Cour de cassation, 8 août 1854, Sir

peuvent à la fois exiger de lui cesintéréts et percevoir les fruits dont ils sont la représentation ; quant aux sous-cessions consenties par les cessionnaires directs du fol enchérisseur, elles subiront nécessairement le sort de la cession principale. Toutes les conventions dont le résultat serait d’affecter directement ou indirectement la propriété ou la jouissance de l'immeuble adjugé tombent par l'effet de la folle enchère, et l’adjudicataire sur la revente entre du jour de la réadjudication à son profit dans la pleine et entière propriété de l'immeuble revendu. Les droits créés par le précédent adjudicataire sont révoqués avec la propriété de celui-ci ; à l'égard de l’adjudicataire définitif ils sont res inter alios acta, à moins d’une disposition con. traire de son cahier des charges. , Aux termes de l’article 705 proc. civ, l’enchérisseur cesse d’être obligé si son enchére est couverte par une autre : celui dont l'enchère n’est pas couverte avant l'extinction de trois bougies allumées successivement (art. 706) est définitivement tenu; par suite il devient immédiatement propriétaire, c’est à cet instant que les droits du fol enchérisseur sont résolus et que « les choses sont remises dans le même état que si sa propriété n'avait jamais existé ». On a soutenu à tort que ces effets n'étaient produits qu’à dater de la signification du jugement qui à prononcé la seconde adjudication. La signification de cet acte n’a qu’un but (art. 712) : faire délaisser la possession par le fol enchérisseur par tous les moyens légaux, par la force s’il est nécessaire. Il a été jugé en conséquence que si, dans le laps de temps qui s’écoule entre le jugement d’adjudication sur folle enchère et sa

signification, l'immeuble est détruit par un incendie, c’est le nouvel adjudicataire qui doit supporter les risques, et par suite c’est à lui qu'appartient l'indemnité due par les assureurs. Le fol enchérisseur n’y peut prétendre alors même qu'il aurait payé depuis l’adjudication une prime échue antérieurement et que la compagnie d'assurances n'aurait pas connu en recevant la prime le changement de propriétaire (1). L'assurance suit les risques; elle doit profiter au véritable sinistré, c’est-à-dire à celui qui eût seul souffert la perte et n’eût pas été déchargé de l’obligation de payer son prix alors même que l'immeuble aurait péri sans aucune compensation le lendemain de ladjudication.

La jurisprudence (2) a fidèlement défini la mesure qui doit setvir à apprécier, pour les maintenir ou les annuler, les actes accomplis par le fol enchérisseur. Doivent être maintenus, at-elle dit, tous les actes qui n’imposent pas une charge nouvelle à l’immeuble objet de la revente sur folle enchère. Elle considère comme un acte de cette nature la subrogation consentie par le fol enchérisseur au profit d'un bailleur de fonds, dans les droits des créanciers inscrits sur l'immeuble par lui payé avec les deniers empruntés. En effet, si la subrogation substitue un créancier à un autre, la créance reste la même, et la situation hypothécaire n’en est pas affectée. Sous un autre rapport, si la revente à la suite de folle enchère résout la propriété de l’adjudicataire, elle ne l'affranchit pas de l'obligation

1. Cour de cassation, 5 février 1856, Sir. 56, 1, 451. 2, Conr de Nîmes, 29 janvier 1861, Sir. 62, 2, 433. — Cour de cassation, 18 avril 1863, Sir. 63, 1, 289.

de payer le prix, et tous ses actes, qui ont leur principe dans sa qualité de débiteur, survivent à son droit de propriété.

Effets de la revente sur les actes d'administration. — Dans ses observations sur le projet de réforme de 1841, la Cour de Caen s’exprimait ainsi: « La loi ne détermine pas les effets de la folle enchère relativement aux tiers. Elle a cru pouvoir s’en référer au droit commun. La Cour de cassation a jugé qu’un bail fait de bonne foi peut être opposé à l’adjudicataire définitif. C’est une grave dérogation aux principes sur l'effet dé la condition résolutoire; la loi pourrait seule la consacrer. » La Cour de Montpellier avait demandé qu’on décidât que les baux seraient nuls sans qu’il fût besoin d’en faire prononcer la nullité. |

Aucune suite n’ayant été donnée à ces observations, la difficulté est restée aprés 1841 ce qu’elle était sous le Code de 1806. Rigoureusement on devrait admettre que les actes mêmes de simple administration faits par le fol enchérisseur devraient, comme tous les autres, tomber avec le droit résoluble de celui qui les a accomplis. Cela a même été soutenu en jurisprudence et en doctrine (1) par application de la règle resoluto jure dantis…; quant au preneur, même de bonne foi, il n’a rien à dire: la prudence lui commandait de s’assurer du droit du bailleur avec lequel il contractait, et il n’aura d’autre ressource après la revente que dese faire indemniser par celui-ci.

Telle n’est pas, et à bon droit, l'opinion générale. La

1. Cour de Bourges, 24 mai 1823, Sir. Coll. nouv. 7, PNCAUEEE Paignon, Ventes judiciaires, t. I, p. 234, n° 185.

qualité de negotiorum gestor, disons même de mandataire tacite, qui appartient au fol enchérisseur, l'intérêt puissant qui le porte à veiller à ce que l’immeuble conserve une valeur dont il est responsable à l'égard des créanciers et du saisi, voilà autant d'éléments qui lui créent un droitetun devoir de faire àl’égard de l'immeuble dont ila légalement la possession tous les actes d’administration nécessaires. Bien loin qu’en décidant ainsi nous violions la loi, nous nous conformons pleinement à son esprit qui se trouve dans les articles 595, 1429 et 1718 du Code civil où elle autorise l’usufruitier, le mari, le tuteur, à passer des baux, et dans l’article 1673 où elle oblige le vendeur, qui profite du pacte de réméré, à l'exécution des baux faits sans fraude par l'acquéreur.

Ces pouvoirs d'administration ne doivent pas s’écarter des limites de la bonne foi et de la nécessité: ainsi ne saurait être considéré comme valable le bail consenti par le folenchérisseur après le commencement de la poursuite. Quant aux baux de plus de neuf ans, ils semblent devoir ôtre traités comme ceux qui ont été passés par le mari du bien de sa femme, etn’être obligatoires que pour la période de neuf ans dans laquelle on se trouve au moment de la folle enchère. Il est difficile de trouver les caractères de mauvaise foi et de fraude dans un bail fait par adjudication publique, aux enchères, en l'étude d’un notaire, au lieu de la situation de l'immeuble, après apposition de placards et insertion d'annonces ; aussi a-t-il été jugé que ce bail doit être respecté par l’adjudicataire qui remplace le fol enchérisseur (1).

1. Cour de Paris, 19 mai 1835, Sir. 35, 2, 256. — M. Merger, Revue

Malgré l’incontestable équité de cette décision, elle doit être acceptée avec beaucoup de réserve parce qu’elle s’écarte des analogies que présente la situation du fol enchérisseur avec celles quisont rêglées par la loi. Le meilleur parti à suivre, lorsque l’immeuble affermé de cette manière est l’objet d'une poursuite de folle enchère, serait d'insérer au cahier des charges une clause imposant au futur adjudicataire l'obligation de respecter le bail. Mais si les créanciers se refusent à l'insertion de cette clause qui pourrait fâcheusement influer sur l'élévation du prix de revente, nous pensons que l’adjudicataire ne sera pas autrement lié par ce bail que pour la période de neuf ans au cours de laquelle il devient propriétaire. Congé sera donc donné au preneur, et celui-ci n’aura de recours que contre le fol enchérisseur avec lequel il a contracté; les condamnations encourues de ce chef parle fol enchérisseur ne peuvent à aucun titre grever le nouvel acquéreur, à moins que le cahier des charges n’en ait fait une condition expresse de la vente (1).

La circonspection avec laquelle on doit consentir à valider les actes d'administration conduit à reconnaître sans hésitation, ainsi que l’a fait la Cour de Paris (2) que la convention accessoire au bail, par laquelle le fol enchérisseur aurait cédé an excédant de force motrice d’une machine à vapeur établie dans l'immeuble doit être déclarée nulle, car il n’y a là qu’une obligation person-

Pratique, t. IX, p. 392, déclare valables tous les baux faits de bonne foi alors même qu'ils dépasseraient la durée de neuf ans. De même, Cour de Paris, 11 mai 1839, Sir. 39, 2, 337.