DEUXIÈME SECTION

Ce qui arrive quand l’immeuble hypothéqué s'améliore

C’estsur l'immeuble individualisé par l'application du principe de spécialité que porte l’hypothèque. Il est certain que l’acte constitutif n’a pas à indiquer par le détail quels sont les accessoires actuellement unis et incorporés à l'immeuble. En vertu des articles 516 à 527, ces accessoires sont partie intégrante de l’immeuble et compris dès lors dans l’hypothèque qui frappe le fonds auquel ils sont intimement unis (1). :

Il n’est pas douteux davantage que l’hypothèque s'étend à tout ce qui vient ultérieurement s’incorporer à l'immeuble par voie d’accession ; c’est la une règle de droit commun. Et notre principe de spécialité n’en vient pas contrarier l'application pourvu qu'il s'agisse d’une accession proprement dite, c’est-à-dire que l’union avec la chose soit suffisamment intime

pour qu’il y ait incorporation, et qu'il n’y ait pas

(1) Rouen, 17 Mai 1825 (Sirey 30, 2, 221).

introduction dans le patrimoine d’un élément distinct du premier, d'un bien nouveau: c’est alors l'immeuble désigné qui serait grevé d’hypothèque.

L'article 2133 ne fait donc que consacrer purement et simplement l'application du droit commun. S'il se trouve sous la rubrique des hypothèques conventionnelles, c’est parce que le législateur a placé sous ce chef, l'étude des principes généraux du régime hypothécaire. Il faut étendre la règle aux hypothèques légales, aux hypothèques judiciaires, aux privilèges sur les immeubles.

Au point de vue pratique, d'ailleurs, le principe de l’extension aux accessoires de l’immeuble est très justifié : hypothèque est soumise aux dépréciations si nombreuses de nos jours de la propriété immobilière ; c’est de plus un droit incertain et problématique ; la règle de l'extension aux accessoires : application du droit commun, accessorium sequilur principale, forme la contre-partie nécessaire de ces dangers. Si le législateur a cru devoir exprimer notre règle, c'est à raison sans doute de ce que l’hypothèque conventionnelle des biens à venir est interdite : il importait de distinguer les améliorations des acquisitions nouvelles.

C'est à toutes améliorations que s'applique l’article 2133, qu’elles soient industrielles (du fait de l’homme) ou naturelles ; qu’elles proviennent du débiteur ; qu'elles soient le fait d’un tiers détenteur

DE LA SPÉCIALITÉ QUANT AU GAGE Te

quelconque ; qu’elles soient accidentelles ou habituelles. La seule condition est qu’il s'agisse d’une incorporation, d’une adjonction qui se réalise comme accessoire direct au fonds hypothéqué, et qui, comme tel, profite au propriétaire de l’immeuble.

Ainsi l’hypothèque s'étend aux accroissements résultant d’alluvions, de relais, de la réunion d’une terre à la propriété hypothéquée. La valeur de l’accessoire n’est pas à considérer ; elle peut même se trouver supérieure à la valeur de l'immeuble amélioré (1); ainsi l’hypothèque s’étendra aux eaux d’une source que le propriétaire aurait amenées sur le bien affecté, en dérivant le cours de la source par voie de canalisation, étant donné que le fonds d'émergence est aussi sa propriété (2). C’est donc juridiquement et non matériellement, que la chose accessoire doit être assez étroitement unie pour ne pouvoir être séparée du fonds auquel elle s’incorpore.

Il faudrait aussi comprendre dans une propriété hypothéquée, les arbres de cette propriété plantés depuis la constitution, ce qui ferait obstacle à leur vente en fraude des droits des créanciers hypothécaires.

Lorsque les sources d’une rivière sont taries, lelit

(1) Troplong, loc. cit., n° 553, (2) Cassation, 30 mars 1892 (Dalloz, 92.1.389).

mis à sec appartient selon nous aux propriétaires riverains ; l’'hypothèque des fonds riverains s'étend au lit mis à découvert ; il n’y a pas, en effet, acquisition d’un fonds nouveau ; c’est le même fonds revenu à son état normal. Mème décision pour les iles qui font face aux fonds riverains.

Nous sommes aussi d'avis d'appliquer l’art. 2133 aux constructions quiseraient ajoutées à l'immeuble hypothéqué ou élevées sur le terrain hypothéqué ; car les constructions (art. 552) ne sont, elles aussi, qu’un accessoire du fonds dont l'élément premier est le sol : les constructions qui viennent s’y ajouter s’incorporent à lui, changent uniquement l’aspect extérieur, la surface ; elles font partie intégrante du fonds de terre lui-même et dès lors, sont grevées des charges hypothécaires qui pèsent sur lui (1).

Une réserve, cependant, serait à faire en faveur des architectes et ouvriers qui ont élevé les constructions, et par là ont introduit dans le patrimoine du débiteur, gage commun de tous les créanciers, la plus-value qui en résulte. La loi voit encore jusqu'ici une cause de préférense en leur faveur ; leur créance est de qualité privilégiée. Il en serait peut-être même ainsi, non seulement pour les plus-values qui résultent de leurs travaux, mais aussi (dans la

(1) Fenet, loc. cit., t. 15, p. 362. Cass. 2? Août 1886 (Dall. 87, 1.293).

mesure de la plus-value qu’ils ont donnée à l’immeuble) pour les améliorations ne provenant pas de leur fait, et postérieures aux travaux qui ont augmenté la valeur de l’immeuble. Le vendeur profite bien des améliorations survenues, les créanciers hypothécaires également : pourquoi les architectes et ouvriers ne profiteraient-ils pas des augmentations de la plus-value qu’ils ont créée : augmentations qui font d’ailleurs partie intégrante de cette même plus-value.

L'article 2133 doit s’appliquer non seulement aux améliorations consistant en immeubles par nature, mais aussi aux accessoires, immeubles par destination : objets qui, par exemple, sont adjoints au fonds parce qu’on les y fixe matériellement à perpétuelle demeure, ou parce qu'on les destine à servir à exploitation agricole ou industrielle (1) du fonds dont elles deviennent dès lors un élément stable, essentiel, et dont elles font partie intégrante.

Mais faut-il aller jusqu'à en conclure que ces objets devenus, pour ainsi dire, le fonds lui-même, sont le gage exclusif de ceux qui ont une hypothèque sur le fonds. En sorte que les privilèges existant sur le meuble, confondu désormais avec

l'immeuble et ayant perdu sa nature juridique

(1) Comp. Thézard, loc. cit., p. 93.

propre de meuble et devenu lui-même immeuble, disparaissent avec ce meuble.

Ce serait là, d'après nous, une exagération : ce n’est qu'à raison de sa destination que le meuble est fictivement immobilisé. Il garde néanmoins sa nature propre et juridique de meuble; il pourra, c’est la meilleure preuve, reprendre sa forme et sa nature premières, s’il vient à être détaché du fonds. Or, les créanciers privilégiés ont précisément le droit de l’en détacher, puisque au moment de son affectation immobilière nouvelle, il a été attaché à l'immeuble hypothéqué sans doute; mais tel qu’il se comportait, avec les charges qui le grevaient; avec, par conséquent, le privilège du vendeur qui lui était attaché préalablement (1).

Néanmoins, l’hypothèque consentie sur les immeubles par destination, en même temps que sur l'immeuble lui-mème, s'étend aux améliorations ou augmentations faites à ces meubles devenus immeubles. Ainsi l’hypothèque portant sur un hôtel garni porte sur l’immeuble, sur les meubles qui le garnissent, sur les améliorations apportées à ces meubles. Il n'importe d’ailleurs que ces améliorations aient été consenties par le débiteur ou par un

(1) En ce sens: Colmet de Santerre, loc. cit., tome IX, no 32 bis- VIL — Thézard, loc. cit., p. 95.

En sens contraire : Aubry et Rau, Loc, cit., S 284, note 4.

tiers; réserve faite du droit qu’aurait le tiers détenteur d’exiger des créanciers hypothécaires le remboursement de la plus-value que les améliorations ont procuré à l'immeuble. Nous dirons du créancier privilégié conservateur du meuble ce que nous venons de dire du tiers détenteur.

C'est chose entendue: l'article 2133 s'applique à toute acquisition par accession, par incorporation intime à la chose, et le mot amélioration doit être pris lato sensu. Mais, il n’y a plus amélioration s’il s’agit d’une acquisition nouvelle, ou d’une acquisition indépendante de l'immeuble qui n’a, avec lui, qu’un rapport d'union passagère, accidentelle.

D'abord, s’il s’agit d’une acquisition nouvelle : à un domaine déjà hypothéqué, le débiteur ajoute des pièces de terre nouvellement acquises ou qui dépendaient anciennement d’une autre exploitation. Il n'y à pas là incorporation, il y a juxtaposition, et cette contiguité n’empèche en rien les deux immeubles d’être distincts l’un de l'autre, d’être soumis, par suite, chacun à un régime juridique qui lui est propre, d’être en particulier affectés d’'hypothèques différentes (1). En deux mots, il ne s’agit pas d’un immeuble, mais de deux immeubles,

(1) L’immeuble ainsi acquis, resterait frappé des hypothèques auxquelles il était assujetti dans le patrimoine du vendeur : c’est une simple conséquence du droit de suite.

et le principe de spécialité s'oppose à ce que la même hypothèque frappe plusieurs immeubles non individuellement désignés.

On devrait voir aussi une acquisition nouvelle dans le cas où la propriété acquise en second lieu, serait réunie dans le même enclos que l’immeuble hypothéqué. Sans doute, en vertu de l’article 1019 le legs s'étend alors à la partie nouvellement acquise; mais en matière de legs, c’est à l'interprétation de la volonté du testateur, c’est à la recherche de son intention présumée que s'attache le législateur.

En notre matière de spécialité hypothécaire, il doit assurer le maintien d'un principe d’ordre public ; il faut qu’il y ait individualisation d'un bien pour qu’il puisse être hypothéqué. Les principes sont différents : la solution ne peut être la même: d’une part, analyse de volonté; d'autre part, garantie d'ordre public. |

S'agit-il maintenant de l’acquisition d’une chose qui n'ait avec l’immeuble qu’un rapport accidentel, qui ne lui est pas uni, qui ne lui est pas assimilé. Il n’y à pas davantage d’hypothèque s'étendant à la plus-value procurée. Ainsi en est-il de la découverte d’un trésor sur l'immeuble hypothéqué : le trésor est une chose mobilière complètement distincte de l'immeuble (1). De mème l’hypothèque ne s’appli-

(1) Demolombe : cours de droit civil, tome XIII, no 46 bus.

querait pas à la nouvelle construction édifiée à la suite de la destruction de l’ancienne et pour la remplacer.

Ce n’est pas seulement l'augmentation de valeur de l'immeuble par l’amélioration qui doit être envisagée ; c'est aussi l'augmentation de valeur par suite de la disparition d’une charge qui dépréciait l'immeuble : une servitude prescrite, l’usufruit réuni à la nue-propriété, la nue-propriété adjointe à l’usufruit. |

Ce sont des hypothèses très intéressantes que celle de la consolidation ou réunion de l’usufruit à la nue-propriété et celle de la réunion de la nuepropriété à l’usufruit. On raisonne très souvent ainsi :

L'état normal de la propriété est d’être libre de toute charge ; quand la propriété est nue, c’est-àdire grevée de la charge réelle qu'est l’usufruit, elle n’en tend pas moins au fur et à mesure que l’usufruit s'écoule à redevenir pleine et entière propriété. Il est donc naturel que la chose toute entière en usufruit et nue-propriété devienne le gage hypothécaire des créanciers quand cette chose est revenue, grâce à la consolidation, à son état normal, qui est d’être libre de toute charge.

Il en est, au contraire, tout autrement, quand la nue-propriété vient s'ajouter à l’usufruit sur la tête de l’usufruitier. C’est une acquisition nouvelle

et non conforme à la nature des choses que réalise ce dernier; c’est un droit distinct qui vient se juxtaposer à l’usufruit. Il n’est plus vrai de dire que les deux droits sont destinés forcément à se réunir, qu’ils se réunissent, qu’ils se consolident peu à peu chaque jour. S'il est naturel que l’usufruit aille se perdre dans la nue-propriété et rende à la propriété son étendue actuelle, c’est par un événement fortuit, c’est par suite d’une situation nouvelle que la nue-propriété est venue s’ajouter à l’usufruit. Usufruit et nue-propriété sont deux portions d’une même chose ; tout se passe comme si propriétaire d’un terrain, on l’hypothéquait et que l’on se rendit ensuite acquéreur d'un immeuble contigu. Les deux droits sont juxtaposés, 1ls ne sont pas incorporés l’un à l’autre (1).

Cette distinction habituellement faite ne nous paraît pas peut-être à l’abri de toute critique. Nous concevons plutôt la propriété comme constituée par l’ensemble de ses démembrements, dont chacun (servitudes-hypothèque-usufruit), a son rôle propre, sa fonction à lui, et peut par conséquent être hypothéqué séparément. On a hypothéqué la nue-propriété et elle seule ; l’usufruit a pu être hypothéqué de son côté et lui seul : le créancier du nu-proprié-

(1) Troplong, loc cit., n° 553 bis. — En sens contraire: Duranton, loc cit., tome XIX, n° 265.

taire n'avait pas à compter sur l’usufruit qui n'appartenait pas à son débiteur, qui avait son utilité particulière en dehors de la nue-propriété; au jour de la constitution d’hypothèque, les deux parties avaient en vue, non pas la nue-propriété et l’usufruit, mais au contraire la nue-propriété détachée de l’usufruit: fragment bien déterminé du droit de propriété.

Peut-on considérer un immeuble comme amélioré ou transformé, lorsqu'à la place de cet immeuble: détruit ou détérioré, se trouve une indemnité à toucher d’une compagnie d'assurances ?

Pour ne pas scinder l’exposé de cette question, nous en renvoyons l'examen à notre quatrième section : « Ce qui arrive quand l'immeuble hypothéqué se détériore ou périt (1). »

() Voir infr., pages 119 et suiv.