Elle est divisible du côtédu vendeur. Ainsi, si

» conveniri débet coratn judiee sui domicilii. » Mais c'est parce qu'il voulait que l'action fut purement personnelle. Tiracpieau cite une taule d'auteurs qui décidaient que l'on pouvait saisir l'un et l'autre juge.

(1) L.- 10, G. De judiciis.

le vendeur laisse plusieurs héritiers, chacun peut user de la résolution pour sa part et portion (1).

Néanmoins, si un des héritiers du vendeur demande la résolution de la vente, l'acquéreur peut exiger que tous ses cohéritiers soient mis en cause pour se concilier sur !a reprise de l'héritage en entier. C'est ce qui s'induit de l'article 1670 du Code civil, et ce qui a été jugé par arrêt de la Cour de cassation du 6 mai 1829 (2). Cette décision me paraît très plausible ; car on ne peut forcer l'acheteur à garder pour partie une chose qu'il n'a acheiée que pour l'avoir entière. Je conviens cependant qu'il n'y a pas parité parfaite entre l'acheteur contre qui on exerce l'action en réméré et celui contre qui on exerce l'action en résolution. Le premier est exempt de la faute ; le second n'encourt la résolution que par sa négligence à payer le prix. Néanmoins cette négligence ne doit pas être punie par une injustice, et il y aurait évidemment une rigueur inique à obliger l'acheteur à conserver pour partie une chose qui, étant divisée, pourrait ne lui être qu'à charge. C'est pourquoi nous avons vu ci-dessus (3) que dans l'action rédhibitoire, qui est fondée aussi, soit sur la faute, soit même sur la mauvaise foi du vendeur, ce dernier ne peut être forcé de reprendre sa chose pour partie.

640. L'action en résolution est divisible du côté de l'acheteur contre qui elle est donnée. Ainsi, si l'acheteur laisse plusieurs héritiers, le vendeur devra leur demander la résolution pour leur part et portion; il pourra même n'actionner que les uns, tandis qu'il laissera les autres tranquilles. Ceux des héritiers contre qui l'action sera exercée ne pourront se plaindre et deman-

(1) Arg. de l'art. 1669 du Code civil. Pothier, Vente, n° 397.

(2) Dal.,29, 1, US.

der que leurs cohéritiers soient mis en cause; en effet le partage les a rendus tous étrangers les uns aux autres; leurs intérêts sont distincts et séparés ; la résolution , en retirant des mains des défendeurs les parts non payées, n'entraîne aucun des inconvénients dont nous parlions au numéro précédent.

641. D'après l'art. 1220 du Code civil, les obligations sont indivisibles entre les parties, et ce n'est qu'à l'égard de leurs héritiers que la divisibilité est applicable.

Néanmoins, si l'acquéreur avait revendu en détail la chose qu'il avait achetée, de telle sorte qu'il fût très difficile au vendeur d'exercer l'action résolutoire pour le tout, on doit décider (1) que le vendeur pourra exercer la résolution partielle des portions d'immeubles restées entre les mains de l'acheteur; car c'est par le fait de ce dernier que le principe de l'art. 1220 restera sans elfel. C'est ce qui a été très bien jugé par arrêt de la Cour de cassation du 30 avril 1827 (2).

642. Il est un autre point de vue sous lequel l'obligation de rendre la chose est indivisible faute de paiement du prix. C'est que, quelque faible que soit la portion de prix due au vendeur, il peut demander la resolution pour le tout, en offrant de rendre ce qu'il a reçu.

643. Nous avons considéré le droit de résolution comme personnel-réel et comme divisible ou indivisible ; il a une troisième qualité, c'est qu'il est cessible, et qu'il peut être exercé, non-seulement par les héritiers, nuiis encore par le cessionnaire du vendeur. Il existe sur ce point une foule de décisions (3).

(1) I"frà, n° 657.

(3) Voyelles dans le recueil de Dallez, 2G, 2, 15G; 29,2, 223; 32, 2, 97; 32, 2, 164.

644. Mais la cause résolutoire ne pourrait être invoquée par l'acheteur contre le vendeur; car elle n'a été introduite qu'en faveur de celui-ci (1).

Henrys a traité cette question avec beaucoup d'érudition à son ordinaire (2). Elle peut être de quelque intérêt lorsqu'il s'agit d'une dation en paiement.

Par exemple, Pierre, mon débiteur d'une somme de 10,000 fr., me passe vente d'un immeuble, s'il ne me paie pas dans le délai d'un an. Ce délai expiré, je ne pourrai demander les 10,000 francs et répudier la propriété de l'immeuble. J'ai accepté la vente comme moyen de paiement ; j'ai voulu qu'elle fût mon indemnité en cas de retard clans la libération. Je ne peux donc abandonner capricieusement la vente , lorsque surtout mon vendeur en remplit toutes les conditions., Henrys justifie cette solution , d'ailleurs assez évidente en ellemême, par une décision du sénat de Turin rapportée par Antonius Thésaurus, et par une décision du sénat de Mantoue citée par Surdus.

645. La disposition de notre article s'applique à toutes sortes de ventes : aux ventes de meubles (3), aux ventes de créances (4) , aux ventes commerciales (5). L'article 1654 ne fait aucune distinction. Il est vrai que M. Delvincourt veut que le droit de résolution n'ait pas lieu au profit du vendeur de meubles qui a livré sa chose (6); mais cette opinion ne peut être suivie, ainsi que je l'ai montré ailleurs (7). Elle s'éva-

(1) L. 2, Dig. De lege commissor.

(3) Paris, 18 août 1829 (Dal., 29, 2, 281).

(4) Pau, 21 juin 1831 (D.I., 32, 7, 120).

(5) Paris, 20 juillet 1831 (Dal., 31, 2, 238). Pardessus, t. 2, n° 289, p. 313.

(6) Junge M. Duranton, t. 16, n° 380.

(7) Mon comment, sur lesHypoth., t. 1, p. 283, n° 193.

nouit devant les termes généraux des art. 4184 et 1654, et devant la comparaison de l'art. 1654 avec les deux articles suivants, qui, en proclamant des dispositions spéciales pour des ventes d'immeubles, laissent à l'art. 1654 son caractère exempt d'exception. Enfin, on ne pourrait lui donner une couleur qu'en confondant la revendication accordée par l'art. 2102 du Code civil avec la résolution. Mais ce serait méconnaître la nature de deux droits fort dissemblables en eux-mêmes. Je n'insiste pas sur ce point que j'ai traité avec délail dans mon commentaire sur les Hypothèques (1).

646. Voyons maintenant quelles sont les circonstances qui donnent ouverture au droit de demander la résolution.

Nous l'avons déjà dit : c'est le non-paiement du prix qui est la cause et le fondement de l'action en résolution. Lorsque le vendeur n'est pas payé, soit de la totalité du prix, soit même d'une portion (2), ou des accessoires (3), il peut demander à rentrer dans l'immeuble. Si c'est un meuble qui a été vendu, il peut user de ce droit, quand même l'acheteur serait tombé en faillite (4) ; car la masse des créanciers succédant aux droits actifs de ce dernier doit aussi supporter l'exercice des actions passives.

647. Celte règle est simple. Il est néanmoins un cas où son application présente quelque embarras; c'est lorsque le prix de vente consiste dans une rente viagère. La difficulté git alors dans la conciliation de notre article avec l'art. 1978, d'après lequel le défaut de paiement des arrérages n'autorise pas celui en faveur de qui une telle rente est constituée à rentrer

(1) Loc. cit.

(2) Suprà, n° 643.

(3) Suprà, n° 596.

14) Paris, 24 avril 1823 (Dal., 33 , 2, 148).

dans le fonds aliéné, mais lui donne seulement le droit de faire vendre l'immeuble, pour, sur le produit de la vente, être fait emploi d'une somme suffisante au service de la rente.

En thèse générale, l'art. 1978 contient une modification exceptionnelle à l'art. 1654 (1). Il faut reconnaître que , bien que la rente viagère soit le prix de la chose , néanmoins le défaut de service des arrérages n'est pas une cause de résolution. L'art. 1654 ne statue que pour le cas de vente pure et simple. Il n'est plus applicable lorsque le prix est empreint d'un caractère aléatoire qui modifie la nature du contrat; c'est alors l'art. 1978 qui devient la règle de la matière.

648. Observez néanmoins que les conventions des parties peuvent changer ce point de droit ; il faudra les peser avec attention, et tenir compte des circonstances qui font varier les espèces.

Par exemple :

Si le vendeur et l'acheteur sont convenus que la vente serait résolue faute de paiement des arrérages de la rente viagère, l'art. 1654 pourra être invoqué sans difficulté par le vendeur (2).

Il en est de même alors que le prix consiste partie en capital et partie en une rente viagère, et qu'il a été convenu d'une manière absolue que la vente serait résolue faute de paiement du prix. Dans ce cas, si la somme capitale n'est pas acquittée, bien que la rente viagère fût exactement servie, le vendeur pourra se pourvoir en résolution et faire tomber la constitution de rente (3).

(1) M. Duranton, t. 16, p. 392, n° 371. Conlrà M. Delvincourt, t. 3, p. 386.

(2) Arrêt de la cour de Bordeaux du 14 mars 1829 (Dalloz, 29, 2, 218).

(3) Arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 1827 (Dalloz, 28, 1, 26).

La cour de Bourges a élé plus loin, et, dans une espèce où le pacte commissoire n'avait pas été stipulé, elle a décidé que, lorsque la rente viagère avait été créée en attendant le paiement d'un capital déterminé qui formait le prix principal, le défaut de prestation de la rente pouvait faire résoudre le contrat (1). Il lui a semblé, non sans raison , que , quand bien même on pourrait trouver dans une telle convention quelques-uns des traits d'un contrat aléatoire, le caractère prédominant était celui d'une vente ordinaire, résoluble dans le cas de l'art. 4654.,

649. Les mêmes difficultés n'existent pas si la rente, au lieu d'être viagère, est une rente perpétuelle. Le vendeur peut demander la résolution du contrat de vente en faisant usage de notre article. La Cour de cassation a eu occasion de le décider, par arrêt du 3 décembre 1817 (2), dans l'espèce d'une vente qui ne contenait pas la réserve expresse du droit de résolution.

Remarquez en outre qu'il ne sera pas même nécessaire d'attendre qu'il se soit écoulé deux ans sans paiement (3). La raison en est que l'art. 1912, qui n'autorise le remboursement forcé du capital de la rente que lorsque ie débiteur n'a pas rempli ses obligations pendant deux années, n'est pas applicable lorsque le créancier réclame, non pas le rachat de la rente et la remise du capital, mais la résolution du contrat de vente et sa mise en possession de l'héritage vendu.

Suivant M. Duranton (4), il devrait en être autrement si les parties , après avoir fixé pour prix une somme d'argent , la convertissaient en une rente annuelle et perpétuelle ; élans ce cas , dit cet auteur,

(1) Arrêt du % avril 18*28 (DaL, 29 r 2V180).

(2) Dal., Vente, p. 896, 897.

(3> AL Duranton, t. 16, n° 270.

CHAP. V. DE LA VENTE. (aRT. 1654.) 123

le défaut de paiement des arrérages ne donnerait pas lieu à la résolution de la vente, mais seulement au remboursement du capital de la rente dans la cas où l'acheteur aurait cessé d'en faire le service pendant deux ans. C'est sur l'art. 1912 que M. Duranton autorise ce sentiment.

Mais il ne parait pas admissible. La convention dont parle M. Duranlon ne contient pas de novation ; elle ne constitue une rente perpétuelle et annuelle que comme mode de paiement; la delte primitive subsiste toujours, et rien ne l'a altérée dans son caractère et son principe.

C'est cette seconde opinion qui a prévalu avec raison devant la cour de Bordeaux. Son arrêt est du 23 mars 1832 (1). Jeanne et Françoise Deltoral avaient vendu , en 1822, à Gatinel, un immeuble pour le prix de 1,600 fr. 5 400 fr. sont payés en argent. A l'égard des 1,200 fr. restants, ils sont convertis en rente perpétuelle et annuelle de douze quarterons de froment.

Galinel devait deux années d'arrérages, lorsqu'on 1829 le vendeur demande la résolution du contrat. Gatinel oppose qu'il y a une novalion au moyen de la constitution de la rente. Mais la cour de Bordeaux ne s'est pas arrêtée à ce moyen, et elle a déclaré le contrat résolu; il n'est pas possible de décider autrement, à moins de vouloir créer une novation sur de légères et très faibles inductions.

650. Ce serait maintenant l'occasion de s'occuper de la question de savoir comment la résolution opère quand elle a lieu de plein droit, quand le ministère du juge peut la retarder; mais ces questions trouveront leur place dans mon commentaire sur les art. 1655 et 1656.

(1) Dal.,32, 2, 97.

Parlons des effets de la résolution.

651. La résolution replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente.

Il suit de là que le vendeur doit reprendre la chose franche, libre et exempte de toutes les hypothèques et autres charges dont l'acheteur l'avait grevée pendant sa jouissance; car la résolution s'opère ici ex causa prirnœvd et antique! , et ex necessitale pacti impressi in ipsâ rei traditione. J'ai exposé celte théorie dans mon commentaire sur les Hypothèques (i).

Toutefois, le vendeur doit exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur. La règle de l'art. 1673 trouve ici son applicalion. Elle est trop juste pour ne devoir pas être acceptée par analogie.

652. Le vendeur a droit de répéter contre l'acheteur tous les fruits perçus. C'est la décision de Neratius. « Lege fundo vendito dicta, ut si inlrà certum tempus » pretium solutum non sit, res inempta sit : de fructi- » bus, quos intérim emptor percepisset, hoc agi intel- » ligendum est ut emptor in eos sibi suo quoque jure » perciperet. Sed si fundus revaanisset (2), Arislo exis- » timabat venditori de hisjudicium in emptorem dan- » dum esse : quia nihil penès eum residere oporteret » ex re in quâ fidem fefellisset (3). »

C'est aussi ce que décident Julianus et Paul dans les lois 7 , §§ ietl2, Dig. De condict. causa data non secutâ (4).

La raison en est que la résolution du contrat produit

(1) T. 2, n° 466, p. 460. Loyseau, Déguerpis., liv. 6, eh. 3, n° 90. Arg. de l'art. 1673.

(2) C'est-à-dire, était repris par le vendeur.

(3) L» 5, D. De lege commissor.

(4) Pothier, l'and., t. 1, p. 366, n° 17. V. aussi les lois citées par le même, t. 1, p. 619, n° 10.

un effet rétroactif, et que l'acquéreur , dépourvu de bonne foi et refusant de remplir ses obligations, manque d'un juste titre pour faire ses fruits siens (1).

Que si le vendeur aval reçu une partie du prix, il devrait en tenir compte à l'acheteur, il devrait même faire raison des intérêts de cette portion du prix (2), sans préjudice, néanmoins, des dommages et intérêts qui pourraient être dus par ce dernier. En effet , le vendeur ne peut retenir les intérêts, puisqu'il recouvre les fruits. Il ne doit pas non plus préférer les intérêts du prix aux fruits de la chose ; car la résolution , faisant tomber la vente, entraîne .dans le même néant le prix et les intérêts qui sont l'accessoire du prix. A la vérité, il serait presque toujours plus avantageux pour le vendeur de toucher des intérêts au denier vingt que de rentrer dans les fruits qui, en général, ne dépassent pas trois et demi pour cent. Mais, en demandant la résolution, il doit en subir les conséquences, il n'est pas possible que la vente soit tout à la fois annulée et productive d'intérêts de prix.

Au reste, la possibilité qu'ont les juges de condamner l'acheteur en des dommages et intérêts peut offrir le moyen de venir au secours du vendeur et de rétablir le niveau entre les fruits et les intérêts

653. Tels sont les principes qui, de tout temps, ont été regardés comme constants en jurisprudence. Néanmoins, la cour de Lyon leur en a substitué d'autres dans un arrêt du 23 juin 1831, qui mérite d'être connu (3).

Lablanche vend à Merloz un immeuble pour le prix

(1) Pothicr, Vente, n° 3 >&. Ait. ouO Code civil.

(2) V. M. Toullier, t. 6, n° â03, p. 599. M. Duranton, t. 16, n» 366.

(3) Dal., 32, 2, là.

de 58,500 fr. L'entrée en jouissance est fixée au 1! novembre 1825. L'acquéreur paie à compte 12,500 fr. Quelque temps après, Lablanche est forcé de demander la résolution, et il l'obtient par jugement du 21 février 1829, qui condamne Merloz à 15,000 fr. de dommages et intérêts.

Lors de la liquidation des répétitions à exercer par Lablanche, Merloz convient que l'effet de la résolution étant de remonter au jour du contrat , Lablanche doit reprendre l'immeuble avec tous les fruits qu'il a produits, et, partant de là, il soutient que son adversaire n'est pas fondé dans sa prétention à exiger , au lieu de ce compte des fruits (environ 2 pour cent par an), les intérêts du prix à 5 pour cent; car, en demandant la résolution, il a répudié le prix, et par conséquent les intérêts de ce prix, qui n'en sont que l'accessoire.

Au contraire, Lablanche prétend que l'acheteur, ayant joui des fruits, doit, par réciprocité, les intérêts du prix, et qu'il en est comptable jusqu'au moment où a cessé la possession. Ainsi le vendeur prenait tout juste le contre-pied des principes , il ne voulait de la clause résolutoire que ce qui lui était profitable ; il rejetait sur l'acheteur tout ce qu'elle a de désavantageux dans quelques-uns de ses effets. Au lieu des fruits de l'immeuble, qui étaient sa propriété, il voulait les intérêts d'une somme d'argent qui était censée ne lui avoir jamais appartenu i

C'est cependant ce dernier système que la cour de Lyon a préféré. Elle a condamné Merloz à payer les intérêts du prix, sauf à lui à percevoir des fermiers les fruilsdeJa chose !!! ^t -cela , quoiqu'il eut été condamné à 15,000 fr. de dommages et intérêts !!

Cette décision est bien extraordinaire. Sur quelle raison est- elle fondée? sur quel texte, sur quelle autorité repose-t-elle? Je l'ignore ; car la cour de Lyon n'a

CHAP. V. DE LA VENTE. t(ART. 1654.) 127

pas même pris soin de colorer son paradoxe , et c'est tout au plus si elle a jeté quelques vagues considérants, afin de motiver pour la forme une solution qui contredit les doctrines les plus certaines et les plus respectables. C'est là une de ces erreurs dont la jurisprudence des arrêts n'offre que trop d'exemples et qu'il est du devoir de la critique de faire ressortir avec indépendance.

654. Quoique la résolution replace les parties au même état qu'avant la vente, elles ne peuvent répéter contre la régie les droitsde mutation qui ont été payés ; elles ne sont pas même dispensées de payer ces droits s'ils ne l'ont pas encore été. En matière d'enregistrement, le principe est toujours qu'un droit régulièrement perçu, ou qui a dû 1 être, n'est pas sujet à restitution, quels que soient les événements ultérieurs.

Il y a plus , c'est que la résolution elle-même donne lieu à de nouveaux droits (1). On fait à cet égard une différence entre le cas où l'acheteur a été mis en possession et celui où il n'y a pas eu de tradition.

Dans le premier cas, on considère que la résolution opère une revente sujette à de nouveaux droits, lesquels sont payables par le vendeur, sauf' son recours contre l'acheteur.

L»ans le second cas, le jugement qui ordonne la résolution n'est soumis qu'à un simple droit fixe, payable par celui qui l'a obtenu, sauf aussi son recours contre l'acheteur (-2).