TRANSMISSION À L'ÉGARD DES TIERS

154.— I. — La propriété, avons-nous dit, se transmet entre les parties par le seul consentement. En sera-t-il de même à l'égard des tiers, ou faudra-t-il, pour leur rendre opposable la mutation qui s’est produite, qu'une formalité de publicité vienne la leur révéler? En d’autres termes, le Code a-t-il maintenu le système de la loi de brumaire, ou ressuscité le régime des transmissions occultes de l’ancien droit?

15%. — L'historique de cette question est bien connu. Elle surgit pour la première fois au titre des donations ; là on maintint la transcription dans une certaine mesure. La lutte ne s'engagea vraiment qu'au litre des obligations, à propos de l’art. 1138 ; après beaucoup de discussions pour et contre la loi de brumaire, on ajoarna la question ; de là l’art. 1140. Au titre de la vente, le problème se posa de nouveau au sujet de l’art. 1583. Nouvelle discusion, nouvel ajournement; cet article réserve formellement la transmission à l'égard des tiers. Au titre des hypothèques, iln’est plus possible de reculer. La section de législation du conseil d'Etat propose franchement le maintien en principede la loi debrumaire. Le projetcontenait les dispositions suivantes : « Art, 94. Les actes translatifs de propriété qui n’ont pas été transcrits ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur et qui se seraient conformés aux dispositions de laprésente. » — « Art. 92. La simple transcription des titres translatifs de propriété sur le registre

ne purge pas les privilèges et hypothèques établis sur l’im-

meuble ; il ne passe au nouveau propriétaire qu'avec les droits qui appartiennent au précédent, affecté des mêmes privilèges et hypothèques. » C'était au fond la reproduction des articles 26 et 28 de la loi de brumaire. A la suite d’une discusion assez vive, le Conseil d'État vote une note dont la rédaction ne brille pas par la clarté, et « renvoie les articles à la section, pour les rédiger dans le sens des amendements proposés (1). »

156G. — Quand le projet revient devant le conseil d'Etat, on ne retrouve plus rien du principe de la loi de brumaire; l’art. 91 a disparu et l’art. 92, devenu Part. 2182 du Code civil, subit une modification qui en change complètement le sens. Comment expliquer la . disparition de l’art. 91? Personne ne le sait. A-t-il été, comme le prétend M. Locré, retranché par suite du vote qui a eu lieu dans la séance du 10 ventôse; y a-t-il eu un malentendu, certains auteurs disent même un escamotage fait par les adversaires de la loi de brumaire ? C'était, pour trancher une aussi grave question, une méthode tant soit peu expéditive.

AST. — Quoi qu'il en soit, cette suppression était si peu attendue, et le résultat en était si peu expliqué que la discussion s’éleva aussitôt sur la question. Des partisans de la loi de brumaire prétendirent que la transcription avait été maintenue; ils invoquaient le silence des travaux préparatoires et de la loi elle-même, quine contient aucune abrogation expresse ou tacite du système de la transcription, les art. 1583, 2108, 2134, 2180, 2189, qui le supposent maintenu (2). Cette opinion cependant ne prévalut ni en doctrine ni en jurisprudence. Elle était en effet difficile à soutenir en présence de la loi du 30 ventôse an XII, abrogeant les lois antérieures sur les matières faisant

(4) Fenet, t. XV, p. 386. — Locré, t. XVI, p. 289. (2) Sirey, V. 3,261.

l'objet du Code; de la suppression de l'art. 91 du projet, et enfin de l’art. 2182 du Code qui repousse évidemment le système de latranscription; et l’on admit que les articles qui semblaient y contredire étaient des distractions du législateur. Cette doctrine fut à peu près universellement admise (1).

158. —IL. Ainsi, sous l'empire du Code, la simple convention transfère la propriété, tant à l’égard des tiérs qu’à l'égard des parties. Donc, à partir de la vente, le vendeur ne peut plus aliéner ni demembrer le bien qui lui a appartenu; entre deux acheteurs, celui-là l'emporte dont le contrat a le premier acquis date certaine ; enfin les créanciers du vendeur ne. peuvent pas saisir l'immeuble, quoiqu'il soit encore en sa possession. En un mot, à partir de la vente, l’état du patrimoine de celui qui se dessaisit est fixé d’une façon absolue et à l'égard de tous.

La transcription n’était donc plus nécessaire pour consommer la translation à l'égard des tiers. Il ne faudrait pas croire cependant qu'elle n’eût plus dès lors d’applications possibles. Outre ses applications dans la matière des donations et substitutions (art. 939 et 1069), elle conserve encore une utilité dans les cas suivants : 1° elle conserve le privilège du vendeur (art. 2108); 2°elle sert de point de départ pour la prescription de l'hypothèque au profit du tiers détenteur (art. 2180); 3° elle constitue la première formalité de la procédure de purge ; 4° elle permet de requérir du conservateur un certificat valant purge à l'égard des hypothèques non mentionnées dans le certificat. Dans tous ces cas, le législateur a, comme il l’a fait si souvent ailleurs, oublié ses propres théories, et, en

(1) Nimes, 11 juin 4807 (Sirey, IX,2.31); Cass. 10 oct. 4810 (Sirey, II, 4.941) ; Poitiers, 7 juill. 1825 (S. XXV, 2.426).

dehors des donations, la transcription dans le Code n'offre guère d’autre utilité que l'intérêt du fise.

159. — III. Le but principal de la transcription nt une fois disparu de la loi, les transcriplions furent très peu fréquentes. Le Trésor fut le premier à en souffrir.

La régie voulut faire cesser cet état de choses en multipliant les transcriptions. Ce fut le point de départ d’une réforme importante. D’après le Code, les créanciers hypothécaires du vendeur qui ne s’étaient pas fait inscrire avant la vente de l’immeuble hypothèque ne pouvaient pas s'inscrire après. Cette disposition était rigoureuse, injuste même, quand la vente avait lieu peu de temps après la constitution de l’hypothèque et que le créancier n'avait pas eu letemps de prendre inscription. Ce fut pour parer à cet inconvénient que, sur les instances de la régie, l’art. 834 du Code de procédure accorda aux créanciers hypo- thécaires antérieurs à la vente le droit de s'inscrire jusqu’à l'expiration d'un délai de quinzaine après la transcriplion de l’acte de vente. Cette mesure, prise dans l'intérêt du Trésor, eut un heureux effet pour les tiers ; elle n’avait cependant qu’une portée limitée. La transcription, en effet, n’était nécessaire que pour arrêter le cours des inscriptions du chef des créanciers hypothécaires antérieurs à la vente. Ceci, remarquons-le, vient confirmer le système de l’abrogation par le Code de la loi de brumaire, puisque, même après le Code de procédure, le cours des inscriptions se trouvait dejà arrêté dès le moment même de la vente pour les créanciers hypothécaires postérieurs à cette date. L'art. 834 ne rétablit donc pas la transcription comme condition de transmission à l'égard des tiers, et ne rendit à cette formalité qu'une minime partie de son importance.

460 — Une loi de finances du 28 avril 1816 donna une satisfaction plus complète aux intérêts du Trésor en exi-

Ho

geant d’une manière générale la perception des droits de transcription, alors même que la formalité ne serait pas remplie, et en réunissant le droit proportionnel de transcription au droit d'enregistrement. Ainsi, le droit de mutation étant de 4 0/0, le droit proportionnel de transcription de 1,50 pour cent, la loi décida que le droit de mutation serait désormais de 5,50 pour cent;le droit de transcription était donc perçu au moment de l'enregistrement et confondu avec le droit de mutation.

161. — IV. Le Code avait donc fait un pas en arrière, et ce système de mutations clandestines devait à bref délai entraîner de graves inconvénients. Bientôtl'expérience vint justifier en pratique les critiques que les théoriciens adressaient à la loi. Prenons quelques espèces sur lesquelles sont intervenues bien des décisions judiciaires.

Un acquéreurse présentait pour acheter un immeuble : il vérifiait avec soin les titres du vendeur, les trouvait en règle, faisait la purge des hypothèques et payait; il devait se croire propriétaire paisible, quand tout à coup un acquéreur précédent se présentait avec un titre enregistré dans un bureau quelconque. La question de priorité se réduisant à une question de date certaine, le premier acquéreur évinçait le second, malgré la bonne foi de celuici qui n'avait eu aucun moyen de se prémunir (4). — Il pouvait même arriver qu'aucun changement matériel ne fût survenu dans l’état des choses ; par exemple le vendeur s'était réservé l'usufruit; il restait donc en possession, gardait les titres entre ses mains, et tout le monde pouvait le croire propriétaire. Puis il vendait son immeuble à un second acheteur qui payait sur le vu des titres etétait évin-

(1) Nîmes, 44 juin 1807 (Sirey, IX, BL L Angers, 44 nov. 4848 ; Toulouse, 28 déc, 1824.

cé à la mort du vendeur (1). Enfin le prêteur le plus prudent n’avait pas plus de sûreté, même en se faisant constituer une hypothèque, car par une singulière conséquence la loi lui permettait de connaître les hypothèques antérieures qui pouvaient restreindre ou anéantir son droit, mais elle ne lui donnait aucun moyen de savoir si le débiteur était encore propriétaire de l’immeuble hypothéqué, et il reste exposé àse voir enlevé son gage par un acquéreur plus ancien, il est vrai, mais forcément inconnu de lui. |

16%. -- Dès 1833 M. Troplong, dans son commentaire surles hypothèques (2), avait fait valoir ces considérations et bien d’autres, et M. Dupin disait devant la Cour de cassation: € Celui qui achète n’est pas sûr de rester propriétaire; celui qui paye de ne pas être obligé de payer une seconde fois, et celui qui prête d’être remboursé ». À tous ces dangers, le meilleur, le seul remède était derétablir la publicité des contrats.

Le gouvernement se décida enfin à tenter cette réforme. En 1841, il consulta à cet effet les Cours d'appels et les Facultés de droit du royaume. Vingt-deux cours sur vingtsept, sept Facultés sur neuf, et la Cour de cassation se prononcèrent pour le rétablissement de la transcription. Mais ce projet ne reçut pas alors d'exécution. — En 1849, 1850 et 1851, le travail fut repris, et l’Assemblée législative, d'accord avec le gouvernement et le Conseil d'Etat, s’occupa d’un projet de loi ayant pour but la refonte du titre des privilèges et hypothèques, et rétablissant la transcription. Ce projet fut ajourné par les événements politiques. Une circonstance étrangère au premier abord à la transcription vint de nouveau la remettre en question. L'institution du Crédit foncier, décrétée le 28 février

(4) Cass. 25 juin 4816 (Journal du Palais, XVII, p. 328). (2) Troplong, Hypothèques, n° 894.

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1852, nécessitait cette réforme. Cette société, destinée à assurer le crédit à la propriété, ne pouvait ni se former, ni praspérer sans un régime hypothécaire donnant aux préteurs une sécurité complète. En 1853, le gouvernement présenta un nouveau projet pour le rétablissement de la transcription. Ce projet fut voté par le Corps législatif Le 17 janvier, et sanctionné le 23 mars 1855. C'est cette loi que nous allons étudier, mais seulement dans cellés de ses dispositions qui ont trait à notre matière, eten laissant de côté tout ce qui se rattache particulièrement au régime

hypothécaire.