Baux que Farticle 25 ne frappe point de nullité

GOMMENTAma.

1 . Le Code de procédure n'avait qu'une disposition relativement aux baux consentis par le saisi ; les baux qui n'avaient pas date certaine avant le commandement pouvaient être annulés, aux termes de son article 691, mais le juge pouvait aussi les valider.

Le projet du gouvernement établissait une distinction entre les baux qui n'ont pas date certaine avant le commandement et ceux consentis depuis la dénonciation de la saisie; pour les premiers, l'annulation était facultative, comme sous le Code de procédure ; pour les seconds, elle était obligatoire : ils étaient entachés d'une présomption légale de fraude.

La Chambre adopta ce système dans ses lignes principales; elle n'y apporta qu'un seul changement, c'est que l'annulation deviendrait obligatoire à partir

DE LA SAISIS IMMOBILItRE (ART. 25). it9

à^ h transcription de la saisie et non à partir de sa

drfooiidadon.

Au Sénat, le projet subit des modifloations plus pro-

foodes. Oette assemblée venait de décider que la transcription du commandement produirait le mdme effet que la transcription de la saisie et qu'elle rendrait le saisi incapable d'aliéner son bien. M. Forgeur demanda que l'on allât jusqu'au bout du système nou- Toaa qu'on venait de consacrer et soutint que la transcription du commandement devait frapper de nullité las baux consentis par le saisi, aussi bien que les aliénations ; d'autant plus que le saisi, en consentant des baux à long terme, pouvait diminuer la valeur du bien saisi.

M.d'Anethan et 1q ministre de la justice combattirent cette proposition. D'après le premier, la transcription devait uniquement frapper le bien d'inaliénabilité, pour empêcher le gage de disparaître. Mais, disait-il, m nous navoDS pas voulu aller plus loin; nous n*i^vons pas foula aller jusqu'à interdire les baux. Si des \>b,\ix sont bits irauduleuseiqent, on pourra toujours les annuler ; dans le cas eontraire, je ne crois pas qu'il faille les em* pécher, u

Le ministre de la justjce fit remarquer qu'il il peut y avoir des inconvénients à interdire au saisi de louer son bien si le bail vient à expirer au commencement des opérations, immédiatement après la transcription de la laisie ; on pourrait perdre ainsi Toceasion de louer la bien, d^en tirer parti, et on perdrait par conséquent le légitime usage de sa propriété. «

M. Forgeur réflita ces considérations et insista fortoinei)t pour que la transcription du oommandement pro* datatt les mômes effets que la transcription de la saisie.

La discussion en était là, quand M. d*Anethan fut pris d'une idée subite, à laquelle personne n'avait pensé jusqu'à ce moment : c'est qu'il convenait de mettre la disposition de l'article 25, relative aux baux consentis par le saisi, en harmonie avec celle de la loi hypothécaire concernant les effets, à l'égard des tiers, des baux non transcrits. Comme l'honorable sénateur ne se rappelait pas la disposition de la loi hypothécaire, il demanda le renvoi de l'article 25 à la commission. << Dans la loi hypothécaire, dit-il, nous avons pris une précaution relativement aux baux, précaution très-sage ; je ne l'ai pas présente à la mémoire, mais je pense qu'on pourrait faire droit à l'observation de l'honorable M. Forgeur, en mettant l'article 28 (25) en rapport avec cette disposition. Je demande donc que l'article 28 soit tenu en suspens jusqu'à demain, pour nous lais.ser le temps de consulter la loi hypothécaire et de coordonner l'article 28 (25) avec la disposition relative aux baux, n

La disposition que l'honorable sénateur ne se rappelait point, c'est celle de l'article 1*', § 2 de la loi hypothécaire, qui rend sans effet vis-à-vis des tiers les baux excédant neuf années ou contenant quittance d'au moins trois années de loyer qui n'ont pas été transcrits au bureau des hypothèques.

L'article ayant été renvoyé à la commission, celle-ci fit droit à ces observations. La proposition de M. Forgeur de faire produire à la transcription du commandement les mêmes effets qu'à celle de la saisie fut adoptée. Sous prétexte de mettre l'article en harmonie avec la loi hypothécaire, on ajouta la disposition du paragraphe final de notre article, qui déclare nuls les baux de plus de neuf ans ou contenant quittance d'au moins trois

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années de loyer. « Le but de la commission, dit un rapport supplémentaire, a étâ d'harmoniser l'article 28 (25) avec l'article P' de la loi du 21 décembre 1851, et d'empêcher toutes fraudes. » On verra, n"* 8,2^5, que ce but n'a pas été atteint.

Une nouvelle discussion fut ouverte. Il importe, pour rintelligence du texte, d'en rappeler les principaux incidents. Tandis que dans la précédente discussion, M. Forgeur avait demandé d'étendre les cas où le bail serait nul, cette fois-ci un autre sénateur, M. d'Hoop, vint demander, tout au contraire, que les baux consentis par le saisi ne fussent plus déclarés nuls d'une manière absolue.

c J'ai fait remarquer dernièrement, disait-il, qu'il pouvait y avoir des dangers à déclarer nuls les baux qui seraient consentis après la transcription du commandement ou de l'exploit de saisie. En effet, il peut arriver qu'il n'y ait plus de locataire à cette époque ou que le terme de la location soit près d'expirer ; et je ne vois pas, dès lors, où est la nécessité de déclarer, d'une manière générale et absolue, que tous les baux de cette nature seront nuls, ff

En conséquence, il proposa l'amendement suivant :

« Les baux qui n'ont pas de date certaine avant la transcription de l'exploit de saisie pourront, suivant les circonstances, être annulés, si les créanciers ou l'adjudicataire le demandent, ainsi que les baux consentis parle saisi, etc. «

Le système formulé dans cet amendement fut rejeté après les observations suivantes de M. Dellafaille qui indiquent clairement le système de l'article nouveau:

ttt DE L'EXPROPRIATION FORCÉE.

« Pourquoi la loi veut-elle que les baux consentis après la transcription ducommaDdementsoientannulés; pourquoi mâme permet-elle d'annuler suivant les circonstances les baux non authentiques consentis auparavant? C'est parce quelle a voulu éviter une fraude qui peut se présenter souvent, parce que le débiteur de mauvaise foi, averti par un commandement, peut cod«tracter avec un locataire et louer son bien beaucoup au dessous de sa valeur et se compenser lui-même par un pot*de^vin ; il trouverait ainsi le moyen de s^appro* prier une partie quelconque du gage de son créancier et même de le rendre invendable s'il conclut ce bail frauduleux pour un long terme. »

En résumé le système établi pitr cet article peut se formuler comme suit :

« Les baux n'ayant pas de date certaine avant la transcription de l'exploit de saisie pourront, suivant les circonstances, être annulés, si les créanciers ou l'adjufdicataire le demandent. A cet égard les juges examineront les circonstances de la cause, décideront si la bail est sérieux, s'il a été contracté de bonne foi ou s'il n'a été fait qu'en vue de l'expropriation.

« Quant aux baux consentis après la transcription du commandement ou l'exploit de saisie, notre disposition les frappe de nullité. En effet, la transcription du commandement prévient les tiers qu'une expropriation est imminente, et il n'est pas possible de permettre, en pareil cas, au débiteur de consentir des baux qui, d'ordinaire, ne seraient qu'un moyen de porter atteinte aux droits des créanciers. La transcription du commande* ment change complètement Tétat des choses; elle atfccte gravement la position du débiteur qui, néccasai-

DE LA SAISIE IMMOBILIÈRE (ART. 25). Sf3

rement, ne peut plus se permettre aucun acte au moyen duquel il pourrait léser les droits des tiers,

« Quant aux baux consentis après le commandement même non transcrit, ils sont également frappés de nullité, s'ils excèdent neuf ans ou contiennent quittance dau moins trois ann<^es de loyer. Ces actes, en effet, présentent quelque chose d'insolite; ils déprécient tellement la valeur de la propriété, que Tarticle 1^ de la loi du 16 décembre 1851 les a assimilés à une aliénation de rimmeuble, et Ton conçoit dès lors qu*à raison de leur nature spéciale, ils ne puissent être autorisés du moment où le commandement a été signifié. Une disposition contraire faToriserait les fraudes qui ne sont que trop communes en semblable matière, et il est certain que les actes dont il s'agit sont précisément ceux qu emploient ordinairement les débiteurs pour éluder l'action des créanciers.

« En conséquence, d'après la disposition* les baux énoncés au dernier alinéa sont frappés de nullité pour le tout, comme entachés d'une présomption légale de fraude. » (Rapport de la commission de la Chambre sur le projet amendé par le Sénat.)

2. L'article 25 concerne tous les baqx sans distinc* tion, quelles qu'en soient la forme, la durée ou les conditions. Cela résulte clairement des travaux préparatoires du Code de procédure, dont la loi de 1854 ne diffère pas à cet égard. Lors de la discussion de l'article 691, la Beolion du Tribunat proposa une disposition qui établissait une distinction entre les bagx et qui était conçue comme suit : « Pour quelque temps qu'aient été faits les baux à terme ou à loyer, ils seront exécutés pour tout le temps qui aura été convenu, si, à l'époque

OÙ ils ont été faits, il n'y avait pas d'inscription hypothécaire sur les immeubles. Dans le cas où il y aurait eu une ou plusieurs inscriptions à ladite époque, leur duréesera toujours restreinte^ relativement à l'adjudicataire, au temps de la plus longue durée des baux, suivant l'usage des lieux, r»

Cette disposition n'a pas été admise; au contraire l'article 691 du Code de procédure civile, comme notre article 25, s'expriment en termes généraux, qui excluent toute distinction.

3. Mais, si générale que soit la disposition, elle ne s'applique qu'aux baux proprement dits, c'est-à-dire aux actes qui constituent le bail , d'après les principes du droit civil moderne. Ceux-là seuls tombent sous l'application de l'article 25. Quant aux actes qui confèrent plus qu'un simple droit de jouissance, qui opèrent un démembrement de la propriété, ils constituent une aliénation partielle ; à ce titre, ils tombent sous l'application de l'article 27.

Pour vérifier si un acte tombe ou non dans la catégorie des baux régis par l'article 25, ce n'est pas à sa dénomination, mais à la nature de ses stipulations qu'il faut s'attacher.

4. D'après ces considérations , l'article 25 régit les baux à longues années et les baux à vie.

P Le bail à longues années , dit Merlin , est celui qui excède le terme de neuf ans, parce que tout espace de temps qui embrasse au moins dix années , est compris, en droit, sous la dénomination de longum tempus (i).

(1) Merlin, Rép,, ^ Bail, § 4, II. Il y avait quelque hésitation dans

D'après une opinion très-accréditée sous rancienne jurisprudence et qui compte encore quelques partisans, le bail à longues années contiendrait plus qu une transmission de jouissance et opérerait une aliénation du domaine utile du fonds qui en est lobjet (i).

Partant de ce point de vue, Pigeau enseigne que les baux à longues années sont susceptibles d'être réduits, sur la demande des créanciers, à la période de neuf ans, dans laquelle on se trouverait au moment de la saisie. Ce jurisconsulte invoque encore à l'appui de son opinion l'article 2091 du Code civil, aux termes duquel le preneur à antichrèse n'acquiert pas de droits au préjudice des tiers sur l'immeuble qui lui est remis (2).

Delvincourt se prononce dans le môme sens, mais il restreint aux créanciers hypothécaires inscrits avant que le bail eût date certaine la faculté de le faire annuler (s).

Cette opinion doit être rejetée. Il résulte des travaux préparatoires que nous avons analysés n^ 2 qu'une disposition du projet du Code de procédure accordait aux créanciers le droit de faire réduire les baux dont la durée dépassait l'usage des lieux et que celle-ci n'a pas été admise ; la distinction proposée par Pigeau et Delvincourt est donc contraire à l'esprit de la loi. Si l'on examine la question au point de vue des principes, on cherche vainement pourquoi le bail à longues années constituerait une aliénation ; comme le bail ordinaire,

Tancien droit sur la limite entre le bail ordinaire et le baU à longaea années; mais le plus grand nombre des aateurs la axaient à neuf années. Voir DuTergier, Louage, n*» 209.

(1) Merlin, Rép., y°Bail,§4y II; Loyseau, Du déguerpU$$m^it, liYTe I, chapitres V et VIJI.

(2) Tome II, p. 226.

(3) Tome III, p. 97, n® 10.

il ne transmet que la jouissance, un jtis ad rem, il n'opère aucun démembrement de la propriété. Quant à Targument tiré de l'article 2091 du Code civil, les effets de i antichrèse et ceux du bail sont absolument difiarents. Comme le remarque Carré, dans Tantichrèse, les fruits ont été dounés in solvUum à un créancier, et s'il avait le droit de les percevoir de préférence pendant tout le temps convenu avec le débiteur, les tiers en seraient totalement privés; au contraire, dans le bail, le fermier paye le prix de sa jouissance; peu importe dès lors au créancier qu'il la continue ou qu'on le congédie pour le remplacer par un autre. Enfin, s'il fallait appliquer ici la première disposition de l'article 2091, il en résulterait que la jouissance du fermier devrait cesser incontinent, c'est-à-dire que le bail à longues années serait entièrement annulé et non pas réduit à la période de neuf ans dans laquelle on se trouve, comme le veut Pigeau (i).

Pour que les créanciers ne puissent attaquer le bail à longues années, il âiut que celui-ci ait été transcrit de la manière prescrite par l'article 1^ de la loi hypothécaire.

2^ Le bail à vie est celui dont la durée est limitée à la vie du preneur ou du locataire ; il peut être consenti sur plusieurs têtes; mais, d'après l'article 1^ du titre Pde la loi des 18-29 décembre 1790, qui na pa» été abrogé par le Code civil, celles-ci ne peuvent excéder le nombre de trois (2) .

Dans rancienne jurisprudence, ce bail était considéré comme une vente d'usufruit et comme équipol-

(1) Chauveau, Code, q. 2281.

(2) Duvergier, Louage, uP 202.

DE LA SAISIE 1MM0B1U&RE (ART. 25). iS7

lent à ce dernier droit. Tel est aussi Tavis de Merlin. Là vente à vie de la jouissance d'un fonds, observe-t-il, équipoUe sans doute à une constitution d'usufruit ; et la vente à vie. surtout si elle est faite moyennant une redevance annuelle, est absolument la mâme chose que le bail à vie ; c'est ainsi que le bail à rento perpétuelle et la vente pure et simple se confondent : le bail à rente perpétuelle et la vente pure et simple transfèrent également la propriété du fonds; également aussi le bail à vie et la vente à vie transmettent la jouissance et équivalent à une constitution (i).

Sans doute» il existe entre le bail à vie et la consti* tution d'usufruit plusieurs ressemblances qui rappro^ ohent les deux contrats, mais à côté il y a des dissemblances qui ne permettent pas de les considérer comme étant absolument la môme chose. L'usufruit constitue \mju$ in re, le bail à vie ne constitue qu'un ^u^ cui rem ; il n'opère pas un démembrement de la propriété (t). De ce que le bail à rente perpétuelle constitue une aliéna* tioui l'on ne saurait conclure que le bail à vie constitue une constitution d'usufruit. Car» comme on le verra au numéro suivant, le premier constitue une véritable vente, improprement qualifiée de bail, tandis que le bail à vie lai^e le droit de propriété intact entre les mains du bailleur»

5. D'un autre côté, l'on ne peut ranger dans la caté* gorie des baux régis par l'article 25 ;

P L'usufruit. Il existe certaines analogies entre l'usufruit et le bail, et celles-ci deviennent très-grandes lorsque le bail est constitué & vie ou lorsque l'usufruit

(1) Merlin, Rép., V> Usufruit, § 1, ii« 3.

(2) Troplong, Louage, n« 25; Duyergier, Louage, &<> 29.

est constitué à terme, moyennant on prix divisé en autant de fractions que d'années (i).

Néanmoins, même dans ces derniers cas, il existe entre eux des différences caractéristiques qui en font deux contrats nettement distincts. La constitution d'usufruit démembre la jouissance de la propriété, elle confère un droit réel à l'usufruitier. Par le bail, le propriétaire' n'aliène pas la jouissance ; il s'engage seulement à faire jouir le preneur (art. 1720 du code civil), le bail ne confère qu'un droit personnel.

Il suit de là que si le saisi avait constitué un usufruit temporaire, moyennant un prix annuel à payer par l'usufruitier pendant la durée de sa jouissance, ce n'est pas l'article 25 qui déciderait du sort de l'acte; celui-ci ne constituerait pas un bail, mais une aliénation, un démembrement de la propriété et c'est à l'article 27 qu'il faudrait recourir.

2^ Le bail emph3rtéotique. En effet, Temphytéote n'a pas seulement droit à la jouissance du fonds, il a un droit réel sur celui-ci. L'article 1"* de la loi du 10 janvier 1824 le dit en termes formels. C'est ce qui distingue le bail emphytéotique du bailordinaire, alors même qu'il est à long terme. « L'emphytéose, dit la cour de cassation dans un arrêt doctrinal, diffère du bail à long terme, en ce qu'elle transmet un quasi-domaine qui permet d'en disposer d'une manière presque absolue et qui est bien différent du droit dont le simple bail investit le fermier (2). »

(1) Sar les rapports entre le bail et TusuArait, voy. Proadhon, VsufruU, n»» 98 et suiv.; TouUier, t. III, n» 387; Duvergier, Louage, a» 28; Troplong, n» 24 ; Laurent, t. VI, n® 323.

(2) 20 novembre 1861 (S.-V.. 1862, 1, 91); 24 août 1857 (S.-V., 1851, 1, 854). Laurent, Principes, t. VIII, no 353.

3^ La constitution d un droit de superficie. TrôssouTent, ce droit est établi sous les mâmes conditions qae le bail. Néanmoins, il existe entre les deux contrats une différence capitale. Le bail n'engendre qu*un droit de créance, un droit essentiellement mobilier ; au contraire, le droit de superficie est un droit immobilier, un démembrement de la propriété ; la loi du 10 janvier 1824 le définit : « un droit réel qui consiste à avoir des bâtiments ou plantations sur un fonds appartenant à autrui (i). »

4? Le bail à rente. Ce contrat n'a du bail que le nom ; il constitue, en réalité, une aliénation de l'immeuble, moyennant une rente perpétuelle ou viagère. Dès lors, ce n'est pas l'article 25, mais l'article 27 qui décide du sort de ce bail, lorsqu'il est consenti après la saisie (s).