Si l'acheteur est tenu de restituer l'accrue, il

(\) Tiraqueau, tit. fin., n° 97, a cité toutes les autorités; mais il n'a pas résolu la question.

(2) Vente, n° 405.

CHAP. VI. DE LA VENTE. (aRT. 1673.) 263

n'est pas moins certain qu'il a droit de retenir les adjonctions qu'il a faites à l'immeuble et qui en ont augmenté la contenance.

Mais c'est à lui à prouver ces adjonctions; car elles sont son propre fait, et comme il est demandeur dans son exception en distraction, il est tenu de justifier son allégation.

Comme ce point a été controversé, particulièrement dans les rémérés exercés au profit du domaine de l'État, je tâcherai de le mettre hors de toute controverse par quelques autorités.

1° En matière de fîdéicommis, lorsque l'héritier substitué demande la délivrance, et que le grevé prétend qu'il a ajouté ceriaines parcelles, qui lui sont, propres, à l'immeuble soumis au fîdéicommis, c'est à ce dernier à faire la preuve de cette assertion.

Écoutons Fusarius : « Quia saepè evenil quôd bona » propria et fideicommisso subjecta confunduntur , » ampliando, minuendoque fundos et confinia, et mu- » tando eorum qualitatem, ideô, si constat aliqua bona » fuisse fideicommisso subjecta et obscuritatem esse causait lam facto possessoris, ipse lenebitur probare quse essent » bona propria; aliàs, omnia adjudicanda erunt fidei- » commissario (1). »

Et il cite Mathseus de Afïlictis, lequel s'appuie d'une décision du sénat de Naples.

Peregrinus expose la même doctrine dans son traité Dejideicommissis. « Ram, demonslralo hoc, quôd testator » in eo loco bona possiderit , si liserés ipsius et descen- » dentés ab eo, cujus fidei hsereditas fuerat commissa, » non demonstrant quas fuerinl bona ipsius fideicom- » mittentis et quœ per eos acquisila, optimâ ratione prœ-

(1) Quaest. 618, p. 901, n° 49, De ftdei subst.

2Gi DE LA VLNTE.

» sumenda sunt jideiçommissaria, quia certum per incertum » non confunditur (1). »

Et il cite quatorze jurisconsultes dont l'opinion est conforme, parmi lesquels se trouve le célèbre Menoehius(2); il ajoute qu'il a toujours consulté et fait juger en ce sens.

2° En matière d'empbytéose, le concédant qui veut reprendre sa chose doit prouver que c'est bien celle-là qu'il a donnée à emphytéose. Mais, cela fait, si l'emphytéote prétend qu'il a ajouté à l'immeuble quelques parties à lui propres, il doit le prouver, parce que c'est son propre fait dont il excipe.

C'est ce que décident Jason et Peregrinus. Voici les paroles de Jason : « Et conclusione veritas » est, quôd, quandô non apparet de re emphyteulica- » rià (propter quam emphyteuta solvitcanonem), omnis » rcs ipsius solventis prœsumitur emphyteutica , nisi » ipse contrarium probet (3). »

Et Peregrinus : « Sicuti dicilur de emphyteuta, quôd » nisi particulariser ostenderit qualia sunt emphyteuta, » omnia prsesumuntur ejusdem conditionis (4). »

3° En matière de fief, celui qui faisait le retrait devait prouver que la chose était concédée à fief; mais le vassal qui pre'tendait y avoir réuni des terrains propres devait le prouver. C'est ce qu'enseigne Francicus Herculanus dans son traité De négative! probandd (5). « A » quibus non sunt aliéna ea quse diximus suprà , quôd r> licet aliàs quaelibet res praesumalur libéra, tamen, si

(1) Art. 54, n9 22, p. 627.

(2) De prœsumpt., t. G, prœsumpt. 70, n° 33.

(3) Ad leg. 2, C. De jure emphyt.y n° 173.

(4) Defidcic, art. 54, n° 23, p. 627.

(5) On la trouve dans l'ouvrage intitulé : Tractatus tractaluum, t. 5. Le passage que je cite est à la page 15, n° 19.

CHAP. VI. DE LA VENTE. (ART. l673.) 265

» res reperiatur inter bona feudalia, dicens rem non feu- » dalem, id probare débet , ut per Baldum in lege In- » sula, D. De jadiciis , et Socinum in lege 1, D. Deacq. » possess. »

Jason tient la même opinion (1). « Simile dicitur de » feu. lis, ubi ponit Baldus : quùm dubitetur quantum » sit feudum , an dominus teneatur ostendere quantitan tcm fcudi an vassallus, solve quod totum praesumitur » esse feudum , nisi vassallus ostenderit fines feudi. »

Et c'est aussi le sentiment de Peregrinus (2) et d'Alciat dans son petit traité des présomptions (3).

Rien n'est plus juste que ces propositions. Elles reposent sur ce que celui qui allègue son propre fait doit le prouver; sur ce que la possession actuelle fait supposer la possession ancienne, jusqu'à preuve contraire : ex prœsenti , prœsumitur in prœteritum (A) ; sur ce que l'accessoire suit la nature du principal , à moins qu'on ne prouve qu'il est de nature différente. « De acces- » sorio idem jus censetur quod de principal^ nisi pro- » betur in accessorio non esse eamdem rationem. »

Eh bien! s'il en est ainsi en matière de fidéicommis, d'emphyléose et de fief, il n'y a pas de raison pour arriver à une solution contraire quand il s'agit de retrait conventionnel. Les principes sont les mêmes.

La cour de Nanci a cependant rendu un arrêt qui semble les rejeter dans une cause dans laquelle le domaine exerçait le retrait de la terre de Loupy-le-Pelit contre des détenteurs. 11 était bien établi que cette terre provenait du domaine. Mais la cour conçut quelques scrupules sur la question de savoir si la terre était

(1) Loc. cit.

(2) Loc. cit.

(3) Praesumpt. 321 {Tract, tractaluum).

(4) Glose sur la loi xi, D. De probat.

restée dans le même état que lors de rengagement primitif; elle craignit que le retrait ne frappât sur des portions patrimoniales qui auraient pu être ajoutées après coup au corps de cette terre domaniale; en conséquence, par arrêt inédit du 1er juin 1832, elle ordonna que le domaine prouverait que toutes les parties de la terre de Lonpy avaient la même mouvance que la terre elle-même. On voit la portée de cet arrêt et les dangers dont il enxironne toutes les demandes quelconques en retrait, en revendication, en rentrée en possession. Je prouve que la ferme ou que la terre que vous possédez m'appartient; mais, sous prétexte que vous pouvez y avoir fait quelques additions inconnues, non précisées, je me trouve dans la nécessité de justifier que toutes les parcelles de la ferme ou de la terre m'appartiennent , ce qui est presque toujours impossible; car je n'ai pas de titres pour le détail de tous ces héritages que moi ou mes auteurs avons possédés en bloc, comme constituant le corps de la ferme ou de la terre. Ainsi, après avoir établi que la totalité, connue sous tel nom de ferme ou de terre, est bien à moi, après avoir justifié ma demande pour cette totalité, je serai repoussé parce que je ne pourrai donner la libation de chacune de ses parties. J'aurai raison en gros et je succomberai en détail !! ! A ce compte, il n'y a pas d'action en revendication qui pût réussir en justice (4).

(1) Je ferai remarquer, au surplus, qu'en ce qui concerne les biens domaniaux, la question est d'autant moins douteuse, que la législation spéciale sur les domaines de Lorraine la résout contre les détenteurs. L'ordonnance du duc Léopold , du 28 décembre 371 '/, est formelle. Elle veut que ce so eut les possesseurs qui fassent connaître les biens propres qu'ils ont annexés aux biens domaniaux. Est-ce là un privilège? Non ! c'est l'expression du droit commun, d'après ce que j'ai dit ci-dessus.

Quoi qu'il en soit , le domaine ayant eu le rare bonheur de satisfaire à l'interlocutoire qui avait été mis à sa charge, la question ne se représenta pus lors de l'arrêt définitif. Peut-être aurait-elle reçu une solution différente; car l'arrêt du 1er juin 1832 n'avait pas été précédé de discussion à l'audience; le domaine n'avait pas été appelé à s'expliquer sur l'incident, et à démontrer que la preuve ordonnée d'office devait être à la charge des détenteurs.

Au surplus, la difficulté ayant été soulevée dans un débat contradictoire devant la cour de Metz , elle y a été résolue dans le sens de noire opinion par arrêt du 16 janvier 1826, qui, jusqu'à ce jour, est resté inédit. C'est la seule autorité moderne que je connaisse sur cette question. Je crois que les citations que j'ai données plus haut achèveront de prouver qu'elle est inattaquable.

769. Pour en finir avec les obligations de l'acheteur, il ne reste plus qu'à nous occuper des fruits pendants au moment du contrat de vente et au moment du retrait.

A l'égard des premiers, Pothier pense que l'acheteur doit en faire raison au vendeur. Ces fruits, dit-il, ont augmenté le prix de vente. Il n'est pas douteux que, lorsqu'on vend une vigne la veille de la vendange, le prix de cette récolte entre en considération dans le marché. L'acheteur qui a fait la vendange doit donc supporter une déduction sur le prix jusqu'à due concurrence; autrement, il aurait tout à la fois la chose et le prix, ce que l'équité ne permet pas (1).

Celte opinion n'a jamais été suivie dans la pratique avant et après Pothier; du moins je n'ai connaissance d'aucun fait qui en témoigne l'application. Au con-

(1) Vente n° 408.

traire, on n'a qu'à lire le traité de Tiraqueau, et l'on verra que ce jurisconsulte suppose toujours que les fruits pendants au moment de la vente ne doivent pas être rendus par l'acheteur; et certainement, s'il y avait eu quelque contradiction sur ce point, Tiraqueau, si exact à mettre en présence toutes les opinions émises, dans un sens et dans l'autre, sur chaque proposition qu'il avance, n'aurait pas manqué d'en faire mention (1).

Posons la question suivante; elle nous servira de thème pour l'éclaircissement de noire difficulté (2).

Au temps de la vente à réméré, il y a des fruits pendants et presque mûrs. Peu après le contrat, l'acheteur les perçoit en vertu du droit qui lui est attribué comme propriétaire (3). Puis, au bout d'un an (4), le vendeur exerce le retrait. Dans cet état, peut-il exiger que l'acheteur entre avec lui en compte de ces fruits, sous prétexte qu'ils ont été pris en considération dans la fixation du prix?

Non, sans doute , dit Tiraqueau , dont le sentiment me parait devoir obtenir la préférence sur celui de Pothier. Eu effet, si l'acheteur a profilé des fruits de la chose, !e vendeur a profité des intérêts ou de l'utilité du prix , et l'on sait que c'est sur ces jouissances réciproques que s'établit la compensation. Supposons pour un moment que l'acheteur soit obligé de rendre non-seulement la chose, mais encore tous les fruits perçus; mais, d'un autre côté, le vendeur, étant soumis à restituer la somme principale, devra aussi faire

(*) V. § 5, glose 4, no» 13, 14, 15, 16.

(2) Tiraqueau, loc. cit. , n° 12.

(3) Art. 1614 du Code civil, et 1. 2, C. De pactis inter empt.

(4) Tiraqueau dit six mois. Je mets un an, pour rendre l'espèce plus claire.

cn.vp. vi. de la vente, (art. 1673.) 2GU

raison des intérêts qu'elle a produits ou dû produire, et il y aura une année d'intérêts correspondant à l'année de fruits dont l'acheteur a profité et qu'il restitue. Eh! bien, au lieu de ces restitutions, il s'opère une compensation , et chacun garde ce qu'il a perçu ou pu percevoir. Il est clair que l'acquéreur indemnise suffisamment le vendeur des fruits pendants , en lui laissant les intérêts du prix pour l'année. L'acheteur paierait deux fois et le vendeur s'enrichirait à ses dépens, si, en retenant les intérêts de l'année, il exigeait en outre une diminution sur le prix, pour compensation des fruits pendants consommés. Je ne vois rien à répondre à cette raison, qui est aussi celle que donne Tiraqueau. « Quod au te m posteà dictum est, empto- » rem recuperare inlegrum pretium, et nihilominûs » habere integros illos fructus, ratione quorum pretium » ipsum auctum fuerat, eodem modo dilui polest. Nam » si id veniret considerandum, sequeretur quôd eroptor » deberet restituere puriem illorum fructuum (1). Sed » et illud quoque dici potest, quôd quemadmodùm emptor » percepit illos fruclus , ilà et venditor percepil aut perciperé » potuit ulilitatem ex pretio quod illi datum est inte- » rim dùm illud non reddit (2); quœ Militas minime » contemnenda est (3). »

Enfin, il me semble que Pothier donne beaucoup trop d'extension aux effets de la présomption, qui veut que les fruits aient augmenté le prix de vente.

Cette présomption, que j'ai rappelée ci-dessus (4) d'après Cujas, est sans doute incontestable : et ob cos

(i) Et Tiraqueau ne suppose pas que cela soit admissible. H va d ailleurs en donner la raison.

(2) Il cite ici la loi 23, I). De pigner. oct.

(3) § 5, glose 4, n^ 42, 13, 14, lo, 16.

etiam pluris vernisse. Mais comment l'acheteur paie-t-il ces fruits? est-ce au moyen d'une somme capitale, comme Polluer le suppose ici? Nullement. C'est avec les intérêts du prix , qui font partie de ce prix. En règle générale et ordinaire, les intérêts sont la juste indemnité des fruits, et il me semble qu'il y a quelque chose de forcé à supposer que les parties ont entendu que l'acheteur débourserait une somme capitale pour être admis à jouir de ceux qui sont pendants. Si une telle convention est intervenue, c'est au vendeur à le prouver : le doute doit s'interpréter contre lui.

L'opinion que j'embrasse est aussi celle de M. Duranton (1). Mais les raisons par lesquelles il combat Polluer me paraissent moins décisives que celles que j'ai empruntées à Tiraqueau (2).

On devrait porter la même solution s'il y avait plusieurs années de jouissance. Les principes y conduisent directement; et, en se reportant à ce que nous dirons au n° 771 sur les fruits pendants au moment du retrait, on se convaincra que notre opinion a le mérite d'être à la fois équitable, parfaitement liée dans ses conséquences et conciliatrice de tous les intérêts.

Quid si le réméré s'exerce au bout de six mois? Pour arriver à un résultat différent, on pourra dire que l'acheteur a perçu les fruits pendants qui représentent le produit de la terre pour un an; qu'au contraire, le vendeur n'a perçu que six mois d'intérêts; qu'ainsi l'équilibre cesse d'exister.

Je crois néanmoins qu'il faut décider avec Tiraqueau (3) que chaque partie gardera ce qu'elle a perçu. En effet, il s'opère entre les fruits et les intérêts une

(2) V. infrà, n» 816.

(3) Loc. cit.

compensation à laquelle amène forcément la position respeclive des parties. Car si l'on veut obliger l'acheteur à tenir compte des fruits pendants, ne sera-t-il pas rationnel de forcer le vendeur à restituer les intérêts? et cependant sur quoi se fonderait-on pour exiger de ce dernier ces mêmes intérêts? Il a été pendenle conditione propriétaire, il a pu retirer tous les avantages naturels de la chose sans avoir à en rendre compie à qui que ce soit. Eh bien! conçoit-on que, tandis que le vendeur profite de ces intérêts qu'on ne peut lui arracher, il exige que l'acheteur lui rende les seuls fruits qu'il a perçus? Où serait la justice? où serait la réciprocité? Pour être fidèle aux lois du raisonnement, il faut reconnaître qu'à moins de clauses particulières , l'acheteur ne doit pas de restitution de fruits alors que le vendeur ne doit pas de son côté la restitution des intérêts; qu'il a été dans l'intention des parties de compenser les fruits pendants avec l'utilité du prix, et qu'une précision mathématique n'est pas compatible avec la loi que les contractants se sont imposée par approximation. C'était au vendeur à expliquer dans le contrat qu'il entendait déroger à la règle générale qui fait compensation des fruits et des intérêts (1).