Merlin, Questions de droit. v° Folle Enchère, $ I

2. Carré, Lois de la procédure civile, quest. 2516. — Cour de Toulouse, 20 décembre 1827, J. Pal. 1. XXI, p. 975. — Contra, cour de Bruxelles, 14 juillet 1810, J, Pl: t VII, p. 460.

rifier l’une après l’autre toutes les clauses du cahier des charges sans distinction, et dès lors que l’une quelcon-— que de ces clauses n’a pas sorti ses fins, de faire prononcer la déchéance de l’adjudicataire. Une telle rigueur n'aurait rien de raisonnable, et tout en regrettant d’introduire une distinction où la loi n’en établit pas, nous ne croyons pas violer cette loi en refusant de la pousser à l'absurde. Le meilleur criterium nous semblerait être celui-ci: l’inexécution par l’adjudicataire de telle clause déterminée du cahier des charges est-elle de nature à causer aux créanciers un préjudice réel? La réponse affirmative à cette question nous ferait sans hésitation autoriser la folle enchère ; une réponse négative supposant que les créanciers n’auraient pas un intérêt suffisamment sérieux pour agir nous porterait à dire qu’il n’y a pas lieu de la poursuivre.

Un arrêt (1) s’est prononcé dans ce sens à l’occasion de l'espèce suivante : Une clause du cahier des charges portait que le prix d’adjudication serait payé, avec les intérêts, aux créanciers inscrits, suivant un ordre amiable ou judiciaire, et dans l'étude de lPavoué poursuivant ou du notaire par lui commis; il n’y avait du reste aucune disposition faisant défense à l’adjudicataire de consigner son prix à la caisse des Consignations, mais les créanciers avaient un réel avantage à ce que les intérêts du prix courussent contre l’acquéreur; celui-ci ayant consigné à la Caisse, l’arrêt qui nous occupe décida que la clause du cahier des charges n’équivalait pas à une

1, Cour de cassation, 4 avril 1854, Sir, 54, 1,331,

interdiction formelle de consigner, et que l’adjudicataire était valablement déchargé (1).

Par « clauses de l’adjudication » on entend les charges et conditions imposées à l’acquéreur par le cahier des charges. Ce qui ne veut pas dire que les deux locutions soient absolument synonymes. Un projet de réforme par-tielle du Code de procédure, rédigé en 1829, avait substitué à l'expression de « clauses » celle de « charges et conditions »; dans une étude publiée en 1838, M. Pascalis, qui fut plus tard rapporteur de la loi de 184] devant la Chambre des députés, combattit l’innovation proposée. Il craignait que, dans une matière où l’on doit s'attacher à prévenir la discussion et l’amphibologie, le mot « charges » n’eût pu être étendu aux servitudes grevant le fonds saisi, et que, si l’adjudicataire eût entravé l’exercice de ces servitudes, on n’eût appliqué à la propriété même le mot qui, dans la pensée du législateur, ne devait avoir rapport qu’à l’adjudication. Bien qu’une disposition spéciale du cahier des charges oblige l’adjudicataire à souffrir les servitudes dues par le fonds, il n'y a pas lieu de poursuivre la folle enchère, si des contestations s'élèvent sur l'exercice ou même sur l’existence de ces charges réelles. Il y à là une question de propriété ou de mode de jouissance qui se réglera judiciairement ou à l’amiable entre le nouveau propriétaire et le prétendant droit à la servitude, comme elle se fût réglée entre celui-ci et le saisi lui-même, si la difficulté eût précédé la vente. Il pourra tout au plus y avoir lieu à une indemnité, si la révélation de la servitude équivaut

1, V, en sens contraire Merlin, Répert., v° Consignation.

à une éviction partielle de l’adjudicataire. L'introduction du mot « charges » dans l’article 733, loin d'y apporter une clarté nouvelle, eût créé un danger de fausse interprétation ; le réformateur de 1841 à donc sagement agi en maintenant la rédaction primitive.

Le cahier des charges peut stipuler des obligations de faire et des obligations de ne pas faire. Parmi les premières, nous ner rencontrons pas de la catégorie de celles qui ne peuvent être exécutées que par telle personne déterminée : ces conditions ne trouvent place que dans les adjudications de travaux publics, non dans une adjudication où l'on ne cherche qu'à obtenir la plus haute somme d'argent possible; mais nous pouvons signaler, parmi les clauses usuelles, l'obligation imposée à l’adjudicataire d'entretenir jusqu'au paiement de son prix l'assurance contre l'incendie des bâtiments compris dans la vente. Si le cahier des charges porte expressément que, faute d’accomplissement de cette clause, la revente pourra être poursuivie, il sera exécuté selon sa teneur ; nous irons plus loin, à cause de l’importance que présente pour les créanciers l'exécution de cette condition, et nous pensons que si le cahier des charges se borne à exprimer que, jusqu'au payement intégral, l’acquéreur devra payer les primes et renouveler la police s’il en est besoin, il y a lieu de sanctionner une telle condition par la peine de la folle enchère, si elle demeure inexécutée. Cette décision peut paraitre rigoureuse, parce qu'icirien ne semble plus facile pour les créanciers que de suppléer à la négligence de l’adjudicataire en prenant

l'initiative puis en 8e retournant contre luipourrentrer dans

leurs déboursés; aussi dans ce cas M. Dalloz (1) estime qu'il n'y à pas lieu d'autoriser la poursuite de folle enchère, Mais que devient alors l’article 733, proc. civ.? Si on refuse de l'appliquer pour nous renvoyer au droit commun de l’article 1144 C. civ.. c'est dans un complet arbitraire que l’on va nous plonger. Et qu’on ne dise pas qu’il est inutile de recourir à la sévérité de la loi parce qu’il est facile de remplir provisoirement une obligation dont l'exécution procure une grande sécurité sans réclamer des démarches difficiles et dangereuses : si la condition d'entretenir l'assurance est si facile à tênir, l’adjudicataire est inexcusable de ne pas l’accomplir; s’il veut par son abstention nuire aux créanciers ou au saisi, loin d'être digne d'intérêt, il mérite les rigueurs de la loi; eufin il est admissible que des circonstances de fait, l'éloignement, la guerre ou la maladie, ne permettent pas au créancier de remplir les obligations qui retomberaient en fin de compte sur l’acquéreur. C’est pourquoi nous n’hésitons pas à voir une cause de revente sur folle enchère même dans l’inexécution des conditions qui pourraient, dans la majorité des cas, être accomplies par le créancier lui-même ; il sera loisible à ce créancier de ne pas user de son droit strict, mais ce sera de sa part un acte de pure bienveillance et que nous ne pouvons en aucune facon lui imposer.

Comment l'acquéreur s’acquittera-t-il des conditions de ñe pas faire? Le cahier des charges renferme, par exemple, interdiction absolue d'apporter quelque modification que ce soit aux lieux vendus avant le versement

1. Jurisprudence générale, v° Vente publ. d'immeubles, n° 1832.

du prix, et voici que l’adjudicataire entreprend la construction d’un mur ou la démolition d’un bâtiment. S'il s’agit de travaux nouveaux qui, loin de faire perdre à l'immeuble une partie de sa valeur primitive, ne peuvent que lui donner une plus-value, il est difficile d’imaginer que par ce seul motif les créanciers auront recours à la revente; ils n’ont qu’à gagner à ces travaux, puisque l’article 740, proc. civ. leur assure le profit qui résulte rait de la réadjudication éventuelle, comme l’article 2133, C. civ. étend leur hypothèque à toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué. Pourrait-on appli quer dans les rapports entre les créanciers poursuivants et l’adjudicataire les règles de l’article 559, C. civ. concernant les constructions élevées par le possesseur de mauvaise foi? Les créanciers pourront-ils, en se substituant à l’ancien propriétaire, demander la résolution de la vente pour défaut de payement äu prix, puis forcer l’ancien adjudicataire à enlever ses constructions ou lui rembourser le coût des matériaux et dela main-d'œuvre, selon l'alternative que leur donne la loi? Sans hésiter, nous répondons négativement : les créanciers ne sont pas, à vrai dire, subrogés dans les droits du propriétaire sur le fonds ; leur droit à eux, c’est dese payer en convertissant en une somme d’argent l’objet de leur gage, non pas à défaut de payement de se mettre en possession du fonds qui leur sert de garantie ; le pacte commissoire est interdit. Ils peuvent sans doute demander la résolu tion de la vente, mais l'effet de cette résolution n’est pas de réintégrer dans leur patrimoine un bien qui n’en a jamais fait partie, mais seulement de faire sortir ce bien

du patrimoine de l’adjudicataire pour arriver enfin à le convertir en argent. Le bon sens indique d’ailleurs que la clause qui nous occupe ne s’opposerait pas à ce que l’adjudicataire exécutât en pleine sécurité les réparations urgentes : quoi qu'il arrive, elles ne pourront jamais que lui profiter : füt-il un jour dépossédé, il à tout intérêt à maintenir l'immeuble dans la valeur pour laquelle il lui a été adjugé, puisque, si la revente ne produit pas le prix qu’il a promis, il devra, de ses propres deniers, parfaire la différence (art. 740 proc. civ.).

L'obligation de ne pas faire pourra être l’objet d’une violation bien autrement dangereuse pour les créanciers au cas où le cahier des charges fait défense à l’adjudicataire de démolir les bâtiments ou de couper les futaies avant d’avoir rempli les conditions du jugement. Ici les remèdes du droit commun, comme la possibilité d'obtenir des dommages-intérèts, seraient évidemment insuffisants, disons plus, ils seraient dérisoires; il n’y à de vraiment efficace que la revente immédiate à la folle enchère de l'acquéreur; ce qui tiendra lieu de dommages-intérèts, ce sera la somme que le fol enchérisseur devra payer pour compléter le prix qui, par suite de ses dégradations, n’a plus atteint le chiffre qu’il avait promis. L’adjudicataire .n’a qu'un moyen d'éviter la revente, c’est de consigner son prix; après quoi il n’aura plus de comptes à rendre quant à la façon dont il administre ou modifie le fonds qui lui a été adjugé.

Parmi les conditions insérées au cahier des charges dont l’inaccomplissement ouvrirala poursuite de folle enchère, les unes doivent être remplies avant la délivrance

du jugement d’adjudication, les autres ne peuvent l'être qu'après cette délivrance. Avant la délivrance, l’adjudicataire doit payer les frais ordinaires de poursuite (art. 713, proc. civ.), etmême les frais extraordinaires (art. 714) sile cahier des charges l’a stipulé, et en outre satisfaire aux paiement des bordereaux de collocation dans les trois jours de leur signification avec commandement (art. 734) et faire transcrirele jugement dans les quarante-cinq jours de sa date, en cas d'appel dans les quarante-cinq jours de l'arrêt confirmatif (art. 750, loi du 21 mai 1858). L'inexécution de chacune de ces obligations donne lieu à la poursuite de folle enchère. e

Le créancier qui poursuit une expropriation forcée doit, dans les vingt jours qui suivent la transcription de la saisie, déposer au greffe du tribunal un cahier des charges contenant, outre la désignation des immeubles saisis et leur mise à prix, une énumération des conditions sous lesquelles l’adjudication aura lieu et que l’enchérisseur sera réputé ratifier par cela seul qu’il mettra son enchère ; le jugement qui prononce l’adjudication ne fait que sanctionner ce cahier des charges dont il n’est que la copie, et qu'il complète en désignant le prix atteint et le nom de celui qui a pris l'engagement de le payer et de satisfaire aux conditions de Padjudication. L’adjudicataire a le plus grand intérêt à obtenir la délivrance de ce jugement qui formera son titre de propriété et par la signification du quel il lui sera possible de forcer la partie saisie à lui abandonner la possession de l'immeuble qu’elle occupe; ce titre lui sera délivré par le greffier, dépositaire du cahier des charges et de la minute du jugement, mais seu--

lement lorsqu'il aura commencé l'exécution du contrat en donnant les garanties préalables que la loi ou le poursuivant exigent de lui. L’adjudicataire devra, selon l’article 713 proc. civ. rapporter au greffier quittance des frais ordinaires de poursuite et la preuve qu’il a satisfait aux conditions du cahier des charges qui doivent être exécutées avant cette délivrance. Pour la décharge du greffier, la quittance et les pièces justificatives sont annexées à la minute du jugement, et pour celle de l’adjudicataire elles sont copiées à la suite de la grosse qui lui est remise.

Si dans les vingt jours de l’adjudication le dernier enchérisseur n’a pas rempli ces obligations, l'intéressé qui voudra poursuivre la folle enchère se fera délivrer par le greffier un certificat constatant cette omission et pourra commencer la procédure nécessaire pour parvenir à la revente. L

La quittance des frais extraordinaires, c’est-à-dire de ceux qui ont été causés par les incidents soulevés au cours de la saisie, ne devra être rapportée au greffier avant la délivrance que si le cahier des charges, transformé en jugement d’adjudication, l’a décidé ainsi, et on peut dire que cela n’aura lieu qu’au cas où l'incident s’est terminé au profit du créancier qui l'avait provoqué, sinon celui-ci aurait été condamné aux dépens de son intervention. La dénomination de frais extraordinaires s’applique uniquement à ceux des incidents; elle ne saurait s'entendre, quoiqu’on l'ait quelquefois prétendu, des insertions et affiches supplémentaires que le juge peut autoriser en vertu

de l’article 697 proc. civ. lorsque l'importance des biens

le comporte, il est vrai que la loi qualifie cette insertion d'extraordinaire, mais c’est évidemment par opposition aux insertions strictement indispensables et pour lesquelles il n’est besoin d'aucune autorisation, puisqu'elles sont ordonnées par l’article 696 ; dès que le juge estime nécessaire ou avantageux de multiplier les moyens de publicité, ces moyens, bien quesupplémentaires, font partie des frais ordinaires de la procédure puisqu'ils profitent à tous les créanciers et peut-être au saisi lui-même; ils n’appartiennent en aucune façon à la procédure des incidents.

En ce qui concerne les frais ordinaires, c’est-à-dire ceux qui ont pour objet l’accomplissement des multiples formalités d’une poursuite de saisie immobilière, fût-elle dégagée d'incidents — commandement, procès-verbal, frais de dénonciation, transcription, enregistrement, placards, insertions et autres — ils devront, même dans le silence du cahier des charges, être soldés avant la délivrance: ainsi dispose l’article 713 proc. civ. Les justifications doivent être faites au greffe avant l'expiration du vingtième jour qui suit celui de l’adjudication; il est certain que le délai n’est pas franc, et que dès le matin du vingt-unième jour le greffier pourrait délivrer le certificat d’inexécution par l’adjudicataire des conditions de la vente.

Parmi les clauses du cahier des charges, l’une peut stipuler que l’adjudicataire ne pourra obtenir la délivrance du jugement qu'après avoir fourni une caution qui garantisse l'exécution de ses obligations postérieures. Bien qu’il paraisse dès l’abord qu’il n’y à pas de raison pour

contester la validité de cette clause, la jurisprudence a parfois refusé de la consacrer. Ainsi la cour de Colmar en a prononcé l'annulation par son arrêt du 24 février 1834, (Sir. 35, 2, 43) en argumentant des articles 710, Tl2et 713 (ancien texte) eta même proclamé que cette nullité était d'ordre public. On observe en premier lieu qu'aucun article du titre de la saisie immobilière ne force l'adjudicataire à donner caution; un cahier des charges, dit-on, ne peut porter aucune atteinte au droit que la loi donne à toute personne qui n’est pas notoirement insol= vable de se porter enchérisseur dansune vente publique ; en outre, pour permettre d’exiger la caution de l’adjudicataire, il faudrait se prêter à une confusion inadmissible entre les règles qui régissent les aliénations volontaires (article 832 proc. civ.) et celles qui régissent les aliénations forcées; ici tout est de droit étroit, et l’on ne peut compléter une matière par l’autre. L'arrêt de Colmar s'attache particulièrement au cas ou le cahier des charges porte que nul ne sera admis à enchérir s’il ne présente caution, mais les partisans de ce système ne doivent pas distinguer entre cette clause et celle qui oblige l’adjudicataire à donner la même garantie, car il n’y a aucune différence entre le fait d’écarter des enchères tout amateur qui ne serait pas escorté de sa caution, et celui de l’obliger à en présenter une à la première réquisition du poursuivant, peut-être à l’instant même ou l’adjudication aura été prononcée. La volonté de la loi, conforme à l'intérêt général, c’est que la liberté des adjudications soit assurée, que le plus grand nombre d’enchérisseurs soit sollicité : or ne voit-on pas combien la clause

en question serait contraire à cette volonté et à l'avantage même des créanciers, surtout de ceux qui n’obtiennent qu’un rang reculé dans la collocation? ;

Cet arrêt n’a pas fait jurisprudence, et nous estimons que c’est à bon droit. Sans doute la clause qui nous occupe n’est pas textuellement prévue au titre de la saisie immobilière, mais plusieurs textes de ce titre supposent un Cahier des charges renfermant des dispositions spéciales, étrangères à celles qu’il énumère: l’article 690, 3°, qui prévoit la confection du cahier des charges, ordonne d’y ouvrir un chapitre où seront indiquées les conditions de la vente; de même les articles 712, 713, 734; pour prohiber une clause, il faudrait montrer un texte qu’elle contrarie, un principe qu’elle contredise; ce texte, ce principe n'existent pas. Au contraire, l'esprit de la loi est de donner au poursuivant et aux créanciérs la plus grande sécurité possible ; le principe à appliquer, c’est celui d’après lequel tout ce qui n’est pas défendu est permis ; la seule conséquence à tirer de l’article 832, c’est que la caution, obligatoire dans les surenchères après aliénation volontaire, est facultative dans les ventes forcées; quant à la violation de l’ordre public, elle ne saurait résulter d’une stipulation qui a pour objet d'assurer le payement du prix aux créanciers ou à la partie saisie. Enfin, c’est au poursuivant et aux intéressés d'apprécier où ils trouveront le moindre inconvénient, si ce sera en s’exposant à écarter quelques enchérisseurs d’une solvabilité douteuse, parce qu’ils exigeront une caution, ou en courant les risques d'obtenir un prix plus élevé, mais avec une sérieuse garantie de moins pour le payement de