Si c'est une maison, l'exploit doit contenir le Lom

(1) Carré, q. 2233.

DE LA SAISIE IMMOBILIÈRE (ART. 18). ' iM

de la rue où elle est située et deux au moins des tenants et aboutissants.

P Sous le Code de procédure, le procès-verbal de saisie devait contenir la désignation de l'extérieur de la maison; l'huissier devait désigner le nombre des étages, des croisées, des balcons, la manière dont la maison est couverte et autres circonstances qui se remarquent à la vue (i).

La loi française du 2 juin 1841 a modifié cet état de

choses; elle supprime complètement la désignation de

lextérieur de la maison ; elle supprime aussi celle des

tenants et des aboutissants, mais seulement pour le cas ■

où la maison porte un numéro. D'autre part, elle prescrit l'indication du numéro, qui n'était pas requise par le Code de procédure civile; s'il n'y en a point, elle prescrit l'indication de deux des tenants ou aboutissants au moins. Deux motifs ont engagé les auteurs de la loi française à supprimer, en principe, l'indication des tenants et aboutissants. « Ce n'est pas toujours facile pour un huissier, observe le rapport de M. Persil à la chambre des pairs, que de se faire donner avec exactitude les tenants et les aboutissants; d'un autre côté, il est naturel de penser que la copie littérale de la matrice du rôle suppléera avantageusement à cette formalité. »

Le législateur belge a également modifié la disposition de l'article 675 du Code de procédure civile sur ce point, mais d'une autre manière. D'après notre article, l'exploit doit contenir la rue où la maison est située et deux au moins des tenants et aboutissants.

(1) Thomine, art. 675; Besançon, 17 décembre 1808 (S. V., 1815 180).

La description de Textérieur de la maison n'est plus requise.

2^ L*exploit ne d( tit pas indiquer le numéro de la maison .

D'après le projet du gouvernement , l'exploit devait contenir le numéro de la maison. La Chambre vota la disposition ; mais elle fut rayée par la commission du Sénat, parce que, dit le rapport, « les numéros changent à chaque instant ; parfois une maison porte plusieurs numéros anciens et nouveaux, et la distinction n'est pas facile à faire. Il arrive aussi qu'on rencontre dans la môme rue huit ou dix maisons portant le même numéro. La commission n'a pas plus que le Code de procédure inséré dans larficle amendé l'obligation d'indiquer le numéro, mais bien les tenants et aboutissants. Elle a pour but d'éviter des complications et des chicanes futures, n

3° L'exploit de saisie doit contenir la rue.

Une rue, dans le sens le plus général du mot, est un chemin bordé de maisons ou de murailles. Le mot comprend ainsi, non-seulement les rues proprement dites, les ruelles et les impasses, mais encore les places publiques, les carrefours et les paieries ou passages qui sont des rues couvertes. Il comprend, en résumé, tout chemin conduisant d'un point à un autre, pourvu qu'il soit bordé de maisons ou de murailles.

Mais on ne saurait comprendre sous cette expression tous les chemins publics, les routes, les voies ferrées. Un chemin public, une route royale ne sont des rues que dans leurs parties qui sont bordées de maisons. Il suit de là que l'exploit de saisie ne doit pas indiquer :

a) Li§ chemin public le long duquel la maison se trouve isolée d'autres maisons ;

b) Le nom de la station ou de la halte du chemm de fer, près desquelles se trouve une ou plusieurs maisons.

4!" Il ne faut pas indiquer la contenance de la maison saisie; l'article 18 n exige cette mention que pour les biens ruraux.

Quid^ si la maison a un jardin?

D'après Tarrible, il faudrait en indiquer la conteuance approximative. Ce jurisconsulte reconnaît que la loi ne Texige pas. Néanmoins, ditril, « un jardin attaché à la maison a tant d affinité avec les domaines ruraux, que la désignation de la contenance prescrite à l'égard de ceux-ci ne parait pas pouvoir être négligée à l'égard du jardin (i). »

Sans doute, il peut être très-utile d'indiquer la con-r tenance de la maison , et il faut conseiller de mentionner celle-ci, aussi exactement que possible, dans les exploits de saisie réelle. Mais, comme Tarrible le recoDDaît, la loi ne l'exige pas; son omission ne peut donc vicier l'acte (a),

7. Lorsque la saisie a pour objet des biens ruraux, là loi exiga les indications suivantes :

P Deux au moins des tenants et abouti8sa^ts ;

2^ L'arrondissement et la commune où les biens sont situés.

Je viens d'expliquer ces deux points.

On a demandé s'il faut désigner l'arrondissement et la commune au fur et à mesure que l'on indique chaque pièce de terre?

(1) V» Saisie immoHUère, p. 649,

(2) Carré, q. 2235; Favard, t. V, p. 48, n» l ; Thonilne, n» 750.

L article 18, reproduisant le texte de la loi française du 2 juin 1841, dit : l'arrondissement et la commune OÙ les biens sont situés; il suffit donc d'une indication générale et unique, lorsque les différentes pièces de terre saisies sont toutes situées dans la marne commune. Mais si elles étaient situées dans deux communes différentes, il faudrait indiquer la commune, immédiatement après rénumération des pièces de terre saisies dans la première et avant de passer à l'énumération des pièces de terre situées dans la seconde ; l'huissier ne pourrait commencer par indiquer d'abord toutes les pièces, avec leur contenance approximative et deux de leurs tenants et aboutissants, et ajouter ensuite que tous ces biens sont situés dans les deux communes de A et de B, Une telle indication ne répondrait pas au but de la loi qui a voulu, rappelons-le, « faire bien et exactement connaître à tous et chacun les biens offerts à la spéculation des tiers (i). »

3^ La désignation des bâtiments.

L'article 18 n'entend parler ici que des bâtiments qui font partie d'une exploitation agricole et qui sont destinés à être vendus avec les pièces de terre dont ils forment partie intégrante ; par exemple, le corps de la ferme, les étables, les écuries, les hangars, le pigeonnier, etc.

Il ne faut donc pas indiquer deux tenants et aboutissants de ces bâtiments. Mais il en serait autrement si l'immeuble saisi consistait dans une maison située à la campagne, lors même qu'un jardin d'agrément et un jardin potager y seraient adjacents. Ce n'est point là un

(1) Rapport de Persil à la Chambre des Paire. Sic Persil, Vente judiCf n® 110. Contra, Carré et Chauveau, n« 2241.

bien rural, dans le sens de l'article 18, 2"^; c'est une maison et dès lors les désignations prescrites pour les maisons doivent se rencontrer dans l'exploit de saisie (i); les jardins n'en sont que l'accessoire et la dépendance.

La désignation des bâtiments se fait en indiquant leur destination, en disant s'ils forment une écurie, ou une grange, etc. Il est certain que l'huissier ne doit pas en décrire l'extérieur. Cela n'était pas requis, même sous le Code de procédure, dont l'article 675 exigeait la désignation de l'extérieur pour les maisons seulement; à plus forte raison, aujourd'hui que cela n'est plus requis, même pour les maisons.

L'exploit de saisie ne doit pas énoncer non plus la contenance approximative des bâtiments. L'article IS.E"", n'exige cette indication que pour les pièces de terre.

4^ La nature de chaque pièce.

A. La mention que les pièces de terre saisies constituent des biens ruraux serait donc insuffisante ; l'article 18 veut quelque chose de plus, la mention de la nature des parties qui composent un bien rural; il part de ce point que les pièces de terre peuvent être diflférentes de nature et que cette différence entre elles doit résulter de l'exploit de saisie. L'huissier peut indiquer cette nature des pièces, comme bon lui semble; les tribunaux apprécient en fait si l'indication répond au vœu de loi .

B. Cependant, pour échapper à toute critique, l'huissier fera bien de suivre la classification adoptée par larrété royal du 25 juillet 1867, déterminant le rapport moyen entre la valeur vénale et le revenu cadastral en

(1) Lachaize, n^ 213.

exécution de Tarticle 3 do la loi du 17 décembre 1851. Cet arrêté disiii.^ue, parmi les biens ruraux, les prés dits hooilanden et les vergers, les terres labours blés, les jardins, les pâtures et pâtures prés dits weilanden; les vignes et les houblonnières. En suivant cette classification établie parle législateur, dans une atitre matière, il est vrai, Texploit de saisie sera à labri de toute critique.

C. S'il s'agit d'un bois, l'exploit doit mentionner l'essence des arbres dont il se compose, si c'est un bois de sapin, de chône, etc. C'est là ce qui constitue la nature du bois.

D, D'après Lachaize, Tinexactitudn dans la désignation, dans la nature des pièces de terre n'entraîne pa<) U nullité de l'exploit de saisie.

« L'on sait, dit-il, qu'en agriculture, certains héritages sont destinés à des cultures différentes. Par exemple, une vigne a une plantation vieillie et U9âe; elle est arrachée et, au lieu de la replanter immédiatement, on fait reposer le terrain par un semis de luzerne, de trèflo ou d'autres plantes améliorantes. En désignant un héritage de ce genre, comrne vigne, quoique actuellement en nature de prairie artificielle, il n'y aura pas nullité, parce que naguère c'était une vigne et qu'il est destiné à le devenir encore. II en est de même de toute autre espèce d'héritages que le défrichement ou d'autres combinaisons agricoles font changer de nature. Il n'y a pas de nullité, quand même ils ne seraient pas désignés par leur nature actuelle, pourvu qu'il ne puisse pas s'élever un doute sérieii:^ sur leur identité (i). »

Je ne puis me rallier à cette opinion ; Tindicaticm de la nature des pièces de terre, comme toutes les autr^'S prescrites ps^r notre article, est requise parce que « les tiers doivent savoir ce que Ton vend, ce qu'ils achètent et, après ladjudication, quels sont les objets dont ils ont le droit de réclamer la raise en possession. » Or, ce but de la loi n'est évidemment pas atteint, si Ton a désigné comme vigne ou comme houblonnière un pré artiâciel de trèfles, ou, comme bois, un terrain déboisé et mis en culture.

E. L exploit ne doit pas indiquer la qualité des pièces déterre, à quelle classe elles appartiennent d*a[)rès le cadastre. Notre article ne parle que de la nature des pièces.

Il ne doit pas indiquer non plus la nature des produits semés sur les terres labourables, si elles sont plantées de froment, de seigle ou d'avoine, etc. Gela ne coDstitue pas la nature de la pièce.

F. Que faut-il entendre par pièce de terre? D'après Tarrible (i) et Persil (2), il faut entendre par

là les diverses parties d*une propriété qui auraient pour tenants et aboutissants des propriétés étrangères, c'est-à-dire des biens différents, et non diverses parties contiguês qui appartiendraient au même propriétaire. D après Carré et Chauveau (3), la dénomination de pièce s'applique à chaque portion de terres du saisi qui se trouve séparée des autres soit par des haii s, soit par des fossés ou autrement.

La première de ces i)[âiiioiis est contraire au texte de

(1) Vo SaUie, p 649.

(2) T. II, p. 182.

(3) Q. im.

l*article 18, 2*; celui-ci ne dit pas que Texploit de saisie contient, « si ce sont des biens ruraux, la nature et la contenance approximative de chaque bien^ « mais de chaque pièce.

La seconde n*est pas exacte ; une portion de terre séparée des autres par une haie peut se composer en partie d'un verger et en partie d*un champ labourable qui constitueront certainement deux pièces distinctes ayant chacune leur nature différente qui devra se trouver mentionnée dans l'exploit.

Pour savoir ce que la loi entend par pièce de terre, il faut remonter à son but; elle a prescrit rindication de la nature des biens ruraux avec leur contenance approximative, pour que les tiers sachent bien ce qui est offert en vente. Par conséquent, un bien rural se divise en autant de pièces qu'il renferme de parties de nature différente ; chaque étendue de terre limitée par des terres d'une autre nature constitue une pièce. Ainsi, un domaine comprend un hectare de terres labourables et un hectare de prés, il renferme deux pièces de terre; si l'hectare de terres de labour est coupé par l'hectare de prés, le domaine renferme trois pièces.

5° La contenance approximative -de chaque pièce.

A . L'article 675 du Code de procédure civile disait la contenance au moins approximative; il demandait donc en principe une contenance exacte, mais il admettait par tolérance une contenance approximative. La suppression des mots soulignés n'indique pas qu'on ait voulu laisser plus de latitude et que, sous la loi de 1854, l'approximation puisse être moins précise qu'auparavant.

B. L'exploit de saisie est nul quand la contenance

indiquée est de beaucoup inférieure à la contenance réelle. Peu importe que Thuissier ait été induit en erreur par l'inexactitude de la matrice cadastrale dont il aurait suivi l'indication. Ce nest pas la faute de l'huissier qui détermine ici la nullité, c'est l'intérôt du saisi qui serait lésé si on exposait son bien en vente, en lui donnant une contenance inférieure à la contenance réelle (i).

C. Mais à quel point la contenance cesse-t-elle d'être approximative? Jusqu'où doit aller l'erreur sur la contenance pour entraîner la nullité de l'exploit?

C'est déplacer la question que de répondre, comme Carré, qu'une erreur dans la contenance ne produit la nullité qu'autant qu'elle aurait pour effet d'induire en erreur, d'une manière notable, sur la valeur de l'objet saisi. Car immédiatement se pose la question, quand l'erreur inliuence-t-elle le prix d'une manière notable?

D'après moi, l'article 1619 du Code civil renferme les éléments de la solution ; il porte que l'erreur dans l'expression de la mesure ne donne ouverture à une action en supplément ou en réduction de prix « qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat de vente est d'un vingtième en plus ou moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus. » Aux yeux de la loi, une erreur dans la mesure de mmns d'un vingtième est donc insuffisante pour exercer une influence dans la vente d'immeuble ; elle ne peut donc être considérée comme une erreur notable dans la procédure en expropriation qui conduit à la vente forcée de l'immeuble saisi. La contenance est

(1) Contra, Carré, q. 2240; Lachaize, no 215. Agen, 12 mars 1810 IS.-V., 1814, 2, 214).

donc approximative, lorsque l'erreur est de moins d'un vingtième de la pièce; elle ne Test plus, et par conséquent la saisie est nulle, lorsque Terreur dans la contenance est de plus d'un vingtième. Chaque p^èce étant de môme nature, une pareille erreur peut occasionner au débiteur un préjudice que la loi a jugé assez important pour donner lieu à une action en supplément de prix dans les ventes.

D. L'expression « contenance approximative » n'est pas plus sacramentelle que toutes les autres employées par la loi ; elle peut être remplacée par des équipollents, par exemple, le mot environ (i).

E. L'article 676 du Code de procédure civile exigeait en outre le nom du fermier ou colon pour la validité du procès- verbal de saisie de fonds ruraux. Cette mention n'est plus requise par notre article.

« La commission a même pensé, dit le rapport de M. Leliévre, que Ton ne devait pas exiger indication du nom du fermier ou colon, parce que souvent le bail peut être ignoré de Thuissier. Il peut même n'être que verbal ou résulter d'un acte inconnu. Or, il est impossible de frapper de la peine de nullité énoncée à larticle 61 du projet (art. 52 de la loi) une omission qui souvent peut avoir lieu sans qu'il existe la moindre faute de la part du poursuivant ou de l'officier ministériel instrumentant.

« Cela est si vrai que la jurisprudence française n'a admis (2) la nullité que dans le cas où le bail authentiqué a acquis de la publicité et qu'il est connu de l'huis-

(1) Carré, q. 2239.

(2) Arrêt de la cour ùb Bordeaux du 19 mai 1841 (D P., 1841,2, 210). Chauveau, q. 2236; Persil, Vente judic, no* 107 et lOS.

DE LA SAISIE IMMOBILIfiRE (ART. 18). 447

sier. Or, il ^st dangereux d'adopter une disposition qui

peut donner lieu à des contestations compliquées. » 8. Fautai considérer comme maison ou comme bien

rural :

P Les terrains à bâtir situés dans les rues d'une

ville ou d'un faubourg?

A vrai dire, ils ne sont ni l'un ni l'autre. Je pense qu'il faut les assimiler aux maisons 4 En effet, l'article 18, 2!^ y établit deux grandes divisions comprenant tous les biens immeubles; dans la seconde catégorie, il range expressément tous les biens ruraux ; d'où suit que la première doit comprendre tous les fonds ou biens urbains, les terrains à bâtir comme les terrains déjà bâtis.

L'exploit de saisie d'un terrain i bâtir doit donc con<^ tenir la rue où il est situé.

2^ Les jardins d'agrément situés en ville produisant des fruits et des légumes ?

Ce sont des biens ruraux, quoique situés en ville, puisqu'ils forment le fonds d'une exploitation agricole comme la généralité des biens ruraux. Peu importe qu'ils soient cultivés dans un but d'agrément plutôt que dans un but de lucre ; à la campagne, les terrains que le propriétaire exploite pour son agrément, sont des biens ruraux, aussi bien que ceux dont i! vend les pro» (luifs; il doit donc en être de même en ville.

Mais en même temps, à raison de leur situation, ils i6utreutdans la catégorie des fonds urbains que la loi désigne par le terme très-impropre de maison.

L'exploit, par conséquent, doit contenir le nom de la me, comme pour les maisons, et la contenance approxi-

nmtive, couiiiio pour los biens ruraux. L'omitision à\ la

rue comme celle de la contenance ne permettent pas aux amateurs de se rendre compte de la valeur du bien exposé en vente ; lune et l'autre entraînent la nullité de l'acte (i).

3"" Une maison de campagne?

Lorsque la maison de campagne n'est entourée que de quelques terres consacrées à l'agrément de celui qui l'habite, elle forme une maison. Mais si elle fait partie d'une exploitation agricole, elle rentre dans la catégorie des bâtiments des biens ruraux. La loi ne distingue pas entre le modeste corps de logis occupé par un petit fermier et le château occupé par un gentleman farmer (2).

9. L'exploit de saisie doit-il indiquer les immeubles qui en font partie par incorporation ou par destination du propriétaire?

L'article 18, § 2, précise avec un soin minutieux comment doit être faite la désignation des maisons ; il ne prescrit pas l'indication des immeubles par destination; faisant partie de la maison, ils sont nécessairement compris dans la saisie. D'ailleurs, comme l'observe la cour de Grenoble, l'huissier n'ayant aucun moyen de s'assurer en quoi consistent les objets immeubles par destination faisant partie du domaine et ne pouvant mentionner que ce qui frappe ses yeux, ce serait engendrer les plus étranges abus que d'attacher quelque importance à une omission de ce genre.

La doctrine et la jurisprudence se prononcent généralement en ce sens (s).

(1) Carré, q. 2235.

(2) Lachaize, n» 214.

(3) Troplong, Vente, n» 323 ; Rodiôre, Proc, civ,, t. III, n^ 112 ; Jacob

Quelques arrâts se sont prononcés pourtant en sens contraire. Ils se fondent principalement sur rarlicle2204 du Code civil (art. P' de notre loi). Cet article, disent-ils, permet au créancier de poursuivre l'expropriation des accessoires réputés immeubles, comme des biens immo biliers de son débiteur; mais il ne dit pas que ces accessoires seront nécessairement compris dans la vente de ces biens immeubles ; au contraire, en établissant une exception qui les place sur la même ligne que les immeubles eux-mômes, il semble imposer plus strictement l'obligation d'indiquer qu'ils sont comprisdansla vente (}) .

Je réponds que l'article 2204, comme notre article 1 , n'a point pour objet de déterminer comment les immeubles doivent être désignés dans l'exploit de saisie, mais d'indiquer de quels biens immeubles le créancier peut poursuivre l'expropriation. Ce n'est donc pas dans cette disposition qu'il faut chercher les formes de l'exploit de saisie ; parce qu'elle autorise à poursuivre l'expropriation des biens immeubles et de leurs accessoires réputés immeubles, il ne suit point que ces derniers doivent être spécialement indiqués dans l'exploit de saisie. En outre, la loi, en reconnaissant au créancier le droit de saisir les accessoires réputés immeubles en môme temps que l'immeuble principal, n'établit pas une exception, elle ne fait qu'appliquer la règle : l'accessoire suit le principal.

t.1,11» 18, p. 340; Bioche et Gonjet, Saisie immob., n^ 351 et 527; Casa. Pr., 14, 1, 64, S.-V., 4, 1, 507 ; Riom, 30 août 1820 (S.-V., 1823, 2, 20); Bourges, 17 janvier 1831 (S.-V., 1832, 2, 88); Toulouse, 22 août 1834 (S.-V., 1836, 2, 43); Grenoble, 3 fév. 1851 (S.-V., 1851, 636); Lyon, 7 avril 1853 (S.-V.. 1855, 2, 270); Grenoble, 8 février 1858 (S.-V., 1859, 2, 79). (1) Douai, 7 mai 1856 (S.-V., 1857, 2, 209); 24 mars 1847 (S.-V., 1848, 2,189).