Quand un bail est-il censé de bonne foi

778. En rentrant dans les mains du vendeur, la chose y prend la

nature qu'elle y avait avant l'aliénation.

779. Le vendeur peut compter pour la prescription la possession

de son acquéreur.

759. J'ai examiné avec soin sous l'art. 1662 les conditions dont la loi fait dépendre la conservation du droit de rachat , afin de l'empêcher de tomber en péremption.

Le droit étant conservé , il ne s'agit plus que de le réaliser par la prise de possession. Mais celle prise de possession est subordonnée elle-même à des obligations importantes. Le relrayant doit payer à l'acheteur des prestations et des indemnités, sans quoi celui-ci conserve le droit de rétention de la chose.

La première partie de notre article s'occupe des sommes que le vendeur doit payer à l'acheteur pour entrer en jouissance. Quand nous aurons développé la portée de celte obligation , nous nous occuperons des prestations que le vendeur peut à son tour exiger de l'acquéreur.

La seconde partie de l'art. 1673 signale les effets du retrait par rapport au vendeur et aux tiers qui pendant la condition ont acquis des droits sur l'immeuble. Nous ferons ressortir ces résultats.

760. Le vendeur doit rembourser le prix principal qu'il a reçu de l'acheleur (1). Je dis qu'il a reçu, afin de rester iidèle à la pensée de l'art. 1659 que j'ai cidessus analysé et qui se sert de cette expression remarquable : la restitution du prix principal ; ce qui indique que le prix dont il s'agit ici n'est pas celui que vaut la chose au moment du retrait , comme l'ont voulu quelques anciens docteurs (2), mais celui qui a été déboursé par l'acheteur et reçu par le vendeur (3).

(1) Pothier, Vente, n» 412.

(2) Pothier les réfute, toc. cit.

(3) Suprà, n° 696.

Le vendeur ne doit pas rendre les intérêts, quoiqu'en général ils fassent partie du prix ; la raison en est que l'acheteur, ayant joui de la chose, ne peut percevoir sans injustice les fruits et les intérêts du prix (1).

Si l'acheteur a payé quelque charge qui faisait partie du prix, le montant doit lui en être remboursé (2).

Le vendeur doit payer ensuite les frais et loyaux coûts de la vente (3), ce qui comprend les honoraires du notaire, le pot de vin, les épingles, le salaire des courtiers, les droits d'enregistrement, etc. Indemnis enim débet emplor discedere.

11 doit rembourser encore- les réparations nécessaires, en entier; et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. C'est ce qui résulte de notre article. Du reste, j'ai traité la matière des impenses et améliorations dans mon commentaire sur le titre des hypothèques (4). On y trouvera la solution des questions qui peuvent se présenter ici. Mais le vendeur n'est pas tenu des dépenses d'entretien , parce qu'elles sont une charge des fruits dont l'acheteur a profité (5).

On ne pourrait non plus l'obliger à payer les améliorations tellement excessives qu'il lui serait impossible, dans son état de fortune , de les supporter. L'acheteur ne devait pas se livrer à des dépenses qu'il savait être de nature à paralyser l'action de réméré. Son fait serait une imprudence ou un acte de mauvaise foi pour nuire au vendeur, et ce serait le cas de dire avec Ti-

(1) Pothier, Vente, n° 417.

(2) Idem, n? 420.

(3) Tiraqueau, § G, glose 2, n°s 1 et suiv. Pothier, n" 421.

(4) Sur 1 article 2175, t. 3, n° 830, p. 463 et suiv. Tiraqueau a aussi examiné ces questions, § 7, glose 1, nos 1 et suiv.

(5) Pothier, n* 424. Tiraqueau, § 7, glose h, n° 4, in fine.

raqueau : Quod importabilcm sarcinam imponit , non videtur militer gestum (1). Quand notre article parle d'améliorations, il parle de celles qui rentrent dans les calculs prudents d'un père de famille qui n'aventure rien (2).

Mais l'acheteur pourra enlever ces améliorations excessives , pourvu que leur enlèvement ne dégrade pas le fonds (3).

761. Lorsque le réméré s'exerce contre un tiers, le vendeur n'est tenu qu'aux prestations auxquelles il serait astreint s'il retirait la chose des mains de l'acheteur direct : Nemo ex alterius facto prœgravari débet (4).

762. Tant que le vendeur n'a pas payé le montant de toutes ces sommes, il ne peut entrer en possession. L'acheteur a le droit de conserver !a chose par devers lui à titre de gage.

Dans l'ancienne jurisprudence, on faisait une distinction entre les sommes liquides et non liquides dont se composait le montant du réméré.

Plusieurs jurisconsultes , au nombre desquels se trouve Polhier, pensaient que le vendeur n'était pas obligé d'attendre la liquidation des loyaux coûls et des impenses; qu'il suffisait qu'il eût payé ce qui était liquide pour se faire délaisser l'héritage (5).

D'autres, également partisans de celte distinction, ne voulaient cependant que l'acheteur fût tenu de se dessaisir qu'autant que le vendeur donnait caution qu'il paierait quand la liquidation serait faite. Des-

(d) § 7, glose 4, n° 5. Junge Despcisses, t. 1, p. 44, col. 1.

(2) L. Infuiulo, D. De ici vlnduat. Supra, n° 683.

(3) Tiraq., loc cit., n° G. V. M. Delvinc, t. 3, p. 462, notes.

(4) Polhier, Vente, n° 4*26. Tiraqueau , § 7, glose 1, n° 15. Suprà-, n° 731.

(5) nH27.

CHAP. VI. DK LA VLNTE. (ART. 1G73.) 257

peisses cile plusieurs arrêls du parlement de Bretagne qui l'avaient ainsi décidé (I).

Mais Tiraqueau repoussait toutes ces dislinelions (2). Il voulait que, soit que les impenses fussent liquidées ou non, l'acheteur ne fût pas tenu de se dessaisir de son gage. « Octavo déclarât, ut si eliam hujusmodi » impensse, quse restilui aut deduci debent, non sunt » liquidas, tamen non tenelur emplor rem restituere, » prestitâ sibi cautione de illis restituendis, eu m « erunt liquidas : sed lune demùm lanlùm, cùm hœ » solulas fuerint post earum liquidationes ; » et il s'autorise du sentiment de Paul de Castro (3) et de plusieurs arguments tirés des lois romaines (A).

Il semble que c'est ce dernier sentiment que le Code a voulu faire prévaloir. La généralité des termes dont il se sert pour accorder à l'acheteur le droit de rétention exclut positivement, à mon avis, les distinctions que repoussait Tiraqueau.

763. Du reste, rien n'empêche l'acheteur de renoncer à son droit de rétention. En se dessaisissant de la chose , il n'en conserve pas moins son action personnelle pour se faire payer de ce qui lui est dû. Cette action reste également intacte, quand même il se serait laissé condamner à la résolution du contrat, sans qu'il lui ait été fait des offres pour les impenses, et sans qu'il en eût alors exigé le remboursement. Tous les anciens docteurs sont d'avis que, lors de l'exécution de la sentence, il pourrait faire valoir tous ses droils(5).

(1) T. 1, p. hh, tertio.

(2) §7, glose 1, n« 43.

(3) Cons. 260, lib. 2.

(A) L. Cùm servus, Dig. De comiit. et demonst. L. Item libcratur, § 1, Dig. Quilj. mod. pignus solo. (5) Tïraq., § 7, glo<e 1, i>° 14 cl n° 7.

7G5. Passons maintenant aux obligations de l'acheteur.

J'ai dit ci-dessus que l'acheteur doit user de la chose en bon père de famille, et qu'il est tenu des détériorations survenues par sa faute (i). Il devra donc faire toutes les dépenses nécessaires pour empêcher la chose de dépérir; sans quoi le vendeur pourra le rendre responsable de son omission. Si, par exemple, il ne réparait pas les toitures, et que la pluie eût occasioné des dégradations, il serait tenu des dommages et intérêts (2).

TG5. L'acheteur doit rendre la chose dans l'état où elle se trouve (3) , sauf ce que je viens de dire des dégradations occasionées par sa faute.

Ainsi, si la chose a été détériorée par l'effet nécessaire du temps (4) ou par force majeure, le vendeur devra la prendre telle qu'elle est, et il lui sera défendu de réclamer une diminution sur le prix; car, d'une part, la somme qu'il doit payer n'est pas celle qui représente la valeur réelle de la chose quand il use du retrait (5), mais bien celle-là même qu'il a reçue; de plus, le retrait opère résolution de la vente; les parties doivent être remises en l'état ou elles étaient avant d'avoir contracté , et il ne faut pas que l'acheteur en prouve du dommage (C).

7G6. Une question plus difficile est de savoir si l'amélioration qu'a reçue l'héritage par alluvion doit être

(2) Tiraq., § 7, glose 1, n° 18. Dumoulin, sur Paris, t. 1, glos. 8, nos 57 et suiv.

(3) Pothier, n° 401.

(4) Voyez un exemple, n° 738.

(5) Supra, n° 760.

(6) Pothier, Vente, n° 402.

restituée au vendeur, ou bien si l'acheteur doit seul en profiter.

Faehinée, qui a examiné <;etle question avec détail, nous apprend que les docteurs ont donné trois solutions diverses à cet égard.

Les uns, IpIs que Paul de Castro et Cagr.olus, voulaient que l'ailuvion appartint au vendeur (1).

Les autres, tels que Zoanetus, pensaient que si la vente était faite à la mesure, l'ailuvion appartenait à l'acheteur, mais que si elle était faite en bloc, l'ailuvion devait retourner au vendeur. Mais celte distinction paraît être tombée bien vite dans un oubli général.

Enfin une troisième opinion , qui était la plus répandue, et que Faehinée appelait sentenlia vera et cemmunis , décidait que Paugmentation doit appartenir à l'acheteur (2).

Voici les raisons que rappelle ce docteur.

La vente avec faculté de rachat rend l'acheteur propriétaire : il gagne les fruits comme maître de la chose. Pourquoi ne gagnerait-il pas l'ailuvion ? et ici Faehinée argumente de la loi 7, au Dig. Deperic. eteom. rei venditœ, portant : Id quod post emptionem fundo accessit per alluvionem, ad emptoris commodum pertinet.

Ensuite, il faut autant que possible conserver l'égalité entre les parties. Or, si le fonds était diminué de valeur , c'est l'acheteur qui en souffrirait , car le vendeur se garderait bien de retirer la chose. Il est donc juste que l'avantage profite par compensation à l'acheteur.

(1) Cette opinion s'appuyait sur la loi Cùm aulem, § 1, Dig. De œdil. edict. ; sur la loi Hominem, Dig. De usucap. ; sur la loi Voluntale, Dig., Quibus mobis pignus vel liyp. solv. ; enfin sur la loi 2, Dig. De in diem addict.

(2) Controv., lib. 2, c. 6.

Pothier a porté du côlé de ce dernier système le poids de son imposant suffrage. L'accrue, dit-il, n'a commencé à exister que depuis la vente. C'est pourquoi l'acheteur, en la séparant du fonds, ne retient rien de ce qui a été vendu. Les lois qu'on oppose ne sont pas applicables. Elles ne statuent que dans les cas pour lesquels l'acheteur est tenu de rendre non-seulement la chose, mais encore les fruits et tous les accessoires, comme dans le cas de rescision ou de rédhibition. Mais le retrait conventionnel n'a pas un effet aussi sévère. Il n'enlève pas à l'acheteur sa jouissance intermédiaire et le bénéfice des fruits qu'il a récoltés. La résolution a plutôt lieu pour l'avenir que pour le passé. (1).

Voilà quel était l'état des choses avant le Code civil. Depuis, M. Delvincourt (2) a proposé de s'écarter de l'opinion de Pothier, parce que le vendeur est ordinairement favorable et que le Code ne dit pas que la condition résolutoire n'agit que sur le passé. M. Duranton se range à ce parti (3) ; mais il a le tort de prêter à Pothier un langage que ce judicieux auteur n'a jamais tenu. Il prétend que si Pothier réserve l'alluvion à l'acheteur, c'est par l'influence des principes du droit romain, qui faisaient du réméré une nouvelle vente et donnaient au vendeur un nouveau titre. Or, Pothier n'a cessé de combattre ceux qui voyaient dans le retrait une revente; son argumentation sur notre difficulté, de même que celle de Fachinée, suppose toujours une véritable résolution. Pothier et Fachinée (A)

(i) Vente, n° 403.

(2) T. 3, p. 159, notes.

(4) Ce dernier dit : Scciis aulem, ubi vendi'io est resoluta ex paclo rci'enùiiionis.

se servent même d'une manière expresse de ce mot résolution, qui revient sous leur plume plusieurs fois. Leurs raisons de décider sont empruntées à des considérations plus justes et plus logiques. M. Duranton fait beaucoup trop d'honneur au système qui confondait le retrait avec une revente, en lui donnant pourorigine le droit romain. J'ai établi ci-dessus (1) qu'il devait sa naissance aux interprètes, dont, au reste, la théorie sur ce point avait été radicalement repoussée par le droit coutumier.

Quoi qu'il en soit, l'opinion de MM. Delvincourt et Duranton me paraît préférable.

L'art. 1183 veut que la condition résolutoire qui s'accomplit remette les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Il ne faut donc pas que l'acheteur retienne l'émolument qui a augmenté la valeur de l'immeuble par un simple bénéfice naturel.

A la vérité, il ne doit pas de compte des fruits. Il les a faits siens. Mais la raison en est que cet avantage se trouve compensé par les intérêts que le vendeur a retirés du prix. D'ailleurs, il a cultivé, il a joui de bonne foi, et les fruits sont considérés comme la juste récompense du possesseur pro impenscî et culturel. C'est moins un gain qu'une indemnité.

Il faut considérer ensuite que le vendeur est favorable. La vente à réméré cache presque toujours un prêt sur gage immobilier. Quand l'emprunteur rentre dans son immeuble, il ne faut pas le priver des accrues qui l'ont augmenté et dont il eût profité si la chose fût restée dans ses mains (2). L'acheteur gagnerait doublement 5 il retirerait tout à la fois des intérêts souvent exorbi-

(2) Arg. de ce que j'ai dit $upràt n* 333.

tants, et les casualités inimobilier.es et inhérentes d'une chose qu'il ne conserve plus.

Enfin, l'art. 1673 me paraît fournir un dernier argument en faveur de ce système. Il raisonne dans l'hypothèse où la chose a augmenté de valeur pendente conditioner et il n'oblige le vendeur à indemniser l'acheteur que des déboursés qui ont procuré la plus-value. Ne résulte-l-il pas implicitement de là que le vendeur est autorisé à retirer, sans compter avec l'acheteur, l'accrue qui s'est incorporée à son immeuble et qui en est tin accessoire?

767. Une difficulté à peu près semblable a été élevée pour le trésor caché (1) ; tandis que Pothier (2) décide qu'il doit appartenir à l'acheteur, M. Duranlon veut qu'il soit attribué au vendeur (3); car, dit-il, l'acheteur le posséderait sine causa une fois que la vente serait résolue.

Si le trésor pouvait être assimilé à un fruit de la chose, il n'y aurait pas de difficulté à le laisser entre Jes mains de l'acheteUr. Mais le trésor n'est pas un fruit, un produit de l'immeuble. L'usufruitier n'y a pas droit en sa qualité; il ne pourrait y prétendre pour moitié que comme inventeur; le trésor est un émolument que la loi donne au propriétaire jure soli> sauf la portion justement acquise par droit d'occupation à celui qui l'a découvert. L'acheteur n'a donc profité du trésor que comme propriétaire; or, si sa propriété est résolue, elle doit aussi s'anéantir dans les elïéts qu'elle a produits.