Cour de cassation, 16 mai 1854, Sir

sur cet immeuble. » Ce langage nous étonne d’autant plus que le même auteur se pose derechef, dans le même ouvrage, sous le n° 722 déjà cité, cette question: la folle enchère peut-elle être exercée contre le nouvel adjudicataire sur saisie immobilière en vertu des bordereaux délivres contre le premier adjudicataire? Et voici en quels termes il répond: « Les créanciers trouvent dans l’article 733 pour se faire payer un moyen énergique qui ne peut leur être enlevé; aussi faute de paiement ils peuvent exercer contre l’adjudicataire ou {out détenteur de l’immeuble la poursuite de la folle enchère, nonobstant toute vente volontaire ou forcée qui en aurait transmis la propriété à des tiers. » Ces deux affirmations nous paraissent inconciliables, et nous avons dit pourquoi nous nous rallions à la seconde. Le paiement rétroagit; la condition qu'il réalise est censée accomplie du jour où le droit d'hypothèque a été converti en un droit sur le prix promis par l’adjudicataire. Nous ne retenons que ce point qui nous paraît constant, en laissant à une controverse étrangère à notre sujet le soin de rechercher si cette rétroactivité doit s'arrêter à l’époque du jugement d’adjudication CE) ou de sa transcription (2), à celle de l'ouverture de l’or— dre (3), ou à celle de sa clôture et de la délivrance des bordereaux (4).

1. Grenier, Hypothèque t. I, n° 108. — Duranton, t. XX, nos 163 et 164.— Troplong, Privilèges et Hypothèques, n° 120 et 723. — Aubry et Rau, 4° édit., t. III, p. 375, K 280, note 14,— Cour de Caen, 9 mai 1871, On, 122 A. i

2. Ollivier et Mourlon, Commentaire de la loi du 21 mai 1858, nos 231, 237 et 616.

3. Merlin, Répertoire, v° Inscription hypothécaire, K 8 bis, n°5. — Cour de Toulouse, 20 mai 1828, Sir. 28, 2, 257.

4. Dalloz, Jurisprudence générale, vo Privilèges et hypothèques,n° 1678.

En outre, il a été maintes fois décidé, spécialement depuis la loi du 21 mai 1858 (art. 779 proc. civ.) que l’ordre ouvert pour la distribution du prix de la première adjudication est applicable à la distribution du prix de la revente sur folle enchère, parce quecenouveau prix est purement et simplement substitué à l’ancien; c’est pourquoi les créanciers porteurs de bordereaux sur le prix de la première adjudication en conservent le bénéfice sur le prix de la réadjudication après folle enchère, quel qu’ait été depuis la délivrance de leurs bordereaux le sort de leurs inscriptions; le bordereau une fois délivré est acquis et efficace. Ces effets se produisent quoique le nouvel acquéreur ait transcrit son titre d'acquisition, car, ainsi que le | dit l'arrêt de Chambéry du 12 mai 1869, si la transcription arrête le cours des inscriptions et met l'acquéreur qui a transcrit à l'abri des recherches de celui qui, peur agir, a besoin d’une inscription hypothécaire, « elle ne peut arrêter la poursuite de la folle enchère qui est l'exercice d’un droit attaché au bordereau, droit auquel l’adjudicataire a donné naissance et qui conserve sa force exécutoire indépendamment de toute inscription hypothécaire. »

En laissant de côté le propriétaire saisi et ses créanciers, hypothécaires ou chirographaires, il est une autre personne qui peut avoir sur l’immeuble adjugé des droits antérieurs et préférables à ceux de ces divers intéressés : il s’agit du vendeur du bien mis aux enchères qui n’a pas touché son prix. Voilà assurément un tiers digne d’intérêt, puisque c’est lui qui a mis dans le patrimoine du saisi le gage d'où celui-ci a tiré un crédit d'emprunt sur

les apparences duquel les créanciers ont pu se laisser tromper. Si ce vendeur se trouvait en face de son acqué— reur seul, leurs rapports seraient nettement déterminés et aisément circonscrits : si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente (art. 1654 C. civ.); tant que l'acheteur n’a pas payé, le: vendeur conserve un privilège sur l'immeuble vendu (art. 2103, l°), pourvu que ce privilège soit inscrit (art, 2108); le paiement est la condition sous laquelle le bien est passé d’un patrimoine dans l’autre; l'acheteur ne peut se dire vraiment propriétaire et pleinement libre de disposer qu’autant que ce vice, la dette du prix, n’affecte plus sa propriété.

Mais où la situation se complique, c’est lorsque des tiers qui n’ont pas figuré au contrat passé entre le vendeur et l’acheteur, viennent élever des prétentions rivales de celles du vendeur non payé, et entrer, au nom de droits qu’ils tiennent de la convention ou de la loi, en conflit avec celui qui a fourni le gage sur lequel ils vont poursuivre leur paiement.

On ne saurait sacrifier l’une à l’autre ces deux catégo— ries de personnes qui, ayant mis entre les mains du débiteur commun un immeuble ou une somme d'argent, ont à faire valoir des droits également respectables, et le législateur aurait failli à son devoir s’il n'avait pas tracé une règle certaine par laquelle les intéressés recevront respectivement saüsfaction s'ils se soumettent aux prescriptions qu'il édicte. Le vendeur sera, sans injustice, le plus puissamment protégé, pourvu toutefois qu’il conserve son privilège en l’inscrivant dans les quarante-cinq

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jours de l’acte de vente ou tout au moins antérieurement à toutes autres transcriptions opérées sur la réquisition de sous-acquéreurs subséquents (loi du 23 mars 1855, art. 6) ; que s’il laisse éteindre son privilège faute d’en assurer la conservation en temps utile, il perdra par-là même son action en résolution (art.7 de la même loi). La loi de 1855 à apporté une limitation aux deux prérogatives, droit de résolution et privilège, qui de droit commun appartiennent au vendeur non payé ; en matière de saisie immobilière, l’article 692 (loi du 21 mai 1858) veut que la sommation de prendre communication du cahier des charges lui soit faite avec déclaration que, faute par lui de former sa demande en résolution et de la notifier au greffe avant l’adjudication de l'immeuble, il sera défnitivement déchu à l’égard de l’adjudicataire du droit de faire prononcer cette résolution.

Dés qu’on n’est plus dans les termes de ces lois, il n’y a pas lieu de priver le vendeur des garanties que lui assurent d’autres dispositions, le raisonnement par analogie étant en matière de déchéances absolument inadmissible. C’est pourquoi il pourra, comme avant les lois de 1859 et de 1858, employer pour obtenir son prix les voies que ces lois ne lui ont pas interdites et par conséquent poursuivre la revente sur folle enchère, car, autant et plus qu'un simple créancier chirographaire, il

peut invoquer les articles 733 et suivants proc. civ.

Voulût-on méconnaître les différences qui séparent la poursuite de folle enchère de l’action résolutoire proprement dite, on serait obligé de raisonner par analogie pour appliquer ici les déchéances précitées, et un tel raisonne-

ment ne serait pas recevable. La vérité est que l’action résolutoire et l’action en poursuite de folle enchère sont deux choses parfaitement distinctes et que la perte de l’une n’est d'aucun effet sur la perte de l’autre, puisque la loi n’a établi entre elles aucune solidarité. La prétendue analogie sur laquelle on veut s’appuyer n’existe pas : l’action résolutoire n’appartient qu’au vendeur, beaucoup d’autres personnes peuvent poursuivre la folle enchère ; l’action en résolution fait rentrer l'immeuble dans les mains du vendeur, la folle enchère l’en fait sortir d’une manière plus efficace et plus utile; la résolution vient briser un contrat parfait et définitivement formé, la poursuite de folle enchère n’est que la mise à exécution de la réserve stipulée par les intéressés dans le cahier des charges, que la propriété ne serait définitivement transférée que sous la condition de l’accomplissement de toutes les clauses ; la résolution de l’article 1654 C. civ. est demandée à la justice et prononcée par le juge; en matière de vente forcée, ce n’est pas la résolution qu’on demande, la partie poursuivante reprend immédiatement l’ancien cahier des charges et procède à la revente sur un simple certificat du greffier constatant le non-paiement de la part de l’adjudicataire.

Frappé de ces différences, l’arrêt de Besançon du 30 juillet 1859 va plus loin et en conclut qu’elles supposent que la vente forcée est faite, non sous une condition résolutoire, mais au contraire sous une condition suspensive, tellement que la chose demeure inempta si l’adjudicataire ne paye pas le prix. Sans discuter si l’on peut tirer cette dernière conséquence de la distinction

établie, cette distinction nous semble assez tranchée pour qu’on ne doive pas assimiler deux choses si dis semblables ; l’article 7 de la loi de 1855 est donc inapplicable au droit de poursuite de la folle enchère et le vendeur non payé peut encore l'exercer, même après qu’il est déchu de son privilège et de son action résolutoire.

La Cour de Besançon (arrèt du 16 décembre 1857), par aphlication de ces principes a autorisé le vendeur dont le privilège était éteint à user, à l'encontre d’une faillite dont les créanciers avaient pris inscription, du droit de faire revendre l’immeuble sur folle enchère, parce que la perte du privilège résultait de l’inexécution par l’acheteur, plus tard failli, d’une clause qui mettait à sa charge la transcription destinée à assurer la conservation de ce privilège (1).

Le créancier qui veut exercer des poursuites d’expropriation forcée contre son débiteur personnel, cohéritier dont la part dans les immeubles de la succession est indivise, doit préalablement provoquer le partage ou la licitation (art. 2205 C. civ.). C’est une conséquence de l’article 883 et de l'effet déclaratif attribué au partage ; avant qu’il y ait été procédé, on ne peut savoir si, d’après cette opération, le cohéritier sera réputé avoir jamais eu des droits sur l'immeuble que le créancier voudrait saisir;

1. Flandin, de la Transcription, t. Il, n°5 1207 et 1208. — Mourlon, Traité théorique et pratique de la Transcription, t. Il, n° 830. -- Cour de Besancon, 16 décembre 1857, Sir. 59, 2, 600 — et 30 juillet 1859, Dal. 60, 2, 29. — Tribunal de Grenoble, 20 juillet 1858, Sir. 59, 2, 601.

En sens contraire, tribunal de Dôle, Sir. 59, 2, 600. — Tribunal de Nevers, 23 août 1875.

on comprend donc qu’à l'égard du cohéritier la loi ne permette la saisie qu'après le rêglement définitif des droits de celui contre lequel elle sera dirigée, parce que sans cela l’expropriation pourrait porter sur des biens n'ayant jamais appartenu au débiteur. La question se pose de savoir si cette règle doit être étendue à tous les cas d’indivision et si, spécialement dans la matière qui nous occupe, le créancier ayant hypothèque sur un immeuble adjugé par indivis à deux adjudicataires peut poursuivre l’un d’eux par la folle enchère sans être tenu de provoquer préalablement le partage de l'immeuble.

Un nombre considérable d'auteurs et d’arrêts soutient que l’article 2205 C. civ. doit être étendu à tous les cas d’indivision et qu’il n’est que le complément de l’article 883, lequel est général et s'applique à tous les communistes,aucuntextene formulant de dispositions spéciales sur la question dont s’agit ; au contraire, les articles 1476 et 1872 confirment cette manière de voir; la raison et l'équité se réunissent pour donner à un créancier les moyens de faire déterminer dans un corps d'immeubles indivis la part qui appartient au débitear, et le créancier ale plus grand intérêt à connaître sur quelle portion il doit exercer ses droits (1).

Nous pensons au contrairequ'iln”y a pas lieu d'étendre le texte de l’article 2205 et que le créancier peut, avant tout partage, poursuivre la folle enchère contre

1° Chauveau sur Carré, quest. 2198, 3, I, 3%. — Merlin, Répert., Fu Saisie immobilière, $ 3, n° 2, — Cour de Colmar, 17 frimaire an VI, Sir. 5, 2, 72. — Cour de Lyon, 14 février 1839, Sir. 40, 2, 321. — Cour

de Douai, 2 mai 1848, Sir. 49, 2, 393. — Cour de Bordeaux, 19 juillet 1882, Sir. 83, 2, 150.

aies 7,

l’un des deux adjudicataires par indivis. Celui qui est devenu copropriétaire en vertu d’une adjudication diffère essentiellement du cohéritier; il ne peut pas ne pas avoir une part dans l'immeuble ou au moins dans le prix, il n’a pas seulement une action tendant à la revendication de la chose, mais un droit effectif de propriété et de jouissance actuelle de l’immeuble mème. La vente que fait un cohéritier ou un coassocié est subordonnée à l’effet du partage et devient nulle s’il ne tombe aucun immeuble dans le lot du vendeur : la vente que fait le copropriétaire d’un immeuble transfère au contraire à l’acheteur la propriété certaine et irrévocable de la part vendue; pourquoi cette part ne pourrait-elle pas être vendue ou revendue à la requête des créanciers ?

Pour réfuter cette démonstration, il faudrait apporter un texte qui la condamne. Ce texte existe dans le Code civil italien (art. 2077), mais non dans le nôtre; l’article 2205 de note Code est une exception qu’il faut circonscrire dans son domaine d’application, et que l’analogie ne permet pas d'étendre, surtout ici où elle est si loin d'exister ; bien plus, la commission du gouvernement dans son projet de réforme, qui a abouti à la loi du 2 juin 1841 avait proposé la disposition suivante qui ne fut pas adoptée : « Art. 677. La part d’un débiteur dans des immeubles indivis de quelque titre que procède l’indivision, ne peut être saisie par ses créanciers avant le partage ou la licitation qu’ils peuvent provoquer, ou dans lesquels ils ont le droit d'intervenir. » En repoussant cette proposition, qu'a voulu faire le pouvoir législatif, sinon ne pas donner une extension inutile et injustifiée à l’article 2205 ?

D'ailleurs, puisqu'on voulait le modifier, c’est qu’on sen— tait bien qu’il ne s’appliquait qu'aux cohéritiers indivis.

Nous avons dit que le copropriétaire d’un immeuble qui vend sa part de copropriété transmet à l’acquéreur une part vraiment déterminée, certaine et irrévocable ; le créancier porteur d’un bordereau à contre chacun des adjudicataires une action qui lui permet, s’il n’est pas payé, de ne poursuivre la folle enchère que contre l’un de ces adjudicataires et de ne faire remettre en vente que la part afférente à cet adjudicataire, absolument comme il ferait remettre en vente l’un de plusieurs immeubles adjugés par un même jugement à divers enchérisseurs ; c’est au créancier d'apprécier s’il lui suffit de poursuivre le paiement de son bordereau sur un seul des adjudicataires (1).

Il peut arriver que la folle enchère soit demandée con-— curremment par plusieurs parties intéressées. La question se posera lorsque deux certificats seront demandés au greffier, si l’on se trouve avant la délivrance du jugement, ou lorsque deux bordereaux de collocation seront signifiés avec commandement : si les certificats ne sont pas demandés ni les bordereaux signifiés le même jour, nous ne voyons aucune raison qui s'oppose à ce qu’on donne la priorité à celui qui a pris les devants : prior tempore potior jure. S'il arrive, ce qui sera pratiquement rare, que les certificats ou la signification des bordereaux aient la même date, nous pensons qu'il y a lieu d’appli-

1. Favard, v° Expropriation forcée, $ 2, n°4. — Duranton, t. XXI, n° 13. — Cour de Paris, ler juin 1807, Sir. 1, 2, 866. — Cour de Bordeaux, 7 avril 1840, Sir. 40, 2, 521. — Cour de Grenoble, 15 mars 1855, Sir. 55, 2, 196.

quer, par identité de motifs, le règlement de l’article 719 : «en cas de concurrence, la poursuite appartiendra à l’avoué porteur du titre plus ancien, et si les titres sont de la même date, à l’avoué le plus ancien. » Comme il peut arriver que des créanciers n’aient pas d’avoué, ajoutons qu’on préférera dans cette hypothèse le titre le plus ancien; que si les titres ont la même date, nous inclinerions à donner l’action à celui qui relate la plus forte somme, car Le créancier qui en est porteur a plus d'intérêt à conduire l'incident qui surgit. La constitution d’avoué, impliquant de la part de celui qui l’a faite une position déjà prise dans la procédure de saisie et ses suites, nous parait un titre suffisant pour assurer la priorité à l’un de deux intéressés qui se présentent le même jour pour commencer les poursuites de folle enchère (1).

Ces solutions ne sauraient être admises par ceux qui, comme nous l’avons vu (2), ne reconnaissent le droit d'agir qu'au créancier saisissant ; elles sont aussi repoussées par des auteurs qui, une fois l’ordre établi, remettent la direction de la procédure au créancier colloqué en première ligne (3). Ces opinions, que leurs partisans n’établissent par aucune démonstration, ont le tort de créer, au profit de certaines personnes, des privilèges qui ne sont pas écrits dans la loi et de violer, en même temps que la loi, les règles de la justice, qui ne permettent pas qu'une procédure postérieure arrête des poursuites anté-