LEA

montrent que le legs ne doit pas être assujetti à transcription. Les légataires en effet ne peuvent conserver leur droit et sont par conséquent complètement en dehors de cette disposition.

22%. — Que décider dans le cas où deux acheteurs successifs d’un même immeuble ont fait transcrire leur titre le même jour ? C’est un cas qui se présentera rarement dans la pratique, mais enfin qui est possible. Divers systèmes se sont produits : on convient qu’on ne peut appliquer ici la règle suivant laquelle les hypothèques inscrites le même jour sont toutes placées sur le même rang (art. 2147 C. civ.). Il faudra donc que l’une des transcriptions soit préférée, mais laquelle ? — Suivant les uns, la préférence doit appartenir à celui des deux actes qui a reçu le premier date certaine ; suivant d’autres, elle doit se régler d’après l’ordre des mentions faites sur le registre des dépôts. — Nous pensons qu'il faudra donner la préférence à l’acte qui occupera la première place, non sur le registre des dépôts, mais sur celui des transcriptions. Aux termes de la loi, entre deux acquéreurs successifs, celui-là l'emporte qui le premier a fait transcrire ; cette circonstance que les deux transcriptions ont eu lieu le même jour n'empêche pas que l’une d’elles ne soit antérieure à l’autre. Je conviens que c’est mettre aux mains du conservateur un pouvoir dangereux, qu'il ne faut pas cependant s’exagérer. Mais il faut croire que la loi n’a pas voulu le lui retirer, car elle n’a pas édicté ici de disposition analogue à celle de l’art. 2147 du Code Civil. Quant au registre des dépôts, il ne saurait faire foi 1c1, car vis-à-vis des tiers il n’y a de légal, de probant que le registre des transcriptions.

226. — Ici se place l'examen d’une question importante : lorsqu'on a acheté un immeuble d'une personne qui ellé-même n'avait pas fait transcrire son titre, suffit-il

de transcrire seulement son titre d'acquisition, ou bien devra-t-on faire transcrire aussi le titre de son auteur et des auteurs de celui-ci ?

Il est certain que la transcription de son seul titre suffira pour permettre à l'acquéreur de repousser les tiers qui, ayant acquis des droits du chef de son auteur immédiat, ne les auraient pas publiés avant la transcription de son titre, Mais que décider pour ceux qui traitent avec un des anciens propriétaires ? — Soit l'hypothèse suivante : Primus vend un immeuble à Secundus, qui le revend à Tertius ; Secundus n'avait pas fait transcrire son acte d'achat ; Tertius fait transcrire le sien, sans se préoccupér dela vente de Primus à Secundus; quel sera l'effet de cette transcription, non par rapport à ceux qui traiteront avec Secundus (pas de difficulté), mais avec Primus ; par exemple, par rapport à un tiers, Quartus, auquel Primus aliène une seconde fois son immeuble ? Suffira-t-elle pour arrêter la publication des droits qui pourraient grever l'immeuble du chef de Primus ?

Nous nous déciderons pour la négative ; donc, selon nous, la transcription de la dernière vente seule ne sera pas suffisante, et les tiers qui auront des droits du chef de Primus pourront les publier utilement tant que la transcription de la vente de Primus à Secundus n'aura pas été faite. Voici nos arguments :

223.—1° La publicité des mutations immobilières repose, nous l'avons vu, non sur la désignation irdividuelle ou cadastrale des immeubles eux-mêmes, mais sur les noms des propriétaires aliénateurs. Dès lors, le conservateur, la transcription faite, mentionnera la vente au nom de Secundus, l'achat au nom de Tertius ; il n’est pas question de Primus. Si donc les tiers qui veulent traiteravec ce dernier consultent lesregisires,le conservateur leur donnant forcément un certificat négatif, ils en conclueront que

Primus est toujours propriétaire. Dès lors comment pourra-t-on leur opposer la transcription de la vente de Secundus à Tertius ? On arrive précisément au résultat que la loi de 1855 a voulu éviter. On objecte que ce pourra être - pour l'acquéreur une dépense considérable que d’avoir à payer les frais de plusieurs transcriptions. Soit, mais en matière d'immeubles il vaut souvent mieux payer des frais que d’être menacé d’une éviction, et du reste la loi n'a pas.à tenir compte de la négligence des précédents propriétaires. ;

228.— 2° Supposons, continuant l'hypothèse précédente, que Quartus ait publié son titre aprés la transcription de celui de Tertius ; lequel des deux aura droit à la propriété de l’immeuble ? La première vente, celle de Primus à Secundus, n'ayant pas été transcrite, ne peut être opposée aux tiers qui pourront plus tard acquérir des droits sur l'immeuble du chef de Primus. Celui-ci est resté propriétaire, à l'égard dutiers Quartus, dont les droits sont valables puisqu'il les a publiés. Quant à Tertius, étant l'ayant cause de Secundus, qui au regard des tiers n’avait rien acquis, il ne peut avoir plus de droits que u’en avait Secundus, et la transcription de son titre àlui ne peutsuffire à couvrir la clandestinité du titre de ce dernier. Secundus en effet, n'ayant acquis de Primus qu'une propriété relative, n’a pu transmettre à Tertius une propriété absolue, ét, ni la revente, ni la transcription de cette revente ne peut lui donner ce caractère et l’affranchir de la transcription. En résumé, Tertius n'est pas, malgré sa transcription, et à cause de la non-transcription de la première vente, propriétaire à l'égard des tiers. Quartus a, grâce à cette non-transcription de la première vente, cette qualité; ce sera donc lui qui l’emportera. C'est l’application de la maxime : Nemo plus juris in alienum transferre potest quam ipse habet.; Si entre ayants cause tenant

leurs droits d’un auteur commun, la loi de 4855 a, par dérogation à cette règle, fait fléchir l’antériorité du titre devant la priorité de la transcription, elle n’a pas entendu écarter cette règle dans le cas où le conflit s'élève entre personnes qui tieunent leurs droits d'auteurs différents (1).

229.— 3° Le sous-acquéreur, dans l'espèce Tertius, qui néglige de vérifier si le titre de son vendeur Secundus a été transcrit, commet une grave imprudence, tandis que Quartus, qui traite avec le vendeur originaire Primus, n’a rien à se reprocher et deviendrait victime de sa confiance, si Tertius devait l'emporter sur lui.