CHAPITRE DEUXIÈME

CONSÉQUENCES INDIRECTES DE L'EXTINCTION DE L'USUFRUIT C’EST-A-DIRE A L'ÉGARD DES TIERS

Les tiers dont il s’agit ici, ce sont tous ceux qui ont acquis des droits sur l’usufruit lui-même ou sur le bien soumis à l'usufruit du chef de l’usufruitier.

1° Ce sont ceux auxquels l’usufruitier a cédé à titre gratuit ou a vendu son droit (595). Ce qui comprendrait même des acquéreurs d’une fraction, d'un démembrement. L'usufruitier aurait pu lui-même concéder des servitudes ; la règle « servitus servitutis esse non polest » ne s'oppose pas aujourd'hui comme en droit romain à cette constitution (L. 15, $ 7, D. de usufr. el quem ad mod., 7-4);

2° Ceux auxquels il aurait consenti des baux (même article).

3° Enfin ceux au profit desquels i! aurait constitué une hypothèque (2118, 2 alin.).

Le principe à poser ici est certainement la règle resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. Lorsque l’usufruit est éteint les droits de tous ces tiers s'éteignent également.

L'article 2118 l'applique clairement aux créanciers hypothécaires lorsqw’il dit: « sont seuls susceptibles d'hypothéque CE REA 20 l’usufruit des mêmes immeubles pendant le temps de sa durée. »

De l'avis de tous, il faut également l'appliquer au cas de vente ou cession quelconque de l’usufruit; il n’y a pas de textes, mais peu importe : un texte n’est pas nécessaire pour appliquer une règle générale. D'ailleurs l’article 595, en déci-

dant que dans l'intérêt de la bonne administration les baux subsistent, dans certaines limites, même après l'extinction de l'usufruit, décide, par là-même, que les autres droits concédés par suite d’une nécessité beaucoup moins évidente s'éteignent avec l’usufruit.

Nous venons de dire incidemment qu'une exception au principe resolulo jure... avait été faite pour les baux. Quelques mots sur cette exception, nous en verrons ensuite une deuxième également certaine.

4° L'exception relative aux baux est la suivante : les baux faits par l’usufruitier sont opposables au nu-propriétaire pour l'achèvement du temps pour lequel ils ont été faits, si ce temps n'excède pas neuf ans, et pour l'expiration de la période de neuf ans au plus dans laquelle on se trouve au moment de la fin de l’usufruit, si le bail excède neuf ans.

On sait de plus, que les baux peuvent être renouvelés trois ans avant leur expiration, s’il s’agit de biens ruraux ; deux ans avant le même terme s’il s’agit de maisons; de sorte qu'un fermier peut quelquefois en définitive opposer son droit, douze ans, au nu-propriétaire, un locataire pendant onze ans (1429-1430, Comb., 595).

DEUXIÈME EXCEPTION. — L'extinction de l'usufruit ne peut pas non plus porter atteinte aux droits acquis par des tiers lorsque cette extinction résulte exclusivement et directement de la volonté libre de l’usufruitier ; c’est-à-dire : 4° au cas de renonciation de l’usufruitier à son droit ; 2 au cas d’acquisition à titre particulier, par le même, de la nue-propriété (c’est l’une des hypothèses de consolidation); l’usufruit éteint à l'égard du titulaire est réputé subsister à l’égard des tiers, qui ont acquis un droit soit sur l’usufruit, soit sur le bien qui en est grevé.

L’équité et le bon sens imposent cette exception qui peut encore s’appuyer sur l’article 1338, in fine (V. Demol., t. X, p. 747 et les auteurs cités). L'article 622 n’y fait pas obstacle, car il s’agit ici non de simples créanciers chirographaires,

mais de créanciers ou d’acquéreurs, de droits réels ou bien de preneurs à bail qui sont à certains égards assimilés à des acquéreurs de droits réels (1743. — Loi de 1855 art. 2).

Faut-il faire également la même exception et maintenir ces droits malgré l'extinction de l'usufruit, lorsque cette extinction résulte de l’abus de jouissances et dans les autres cas de consolidation ? Ce sont des questions fort discutées par l'examen desquelles nous allons terminer.

I. — La question nous paraît plusfacile pourlaconsolidation que pour l'abus de jouissance. On a vu, en effet, qu'il faut concevoir la consolidation plutôt comme un fait qui rend impossible la continuation de l’usufruit que comme une véritable extinction et par conséquent rien ne s'oppose à ce que les droits des tiers continuent à subsister sur un droit qui en théorie peut être considéré comme maintenu.

IH est vrai que l’article 617 semble ne faire aucune distinction entre cettecause d'extinction etles autres ; mais ilen est de même de la confusion en matière d'obligations, le législateur met cette cause d'extinction sur le même rang que les autres dans l’article 1234, ce qui ne l'empêche pas plus tard d'établir des différences très notables entre cette cause d'extinction des obligations et les autres (1298-1300). Or, l’analogie de la confusion et de la consolidation n’est plus à démontrer.

D'ailleurs, tout le monde admet que la consolidation résultant d’une acquisition à titre particulier de l’usufruit n’emporte pas, comme les autres causes, extinction du droit des tiers, donc l’article 617 ne fait pas obstacle à ce qu’on conçoive la consolidation comme différente des autres modes d’extinction par sa nature et par ses conséquences ; il ne serait même pas logique d'admettre que la consolidation produit des effets variables suivant les cas.

Donc, les hypothèques et autres droits réels survivent à l'extinction par consolidation. Il en est de même des baux de plus deneuf ans, qui peuvent être opposés pour toute leur durée à l’usufruitier devenu plein propriétaire.

MM. Demante (t. 2, n° 462 bis, Il) el Demolombe (t. X, n° 749) pensent même, et avec raison, que le bail pourrait encore, après la consolidation, être opposé à l'usufruitier et à ses héritiers après la Survenance d'un nouveau fait qui aurait dû mettre fin à l'usufruit, attendu que pour l'usufruitier le maintien du bail est une question de bonne foi (1135) ; par exemple, si l’usufruitier a acheté la nue-propriété ou est devenu héritier, non seulement le bail par lui passé comme usufruilier subsistera quelle que soit sa durée, il continuera également de subsister quelle que soit sa durée après la mort de l'usufruitier, les héritiers de l'usufruitier représentant 6calement leur auteur considéré comme bailleur.

I. — Enfin faut-il apporter la même exception au principe et maintenir les droits des tiers au cas d'extinction par abus de jouissance de l'usufruitier ?

La question est fort délicate; nous en avons déjà donné les éléments ; mais il faut les grouper ici.

Beaucoup d'auteurs font dépendre la question de cette autre: l’extinction par abus de jouissance est-elle l'accomplissement d'une condition résolutoire tacite ou une peine ? Si c'est une peine, toute peine est personnelle et ne rejaillit pas sur les tiers; si, au contraire, c'est une condition résolutoire tacite, le droit de l'usufruitier étant censé n'avoir jamais existé, les droits des tiers tomberaient tous ; il faudrait même logiquement aller jusqu'à dire que le preneur à bail ne peut faire valoir son droit, fût-ce même dans les limites des articles 1429-1430 (Du Caurroy, Bonnier et Roustain sur l'art, 648; = Demante, t. 2, n° 465 et suiv.).

Disons tout de suile que nous n'admettons pas que l'extnclion par abus de jouissance nuise à ceux qui ont acquis des droits sur l’usufruit.

Rien dans les précédents ni dans les travaux préparatoires n'autorise l'hypothèse d’une condition résolutoire tacite ; il est même certain qu'il n'y à pas là une véritable condition résolutoire semblable à celle de l'article 1184, car le DAPEROI RE

taire qui avait constitué l'usufruit à titre onéreux ne rendra pas l'argent qu'il a recu, aucun texte ne lui impose cetle obligation (Demol., t. X, n° 750).

Enfin, s'il fallait voir ici une condition résolutoire sous-entendue, il est certain que c'est à titre de peine qu'il faudrait sous-entendre cette condition, on aurait fait ainsi une supposition gratuite et qui n'aboutirait pas.

Cependant, M. Demolombe donne d’autres motifs tirés des travaux préparatoires et du texte de l'article 618 pour soutenir que l'extinction par abus dejouissancen'’est pas opposable aux dense

Le motif tiré du texte, c’est que l’article 618 parle d'une extinction absolue, mais nous avons déjà expliqué ce mot : extinction absolue est opposée à l’extinetion plus ou moins mitigée dont parle la fin de l’article.

Dans les travaux préparatoires on a dit, il est vrai, que lorsque, malgré l'intervention des créanciers, l’usufruit est déclaré éteint la question est définitivement jugée contre eux et il ne leur reste plus de recours (Locré, t. 8, p. 242-243).

Mais on entendait ici parler des créanciers chirographaires uniquement, attendu qu'on parlait de ceux qui interviennent comme exercant les droits de leur débiteur; or, les créanciers hypothécaires ayant un droit réel peuvent intervenir en leur propre nom.

Ainsi les travaux préparatoires ne s'occupent pas de cette hypothèse, l’article 618 ne la prévoit pas non plus, il n‘y a pas de résolution de l'usufruit. Nous restons donc en présence de cette seule idée : il y a ici extinction à titre de peine: or, les peines sont personnelles, donc les créanciers hypothécaires et autres tiers ayant acquis des droits sur l’usufruit, conservent ces droits jusqu'à ce qu'une autre cause d’extinction de l'usufruit survienne (Laurent, t. 7, n° 83 et 86).

Quant aux locataires, les mêmes principes leur sont applicables: ils peuvent faire valoir leurs droits après cette extinction de l’usufruit; on pourrait peut-être soutenir, cependant,

CONSÉQUENCES DE L'EXTINCTION DE L'USUFRUIT 195 qu'ils ne les peuvent faire valoir que dans la limite des articles 1429-1430. Is savaient, en effet, que légalement l'usufruitier ne pouvait consentir un bail pour une plus longue durée: eux aussi ont commis une faute en acceptant un bail plus long.

Cette objection ne nous touche pas: il est très contestable qu'il aient commis une faute en acceptant un bail plus long; en {ous Cas, rien ne prouve que cette faute puisse être cause de la résiliation du bail dans un cas où l’usufruit est considéré comme subsistant à l'égard des tiers.