SECTION II

Causes pour lesquelles la compétence se détermine par la nature seule de l’action

Nous venons d'étudier, dans ce qui précède, les articles 2 et 4 de la loi de 1838, il nous reste à voir dans cette section les articles 3, 5 et 6. — Suivant toujours le même plan, nous prendrons chaque articie et le décomposerons en autant de paragraphes que la loi en indique, pour donner sur chacun les explications qu'il comporte.

Une remarque préliminaire s'impose. Ces trois articles

font partie de la même section, parce que tous trois ne déterminent la compétence du juge de paix qu'en se basant sur Ja nature des actions qu’ils énumèrent, sans y joindre, comme le faisaient les articles 2 et 4, l'idée de la valeur (f)}. — En effet, ces articles commencent tous trois par ces mots : « Les juges de paix connaissent sans appel jusqu'à la valeur de 100 fr., et à charge d'appel, à quelque valeur que la demande puisse s'élever... (articles 3 et 5). » — L'article 6, seul, présente une légère variante, qui n'a pas d'intérêt ici, mais que nous retrouverons plus tard, à propos de la compétence en premier et dernier ressort ; il est ainsi rédigé : « Les juges de paix connaissent en outre à charge d'appel... ; » d’après lui aussi, par conséquent, à quelque chiffre que monte la valeur de l’action, elle rentre, par sa nature même, dans la compétence des juges de paix.

La loi de 1838 a heureusement innové en cette matière, en soumettant aux juges de paix le jugement de contestations entre propriétaire et locataire. La propriété, compromise par les abus des petites locations, d'autant plus que les populations se pressent et se concentrent tous les jours plus nombreuses dans l'enceinte des cités, avait besoin de protection. C'est cette idée qu'émettait déjà M. de Gasparin, rapporteur de la commission à la Chambre des Pairs, lorsqu'il

(1) Et cependant Carou, loc. cit., I, p. 248, démontre que cela n’est exact que relativement. « En réalité, dit-il, les juges de paix ne connaissent de ces sortes d'actions qu’en tant que le prix des locations ne s’élève pas... au-dessus de quatre cents francs. En ce sens done, la compétence du juge de paix est réellement définie, limitée wsque ad summam. De sorte que si le juge de paix, en ces matières, peut juger à quelque somme que s'élève la demande, le principe d’où se tire sa compétence est en soi défini et limité; il se règle par la valeur et le taux du titre qui sert de base à la demande elle-même. » — Malgré cette remarque exacte, il nous a paru bon de rapprocher l’article 3 des articles 5 et 6, parce que leur rédaction est la même.

(2) L'article 8 de la loi de 1838 à été ainsi modifié par la loi du 2 mai 1855 : « Le tout, lorsque les locations verbales ou par écrit n’excèdent pas annuellement quatre cents francs. »

disait : « A considérer la question en général, il n'est pas douteux que les formes requises aujourd'hui (c'est-à-dire avant la loi de 1838), relativement au paiement de loyers et expulsions de lieux, ne soient une cause de ruine pour les propriétaires qu'elles mettent à la merci des locataires. Les frais nécessaires pour obtenir un jugement ajoutent à une dette qui seule excède souvent les moyens du débiteur ; la durée du procès l’accroit encore par l'échéance de nouveaux termes. Pendant ce temps, le propriétaire ne peut disposer de sa propriété. Aussi en voit-on un grand nombre préférer l'abandon de leur créance, à condition de la retraite immédiate du locataire, à une demande en justice qui, en prolongeant et aggravant la situation, le laisserait sans gage suffisant pour obtenir son paiement. Cette situation intolérable ne pouvait se prolonger. Elle est attentatoire aux droits de la propriété ; elle favorise la mauvaise foi, et tend à démoraliser les classes inférieures, qu’elle accoutume à se jouer de leurs promesses en se mettant à couvert sous les formes Judiciaires, faites pour protéger la justice et non la déloyauté.» — Le mal était réel, et l’article 3 y apporta un remède bienfaisant.

Dès 1834, le gouvernement, dans son projet primitif, avait pris en considération cet état de choses ; mais la commission de 1835 trouva de trop grandes lacunes dans ce projet, entre autres l'oubli des actions en résiliation de baux, etl’exclusion des baux dont les fermages étaient payables en nature, et proposa une nouvelle rédaction. Les cours d'appel firent des observations, et finalement, après divers amendements, la rédaction du Gouvernement fut définitivement maintenue par les Chambres.

Abordons maintenant l'examen des questions importantes que suggère la lecture de l'article 3.

I. — De quelles contestations les juges de paix peuvent-ils connaître en matière de baux à loyer ou à ferme?

Nous en trouvons l'énumération dans notre article ; cette énumération est limitative, bien entendu; nous allons la passer en revue, en donnant quelques brèves explications sur chacune des actions.

1° Des actions en paiement des loyers ou fermages (). — Le louage, on le sait, est un contrat à titre onéreux, et le preneur doit acquitter, aux échéances indiquées, le prix convenu de la location ; s’il ne le fait pas, il doit y être contraint par justice. La loi de 1838 donne compétence au juge de paix pour connaitre de ces actions, si la demande ne sort pas de la limite indiquée par cette même loi.

Cette limite était ainsi définie dans la loi : « Lorsque les locations verbales ou par écrit n’excèdent pas annuellement à Paris 400 fr. et 200 fr. partout ailleurs @)., » — Il y avait là une atteinte au principe de l'unité de législation, puisqu'on faisait une différence entre Paris et le reste de la France ; il est vrai qu'en fait les loyers des maisons sont généralement plus élevés à Paris que partout ailleurs. Mais cependant le grand principe de l'unité de législation devait être respecté, même alors qu'il parût avoir quelques inconvénients particuliers. — C'est pour ce motif — et aussi parce que, la valeur de l'argent ayant baissé, la vie étant devenue plus coûteuse, les loyers ayant augmenté dans tous les principaux centres, on considéra qu'il ne fallait plus faire de distinctions entre

(1) Ces actions, basées sur l’article 1728 du Code civil, sont personnelles et garanties par le privilège du bailleur (art. 2102, C civ.), qui porte sur les meubles garnissants et sur ce qui sert à la ferme. — La saisie-gagerie assure l'efficacité de ce privilège : c'est la mise sous main de justice des effets, meubles et fruits apparienant aux locataires et fermiers, à la requête des propriétaires et principaux locataires, pour sûreté des loyers ou fermages

(2) Nous traitons ici, à propos des actions en paiement des loyers ou fermages, cette question de limite de compétence, réglée par la valeur annuelle du bail, mais nous devons déclarer qu’elle reparaît à propos de toutes les actions que l’article 3 soumet à la compétence des juges de paix. Ceci ressort en effet de la place de cette phrase qui vient après l’énumération limitative des actions, et qui est reliée à cette énumération par les mots : Le tout.

Paris et la province — qu’on modifia, sur ce point, l’article 3 de la loi de 1838, par une loi du 2 mai 1855. — A l'heure actuelle, par conséquent, le juge de paix est compétent « lorsque les locations verbales on par écrit n’excèdent pas annuellement 400 fr. »

Donc, toutes les fois que la location excède ce prix de 400 fr., ou qu’elle est indéterminée, le juge de paix cesse d'être compétent, quelle que soit en elle-même la valeur dela demande (1).

Carou prétend (?) que, toutes les fois que le bailleur a un litre exécutoire en vertu duquel il peut réclamer le paiement des loyers et fermages, le juge de paix devient incompétent pour connaître des actions en paiement lors même qu’elles rentreraient par leur valeur dans les limites de l’article 3, parce que le jugement qu'il rendrait ne donnerait pas au bailleur un droit plus étendu que son titre. — Nous nous rangeons à cet avis, considérant que, la justice de paix étant un tribunal économique, où les plaideurs doivent supporter le moins de frais possible, le jugement, intervenant concurremment au titre exécutoire du bailleur, serait un titre inutile dont les frais seraient frustratoires.

Il en serait autrement si le titre n'avait pas la force exécutoire ; il suffirait, bien entendu, à constater le droit du bailleur, mais il ne pourrait suffire pour contraindre le fermier à satisfaire à son obligation. I] faudrait en ce cas un

(1) Si le juge de paix, d’après l’article 3 de la loi de 1838, modifié par celle du 2 mai 1855, connaît à charge d'appel, à quelque valeur que la demande puisse s'élever, des actions en paiement de loyers ou fermages lorsque les locations verbales n’excéderont pas annuellement 400 fr., cette disposition, dont le seul but a été d'étendre la compétence des juges de paix dans le cas particulier qu’elle prévoit, ne met pas obstacle à l'application de la règle ordinaire de compétence édictée par l’article I‘r de la loi de 1838, lorsque la location excède annuellement 400 fr. — Le juge de paix connaît alors de la demande en paiement de loyers, en dernier ressort, jusqu'à concurrence de 100 fr., et à charge d'appel à concurrence de 200 fr. (Cassat., 23 mai 1901; Gaz. du Pal., 1901, 1, 758), alors du moins que le bail n'est pas contesté et ne donne pas heu à interprétation (Trib. civ. de Lorient, 12 nov. 1901 ; Gaz. du Pal., 1902, 1, 261).

(2, Carou, Loc. cit., I, p. 269.

jugement, et c'est alors qu'on devrait recourir au juge de paix, si le prix de la location rentrait dans les limites de sa compétence.

S'il n'existe pas de bail écrit, qu’il n'y ait pas non plus de quittance ou d'autre preuve, et qu'une contestation s'élève sur le prix du loyer, l’article 1716 du Core civil donne la marche à suivre : « Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n’existera point de quittance (!}, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré. »

Si le prix du loyer est indéterminé, et qu’une contestation s'élève pour le paiement de ce prix, nous ne pensons pas que le juge de paix puisse connaître de cette action, car elle ne rentre pas dans les cas prévus par l’article 3 (2).

2° Des congés. — C'est la déclaration émanée de l’une des parties (c'est-à-dire du bailleur ou du preneur, qu'elle veut mettre fin au bail. — Il peut être donné par acte d’huissier, ou par un acte convenu et signé entre le bailleur et le preneur, ou bien verbalement. Si les congés donnés par écrit ont quelques avantages sur les autres, c'est seulement sous le rapport de la preuve; mais sous le rapport du fond il n'y a aucune différence entre les diverses façons de donner

(1) À propos de la quittance, qui est, on le sait, un mode de preuve du paiement, rappelons que la production de la dernière quittance de loyers ou fermages ne peut pas, à elle seule, faire la preuve du paiement des loyers ou fermages antérieurs Celui qui se prétend libéré doit justifier de sa libération, et la production de cette quittance ne prouve qu’un paiement, le dernier. Elle peut bien, sans doute, faire présumer le paiement des termes précédents, mais ce n’est là qu'une présomption qui peut être détruite par la preuve contraire. — Ainsi jugé en justice de paix, le 17 mars 1908. Rapporté au Moniteur des juges de paix de juillet 1903.

(2) Quid, si la location annuelle dépasse le chiffre de 400 fr., et que le demandeur réclame moins de 200 fr.? — La Cour de Bordeaux a jugé, sous l'empire de la loi du 25 mai 1838, que le juge de paix se trouve alors complètementincompétent (18 fév. 1842; D. A., vo Compétence civile des tribunaux de paix, n° 9). Mais nous n'acceptons pas cette solution de la jurisprudence, et nous pensons que le juge de paix demeure compétent dans les limites de sa juridiction ordinaire.

congé. En effet, l'existence du congé notifié par huissier ou par un écrit signé de la partie qui l’a reçu, ne peut être contestée, tandis qu'en cas de contestation, le congé verbal ne peut être prouvé par témoins, même lorsqu'il s'agirait d'un bail inférieur à 150 fr. (argument d'analogie tiré de l’article 1715 du Code civil), à moins toutefois qu'il n'existe un commencement de preuve par écrit (art. 1342). La délation du serment et l'interrogatoire sur faits et articles sont les seuls moyens que puisse employer, pour justifier son assertion, celui qui allègue avoir donné le congé. — Quant aux délais dans lesquels le congé doit être donné, le Code civil a cru devoir s’en rapporter constamment, à moins de conventions contraires, aux usages des lieux (art. 1736 et suiv., 1775).

Ces principes posés, examinons quelles sont les difficultés qui peuvent s'élever, au sujet des congés, devant les juges de paix, entre le bailleur et le preneur. Pendant la durée du bail, le bailleur ou le preneur, voulant éviter toutes contestations pour l'avenir, plaidera sur l’époque à laquelle la location finira. Après l'expiration du bail, le preneur pourra soutenir que le congé n’a pas été notifié en bonne forme, ou qu'il n’a pas été donné en temps utile, et que, par suite, sa jouissance doit durer encore pendant un temps donné.

Ces questions offrent, comme on le voit, un grand intérêt, surtout quand il s’agit de locations passées pour des industries ou des loyers élevés ; et la seule raison plausible qui puisse justifier cette extension de compétence attribuée aux juges de paix, c’est que ces sortes de difficultés se résalvent presque toujours par la seule application des usages locaux.

3 Des demandes en résiliation de baux fondées sur le seul défaut de paiement des loyers ou fermages. — Ces demandes peuvent être formées, tantôt de la part du bailleur, tantôt de la part du preneur, et de part et d'autre elles peuvent être basées sur des causes multiples (1). — Dans le

(1) Cf. les articles 1741, 1766 du Code civil. — Cf. arrêt de cassation du 15 nov. 1886 (Moniteur, 81, p. 58).

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projet de la première commission de la Chambre, on donnait compétence aux juges de paix pour toutes les demandes en résiliation de baux. Mais, sur l'avis de la Cour de cassation, on restreignit le champ de cette compétence aux demandes fondées sur le seul défaut de paiement de loyers ou fermages. — La cause de cette restriction, si explicite, et qui ne saurait donner lieu à aucune controverse, est qu'on voulait éviter toute difficulté, et ne laisser au juge de paix qu'une question de fait à apprécier, parce qu'il est le mieux placé pour la juger.

4 Des expulsions de lieur. — Toutes les fois qu'un tiers s'empare sans droits de la propriété d'autrui, il est juste que la loi offre au véritable propriétaire un moyen d'expulser l'intrus qui s'est mis en possession de sa chose. Notre loi limite la compétence du juge de paix aux rapports entre le propriétaire et le fermier. Mais aussi, dans ce cas, le juge de paix est compétent, quel que soit le motif sur lequel se fonde la demande d'expulsion, pourvu, toutefois, que le prix du bail ne dépasse pas 400 fr.

Suffit-il, pour expulser un locataire récalcitrant, que le bailleur soit porteur d’un titre exécutoire? Non; car ces titres permettent seulement la réalisation du gage par voie de saisie. On ne peut procéder à l'expulsion qu'après avoir obtenu un jugement (1); et c'est le juge de paix qui peut rendre ce jugement quand le prix annuel du bail ne dépasse pas 400 fr. — Mais le juge de paix doit bien prendre garde pour voir si l’expulsion ne cache pas une résiliation, auquel cas il ne serait pas compétent. La résiliation est poursuivie dans le cours du bail, tandis que l’expulsion n’est demandée d'ordinaire (sauf cependant les cas des art. 1748 et suiv. et 1752 du Code civil), qu’à la fin du bail, lorsque le locataire ne peut plus prétendre aucun droit sur la chose qu'il avait louée.

(1) Il en est de l'expulsion de lieux comme de la contrainte par corps, qui, lorsqu'elle était encore en vigueur, ne pouvait être appliquée qu’en vertu d'un jugement (art. 2067 C. civ.).

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L'article 135, 3, du Code de procédure civile nous indique, en traitant de l'exécution provisoire des jugements, les espèces les plus fréquentes dans lesquelles l'expulsion de lieux sera réclamée par le propriétaire. Il dit que l'expulsion pourra être ordonnée lorsqu'il n'y a pas de bail ou que le bail est expiré. — Au premier cas, l'expression : « lorsqu'il n'y à pas de bail » est l'équivalent de cette autre phrase : « lorsqu'il y a un bail verbal. » On la retrouve dans l’article 819 du Code de procédure civile, où elle a le même sens. Ici, le propriétaire, luttant contre une personne qui est en possession de sa maison ou de sa ferme, sans représenter de titre valable, doit être réintégré immédiatement dans sa possession. — Mais lorsque le possesseur représente un bail écrit, et que le propriétaire excipe de l'expiration du bail, les contestations peuvent être plus sérieuses. Dans les cas énoncés par les articles 1743 et suiv. du Code civil (), il y aura autre chose qu’une voie de fait à faire cesser, et notamment des indemnités ou dommages-intérêts à régler ; et il est peut-être regrettable que le juge de paix soit compétent dans tous ces cas. La Joi aurait dû limiter sa compétence aux expulsions basées sur le 3° de l’article 135 du Code de procédure civile, sur l’article 1752 du Code civil (cas où le locataire ne garnit pas la maison de meubles suffisants), et sur le défaut de paiement des loyers ou fermages aux termes

(1) C. civ., art. 1743. « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui à un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail. »

Le bailleur est tenu d’indemniser le fermier ou le locataire, au cas où l’expulsion avait été réservée lors du bail, en lui payant, à titre de dommagesintérêts, une somme égale au prix du loyer pendant le temps qui, suivant l’usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie; pour les biens ruraux, l'indemnité est du tiers du prix du bail pendant tout le temps qui reste à courir.

L’acquéreur qui veut user de la faculté réservée dans le bail d’expulser le fermier ou le locataire en cas de vente, est en outre tenu d’avertir le locataire au temps d'avance usité pour les congés. Il doit avertir le fermier des biens ruraux au moins un an à l'avance.

L’expulsion ne peut être faite que les fermiers ou locataires ne soient payés des dommages-intérêts à eux dus par le bailleur ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur.

convenus ; car, dans ces circonstances, il ne se fût agi que d'un simple fait à vérifier.

5° Des demandes en validité de saisie-gagerie. — Ces attributions devaient être forcément dévolues aux juges de paix, car les demandes en validité de saisie-gagerie sont essentiellement connexes aux demandes en paiement de loyers ou de fermages (cf. supra, p. 56, note).

La saisie-gagerie est une mesure conservatoire autorisée par la loi dans l'intérêt des propriétaires et locataires principaux des maisons ou des biens ruraux. C'est une saisie de précaution, qui peut être faite sans titre exécutoire, sans être précédée d'un commandement. Il s’agit seulement ici de placer l'objet saisi sous la main de justice, pour renforcer le droit de préférence que confère au bailleur le privilège de l’article 2102 du Code civil. Aussitôt, en effet, que les meubles qui garnissent le local sont emportés, ils ne sont plus susceptibles d'être saisis, et le privilège s’évanouit. Or, la saisie-gagerie, en plaçant les meubles sous la main de justice. empêche qu'ils ne soient enlevés.

En principe, l'intervalle d’un jour doit séparer la sommation, — acte nécessaire pour donner au débiteur un avertissement sur la portée duquel il ne puisse pas se méprendre, — de la saisie-gagerie. Mais il résulte du deuxième alinéa de l'article 819 du Code de procédure civile qu'on peut faire saisir-gager à l'instant, avec la permission du juge, quand il y a lieu de craindre que le délai de vingt-quatre heures ne serve à faire disparaître les meubles qui forment le gage. Cette permission revient au juge de paix, quand Ja cause rentre dans sa compétence, par la valeur du bail (art, 10, loi du 25 mai 1838).

Il. — Quand les juges de paix sont-ils compétents, en matière de baux, pour connaîlre des actions ci-dessus énumérées ?

Nous avons déjà vu (supra, p. 56 et suiv.) que la loi ellemême prenait soin d'apporter une limite précise à la compétence des juges de paix en matière de baux, en déclarant

que leur juridiction est saisie seulement « lorsque les locations verbales ou par écrit n’excèdent pas annuellement 400 fr. »

Cette locution de l’article : Si les baux n’excèdent pas annuellement...., mérite quelques explications. Ce n’est pas la somme des fermages ou des loyers, qui seront dus pour toute la durée du bail, qu'il faut considérer en bloc, mais bien la somme de ces fermages à payer chaque année. D'où il résulte que, si le bail est payable autrement qu’en annuités, par exemple si le preneur doit payer une moitié avant d'entrer en jouissance, et l’autre moitié à l'expiration de cette jouissance, il faudra diviser cette somme par années pour calculer la compétence du juge de paix. Soit un bail fait pour trois années, moyennant 250 fr. payables d'avance, et 250 fr. à l'expiration de la location. Le juge de paix sera compétent, puisqu’en divisant la somme de 500 fr. par trois années, le prix annuel n'excède pas 200 fr. Iien serait autrement si le bail avait été fait pour une somme supérieure à 600 fr.

En sens inverse, si le bail est fait pour une période inférieure à une année, par exemple pour trois mois, six mois..…, aucune difficulté ne peut se présenter : il n'y à qu'un prix unique à considérer, celui qui a été déterminé par le bail. Ainsi, on loue une maison pour trois mois, à raison de 150 fr. Ce bail se renouvelle successivement pendant plusieurs périodes au moyen de la tacite reconduction ; dirait-on que le juge de paix est incompétent, parce qu'en établissant une règle de proportion, le bail de 150 fr. pour trois mois représente un baïl de 600 fr. l'an? Ce système serait inadmissible. La tacite reconduction ne saurait modifier en rien la consistance du premier bail; elle n’est, d’ailleurs, elle-même que ce bail renouvelé tacitement par le consentement présumé du preneur et du bailleur. S'il en était autrement, la compétence des juges de paix et le vœu de la loi seraient trop facilement méconnus — Le juge de paix sera donc compétent à l’égard des baux de cette nature, toutes les

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fois que les loyers seront dans les limites déterminées par l'article 4° de la loi; mais si ces loyers excédaient cette limite, il n'y aurait plus de raison pour les soustraire à la juridiction des tribunaux civils.

Il faut faire attention que la loi ne parle que du prix principal. Et, à ce sujet, nous devons déclarer que de nombreux doutes ont été émis, et de nombreuses controverses soulevées, fondés sur les deux derniers paragraphes de notre article. — Mais ces controverses sont relativement peu importantes, et trop longues pour rentrer dans le cadre de notre travail. — Nous nous bornerons, imitant en cela M. Carré (t), à reproduire quelques lignes de Bourbeau (De la justice de paix, t. VII, n° 133) :

« En parlant du prix principal, qui doit seul être l'objet d'une évaluation, la loi n’a entendu exclure que certaines redevances accessoires, ou certains services mis à la charge du locataire ou fermier, en sus du prix de Ja location, ou bien l'impôt foncier que le bail leur imposerait l'obligation de payer, de même qu'il n'y aurait pas lieu de déduire du montant du prix principal, pour en fixer la quotité, la contribution des portes et fenêtres que le bailleur aurait prise à sa charge. Mais ce serait dénaturer le sens de la loi que de décider, comme le fait Curasson (t. I, n° 249), qu'il faut entendre par ces mots, prix principal, la portion la plus considérable du prix, lorsqu'il consiste à la fois en argent et en prestations ou denrées; de sorte que si la portion consistant en argent était plus considérable que la valeur en denrées, il faudrait déterminer le prix annuel du bail par la prestation en argent, sans tenir compte des denrées, et, au contraire, ne tenir compte que de la valeur des denrées, si la partie du prix payable en argent représentait une valeur moindre. C'est, comme je l’ai dit, le caractère de la prestation soit en argent, soit en denrées, soit en services, que le

(1) N.-A. Carré, De la compétence judiciaire des juges de paix en malière civile et pénale, t. Ier, p. 178.

juge doit prendre en considération, plutôt que son importance et sa quotité, pour reconnaitre si elle fait partie du prix principal, ou si elle est un accessoire, que l'usage ou l'intention des parties place en dehors de ce prix principal. »

Ajoutons que nous excluons, en outre du prix principal, et les sommes données par le locataire lors de son entrée en jouissance sous le nom de denier à Dieu, et le « sou du franc » qu’il est, dans quelques pays, d'usage de payer, et les pots-de-vin.

En résumé, voici la teneur des deux derniers paragraphes de l’article 3. Sile prix principal et annuel consiste en denrées ou prestations appréciables, d’après leur nature, par exemple en une quantité fixe de grains, on procède à l’évaluation sur les mercuriales du jour de l'échéance, lorsqu'il s'agira du paiement des fermages. Dans tous les autres cas, c'est-à-dire lorsqu'il s'agira de congés, d'expulsion de lieux, de demandes en résiliation, pour la cause spéciale mentionnée dans le premier alinéa de l’article 3, etc., l'évaluation se fait suivant les mercuriales du mois qui aura précédé la demande, en ayant égard au prix moyen (arg. art. 129, C. pr. Civ.). — Si le prix principal et annuel consiste en prestations non appréciables d'après les mercuriales, par exemple dans une quantité indéterminée de charrois, de transports ou d’autres travaux d’une autre espèce, le juge de paix déterminera la compétence, en prenont pour base du revenu de la propriété, le principal de la contribution foncière de l’année courante, multiplié par cinq. On arrive ainsi d’abord, par la contribution foncière de l’année courante, à fixer le revenu présumé de l'immeuble, et puis, comme, dans le bail à ferme, les fermages payés par le preneur sont censés ètre en rapport avec les revenus qu'il perçoit, on arrive en définitive à fixer les fermages d'après les revenus.

En terminant, nous devons exclure de l’article 3 certains baux qui ne rentrent pas dans la compétence des juges de paix. Ce sont : d'abord le bail à cheptel : « Ces baux ne sont

pas compris dans nos dispositions, dit M. Amilhau lors de

Ja discussion de la loi de 1838; leurs conditions sont trop variables, et l'introduction de races d’un grand prix pourrait donner lieu à de sérieuses difficultés, soit pour la valeur, soit pour l'interprétation des conventions. » — Puis le bail à domaine congéable, sorte de contrat donnant au preneur un droit de propriété sur les édifices qu'il fait bâtir, et qui tient à la fois de la vente et du louage. — Enfin le bail ‘emphytéotique, qui ne saurait non plus être assimilé à un bail proprement dit.

Poursuivre un ordre logique, nous serons obligés ici de changer de place les paragraphes de cet article, et d'étudier d’abord ce qui a trait aux réparations locatives; puis nous verrons les contestations relatives au louage d'ouvrage; -après quoi nous arriverons aux paragraphes 4 et 5 de l’article 5, qui ne nous retiendront pas longtemps; enfin nous dirons un mot des actions pour dommages aux champs, fruits et récoltes.

A. Des réparations locatives des maisons ou fermes, mises par la loi à la charge du locataire.

En cette matière, les juges de paix ont compétence, quel que soit le chiffre du loyer annuel, qu'il dépasse ou non 400 fr. ; ils ont compétence aussi quand même le droit à l’indemnité ou à Ja réparation serait contesté.

Mais ils n'ont juridiction que pour les réparations locatives mises par la loi, — on pourrait ajouter ou l'usage, — à la charge du locataire. Si donc il s'agissait de réparations non locatives, ou de réparations locatives, mais qui, d’après la loi ou l'usage, n'incombent pas au locataire, le tribunal d’arrondissement devrait être saisi de la demande, quand même, par une convention particulière, le locataire aurait pris à sa charge ces réparations.

Il ne faut pas confondre les réparations locatives avec les

dégradations imputables au locataire; — ces dernières, que vise le paragraphe 2 de l’article 4, sont les dégâts qui tendent à ruiner ou à déprécier une chose, à compromettre l’existence du local. Tandis que les réparations locatives, régies par notre paragraphe, sont la réparation des dégâts causés par le seul fait de l'usage continuel de la chose. — Tirant argument des articles 1731 et 1732 du Code civil (), on peut dire encore que, lorsque les réparations sont de celles qui ne peuvent être exigées qu'à la fin du bail, au moment où le preneur doit « rendre » les lieux loués, ce sont des réparations locatives; au contraire, ce sont des dégradations si elles donnent lieu à une action immédiate, au cours du bail; cette distinction est parfaitement raisonnable, car les dégradations peuvent compromettre l'existence même du local, et il faut les réparer le plus vite possible, tandis que les réparations locatives n'exigent pas tant d'empressement. Cette différence est cependant peu sensible, ce qui fait que les tribunaux confondent encore souvent l’une et l’autre ().

Les réparations locatives légalement mises à la charge du locataire sont énumérées dans l’article 1754 du Code civil : « Les réparations locatives ou de menu entretien, dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire aux âtres..….., aux pavés des chambres, aux vitres, aux portes, croisées, etc. » L’énumération faite dans cet article n’est pas très importante, d'autant plus qu'elle n’est pas limitative (arg. des mots : entre autres). — Mais, outre les réparations locatives reconnues telles par la loi, il y a encore celles qu’admettent et l'usage général et l'usage des lieux. Ne pouvant entrer dans tous les détails à

(1) Art. 1731. « S'il n’a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Art. 1732. « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant -sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

(2) Cf. jugement du trib. de la Seine du 10 déc. 1874, rapporté dans la Gazette des tribunaux du 2 février 1875.

Siège

cet égard, nous renvoyons aux usages établis dans chaque localité, et aux indications données par M. Carré (1).

Ceci est la règle pour les baux de maisons, mais on n'a aucune indication pour les réparations locatives des héritages ruraux. Quelles règles faut-il suivre? A cette objection, nous répondrons d’abord qu’il ne faut pas interpréter l'article 4754 de façon aussi restreinte, et que les mots : maisons ou fermes, peuvent comprendre tous édifices, terrains ou domaines, manufactures, usines, moulins, presbytères, etc. (?). — Mais aussi on peut ajouter que, toutes les fois que la réparation sera occasionnée par la vétusté, par le vice de la chose louée, ou par force majeure, le propriétaire en sera tenu, quelque modique d'ailleurs qu’elle soit; que si, au contraire, elle est occasiont:ée par la faute du locataire, il en est seul tenu, quelque considérable qu'elle soit, et cela en vertu des principes du droit commun (art. 1382 et suiv. du Code civil) plutôt qu'en vertu des règles spéciales du louage.

Les actions pour réparations locatives, dont nous venons de nous occuper, terminent la série d'actions indiquées dans la loi du 25 mai 1838 se rapportant au louage des choses (3), Avec le paragraphe 3 de l’article 5, nous abordons l'étude du louage d'ouvrages et d'industries, matière régie par les articles 1779 et suiv. du Code civil.

B. Des contestations relatives aux engagements entre gens de travail, domestiques ou gens de service, ouvriers ou apprentis, et ceux qui les emploient.

« Le louage d'ouvrage, dit l'article 1710 du Code civil, est un contrat par lequel une des parties s'engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles. » — Rentrent dans cette définition tous les contrats entre

(1) N:-A. Carré, loc. cit., t. Ir, p. 254. — Cf. aussi supra, p. 49, pour ce qui concerne les dégradations.

(2) Pour ces derniers, voir le décret du 6 nov. 1813. — Cf. aussi l'Encyclopédie des juges de paix, v° Bail, ne 88.

(3) CF. supra, p.45 et suiv.