur ne se compose donc pas uniquement du cahier des charges et du procès- Ci) Chauveau, Code, q. 2398 bis.

verbal de radjudication, les quittancés et pièces justificatives dont il est question en font également partie. Le tout ne foi*me qu'une seule et même expédition.

2"" L'annexe de pièces dont parle tiotfe article est, à vrai dire, un dépôt pour minute. En effet, les piècôâ anne&ées sont déposées parmi les kninutes du notaire et celui-ci en délivre etpéditioti; notre article ne dit pas, comïne larticle 41, § 3 que l'annexe, àUfa liôU sans frais; lô notaire doit dono dresser acte du dépôt. (Voj. art. 41, Gomment.^ n*5.)

S'' Les quittances et les pièces justificatives peuvent être sous ugnature privée.

Elles doivent être enregistrées et timbrées au préa* lable, les notaires ne pouvant anneief à leufs minutes des actes qui ne sont pas enregistrés (loi du 22 frimaiire an vu, art. 42). Cependant, si au moment où ces pièces sont rapportées au notaire, ie pï'ocès^verbal d*a(\judication n'était pas encore enregistré, elles pourraient être enregistrées et timbrées avec celui-ci. (Loi du 5 juillet 1860, art. 3.)

7. D après le dernier paragraphe de l'at-ticle, l'ad-* judicataire devra faire ces justifications dans les vingt jours de lac^judication.

La suite et la sanction de cette disposition se trou-* vent dans l'article 73; faute de justification dans le délai prescrit» le bien peut être vendu à la folle enchère sans préjudice des autres voies de droit.

Il résulte de cette disposition que la loi accorde un terme de vingt jours à l'adjudicataire pour payer le prix et les frais et pour satisfaire à toutes les conditions du cahier des charges.

Suit-il de là que le cahier des charges ne peut ni di-

minuer ni prolonger ce terme, ni stipuler, par exemple, que les frais seront payés dans les dix jours et que les prix sera consigné endéans le mois?

Non. La disposition a les mômes caractères que les articles du Code civil qui règlent les obligations de l'acheteur. Elle se borne à dire quelle sera la règle, lorsque le cahier des charges ne contiendra pas de clause à cet égard (i). S'il est dans les usages de la localité où la vente aura été faite que le payement à\x prix et de ses accessoires ait lieu plus tôt ou plus tard, le cahier des charges peut donc déroger au § 3 de notre article.

Article 51.

Les frais extraordinaires de poursuite seront payés par privilège sur le prix, lorsqu'il en aura été ainsi ordonné par le juge.

Rédactions comparées.

Articlb 716 DD Gode n pbocbdqbe citilb.

Les fruîs eKlraordluaires de poursaite seront payés par privilège sur le prii, lorsqu'il en aura été ainsi ordonné par Jugement.

Semmalre.

1. QueU Bout les (Irais qui peoye&t être considérés comme frais extraor-

dinaires.

2. Les frais de saisie immobilière sont privilégiés sur Timmeuble

saisi.

1" Les frais ordinaires sont priTilôgiés de plein droit ;

2o Les frais extraordinaires ne le sont que s*il en a été ordonné ainsi par le Juge. Motif.

(1) Cpr. art. 31» Gomment» nP 8» £» p. 317.

3. Peut-on allouer par privilège les frais extraordinaires de poursuite,

s*il n*en a pas été ordonné ainsi par le Jugement statuant sur les contestations qui les ont occasionnés f

4. Deux Yoies ouvertes pour réclamer le privilège pour les frais extraor-

dinaires.

5. Lorsque le jugement sur l'incident statue en même temps sur le

privilège des frais extraordinaires, il ne peut décider À Tégard de quels créanciers les frais seront privilégiés.

6. On ne peut stipuler dans le cahier des charges que le privilège des

frais de justice aura lieu de plein droit, nonobstant les dispositions contraires des jugements qui statueront sur les incidents.

7. On ne peut y stipuler non plus que tous les frais extraordinaires

seront à la charge de Tadjudicataire.

8. Le jugement ne doit pas disposer in terminis que les frais extraor-

dinaires seront privilégiés. Il peut le dire par équipollents.

GOMMBNTADEUB.

1. Dâûs son premier rapport, M. Lelièvre a trèsnettement défini la portée de cette disposition.

« On entend par frais extraordinaires de poursuite^ ceux résultant d'incidents survenus. A cet égard il est essentiel de poser quelques principes de nature à prévenir les abus dont Texpérience révèle chaque jour l'existence.

« On ne peut évidemment prélever sur le prix de l'adjudication des frais d'incidents occasionnés par la faute du poursuivant ou celle des tiers. On ne doit considérer comme privilégiés que ceux faits dans l'intérêt de la masse et de la saisie elle-même. Ainsi, si le saisi élève des incidents que le poursuivant combat, le juge, en écartant les moyens de la partie saisie, ordonne que les dépens seront payés par privilège sur le prix, comme frais extraordinaires de poursuite.

« Si des tiers élèvent des contestations dans lesquelles ils succombent, ils doivent naturellement êlre condamnés aux dépens, conformément à l'article 130 du

Code de procédure. Si le poursuivant lui-même a commis quelque faute ; par exemple, s'il a compris téméraireynent dans la saisie des immeubles dont la distraction est ensuite ordonnée sur la réclamation d'un tiers, il doit être condamné aux dépens qu'il a occasionnés par son fait.

« Voilà les vrais principes dont les tribunaux ne doivent pas s'écarter.

« Les auteurs ne considèrent comme frais extraordinaires de poursuite, que ceux ordonnés pour des causes qui ne peuvent être imputées à aucune des parties, ou bien les frais occasionnés par la partie saisie qui a élevé des contestations dans lesquelles elle a succombé (i).

« On comprend que le prix devant appartenir à tous les créanciers, on ne peut en réduire l'import par des causes étrangères aux intérêts de la masse, y*

2. Les frais de saisie immobilière étant des frais de justice, sont privilégiés à l'égard de tous les créanciers dans l'intérêt desquels ils ont été faits. (Loi hypothécaire, art. 17.)

V En ce qui concerne les frais ordinaires, ils sont toujours privilégiés. Soit dit en passant, ce privilège est assez inutile, puisqu'ils doivent être payés par l'ad^ judicataire en sus du prix de vente. Comme le fait remarquer M. Martou, cela les fait encore supporter par la masse créancière, puisqu'ils entrent naturellement dans le calcul auquel se livre l'adjudicataire pour la fixation de la somme qu'il lui convient d'offrir et qu'ils

(1) Lepage, Traité des saisies, t. II, p. 102 ; Carré, sur Tarticle 71Ô, no 2410; Paignon, t. I, p. 180; Lachaize, t. II, p. 60 ; Dalloz, u» 1725.