CONDITIONS POUR QU'IL Y AIT LIEU A TRANSCRIPTION

165. — Le principe général est celui-ci : sont soumis à transcription tous actes entre-vifs, à titre onéreux, ayant pour objet l'établissement, la transmission ou l'abandon de droits immobiliers. Telle est la formule dont nous devons

d’abord expliquer les termes ; nous passerons en revue, dans la section suivante, quelques-uns des actes assujettis à la publicité, toujours au point de vue de la transmission de la propriété foncière.

1G6G. — Doivent être transcrits :

1° Tout acte entre vifs. — Sont donc dispensées de transcription les dévolutions par décès, ce qui comprend la transmission par succession légitime ou testamentaire. Pour les successions légitimes, cette dispense est très juste. D'abordl'héritier continue la personne du défunt, « le mort saisit le vif, » et le soumettre à cette formalité serait violer le principe même. En second lieu ce serait un surcroît de frais sans utilité pour personne; il n’y a en effet rien à craindre ici, puisque les héritiers doivent respecter les actes faits par le défunt de son vivant. Cette décision soufirit plus de difficultés lors de la discusion de la loi, en ce qui concerne les successions testamentaires. Plusieurs membres de la commission furent d'avis que, s’il était juste de ne pas assujettir à la transcription l'héritier légitime qui continue la personne du défunt, et dont le droit s'établit publiquement en vertu de la loi, il fallait par contre y soumettre le légataire : « Si les testaments restent occultes, disaiton, rien ne révèle au public le droit du légataire ; les tiers pourront être trompés par une vente que leur consentira l'héritier légitime, propriétaire apparent que la loi institue publiquement et que le testament déshérite en secret. La revendication des légataires viendra ainsi dépouiller des acquéreurs de bonne foi ».

D’autres répondaient que le droit du légataire ne peut dépendre d’une formalité qu’il lui sera très souvent impossible de remplir. Il n’est point partie au testament comme l'acheteur à la vente, etl’'héritier du sang se gardera plus d'une fois de mettre entre les mains du légataire la preuve de son droit. Enfin, dans le système contraire, il faudrait

un délai pour transcrire. A partir de quel moment le ferat-on courir? Serait-ce à partir du décès ou à partir de la connaissance acquise du testament? En définitive, le droit du légataire et l'exécution des dernières volontés du testateur se trouveraient à Ja merci de l'héritier intéressé à leur caducité. Ces considérations firent rejeter la transcription des testaments.

163. — 2° À titre onéreux. — Ces mots, qui d’ailleurs ne se trouvent point dans le texte de la loi, ne veulent point dire que les actes à titre gratuit sont dispensés de transcription , mais simplement que ces actes sont en dehors de son application. « Il n’est point dérogé , dit l'art. 11, aux dispositions du Code Napoléon relatives à la transcription des actes portant donation ou contenant des dispositions à charge de rendre ; elles continuent à recevoir leur exécution. »

1GS. — 3° Zranslatifs de propriété immobilière. — Quel est ici le sens de ces mots: propriété immobilière? Ces termes comprennent: 1° la pleine propriété d'un immeuble, celle du dessus et du dessous, suivant l’art. 552 du Code civil ; 2° la propriété superficiaire, du dessus seulement, telle que la propriété des divers étages d'une maison, sans’ celle du sol (C. C. art. 664), ou des diverses constructions élevées sur un terrain du domaine public ; 3° la propriété acquise sous le sol ou les bâtiments d'autrui{art. 553, C.C.); 4° la propriété des mines concédées par le gouvernement, füt-ce même au propriétaire de la surface, la mine formant en effet une propriété immobilière distincte de celle du sol de la surface, et susceptible d'hypothèque (4); 5° les actions immobilisées de la Banque de France (2). (Nous ne parlons plus des actions des canaux d'Orléans et du Loing,

(1) Loi du 24 avril 4840, art. 8, 49, 21.

(2) Décret du 16 janv. 1808.

qui ont été rachetées). Ces actions sont en effet susceptibles d’hypothèque,et, comme telles, sont soumises à la loi de 1855.

169. — L'acte par lequel un propriétaire vend, soit une récolte de fruits pendante par branches ou par racines, soit une coupe de bois tenant encore au sol, soit les matériaux d’une maison à démolir, soit des matières minérales non encore extraites, mais destinées à l'être, est-il soumis à transcription? La question revient à celle-ci : le droit cédé est-il mobilier ou immobilier ? La jurisprudence décide avec raison que le droit est mobilier. L'objet du droit est en effet mobilier, car vendre des choses destinées à être détachées d’un immeuble auquel elles sont adhérentes, c’est les vendre dans les conditions où elles seront quand elles seront détachées, c’est en un mot vendre des meubles futurs. Diverses lois ont fait d’ailleurs l’application de cette idée : la loi du 22 frimaire an VII frappait ces ventes des mêmes droits que les ventes mobilières, et, d’après l’art. 1° de la loi du 5 juin 1851, les ventes publiques volontaires, à terme et au comptant, de fruits ou de récoltes pendant par racines, rentrent non plus seulement dans les attributions des notaires, mais encore dans celles des commissaires-priseurs, huissiers et greffiers de justice de paix, comme toutes les autres ventes mobilières. La cession des droits mentionnés ci-dessus n’est donc pas assujettie à transcription.

M30O. — Quant aux immeubles par destination, ils ne peuvent, en cas d’aliénation, être soumis à la transcription, car dès qu'ils sont détachés de l'immeuble dont ils font partie, ils perdent leur caractère immobilier.

8 34. — Que décider des immeubles par l'objet auquel ils s’appliquent, notamment des actions immobilières tendant àrevendiquer un immeuble ; une cession d’action en revendication, en nullité ou en rescision doit-elle être

transcrite ? L’affirmative est, selon moi, certaine. Il serait en effet bien sublil de dire que ce qui est cédé dans l’espèce, ce n’est pas l'immeuble, mais l'action, et d'établir une distinction entre l’action elle-même, et le droit qu’elle a pour objet de faire reconnaître ; celui qui possède une action pour recouvrer un immeuble est censé posséder l'immeuble lui-même.

SECTION II