AGE

si, bien entendu, la transcription faite par l'acheteur sans alternative a eu lieu avant la publicité donnée à leur droit. Ceci nous semble résulter de l’art. 1167 (1).

139. — 4° Vente sous condition résolutoire. — Gette vente doit évidemment être transcrite, car la propriété est dès à présent transférée, et si la condition prévue ne se réalise point, la propriété se trouvera consolidée sur la tête de l'acheteur. Tel est le cas de la vente à réméré (2). De même que pour la condition suspensive, une transcription nouvelle n’est pas nécessaire lorsque la condition résolutoire s’accomplit ; la première doit être pour les tiers un avertissement suffisant ; du reste le vendeur n'acquiert pas une nouvelle propriété, il recouvre l’ancienne (3). Cependant la loi aurait avec assez de raison, je crois, pu exiger qu'il fût fait mention de la résolution en marge de la transcription, sous la seule sanction d’une amende. Cette mention est prescrite au cas où la résolution est prononcée

en justice ; on eût donc pu l'exiger aussi en cas de résolution amiable.

LSO. — 5° Promesses de vente. — Soit d'abord une promesse synallagmatique, c'est-à-dire une promesse de vendre acceptée avec promesse réciproque d'acheter ; cette convention est-elle translative dès à présent de propriété etcomme telle assujettie à transcription, ou simplement productive d'obligations ? « La promesse de vente vaut vente, dit l’art. 1589, lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix. » Cet article a l’air bien clair à première vue, et il semble qu’il faudrait beaucoup chercher pour trouver qu'il signifie précisément que la promesse de

(4) Flandin, I, no 442.

(2) Flandin, I, 88. — Verdier, I, 76.

(3) Flandio, I, 85. — Mourlon, I, 34. — Verdier, I, 77.

vente ne vaut pas vente. On a cherché et on est arrivé au système suivant :

Cet article ne veut pas dire que la promesse de vente constitue, dès maintenant, une véritable vente et opère translation immédiate de propriété; elle vaut vente en ce sens, qu’en cas de refus d'une des parties d'exécuter son engagement, l’autre a droit d'obtenir non seulement des dommages-intérêts contre elle, mais encore un jugement la forçant à exécuter la vente dans un certain délai, après lequel cette vente sera, faute d'exécution volontaire, réputée conclue. C'était dans l’ancien droit, très divisé d’ailleurs sur la question, le système de beaucoup d'auteurs, notamment de Ferrières qui emploie précisément cette formule : « Promesse de vente vaut vente » (1). Il est vrai que les principes de la vente ne sont plus les mêmes que dans l’ancien droit, mais, a soin d’ajouter Toullier, ce nouveau principe ne doit pas réagir dans notre controverse. Cette théorie est d’ailleurs parfaitement rationnelle et conforme à l'intention des parties; celles-ci n'ont pas voulu vendre dès à présent, mais seulement prendre l’engagement de vendre et d'acheter à une époque postérieure, et Le système contraire, en faisant de cette promesse une vente présente, irait directement contre cette intention (2).

1S1. — À ce système, on peut facilement répondre 4 Dans l’ancien droit, la venteétait créatrice d'obligations ; dans le droit actuel, elle est translative de propriété; la promesse de vente équivalait, Ferrières a raison, à l’ancienne vente créant des obligations ; elle équivaut aujourd’hui à la vente actuelle transmettant la propriété :

(1) Ferrières, v° Promesses de vente.

(2) Troplong, Transcr., n° 52; Vente,[, n° 430. — Marcadé, art.1589. — Toullier; t. IX, n°92. — Verdier, I, 48 et 49.

« Décider le contraire, dit Mourlon, c’est pässer sans le, voir par-dessus l’art. 1583 de notre Code et prendre pour bases de ses décisions une législation qui n’est plus (1). » 2% Dans l’ancien droit même, en une foule d’actes, on trouvait ls expressions : les parties promettent et s'engagent au lieu de : vendent et achètent, et par là elles entendaient conclure immédiatement un contrat de vente; le Code n’a fait que traduire des expressions fort usitées alors (2). 3° Les travaux préparatoires répètent à plusieurs reprises que les promesses de vente ont toute la force et produisent tous les effets d’une vente véritable (3). 4° Le texte de l’art. 1589 est clair ; la promesse de vente vaut vente, et il faut avoir une idée préconçue pour l’entendre autrement. 5° Pourquoi d’ailleurs forcer l'acheteur à avoir recours à un jugement pour faire constater son droit ? Il est bien plus simple de déclarer immédiatement la vente conclue. On admet dans le système contraire que le propriétaire s'engage à transférer plus tard la propriété; il n’y apas d’injustice à l'en dessaisir dès maintenant, puisqu'ilne peut plus en disposer (4).

Donc , celle des parties qui a promis d'acheter a un grand intérêt à faire transcrire l'acte qui constitue la promesse de vente, puisque la vente est censée conclue. — Il est évident que notre système ne s’appliquerait plus, si les parties avaient formellement exprimé une intention contraire. | |

AS?. — Examinons ensuite les promesses unilatérales, dans lesquelles une des parties ofire de vendre, et l'autre accepte cette promesse sans s'engager à acheter,

(1) Mourlon, Transer., I, no 31.

(2) Bugnet sur Pothier, Vente, partie v, ch. 4.

(3) Fenet, t. XIV, p. 453 et 489. |

(8) Duranton, t. XVI, n° 51. — Mourlon, I, 34. — Flandin, I, 69. — Trib. d'Agen, 20 juill. 1878. Dalloz, 80, 3, 120.

ou réciproquement. La promesse d'acheter, non accompagnée de celle de vendre, ne fait naître de la part de l’ache-. teur qu'une obligation conditionnelle et aucune de la part du vendeur ; elle ne peut donc être transcrite; on ne devra transcrire que la vente qui aura lieu plus tard en exécution de cette promesse (1). Pour la promesse de vendre sans. celle d'acheter, certains auteurs y voient une vente conditionnelle, soumise dès lors à transcription (2). Je croirais. plutôt, avec la majorité de la doctrine, que cette promesse n'est qu'une obligation de faire, ne donnant naissance qu’à une créance ; quand l'acheteur aura manifesté sa volonté d'acheter, le vendeur devra passer acte de vente. Cette solution, au point de vue pratique, me paraît plus conforme à l'intention des parties et donne à celui qui a promis de vendre ia facilité, s’il y a intérêt, d’aliéner valablement tant que l’autre partie n’a pas déclaré se porter acheteur (3).

4S3. — 6° Vente annulable. — Une vente annulable pour cause d'incapacité, dol, violence ou erreur, devra, je crois, être transcrite; quoique infectée d'un vice, elle est translative de propriété, existe tant qu’elle n’est pas annu- Jée, et même devient valable, si elle n'est pas attaquée dans un certain délai: Mais, dit-on, à quoi sert la transcription ? Si le vendeur ratifie, ce ne peut être que sauf les droits des tiers (art. 1338). S'il ne ratifie pas, la transcription sera sans objet. — Depuis 1855, le vendeur reste propriétaire à l'égard des tiers, tant.que le contrat de vente n’a pas été porté à leur connaissance. — Primus, mineur, vend son domaine à Secundus qui fait transcrire; devenu majeur, il

(f) Troplong, Transcr., n° 52.

(2) Mourlon, Transcr,, TL, no 39.

(3) Aubry et Rau, t. II, $ 209. — Laurent, Pr. de dr. civil, t.XXIV, :

n° 44. — Flandin, I, 61 et 62.

revend le même immeuble à Tertius, qui ne transcrit pas; enfin, il ratifie la première vente. Tertius soutient qu'il est un tiers au sens de l’art. 4338, et que son droit doit rester intact malgré toute ratification. Nous déclarerons, sous la nouvelle loi, sa prétention mal fondée ; il a été en effet imprudent en achetantune chose déjà vendue par Primus à Secundus, et la transcription du titre de ce dernier lui a fait connaître la position de son vendeur; il devait savoir que celui-ci pouvait ratifier la première vente. Donc, Secundus, qui a fait transcrire, l'emporte sur Tertius, qui ne s’est pas conformé à la loi (1).

Mais l’acte de ratification devra-t-il être transcrit ? La question est très discutée ; j'admettrais la négative. La ratification, en effet, n’est pas translative d’un nouveau droit de propriété ; elle consolide seulement celui qui a été transmis et le rend inattaquable, en ce sens qu’elle constitue une renonciation à l’action en nullité qui le frappait. — Les tiers, par la transcription de la vente, ont connu l'aliénation et sont ou doivent être en sûreté. D'ailleurs l'incapable, au lieu de ratifier expressément, pourrait le faire tacitement, en laissant passer les délais à lui donnés pour attaquer l’acte ; cette ratification tacite ne serait évidemment pas soumise à transcription ; pourquoi dès lors y soumettre la ratification expresse (2) ?

AS4A. — Quant à la vente, non pas seulement annulable, mais frappée d’une nullité absolue, la transcription qui a pu avoir lieu ne produit aucun effet, puisque la propriété n’a pas été transmise (3).

(1) Troplong, Transcr., ne 474. — Verdier, I, 67. — Flandin, I, n° 445.

(2) Larombière, Oblig, t. IV, n°s 57 à 59.— Flandin, I, 446, 468 et S.

— Aubry et Rau, t. Il, 8 202, p. 304. — Conträ, Mourlon, t. I, 425 et 426. — Verdier. I, 67.

(3) Conträ, Flandin, 480 et 484.

ASS. — 7° Vente par mandataire. — Sila vente a étécon-

clue par un mandataire parlant au nom du vendeur ou de ‘acheteur, la vente doit évidemment être transcrite : mais doit-on transcrire en même temps la procuration en vertu de laquelle a agi le mandataire ? Non, la loi ne le prescrit pas, et avec raison, car c’est la vente et non la procuration qui transfère la propriété : il faut d’ailleurs que l'acte de mutation fasse mention de la procuration. Cette solution était déjà admise sous la loi de brumaire (4).

ASG. — 8° Vente par gérant d'affaires. — La vente par gérant d’affaires, quise rapproche par certains côtés dela vente par mandataire, en diffère en un point essentiel ; elle n’est jamais parfaite dès l'instant où le gérant a contracté ; elle n’acquiert force entière et complète que par la ratification.

Supposons d’abord que le gérant d’affaires ait agi au nom et pour le compte de l’acheteur ; il y a là une vente conditionnelle dont la condition est laratification de l’acheteur. C’est une sorte de promesse unilatérale de vendre, un consentement donné par le vendeur et accepté par le gérant pour le compte du maître ; le vendeur est dès maintenant dépouillé de la propriété sous la condition de la ratification du maître, et, d’après le principe que la condition accomplie rétroagit au jour de l'engagement, la transcription sera nécessaire dès le moment de la vente, pour garantir l'acheteur contre les droits que pourrait consentir le vendeur sur l'immeuble, avant la ratification (2). — Mais il n’est pas nécessaire de transcrire la ratification, d'abord parce qu’elle n’est pas translative de propriété,

(1) Cour de cass. 27 nivôse an XII; Merlin, Quest. de droit, ve Transcription. — Flandin, I, 419, $3, n°2, — Verdier, I, 55.

(2) Flandin, I, 427. — Labbé, Dissertation sur les effets de la ratification des actes d'un gérant d’affaires, p. 63 et s — Contrà, Laurent, Pr. de dr. civil, XXIX, $ 59. — Aubry et Rau, t. n, $ 209.