Il reste à nous occuper des fins de non-recevoir

(4) Dans l'ancienne jurisprudence, la question était fort controversée pour les lods et ventes. Voyez Bretonnier, sur Henrys, t. 2, p. 340. D'Olive, chnp. 47, liv. 2, etc.

(2) Art. 42 de la loi du 27 nivôse an ix.Dalîoz, Enregist., p.ISO et suiv.

conlre la demande en résolution. Elles découlent ordinairement de la renonciation expresse ou tacite et de la prescription.

Tout ce que nous avons à dire sur la renonciation du vendeur sera dominé par une distinction capitale entre sa position à l'égard de l'acquéreur direct et sa position à l'égard des tiers détenteurs.

Parlons d'abord de l'acquéreur.

656. Tant que les choses se passent entre le vendeur et lui , on ne peut opposer au vendeur aucune renonciation ou fin de non-recevoir tirée des démarches qu'il a faites pour obtenir le paiement du prix. C'est un point que j'ai développé dans mon commentaire sur les hypothèques. Il faut y recourir (1).

Celte règle devrait avoir lieu quand même l'acte de vente contiendrait une clause équivalente au pacte commisscire des Romains (2).

On connaît la portée de ce pacte commissoire. Si le prix n'était pas payé au jour indiqué , la chose était inempta, la vente était considérée comme n'ayant jamais eu lieu , et l'objet acheté retournait de plein droit au vendeur.

Cependant le vendeur pouvait renoncer à ce droit introduit en sa faveur. Pour cela, il devait, à l'échéance du terme , examiner, suivant Je conseil de Papinien (3) , s'il lui était plus avantageux d'obtenir la résolution de la vente ou le paiement du prix. S'il se décidait pour le paiement du prix , il était censé renoncer à la résolution de la vente (4) , et cela par une raison fort simple : c'est que demander le paiement du prix , c'était

(1) T. J,p. 334, n° 224 bis.

(2) V. le titre du Dig. De lege commissor , (3, L. 4, § 2, Dig. De leg. corn.

(4) L. 7, Dig. De leg. corn.

reconnaître l'existence de la vente; c'était lui rendre la vie qu'elle avait perdue, tandis que par le pacte commissoire elle aurait du être anéantie ipso facto. La vente était donc reconstituée, elle reprenait naissance; mais cette fois elle était purgée de tout pacte commissoire, puisque le vendeur y avait renoncé. La vente devenait pure et simple, et dès lors la résolution ne pouvait plus en être poursuivie; car, comme je l'ai dit ailleurs (I), une vente ne pouvait jamais être annulée pour défaut de paiement de prix , toutes les fois que les parties ne l'avaient pas formellement réservé.

On voit que celte théorie ne peut plusse reproduire clans le droit français; on aurait beau insérer dans le contrat de vente une clause équivalente au pacie commissoire , la demande du pnx ne serait jamais un obstacle à demander la résolution de la vente. Car si des imitateurs serviles du droit romain voulaient assimiler celte réclamation du vendeur à une renonciation implicite au pacte commissoin el à une reconnaissance de la vente, ils se trouveraient toujours en présence de la clause résolutoire laciV que la volonté du droit français sous entend de plein droit dans ce nouveau, contrat pur et simple (w2).

657. Lorsque la chose vendue a été revendue pour partie en détail, et que les sous-acquéreurs ont payé exactement entre les mains du vendeur originaire le montant de leurs acquisitions , le vendeur non payé de la portion qui est restée entre les mains de L'acquéreur direct est-il non recevable à demander la réso-

{]) Suprà, n° 621.

(2) Au surplus, presque toutes les formules de clause résolutoire que l'on donne comme équivalentes au pacte commissoire des Romains ne le sont pas. On peut consulter V«>ët (J.b 16, t. 3, n° 2).

l30 DE LA VENTE,

lution de cotte partie de la vente, dès lors qu'il déclare ne pas vouloir inquiéter les tiers acquéreurs?

On peut dire pour ta fin de non-recevoir que la vente est indivisible, et que le vendeur, en la ratifiant pour les parties aliénées aux sous-acquéreurs , est censé fa ratifier pour le tout; qu'il ne peut vouloir qu'elle subsiste pour partie et qu'elle soit anéantie pour partie. Néanmoins, il faudra se prononcer contre la fin de non-recevoir (1). L'acheteur ne peut se plaindre que le vendeur laisse en repos les sous-acquéreurs. Ce silence est dans son intérêt, il lui épargne des recours en garantie; et, moins que tout autre, il peut se faire une arme contre le vendeur de ce que , par ménagement, il ne pousse pas les choses à l'extrême.

D'ailleurs, la dissémination de la propriété dans un grand nombre de mains peut rendre l'exercice de la résolution si difficile et si dispendieux que le vendeur recule devant de tels obstacles ! or, de qui proviennent ces empêchements cl ces embarras ? N'est-ce pas du fait de l'acquéreur ?

Disons donc que le vendeur pourra, sans craindre une fin de non-recevoir, retirer des mains de l'acheteur la portion que celui-ci a conservée et qu'il ne paie pas. On a vu ci-dessus (2) que la cour de Riom l'a ainsi décide par un arrêt confirmé par la cour régulatrice.

058. J'ai eu connaissance de l'espèce suivante qui mérite d'être rapportée par les combinaisons qu'elle renferme.

Pierre , vendeur d'un immeuble , reste créancier d'une partie du prix. L'immeuble ayant été plus tard exproprié , Pierre s'en rend acquéreur. Il faut savoir que, par une suite de circonstances inutiles à rappeler,

(1) Suprà, n° 642. Infrà, n° 466.

(2) Loc. cil.

il avait laissé périr son droit de privilège. Bientôt il est actionné comme tiers détenteur et il délaisse en vertu des art. 2167, 2168 et 2172 du Code civil. Mais aussitôt il forme une aciion en résolution contre le curateur créé à l'immeuble.

On soutenait qu'il y était non recevable, parce que son acquisition, sans réserve aucune, établissait une présomption qu'il avait renoncé à la clause résolutoire. En se rendant acquéreur, il savait qu'il ne pourrait former son aciion contre lui-même, et que dès lors la résolution devenait impossible. N'est-il pas évident que ses droits ont été, par le fait, frappés d'extinction? Telle est l'argumentatiou qu'on mettait en avant contre ce vendeur : on s'emparait des divers rôles qu'il avait joués pour le placer en opposition avec lui-même et paralyser l'exercice de ses actions.

Je crois cependant qu'on n'y était pas fondé.

Le délaissement par hypothèque produit la pleine éviction (l) , et il est certain qu'on ne peut opposer à celui qui le fait aucune novation résultant de son contrat d'acquisition (2). Cette acquisition étant révoquée, son elfet l'est également. C'est pourquoi Loyseau dit très bien : « Pareillement faut tenir qu'après ce délais- » sèment les hypothèques et servitudes que l'acquéreur » avait sur l'héritage, avant son acquisition, et qui » avaient été confuses par le moyen d'icelle, repren- » nent leur force et vertu , et parlant que lui-même se » peut opposer au décret pour la conservation d'icelles, » comme un autre créancier (3). » Ces paroles, jointes

(1) Loyseau, Déguerpiss. , liv. 0, ch. 7, n° 9. Voyez mon comm. sur lesHypoth., t. 3, n° S41.

(2) Idem, n° 8.

(3) Idem, n° 7. Voyez mon comment, sur les Hypothèques, t. J, n* S'il.

à l'art. 2177 du Code civil , résolvent notre question en faveur du ven leur non payé.

659. Plaçons maintenant le vendeur en présence des tiers détenteurs de l'immeuble.

Dirigée par l'intérêt qu'inspirent les possessions acquises et des droits stipulés de bonne foi, la jurisprudence a en général une tendance marquée à écarter l'exercice de la clause résolutoire toutes les fois que les circonstances font présumer que le vendeur y a forcément renoncé, et celte pensée est d'autant plus vive que les reventes en détail prennent de jour en jour un grand développement, et que les actions rescisoires seraient une cause permanente de ruine pour les uns et d'inquiétudes désespérantes pour les autres.

J'ai fait connaître dans mon commentaire sur les Hypothèques la jurisprudence de la Cour de cassation, toute favorable au tiers détenteur (1). Je crois qu'elle doit être maintenue comme bonne et équitable. Ainsi, toutes les fois qu'un vendeur se présentera à l'ordre sans réserve, on devra décider qu'il a ratilié la transmission de la propriété entre les mains des tiers acquéreurs; qu'il a fait un acte positif au moyen duquel il s'est associé à la sous-aliénation , à la répartition du prix entre les créanciers, à la consolidation de la propriété entre les mains du sous-acquéreur; qu'il serait injuste qu'il vint ensuite troubler une série de nuls consommés sous ses yeux et avec son concours. Comme je l'ai dit dans l'ouvrage précité , « ces actes doivent » être maintenus; car la réparation de l'erreur (du v vendeur) aurait des suites [dus fâcheuses que l'erreur » elle-même, et l'on arriverait à ce résultat injuste, de » préférer celui qui s'est trompé par sa faute à ceux » qui ont été trompés par lui (2). »

(\j T. 1, if 225, p. 336, ctn° 224, p. 33.J. " (2) P. 333. Voyez, en sens contraire, Agen, 22 mu 1832 Dal., 32, 2, 98).

CHAP. V. DE LA VENTE. (auT. 165 A.) 133

600. Il en serait autrement (on le sent bien) si le vendeur, au lieu d'avoir produit à l'ordre et de s'être rendu commune toute la procédure en purgement, était resté à l'écart. Son silence, loin d'être alors un indice de renonciation, serait au contraire une preuve qu'il n'a pas voulu ratifier les actes opérés sans sa participation (1).

661. Il est plusieurs autres circonstances d'où la jurisprudence a fait sortir des preuves de renonciation à l'égard des tiers. Par exemple, un vendeur autorise, par le contrat, les reventes en détail , sous la seule réserve que les tiers garderont le prix entre leurs mains pour sa garantie; des reventes ont lieu ; les acquéreurs obéissent à la condition prévue; cependant une portion de l'immeuble reste entre les mains de l'acquéreur direct , qui ne se libère pas. Dans ces circonstances, le vendeur demande la résolution de la vente tant contre l'acquéreur que contre les tiers détenteurs.

Mais, par arrêt de la Cour de Rouen, confirmé par la Cour de cassation, il a été jugé que le vendeur pouvait sans doute et devait obtenir la résolution de la vente en ce qui louche la portion restée entre les mains de l'acquéreur direct; mais qu'il devait respecter les possessions des sous-acquéreurs, possessions de bonne foi, favorisées et autorisées par le vendeur lui-même, sauf à ceux-ci à vider leurs mains à qui de droit (2). Celte appréciation est équi table et légale.

(1) Arrêt de la Cour de cassation du 24 août 1831, portant cassation (Dal., 31, 1, 281).

(2) L'arrêt est du 19 août 1831. Il a été confirmé par la Cour de cassation le 7 septembre 1832 (Dalloz, 23, 1, 43). Du reste, les faits me paraissent exposés avec confusion et inexactitude dans le recueil que je vien9 de citer. On dit, par exemple, dans l'exposé des faits, que l'acquéreur avait revendu tous les biens compris

602. Après la renonciation expresse ou lacile, vient comme fin de non-recevoir îa prescription de l'action en résolution.

Entre le vendeur et l'acquéreur ou ses héritiers, l'action en résolution ne se prescrit que par trenle ans, et ces trente ans ne courent que du jour où le prix a été exigible (art. 2257).

Mais les sous-acquéreurs qui réunissent la bonne foi au titre peuvent se prévaloir de la prescription de dix et vingt ans.

La bonne foi existe quand même le tiers détenteur aurait su que le prix était dû ; car il a pu légitimement penser que le vendeur originaire serait payé par son acquéreur direct.

Mais si le sous-acquéreur était chargé par son contrat de payer le vendeur, il ne pourrait exciper que dune prescription de trente ans; car il serait obligé personnel, et la bonne foi lui manquerait (1).

Article 1655.

La résolution de la vente d'immeubles est prononcée de suite, si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix.

Si ce danger n'existe pas, le juge peut accorder à l'acquéreur un délai plus ou moins long, suivant les circonstances.

dans le contrat attaqué ; et il résulte, au contraire, de l'arrêt, qu'i' avait conservé une partie de la ferme. On dit que les sous-acquéreurs étaient autorisés à payera l'acheteur, et il résulte de l'airét qu'ils (levaient garder dans leurs mains le prix de leur acquisition, elc. L'usage des arrêts est déjà assez périlleux, sans qu'on en augmente les dangers par ces erreurs de fait.

(1) Arrêt de la cour de Limoges du 19" janvier 1824 (Sirey, 26,

Ce délai passié sans que l'acquéreur ait payé, la résolution de la vente sera prononcée.

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