Tertius n’était pas obligé de faire transcrire

(4) Aubry et Rau, t. II, $ 209, p. 345, note 99.

le contrat de Primus, avec son auteur à lui, car la transcription de son dernier contrat avec cet auteur Secundus a clos et liquidé tout le passé. — Nous répondrons encore ici par la règle : Nemo plus juris, ete. Comment une simple transcription aurait-elle pour effet de rendre absolue sur la tête de Tertius une propriété qui n’était que relative sur celle de Secundus son auteur ?

23%. — 3° Mais, dit-on, l’art. 3 de la loi de 1855 ne distingue pas, et tout acquéreur doit en conséquence pouvoir acquérir par la transcription de son propre contrat la propriété envers ét contre tous ; peu importe qu'il tienne ses droits médiatement ou immédiatement du vendeur originaire. — Non, parce que, toujours suivant notre principe, la transcription est une mesure conservatoire qui consolide la propriété, mais qui ne la donne pas. L'article 6 com-

“plète du reste l’art. 3, en disant que la transcription n'’arrête le cours des inscriptions que sur le précédent propriétaire, c'est-à-dire sur l’auteur de l’acte transcrit, et non sur les propriétaires antérieurs ; iln’est donc pas vrai de dire qu’elle consolide la propriété à l'égard de tous (1).

233. — Supposons maintenant que l'acquisition de Quartus n’est plus antérieure à celle de Tertius, mais qu'il a au contraire acquis et transcrit après le contrat et la transcription de Tertius. Selon nous la solution sera la même que dans le cas précédent. Nous sommes encore ici en contradiction avec Troplong ; cet auteur distingue: il ne donne la préférence à Quartus qu’au cas où l’acte d'acquisition de Tertius ne relate pas les noms des anciens propriétaires ; dans le cas contraire, Quartus, quandil a

(1) Aubry et Rau, t. IL, 8209, p. 345, note 99. — Mourlon, IT, &A7 à 450 et 593 à 604 ; Larombière, Obligations, t.I, art. 4138, n° #7. — Gide, Revue critique, t. XX VI, p. 372.— Demolombe, XXIV, n°465 — Contrà, Rivière et Huguet, n° 212. — Pont, Privilèges et hypothèques, n° 265 et 4297. — Flandin, t. II, 887 et 892.

contracté avec Primus, a, dit-il, agi avec connaissance de cause et ne saurait se plaindre d’une surprise. La transcription est donc inutile, lorsque le dernier contrat transcrit indique les noms des vendeurs antérieurs. — Je ne vois pas du tout pourquoi. D’une part la seule mention des noms des précédents propriétaires ne saurait remplacer la transcription, qui, d'après la loi, doit être intégrale pour faire connaitre aux tiers toutes les conditions de la mutation de propriété. D'autre part, la transcription du contrat intervenu entre Secundus et Tertius, renfermâtelle le nom des précédents vendeurs en général et celui de Primus en particulier, ne mettrait pas les ayants cause de celui-ci en mesure de connaître les aliénations par lui consenties. Le conservateur n’aura bien sûr pas indiqué à son répertoire le nom de Primus, rappelé dans l'acte d’une façon tout à-fait accessoire. Voudrait-on par hasard que le conservateur ouvrit un compte à l’rimus et mentionnât son aliénation ? Mais aucun texte n’oblige à cela le conservateur, et ce serait pour lui une tâche horriblement lourde. Du reste, il ne doit pas le faire, car il ne doit ouvrir un compte qu'aux titulaires des actes transcrits, et autant qu'un acte de transcription est contenu dans ses registres (1).

234. — Rappelons, avant de terminer ce sujet, que l'acheteur, évincé pour défaut de transcription tardive, a toujours son recours contre son vendeur à l'effet d’obtenir la restitution de son prix et même des dommages-inté-: rêts. Il est évident que l’acheteur n’est pas obligé de faire transcrire, mais que le vendeur est tenu envers lui à la garantie et obligé de s'abstenir de tout acte de nature à

(4) Aubry et Rau, t. II, $ 209, p. 318. — Mourlon, II, 600. — Gide, loc. cit. D olonbe. XXIV, n° 466, — Flandin, t. II, 888 et suiv. — Contrà, Troplong, 46% à 168.

l'évincer. — Si la seconde vente a eu lieu après la transcription de la première, le second acquéreur n'aura pas d'action en garantie contre son vendeur, si d’ailleurs il a “eu connaissance de la première vente ; car s’il l’a ignorée, quoique transcrite, il peul actionner le vendeur ; le conflit s'élève ici entre vendeur et acheteur, et la vente transcrite n’est présumée connue de l'acheteur que dans ses rapports avec les tiers.

$ IT. Des personnes qui ne peuvent pas opposer le défaut de transcription.

23%. — Au nombre des personnes qui ne peuvent pas opposer le défaut de transcription, il faut ranger : I. Les parties contractanctes. — Cela est de toute évidence. Le vendeur et l'acheteur ne sont pas des tiers au sens de l’art. 3 de notre loi; ilsconnaissent la vente, ettoute transcription serait superflue à leur égard.—Aïnsi l’acheteur peut actionner le vendeur en revendication aussitôt après la vente, et avant Ja transcription; il est soumis, nous l’avons dit déjà, à partir de ce moment, à toutes les obligations qui incombent au propriétaire. — Le vendeur ne peut, sous prétexte que la vente n’a pas encore été transcrite, se prétendre encore saisi de la propriété, àl’égard d’un sous-acquéreur, ni faire valoir contre celui-ci son privilège ou son action résolu. toire qu’il n’aurait pas conservée par une inscription prise en temps utile; il ne peut être d’ailleurs l’auteur de l’éviction, lui qui, si l’acheteur était évincé, serait tenu de le garantir.

236. — II. Les ayants cause universels ou à titre universels du vendeur. — Ils succèdent en effet à tout ou à une partie de son patrimoine, et dans ce patrimoine figurent les obligations actives et passives des parties relativement

à la chose, objet de la mutation. Les héritiers entre autres, ne peuvent opposer le défaut de transcription pour soutenir que l'immeuble vendu par leur auteur fait encore partie de sa succession. Cette règle s'applique, non seulement aux héritiers purs et simples, qui continuent la personne du de cujus, mais aussi aux héritiers sous bénéficé d'inventaire; le bénéfice d'inventaire en effet préserve seulement la fortune personnelle des héritiers, mais ne leur donne pas sur les biens du de cujus des droits plus étendus que l'acceptation pure et simple (4).

237%. — Si une personne, après avoir vendu un immeuble à un étranger, le vend une seconde fois à son héritier présomptif, et que celui-ci fasse transcrire son titre avant la publication du premier contrat, cet héritier pourra-t-il, après avoir accepté la succession de son auteur, opposer au premier acheteur le défaut de transcription? Il faut, croyons-nous, distinguer. — Si l'héritier a accepté purement et simplement, il ne le pourra pas, car il continue la personne du défunt, et celui-ci n'aurait pas pu invoquer le défaut de transcription. — S'il a accepté sous bénéfice d'inventaire, la question présente plus de difficulté ; nous croyons cependant qu'il pourra revendiquer l'immeuble, Il est un tiers par rapport aux actes passés par le défunt, car les biens de l'héritier bénéficiaire ne se ,confondent pas avec ceux de la succession, et il ne conserve ici que ses droits personnels. Il peut donc, grâce à sa qualité de tiers acquéreur, invoquer le défaut de transcription, ce qu'il ne pourrait faire n’étant que simple héritier bénéficiaire, comme nous l'avons dit au paragraphe précédent. N'étant pas tenu sur ses biens des dettes personnelles du défunt, iln'est pas garant de ses faits. Sans doute

(A) Troplong, Transcr., n° 1445 et 458.— Aubry et Rau, loc. cit. p. 310.

l'acheteur évincé aura un recours, mais ce recours devra être dirigé contre la succession (4).

238. — Sauf ce cas, à notre avis au moins, les ayants cause universels ne peuvent opposer le défaut de transcription. Cette décision de la loi amènera quelquefois des - résultats fâcheux. Par exemple, le de cujus a aliéné ses im-

meubles; il n’y pas eu de transcription : les héritiers, croyant que ces biens appartiennent encoreàlasuccession,acceptent purement et simplement, payent les charges et découvrent

ensuite l’aliénation. Ils auraient pu, il est vrai, éviter cette perte.en acceptant sous bénéfice d'inventaire; maisce moyen même, comme le remarque Mourlon (2), n’est pas si moral qu'il faille y pousser les héritiers en multipliant les raisons de se placer sous sa sauvegarde, |

239. — IIL. Les ayants cause même à titre particulier du vendeur, qui ne seraient pas eux-mêmes assujetis à la transcription pour la conservation de leurs droits. — Nous avons déjà parlé dulégataire particulier d’un immeuble que le défunt avait vendu avant la confection de son testament. Il ne rentre pas dans la classe des tiers qui, ayant des droïts sur l'immeuble, les ont conservés en se. conformant aux lois, puisque le testament ne peut être transcrit ; ila bien des droïts, maïs ne peut les conserver.

240. — IV. Les créanciers chirographaires du vendeur. — Tous les biens d’un débiteur sont le gage de ses créanciers, mais ceux-ci n’ont pas un gage spécial sur un de ses immeubles en particulier ; c’est là l’infériorité des créanciers chirographaires sur les autres ; or il faut avoir des

(4) Aubry et Rau, loc. cit. p. 310 et note 88. -- Demolombe, t. XXIV, n° 455. — Contrà, Flandin, II, 842 et 843. — Dalloz, Rép., n° 46à et 465, vo Transcription .

(2) Mourlon, t. II, n°486.

droits sur l'immeuble, et, d'après le rapport de M. de Belleyme,ces mots ont précisémentété ajoutés pour écarter les créanciers chirographaires (1).—IL eût été, je crois, pius logique, puisqu'onexigeait la publicité dans l'intérêt des acquéreurs de droits réels, de la rendre aussi obligatoire vis-àvis des simples créanciers chirographaires ; ces derniers ne sont pas moins intéressés que les autres à connaître l'état de la fortune de celui avec lequel ils entrent en relation d’affaires. Je me demande s’il ne serait pas plus avantageux de dispenser le plus possible, en leur donnant une plus grande sécurité, les créanciers chirographaires de recourir, pour des sommes relativement faibles, aux garanties hypothécaires. — Quoi qu'il en soit, la loi de 1855 est une loi avant tout hypothécaire et de crédit foncier, et se préoccupe peu du crédit personnel. — Notons en passant que, en ce qui concerne les donations, les créanciers chirographaires peuvent au contraire opposer le défaut de transcription (art. 941, C. civ.). — Notons aussi que, si le créancier chirographaire acquiert d’une façon quelconque une hypothèque contre son débiteur, il rentrera dans le système de la loi et pourra se prévaloir du défaut de publicité.

®A1. — Un créancier chirographaire pratique une saisie sur l’immeuble de son débiteur ; pourra-t-il, dès le jour de la saisie, opposer le défaut de transcription d’une aliénation antérieure non transerite ? Evidemment non; la saisie immobilière est seulement la mise à exécution du droit du créancier; elle n’en change pas la nature. De plus, le débiteur saisi conserve jusqu’à la transcription de la saisie le droit d'aliéner l’immeuble ; comment admettre

(1) Rapport de M. de Belleyme. —Troplong, p.?3et s., et p. 85 etsuiv. — Cf, Cass., & août 1880, Dalloz, P. 81, I, 438.

dès lors que les aliénations antérieures, même restées secrètes, ne soient pas valables ? Cette décision est du reste d'accord avec le prineipe général de la loi qui protège surtout les tiers ayant un droit réel sur l'immeuble.

24%. — À cette question s’en rattache une autre plus délicate. La transcription de la saisie donne-t-elle aux créanciers saisissants un droit réel sur l'immeuble à l'encontre d’un acquéreur (antérieur ou postérieur à la saisie) qui n’a pas publié son titre avant la transcription de la saisie ? Si la saisie ne change pas la nature du droit du créancier, en est-il autrement de la transcription de cette saisie ? Et ce créancier peut-il opposer le défaut de transcription de l’acte d’aliénation pour repousser la demande en distraction formée par l'acquéreur ? Précisons la question. Il est évident que l’aliénation consentie après la transcription de la saisie est nulle (art. 686, C. pr.) ; par contre, sil'aliénation a été transcrite avant la transcription de la saisie, qu'elle soit antérieure ou postérieure à cette saisie, elle sera toujours opposable au créancier saisissant. Notre hypothèse est celle-ci : l’aliénation antérieure ou postérieure à la saisie, mais non à sa transcription, n’a été transcrite qu'après la transcription de cette saisie.

D’après un premier système, la transcription de la saisie confère au créancier saisissant un droit réel sut generis, qui, sans être complètement un droit de préférence, est une garantie que l'immeuble sera désormais affecté au paiement des dettes du débiteur. Ce droit rentre donc dans la formule de l’art. 3, et le défaut de transcription peut en conséquence être opposé. Ceci résulte évidemment, dit-on, des art. 681 à 686 du Code de procédure. Le système opposé arriverait à des difficultés inextricables. Supposons deux acheteurs, Primus et Secundus, en face d'un créancier saisissant, Tertius. Primus a acheté antérieurement à la transcription de la saisie, mais n’a pas fait

inscrire son titre : Secundus a acheté postérieurement à cette transcription, mais a transcrit son acte d'acquisition, Si on refuse à Tertius le droit de se prévaloir du défaut de transcription de l'achat non transcrit antérieurement de Primus, à quoi va-t-on aboutir? Primus a un droit opposable à Tertius qui, lui, péut faire considérer comme non avenu l'achat fait par Secundus ; or le droit de Secundus l’emporte sur celui de Primus. La première vente l'emporte sur lasaisie, mais cède le pas à la seconde vente, et d'autre part celle-ci n'est pas opposable au saisissant. Dans ce système, au contraire, le saisissant aura la préférence en opposant le défaut de transcription de la vente de Primus (4).

2453. — Ce système nous semble inadmissible. Nous convenons, il est vrai, que la transcription restreint dans la personne du saisi la faculté de disposer et met obstacle à l’aliénation de l'immeuble. Mais les créanciers n’ont pas pour cela un droit nouveau et plus étendu sur le bien saisi, à fortiori un droit réel, Que serait-ce que ce droit réel donnant un droit de suite sans droit de préférence, et comment comprendre cette transformation dans la nature d’un droit par le seul effet d'une formalité nécessaire, non pour l’existence de ce droit même,mais seulement pour son exercice ? — L'art. 686 du Code de procédure annule les aliénations postérieures à la transcription, non parce que le saisissant à un droit réel, mais parce que ces aliénations sont présumées faites en fraude de ses droits. Il ne peut donc, n’ayant pas de droit réel, profiter du bénéfice de l'art. 3. — Quant à la difficulté pratique qu’on veut opposer, elle n'existe pas. Ou, dans l'hypothèse précédente, la vente de Primus est antérieure à la saisie, et cette saisie ne pourra frapper un immeuble déjà sorti du patrimoine du débiteur au regard

(1) M. Borthaud, cité par Flandin, IT, 851. — Mourlon, II, 467 à 483.

du saisissant et autres créanciers du saisi; ou la vente postérieure à la saisie est antérieure à la transcription, et alors elle a anéanti la saisie, et la transcription frappant un bien déjà sorti du patrimoine du débiteur n’a pu produire aucun effet, Elle pourrait donc encore bien moins changer Ja nature d’un droit qui n’existait pas. Aïnsi, le saisissant doit être dans tous les cas écarté du conflit qui se videra seulement désormais par l'application des principes généraux ({).

244. — Nous donnerons la même solution au cas où, au lieu d’un créancier chirographaire, c’est un créancier hypothécaire qui saisit l'immeuble (cette question, nous devons le dire, est très-discutée) ; l'art. 686 du Code de procédure ne fait aucune distinction entreles deux classes de créanciers, et, dans les deux cas, le propriétaire peut aliéner jusqu’à la transcription de la saisie. Cettetranscription ne donne au créancier hypothécaire aucun droit nouveau sur l'immeuble, distinet de celui qu'iltient de son hypothèque qui n’est pas ici mise en question. « L’opinion contraire, disent MM. Aubry et Rau (2), en s'appuyant sur les dispositions de l’art. 3 de la loi du 23 mars 1855, ne repose endéfinitive que sur la double confusion faite, d'une part, entre la transcription des actes translatifs de propriété immobilière, requise par la loi précitée, comme condition de la translation de propriété à l'égard des tiers, et la transcription des saisies immobilières, exigée par l'art. 678 du Code de procédure, comme simple formalité de la poursuite en expropriation forcée. » — On objecte qu’il peut y avoir uninconvénient grave à ce qu'une vente se révèle ainsi au cours d’une procédure en expropriation ;

(4) Flandin, II, no 850 à 852. — Troplong, n° 147. (2) Aubry et Rau, loc. “it., p. 343, note 95,

cet inconvénient existait déjà sous l'empire du Code et la loi de 4855 n’y a pas pourvu ; nous ne croyons pas, comme nos adversaires, devoir le faire pour elle (4).

245. — Les créanciers chirographaires d'un commerçant failli sont-ils admis, par le seul effet du jugement déclaratif de faillite, à faire valoir le défaut de transcription des actes d’aliénation, valablement passés par leur débiteur ?

On sait que le jugement déclaratif de faillite arrête toute inscription postérieure d'hypothèque (art. 448,$ 1%, du Code de commerce). Les créanciers chirographaires ont-ils, relativement aux aliénations à titre onéreux non transcrites, les mêmes droits que leur confère le Code de commerce . relativement aux hypothèques non inscrites ? Jene le pense pas. L'art. 448, $ 1%, ne parle que desinscriptions d'hypothèques ; on ne peut donc, sans un texte formel, étendre cette déchéance, et d’ailleurs la faillite ne confère pasaux créanciers chirographaires un droit réel sur les biens du failli, dans le sens de l’art. 3 de la loi sur la transcription. — Ce système, dit-on, trouble l'harmonie de la loi sur les faillites. Jene vois pas en quoi; mais on ne peut exclure d'une question de transcription précisément la loi qui les régit. — On décide autrement en matière de donation. — Sans doute, l’art. 941 reconnaît à tous ceux qui y ont intérèt le droit d'opposer le défaut de transcription sans exiger, comme la loi de 1855, qu'ils aient des droits sur l'immeuble ; et alors, par suite du jugement déclaratif, les créanciers chirographaires, d’ayants cause qu'ils étaient, deviennent des tiers, et peuvent se prévaloir de la non-

(4) Flandin, II, 853. — Aubry et Rau, loc. cit., p. 313, texte et note 96. — Sirey, 58.2.449, et Dalloz, P. 58.2.161. (Deux dissertations). — Angers, 1% déc. 1858, D. P. 59.2.33.— Cass., 43 juin 4860, D. P. 601.352. — Conträ, Mourlon, II, 476 à 483. — Caen, 4% mai 1858, D. P. 58.2. 164, et Sirey, 58.2.449.

transcription. — De notre côténous demanderons comment une vente, valable à l'égard des créanciers chirographaires du vendeur, est annulée par le seul fait de la faillite du vendeur ? Comment le jugement déclaratif seul pourrait-il faire entrer dans le patrimoine du débiteur le bien qui en est sorti ? Concluons donc que la vente antérieure au jugement déclaratif de faillite est, quoique non transcrite, pleinement opposable aux créanciers chirographaires du failli (1).

Mais elle cessera de l’êtreà partir du moment où les syndics auront pris au profit de la masse l'inscription prescrite par les art. 490, $ 8, et 317 du Code de commerce. La masse des créanciers, acquérant ainsi un droit réel sur les immeubles du failli, pourra se prévaloir des aliénations antérieures à la faillite et non publiées.

246.— Les ayants cause d’un acquéreur qui n’a pas fait transcrire son acte d'acquisition, ne doivent pas être considérés comme des tiers les uns à l’égard des autres ; ils ne peuvent par conséquent se prévaloir du défaut de transcription du titre de leur auteur commun, pour contester l’efficacité des droits qu’ils ont acquis.

24%. — Nous terminons ici notre étude, bien incomplète à tous égards, de la loi sur la transcription. Nous avons déjà apprécié cette loi dans son ensemble, elle n’est certes pas arrivée à établir un système parfait de publicité ; bien des lacunes existent encore, bien des questions restent indécises et la conciliation de ses principes avec ceux du Code est quelquefois bien difficile. Telle qu’elle est cependant, on peut dire qu’elle a réalisé un progrès immense et qu’elle a été pour le crédit public un véritable bienfait.

(4) Flandin, IH, 854 à 859. — Mourlon, IT, 488. — Aubry et Rau, loc. cil., p. 312, texte et note 93. — Contrà, Troplong, nt*148.et 149. — Demangeat sur Bravard, Droit commercial, t. V, p. 296 et suiv.