DROIT INTERMÉDIAIRE

134. — I. Lors du 27 septembre 1790. — L'état de choses que nous venous de résumer subsista jusqu’en 1789. Undes premiers actes dela révolution fut la suppression des justices seigneuriales; mais delà naquitune difficulté entre mille autres. Jusqu'à la promulgation du Code civil promis à la nation, on ne pouvait supprimer les coutumes diverses qui régissaient la France; comment allaient faire les pays de nantissement pour la vente des immeubles et les formalités des devoirs de loi qui devaient, aux termes des coutumes, être accomplies devant les officiers de la justice seigneuriale ? Il fallait pour ces pays une loi nouvelle pour régler à l'avenir les mutations de propriété. Cette loi fut décrétée le 19 et sanctionnée le 27 septembre 1790.

Voici ses’principales dispositions : « Art. 3. A compter du jour où les tribunaux de district seront installés dans les pays de nantissement, les formalités de dessaisine, saisine, etc.,et généralement toutes celles qui tiennent du nantissementféodal ou censuel, seront et demeureront abolies; et jusqu'à ce qu'il en ait été ordonné autrement, la transcription des grosses, des contrats d’aliénation ou d'hypo-

thèque en tiendra lieu et suffira en conséquence pour consommer les aliénations et constitutions d'hypothèque. — Art. 4. Les dites transcriptions seront faites par les greffiers des tribunaux du district de la situation des biens. et les greffiers seront tenus de communiquer les registres sans frais à tous les requérants. »

Cette loi est le premier monument législatif qui ait introduit dans le droit français le mot de #ranscription. Du reste le mot seul est nouveau et le principe reste le même. On substitue seulement au greffe de la justice féodale celui des tribunaux de district. — Comme le nantissement, cette transcription est nécessaire pour consommer les aliénations soit entre les parties, soit à l'égard des tiers ; les termes généraux de la loi excluent toute distinction. La loi ne s'appliquant qu'aux pays du nantissement, le reste de la France conserva sa jurisprudence ; cet état de choses dura jusqu’à la loi du 44 brumaire an VIT.

13%. — II. Loi du 9 messidor an LIT. — A la fin du x vin siècle, l’école des économistes avait mis en vogue les idées de circulation des biens et de publicité des droits réels. On avait répété sur tous les tons que la propriété était enchaînée, la circulation des biens entravée, et, après avoir brisé ces entraves d’une façon quelque peu légère, on essaya de mobiliser la propriété ; on voulait, suivant un mot très vrai « porter safortune immobilière en portefeuille comme nous portons aujourd'hui nos obligations de chemins de fer (1) ». Beaucoup de gens d’ailleurs voyaient là un moyen de consolider de nouvelles acquisitions en effaçant Ja trace et le souvenir des anciens propriétaires. — C'est de ces idées que naquit la loi du 9 messidor an IL, tentative chimérique qui ne reçut et ne pouvait recevoir aucune exécution. Au milieu de quelques dispositions réel.

(4) De Resbecq, op. cit., p. 74.

lement utiles, comme la création des conservateurs des hypothèques, la publicité et la spécialité des droits réels, elle contenait des idées étranges ; l’hypothèque sur soi-même, par exemple, et les cédules hypothécaires transmissibles par voie d'endossement à ordre (1). Arrivons donc, sans nous arrêter à une disposition qui ne fut jamais en vigueur, à la loi de l’an VII.

136. — IIT. Los du 11 brumaire an VII. = Cette loi, tout en ayant pour but principal l’organisation du régime hypothécaire, et la publicité des. droits réels immobiliers, eut une immense influence sur le régime entier de la propriété foncière. « Sans s'arrêter à des rêves plus ou moins excentriques, on s’efforça avant tout d'établir sur des bases solides etrationnelles la publicité et la spécialité de l'hypothèque, et par là même on arriva forcément à la publicité des transmissions, Un créancier en effet doit connaîtrenon seulement les hypothèques qui diminuentla valeur de l’immeuble lui servant de gage, maïs encore si cet immeuble n'a pas cessé d’appartenir à son débiteur. L'idée fondamentale de ce système fut, on le sait, empruntée à la législation des pays de nantissement ; seulement la loi de l’an VII substituait le conservateur des hypothèques aux greffiers des justices féodales, remplacés déjà par les grefliers des tribunaux de district, dans la loi de 1790. — Ne sont soumis à la publicité queles actes entre-vifs (les successions et testaments échappent donc à la transcription), et parmi

-eux les actes translatifs de biens et droits susceptibles d'hypothèque. Or, d’après l’art. 6, sont seuls susceptibles d’hypothèque: 4° les biens territoriaux et leurs accessoires inhé-

(1) V.les art. 36 à 83 de la loi. — On trouve quelque chose d’analogue comme application dans la loi prussienne du 3 mai 1872, mais sur des bases bien différentes. °

rents ; 2° l’usufruit ainsi que {la jouissance emphytéotique . des mêmes biens pour le temps de leur durée. Ne sont pas assujettis à la publicité les droits d'usage et d'habitation, de servitude et d’antichrèse. Ceci était une lacune regrettable à tous égards ; elle a du reste été comblée par la loi de 1855.

139. — Quels étaient les effets de la transcription et les conséquences du défaut de transcription ? L’art 26 répond ainsi à cette question : « Jusque là les actes translatifs ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur, et qui se seraient conformés aux dispositionsde la présente ».

D'abord cet article ne s'occupe, on le voit, que de la transmission à l’égard des tiers, de là une première question. Comment, sous l'empire de la loi de brumaire, setransmettait la propriété entre les parties? On a soutenu que la propriété n’était transmise entre les parties que par l'effet de la transcription et à partir du jour de l’accomplissement de cet acte; et on a donné de ce système le motif que Ja transcription de brumaire, ayant été empruntée à la dessaisine des pays de nantissement, devait avoir les mêmes effets. — Il est généralement admis, au contraire, que la transmission avait lieu par le seul consentement, ou, si l’on aime mieux, par la clause de tradition feinte dont nous avons parlé et qui, à cette époque, était plus que jamais de style dans tous les contrats de vente (en fait le consentement seul transférait la propriété, même dans les contrats purement verbaux). Le représentant Crassous prend soin de le dire formellement. « La mutation, en ce qui concerne le vendeur et l'acheteur, est parfaite par leur seul consentement mutuel, mais d’autres peuvent avoir intérêt à la connaître. » La mème idée est bien indiquée par la rédaction de l’article, car énoncer que des actes ne sont pas opposables aux tiers, c'est sous-entendre que ces

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actes sont immédiatement parfaits entre les parties ; cette idée, nous l’avons dit déjà, n'était pas nouvelle; rien d'étonnant donc à la voir consacrée implicitement par le législateur de brumaire.

En second lieu, quel est le sens de ces mots: les tiers ? Ce sont, d’après l’art. 26, « ceux qui auraient contracté avec le vendeur et se seraient confcrmés aux dispositions de la présente » ; ce qui comprend (quoique ce point ait été contesté) aussi bien un second acquéreur que les créanciers hypothécaires du vendeur inscrits avant la transcription. Cette interprétation a du reste été confirmée par un arrêt du tribunal de cassation du 23 messidor an X (1). — Aïnsi, tant que la transcription n’a pas eu lieu, un tiers peut traiter avec le vendeur et se faire consentir des droits qu’il opposera à l'acquéreur, s’il les a rendus publics. Mais, une fois la transcription faite, l'acquéreur a un droit inattaquable, et peut repousser non seulement les tiers qui auraient acquis un droit postérieur au sien, mais encore ceux dont le droit serait antérieur et qui ne l’auraient pas rendu public avant cette transcription. Cette distinction entre les conditions exigées pour le transfert de la propriété entre les parties et celles qui sont nécessaires pour que ce tranfert soit opposable aux ayants cause du vendeur constitue la règle fondamentale de la loi de brumaire.

13S. — En résumé, transmission s’opérant par le seul consentement entre les parties, et subordonnée à l'égard des tiers àla formalité de la transcription: tel fut le système de la loi de brumaire an VII; ces dispositions restèrent en vigueur jusqu'à la promulgation du Code civil en 1804.

(1) Sirey, IL, 4.31. :Voy. aussi un arrêt du 23 thermidor an XIII, Sirey, VI, 4.60.