RESPONSABILITÉ QUASI-CONTRACTUELLE

Notaire negotiorum gestor

La gestion d’affaires est un quasi contrat qui se forme aux termes de l’article 1372 du Code Civil « lorsque volontairement on gère l’affaire d'autrui, soit que le propriétaire connaisse la gestion, soit qu’il ignore » et « celui qui gère contracte l’engagement tacite de continuer la gestion qu’il a commencée et de l’achever-jusqu’à ce que le propriétaire soit en état d'y pourvoir lui-même ; il doit se charger également de toutes les dépendances de cette même affaire. »

L'hypothèse qui correspond le mieux à la gestion d’affaires dans la thèse que nous développons, est celle où, dirigeant la fortune d’un client, le notaire emploie une partie des fonds par lui touchés en l’acquit de ce dernier, en un ou plusieurs prêts hypothécaires qu’il considère comme avantageux. Cette opération doit se faire en général à l'insu du géré.

La gestion d’affaires, à n’en pas douter, est un quasi-contrat différent du mandat avec lequel elle offre cependant des ressemblances frappantes, tellement que l’article 1372, $ 2, déclare que le ‘gérant d’affaires « se soumet à toutes les obligations qui résulteraient d’un mandat exprès que lui aurait donné le propriétaire ». Elle s’en sépare cependant sur plus d’un point et il existe entre les deux situations de gérant d’affaires et de mandataire des différents notables : c’est ainsi qu'aux termes de l'article 1373, le gérant d’affaires est obligé « de continuer sa gestion encore que le maître vienne à mourir avant que laffaire soit consommée, jusqu'à ce que lhéritier ait pu en prendre la direction », et que « le maître dont l'affaire a été bien administrée, doit remplir les engagements que le gérant a contractés en son nom, l’indemniser de tous les engagements personnels qu’il à pris et lui rembourser toutes les dépenses nécessaires ou utiles qu’il a faites. » (Article 1375 du Code Civil.)

Ce sont donc bien, en droit, deux actes juridiques distincts et cependant l'étude comparative des décisions jurisprudentielles amène à constater que, dans un grand nombre de cas, les tribunaux ont

une tendance marquée à confondre ces deux situa-

EN, Vif

tions. Cette confusion se remarque dans une foule de décisions judiciaires (1).

I faut bien reconnaître que la loi applique à la gestion d’affaires le principe général de la faute contractuelle telle qu’il résulte de l’article 1137 du Code Civil, puisque l’article 1374, qui vise la responsabilité du gérant d'affaires dit qu'il « est obligé d'apporter à la gestion de l'affaire les soins d’un bon père de famille. »

I n’est donc, théoriquement, tenu que de sa faute légère, dont l’appréciation est laissée aux bons soins des tribunaux qui ont à cet effet un pouvoir spécifié par le S 2 de l’article 1374, où le législa. teur, après avoir posé le degré de soins dont est tenu le gérant d’affaires, ajoute : « Néanmoins, les circonstances qui l’ont conduit à se charger de laffaire peuvent autoriser le juge à modérer les dommages et intérêts qui résulteraient des fautes ou de la négligence du gérant. »

Ces fautes et ces négligences peuvent du reste

exister in committendo ou in omittendo et nous ne

(1) Rennes, 9 juillet 1834, S. 35.2,105 ; Cass,, 19 mars 1845, S. 45.1.262 ; Bordeaux, 20 juin 1863, S. 54.2.44 ; Cass., 22 avril 4856, S. 57.1.289 ; Paris, 27 juillet 1874, Rev. not., n. LITSS NE TD, p. 600 ; Orléans, 20 déc. 1875. $. 78.1.273 ; Rouen, 20 juillet 1891, D. P,, 92.2.85 ; Roanne, 7 janvier 1892, J. du not., 1892, p. 119 ; Cass. req., 2 mai 1892, Gaz. Pal., 92.1.741 ; Dijon, 15 fév. 1885, J. du not., 1893, p. 248.

NTIRU ES

saurions, sur ce terrain, partager l’opinion émise par M. Dalloz qui écrit que « le notaire negotiorum gestor ne pourrait être l’objet d'aucune poursuite, lorsque da faute par lui commise, en cette qualité, consisterait dans une omission » (1). Il y a là évidemment une méprise, et même une erreur qui n’est partagée ni par la doctrine, ni, comme nous aurons l’occasion de le voir, par la jurisprudence.

Quelle est la responsabilité qui incombe au notaire qui, en qualité de negotiorum gestor, s’occupe d'un placement hypothécaire ? Nous allons procéder ici comme nous l'avons fait à propos du mandat et passer en revue quelques-unes des décisions les plus importantes de la jurisprudence.

Quand y a-t-il negotiorum gestio ? À cette question la jurisprudence répond que le notaire qui a été l’instigateur d’un prêt, qui l’a conseillé à son client et l’a effectué sans mettre en rapports directs le prêteur et l'emprunteur a agi comme negotiorum gestor ; il doit être assimilé à un mandataire et être déclaré responsable de ses fautes (Frib. civ. de Tours, 8 mai 1900) (2.

Il peut de même être appelé à réparer les consé-

quences préjudiciables résultant non seulement de

(D) Dalloz, Rép., v° Résponsabilité des notaires, n. 536. (2) Le Droit, 12 août 1900.

l’inexécution du mandat qu’il a assumé, mais encore des omissions, négligences et imprudences qu'il a commises dans l’accomplissement de sa mission (eh

La Cour d'appel d'Amiens a rendu un arrêt dans le même sens, en décidant, le 22 mars 1906, qu’un notaire doit être considéré comme negotiorum gestor du prêt passé dans son étude, alors que celui-ci a été conclu sans que le prêteur se soit mis en rapport avec les emprunteurs, dont il n’a connu la personnalité que par la lettre lui apprenant lexistence et les conditions du prêt ; qu’il a été stipulé dans l’acte que le remboursement du capital aura lieu dans l’étude du notaire ; qu’une partie de la somme prêtée, provenant du remboursement d’une obligation antérieure, se trouvant déposée en son étude, et que le surplus, complété par les fonds à provenir d’un autre placenrent, devait y être aussi remboursé ; et qu’enfin ledit notaire a pris linitiative d’une prorogation de délai accordée aux débiteurs pour se libérer.

La Cour ajoute qu'en cas de garanties insuffisantes lors du prêt, le notaire est responsable de

l'insuffisance de la réalisation du gage.

Renouvellement d'inscriptions. — Le notaire qui

a agi comme negotiorum gestor est-il tenu, en prin-

(1) Cass., 3 déc. 1835, S. 36.1.1##,

cipe, du renouvellement. de l'inscription prise par ses soins ? La Cour de Bourges répond en ces termes :

« Attendu que si, en droit, le notaire-rédacteur n’est pas tenu de faire remplir toutes les formalités que peut comporter la suite d’un acte, il peut se faire qu’il soit obligé en fait, s’il résulte des faits et circonstances de la cause qu’il est devenu ou resté, quant à ce, negotiorum gestor de son client ;

« Attendu que M° X...pour décliner toute responsabilité pécuniaire prétend qu’il n’a été qu’un simple rédacteur de l'acte de subrogation ; qu’il est resté étranger aux affaires des parties et qu’eût-il été, à un moment donné, chargé de leurs intérêts, tous pouvoirs lui ont été retirés antérieurement à la péremption de l'inscription ;

« Attendu que ces allégations ne sont pas exactes, ETC:

« Attendu que la responsabilité résulterait suffisamment de la détention des pièces par le notaire, qu’il les ait retenues soit à titre de garantie pour le paiement de ses frais, soit pour toute autre cause, puisque l'acte, en donnant pouvoir au détenteur de la grosse de prendre inscription, lui imposait le devoir de veiller à la conservation de la créance, et par suite de renouveler cette inscription en son temps ;

« Attendu qu’il n’est Pas contesté que M° X... a détenu la grosse dont s’agit jusqu’après la péremption de Pinscription ; que ces pièces lui ont été réclamées avant la prescription par les demandeurs et que cette réclamation leur a été réitérée par leur avoué ; que s’il était en droit de retenir ces pièces jusqu’'après le paiement de ses frais, son devoir était de prévenir ses clients que l'inscription était renouvelée au plus tard le 29 octobre 1890 et leur procurer le moyen du renouvellement, puisqu'il retenait la grosse, le bordereau d'inscription et la quittance subrogative, ou bien la renouveler lui-même ;

« Qu'en régligeant de le faire, il a commis une faute... ; que dès lors sa responsabilité ne saurait être douteuse, puisque lui seul a toujours détenu les pièces, que lui seul, à cause de cette détention pouvait faire opérer le renouvellement, tout au moins prévenir et aviser ses clients de la péremption qui les menaçait..., ete. » (1) |

Il résulte de cet arrêt que la preuve de la gestion d'affaires peut s’induire de la conservation par Île notaire des titres de la créance. Par à contrario, il faut décider que la remise des pièces constitue la

preuve que le notaire n’est pas le negotiorum gestor

(1). Cass. req., 3 avril 1901, S. 19: 1.1.352, — V, aussi Besancon,

20décembre 1899, D, ©,, 1.410,

ni le mandataire de son client pour le renouvelle-

ment d’une inscription (1).

Biens hypothéqués à tort. — Dans une espèce où l'immeuble hypothéqué à été édifié par lemprunteur sur un sol qui ne lui appartenait pas, en outre d’autres immeubles, la Cour de Cassation a décidé que le notaire qui s’est fait pour son client l’agent d'un prêt hypothécaire est responsable de l’insuffisance de la collation obtenue par ce client dans l’ordre ouvert sur le prix des biens hypothéqués, à concurrence de la valeur des biens compris à tort dans l’affectation et qui, n’appartenant pas aux emprunteurs, ont ainsi échappé à la garantie promise au créancier.

Le notaire avait proposé et recommandé ledit prêt à son client, l'avait seul négocié avec les emprunteurs en se chargeant de recueillir et fournir au prêteur tous renseignements et évaluations sur leurs biens, sans que le prêteur ait été mis en rapports directs avec eux ni ait même comparu à l'acte où il était représenté par un clerc de notaire.

La Cour a décidé qu’il y a lieu de rejeter, comme portant sur des faits non pertinents, l’offre du no-

(1) Cour de Paris, 8 nov. 1874, Cire. comité des notaires des départements, n. 228 ; Cour d'Angers, 28 juillet 1894, p. 163 ; Ibid.

n. 170 ; Cour d'Orléans, 11 mai 1897, Jbid., n. 236, p. 642 ; Cour d’Alger, 22 février 1898, Ibid., n. 230, p. 140.

taire de prouver par expertise que les biens réellement frappés d’hypothèque, plus que suffisants pour gager le prêt quand il a été consenti, n’ont été réalisés à un prix inférieur à leur valeur qu'à la suite de circonstances dont il n’était pas responsable, ce notaire étant recherché non pour ladite dépréciation, mais uniquement pour la faute qu’il avait commise en affectant à tort à la garantie d’une obligation qui n’était pas dans le patrimoine des débiteurs (1).

Cette décision est logique et il est constant en jurisprudence (nous l'avons indiqué plus haut à propos du mandat) que le notaire qui agit comme negotiorum gestor doit constater non seulement la suffisance du gage hypothécaire quant à sa valeur, mais a fortiori la réalité, l’existence de ce gage. Il doit donc examiner scrupuleusement les titres de propriété, lever tous états sur transcription et documents semblables, prendre en un mot, tous renseignements nécessaires pour bien s'assurer que Îles immeubles offerts en garantie appartiennent dü-

ment et irrévocablement à l’emprunteur (2).

(1) Cass. req., 3 avril 4901, S. 1901.1.352. — V. aussi Besançon, 29 déc.‘ 1899, D. P., 99.1.480.

(2) Cf. Civ., 4 mars 1873, D. P., 73.1.56 ; Req., 25 janvier 1887, D. P., 87.1.473 ; Req., 2 mai 1892, D. P ,93.1.316 ; Req., 19 mars 1894, D. P., 95.1.70 ; Civ., 19 octobre 1897, D. P., 98.1.#1.

Renseignements sur la nature des garanties hypothécaires. — Le notaire, par l’intermédiaire et par les soins duquel un contrat de prêt a été préparé et s’est réalisé doit être réputé le negotiorum gestor du prêteur et répond, vis-à-vis de lui des fautes qu’il a commises dans sa gestion.

Spécialement, un notaire qui a fait consentir par lun de ses clients un prêt d’argent à plusieurs personnes agissant tant en leur nom personnel que comme se portant fort pour leur frère mineur, avec stipulation de solidarité et constitution d’hypothèque sur un immeuble indivis, est en faute de garanties qui leur étaient offertes et sur les risques que pouvait lui faire subir le défaut de ratification par le mineur des engagements pris en son nom.

Par suite, si les emprunteurs majeurs sont insolvables, si, à défaut de ratification, l’hypothèque a été annulée au regard du mineur et si le prêteur, en conséquence, n’a été remboursé que d’une partie de la somme prêtée le notaire est tenu de l’indemniser de la perte qu’il a subie.

Il doit en être ainsi alors surtout que le prêt a été réalisé trois mois seulement avant que le mineur eût atteint sa majorité, sans que rien expliquât sa conclusion hâtive, que le notaire n’a pas exigé que la mère tutrice se portât fort pour son fils, qu’à sa

connaissance les emprunteurs majeurs étaient d’une

solvabilité douteuse, qu’il n’a pas veillé à ce que le mineur ratifiât l'opération dès après l'avènement de sa majorité, ni pris dans l'intérêt du prêteur les mesures qui, en cas de refus de ratification, auraient pu sauvegarder ses droits et qu’une partie des fonds provenant de l'emprunt ont servi à désintéresser le notaire d’avances qu’il avait consenties à l’emprunteur (1).

Dans le même ordre d'idées, le notaire encourt une responsabilité lorsqu'il propose à lun de ses clients un prêt hypothécaire au profit d’emprunteurs inconnus de lui, domiciliés dans un autre département, sur des immeubles également situés dans un autre département. Son devoir est de rechercher la valeur du gage et l’origine de propriété et de requérir les états d'inscription et de transeription. Il doit, en outre, prendre au domicile des emprunteurs et de la situation des biens, des renseignements précis et complets, alors surtout que les circonstances anormales de l'affaire et le soupçon de fraude qui en résulte, doit conduire un notaire prudent à prendre des précautions extra-

ordinaires (2).

Insuffisance du gage. -— Dans de nombreux arrêts

(1) Douai, 9 avril 1900, D. P., 1901.2.1.

(2) Lyon, 20 nov. 1903, Monit. jud. de Lyon, 3 février 190%.

les Cours ont proclamé la responsabilité du notaire pour insuffisance du gage fourni au créancier.

C’est ainsi que le notaire qui a négocié un prêt et constaté par un acte reçu en son étude que le client n’a pas personnellement figuré à l’acte où il était représenté par un clerc de notaire, et qui s’est borné de demander une expertise lors de l'instance qui a abouti au jugement préparatoire et à exciper de l'insuffisance du rapport lors du jugement définitif, doit subir les conséquences de linsuffisance du gage (1).

Mais il a été jugé que la responsabilité du notaire ne peut être engagée à raison d’un prêt hypothécaire consenti en son étude qu’autant que l’insuffisance du gage hypothécaire est démontrée et que la perte subie fait ressortir une faute imputable audit notaire.

Pour constater la faute, il suffit d'examiner, en se reportant à l’époque où l'acte d'obligation a été consenti, si des garanties hypothécaires suffisantes étarent données.

Mais les circonstances imprévues ou les cas de force majeure qui ont pu, depuis, déterminer Île

(1) Req., 23 juin 1903, D. P., 1905.1.138. Cf. Req., 3 avril 1901, D. P., 1901.1.479 ; Paris, 28 fév. 1842, J. P., 42.302 ; Cass. req., 19 mars 1845, S, 45.1.262 ; Bordeaux, 20 juin 1853, S. 54.2.44 ; Cass. req., 22 avril 1856, S, 67.1.209 ; Lvon, # mars 1876, S. 77. 2.85, etc.

gage hypothécaire, ne sauraïent engager la responsabilité du notaire (1). Nous allons envisager l’hypothèse où le gage a subi une dépréciation par suite d’un cas fortuit ou de force majeure, et la solution qui se dégagera de cet examen s’applique aussi bien au notaire negotiorum gestor qu'au notaire mandataire.

Cas fortuits : inondations, etc. — En principe, le notaire n’est pas tenu des cas fortuits; mais il est, au sujet de la destruction ou de la dépréciation des immeubles à la suite de cas de force majeure, une question qui peut se poser et se posera sans aucun doute dans un avenir plus ou moins rapproché, et qui est relative à la responsabilité des notaires qui ont fait consentir des prêts hypothécaires. Elle est d'actualité, en présence des inondations qui ont dévasté une partie de la France, entraînant des pertes matérielles considérables et qui seront, à coup sûr, le point de départ de nombreux procès, où se trouveront mêlés les notaires qui ont effectué pour le compte de leurs clients des placements hypothécaires.

La catastrophe à laquelle nous faisons allusion aura pour effet de produire des réalisations inmobilières dans les pays sinistrés, réalisations qui se

(4) Trib, civ, Toulouse, 17 avril 1905, D. P., 1906.5.28.

feront dans des conditions défavorables et entraineront une crise passagère, mais sensible néanmoins. de la propriété foncière. Il faut pour envisager le problème de la responsabilité du notaire, se placer dans l'hypothèse où, un immeuble atteint par le fléau, a été grevé par son propriétaire jusque dans ses dernières limites, et supposer au surplus que ce propriétaire, à bout de crédit, ne peut plus trouver les capitaux nécessaires à la réfection de son immeuble et se voit contraint de vendre ou de laisser vendre avec une dépréciation assez considérable.

Peut-on, en pareille occurrence, décider que le notaire par l'intermédiaire duquel le ou les prêts hypothécaires ont été consentis, sera tenu vis-à-vis du ou des prêteurs, au cas où le prêt n’est pas couvert par le montant du prix de vente de l'immeuble ?

Nous avons envisagé déjà les différentes hypothèses où la responsabilité du notaire est engagée, soit qu’il ait agi en qualité de negotiorum gestor, soit qu’il ait agi en celle de mandataire de l’une ou de Pautre des parties. Nous verrons plus loin avec quelle facilité la jurisprudence admet les actions en responsabilité basées sur le mandat tacite confié aux notaires. Mais, en principe, on ne pourrait juridiquement faire encourir au notaire man-

dataire la moindre responsabilité, s’il appert qu’il

RE à

id ct dal

Le 4159 ——

n'a commis aucune faute dans l'exercice de son mandat, l'appréciation de cette faute restant soumise à l’appréciation souveraine des tribunaux, lesquels, ici encore, se montrent assez disposés à retenir, comme étant des fautes, les faits qui leur sont présentés. La nécessité d’une faute et la relation de cette faute avec le préjudice causé, tel est le critérium de la responsabilité.

En faisant application du principe sus énoncé à l'éventualité d’une destruction ou d’une, moinsvalue de lPimmeuble occasionnée par les inondations, il ne paraît pas douteux, à priori, que ie notaire ne saurait être déclaré responsable s’il n’a pas tenu compte, lors de lestimation par lui faite de la valeur du gage, de ia dépréciation possible de limmeuble par suite d’un fléau analogue à une inondation.

I1 faut voir, dans l'hypothèse qui nous occupe, un cas fortuit, au sens légal du mot, qu’il est difficile de prévoir et de conjurer et dont le notaire ne saurait être tenu des conséquences vis-à-vis du prêteur (1). Les juges, à notre sens, ne pourront donc condamner, en ce cas, le notaire au remboursement de tout ou partie de la somme prêtée, à la

condition, bien entendu, que l’'hypothèque ait ete

(4) Cf. Dalloz, C. civ. annoté, art. 1992, n. 447 et suiv.

suffisante au moment de la constitution du prêt. Nous savons, en «effet, que la jurisprudence a déchargé de toute responsabilité des notaires poursuivis en paiement du complément d’un prêt, lorsque, postérieurement à la constitution d’hypothèque il est survenu des circonstances fortuites qui ont considérablement diminué la valeur du gage. Elle a appliqué ce principe de la non responsabilité dans le cas d’une crise agricole ou vinicole (1), de crise immobilière (2) de destruction de vignes par le phylloxera (3):

I ne saurait y avoir de différence entre la dépréciation ou la perte d’un immeuble en suite d’une inondation, et celle qui peut résulter d’un des cas fortuits auxquels nous venons de faire allusion. Dans l’un et l’autre cas, il doit y avoir lieu à expertise et le fait de la suffisance du gage au jour de la constitution d’hypothèque étant acquis par une expertise, il nous paraît logique et juridique d’admettre que le notaire doit être exonéré de toute responsabilité de ce chef.

Telles sont les principales décisions jurisprudentielles que nous avons cru utile de relever parmi les nombreuses espèces qui ont été solutionnées par

(1) Lyon, 19 déc. 1906, S. 1907.2 285.

(2) Cass., 16 mars 1897 et 42 déc. 1898, (3) Lyon, 19 déc. 1006, précité.

les tribunaux. De leur examen, il ressort qu’il existe une ressemblance notable, presque complète, entre celles-ci et les décisions rapportées en matière de mandat. Cela ne fait que prouver davantage ce que nous disions, au début de nos explications sur la negotiorum gestio, à savoir que la jurisprudence ne s’est pas attachée à faire ressortir la différence entre le mandat et le quasi-contrat de gestion d’affaires : elle a surtout visé à régler les conséquences de la responsabilité notariale avec une sévérité qui a été combattue par les partisans du système de l’application à la responsabilité notariale de l’article 68 de la loi de ventôse an XI.

Pour terminer l’étude de la responsabilité contractuelle ou quasi-contractuelle, il est nécessaire d'examiner comment, d’après la jurisprudence, s'établit la preuve du mandat et de la gestion

d’affaires.