EFFETS DE LA TRANSCRIPTION

21%. — Nous devrions, pour être absolument dans le vrai, intituler cette section: Des effets du défaut de transcription, car la loi expose moins les effets de la transcription qu’elle ne précise la sanction qui sera attachée à l’omission de cette formalité. « Jusqu'à la transcription, dit l’art. 3, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble, et quiles ont conservés en se conformant aux lois. »

HS. — Deux propositions ressortent de cet article: 41° Les actes qui sont soumis à la transcription et pour lesquels cette transcription n’a pas été faite ont néanmoins toute leur perfection et sont complètement réalisés entre les parties contractantes. S'il s’agit d’un acte translatif de propriété, la propriété est déplacée par le seul effet du consentement.

2° Maisjusqu’àla transcription, ils ne sont pas opposables aux tiers (1). (Nous verrons plus loin quel sens il faut donner à ce mot.)

Ainsi, nous l’avous dit déjà, rien n'est changé dans les rapports des parties entre elles; la vente par exemple est, comme sous le Code civil, parfaite par le seul accord des volontés, et l’art. 1583 est encore bien plus rationnel

(4) Duverger, De l'effet de la transcription (Revue pratique, t.X, p.184). — Demolombe,t XXIV, n°s 450 à 453.

qu’il ne l'était autrefois. Mais un principe nouveau est introduit à l'égard des tiers: si la transcription est nécessaire et qu'elle ait été omise, certains tiers peuvent se prévaloir du défaut de son accomplissement ; voilà l’innovation tout entière.

Ces principes sont aujourd’hui généralement admis. Dans les premières années de l'application de la loi de 4855, certains auteurs soutinrent que la loi exigeait l’acomplissement de la transcription, pour qu'il y eût dessaisissement absolu du vendeur, et que jusque-là 1l restait plein propriétaire de la chose vendue ; la jurisprudence sembla un instant leur donner gain de cause (1). Elle est aujourd’hui revenue de cette doctrine à peu près universellement abandonnée, et que nous ne discuterons

pas (2).

$ I. — Des tiers qui peuvent se prévaloir du défaut de transcription.

219. — « Les personnes admises à se prévaloir du défaut de transcription sont toutes celles, et exclusivement celles qui ont acquis sur un immeuble, soit du chef du dernier propriétaire ou de ses représentants, soit du chef des précédents propriétaires, des droits qu’elles ont conservés en se conformant aux lois. »

Cette formule, empruntée à MM. Aubry et Rau (3). donne d’une manière exacte Le sens que la loi sur la trans-

(4) G. Cass., 1° mai 1860, Dalloz, P. 60, 4, 236:

(2) Cass , 11 juin 1879; Dalloz, P. 80,1,409; Cass., 41 janv.1881 (Journal la Loi, 17 janv. 4881).

(3) T. II, $ 209, p. 306.

cription attache au mot fers. — Deux conditions sont nécessaires pour que les tiers puissent se prévaloir du défaut de transcription : 1° qu’ils aient des droits susceptibles d’être publiés ; 2° qu'ils aient conservé ces droits conformément aux lois. Examinons ces deux conditions.

220. — I. Z/ faut être un tiers ayant sur l'immeuble du chef du vendeur des droits susceptibles d’être transcrits. — Remarquons d’abord que l'acheteur n’est pas compris dans cette formule. Il a évidemment un droit réel sur l'immeuble du chef du vendeur, mais il n'est pas un tiers ; il peut donc, indépendamment de toute transcription, revendiquer l’immeuble contre son vendeur, comme aussi il est soumis à toutes les obligations d'un propriétaire. — De même pour le vendeur. Nous ne faisons ici que constater ces faits dont nous étudierons plus loin les conséquences. Disons seulement ici que, dès que la vente est conclue, l'acheteur, bien qu’elle ne soit point transcrite, devient propriétaire à l'égard de toutes personnes autres que celles qui, en traitant avec le vendeur, ont acquis de son chef des droits réels sur l'immeuble vendu.

Rentrent donc dans la catégorie des tiers ceux qui ont sur l'immeuble un droit réel, propriété, usufruit, antichrèse, servitude, hypothèque, etc. Nous ne parlerons que de la propriété.

22. — Prenons d'abord l'hypothèse la plus commune et la plus simple, dans laquelle s'applique la loi de 1855, celle du second acquéreur d’un immeuble. Primus vend à Secundus un immeuble dont le titre reste secret; il le revend une seconde fois à Tertius qui fait transcrire. Tertius pourra opposer le défaut de transcription à Secundus, revendiquer l'immeuble entre ses mains si Secundus est en possession, ou repousser son action si c'est luimême qui a obtenu la détention de la chose. Secundus

si 00ie

n'aura contre Primus son vendeur qu’une action en dommages-intérêts. |

222. — En sera-t-il de même en cas de conflit entre un acquéreur à titre onéreux et un acquéreur à titre gratuit, un donataire par exemple ? La négative a été soutenue par Troplong (1) qui, il faut le dire, a été à peu près seul de son avis. Il est généralement admis qu'il faut assimiler au point de vue qui nous occupe le donataire postérieur au second acheteur et donner à tous les deux le droit d'opposer la clandestinité d'un titre antérieur (2)..

223. — Aux termes de l’art 26 de laloi de brumaire, le droit d'opposer le défaut de transcription n’appartenait qu'auxtiers qui avaient acquis des droits en confractantavec le vendeur. La loide185Sesthien plus complète. On convient généralement qu'elle s'applique non seulement à ceux qui ont contracté avec le vendeur, mais encore à ceux qui ont acquis des droits de son chef par quasi-contrat et même par le seul effet de la loi. Ainsi le droit d’opposer le défaut de transcription appartiendra à un mineur, si le vendeur est son tuteur, à un créancier à hypothèques légales oujudiciaires, aux ayants cause des précédents propriétaires ; 1ls méritent en effet autant d’égards que le deuxième acquéreur du propriétaire actuel, ou ses créanciers à hypothèque conventionnelle,

224.— II. 77 faut avoir conservé son droit en se conformant aux lois. — Aïnsi entre deux acheteurs qui n’ont ni l’un l’autre fait transcrire leur titre, la préférence se règle eu égard à la date certaine de ces titres, comme sous l'empire du Code,

* Les expressions générales de « conserver son droit »

(4) Troplong, Transcription, n°% 154 à 157. - (2) Flandin, II, 868. — Aubry et Rau,t. II, $ 209, p. 307. — Mourlon, II, n° 437.