L. Herennius , Dig. De usuiis

(2) Fachin., Cont., lib. 2, c. 14.

(3) Idem.

(4j V. Tiraq., § 5, glose 4, n<> 9.

d'années pendant lesquelles il est resté propriétaire de l'immeuble.

Donnons un exemple.

Au temps de la vente (en juin 4831) , il y a des fruits mûrs ou pendants, et l'acheteur les perçoit, en vertu des principes incontestables dont l'art. 1614 n'a été que l'écho. Au mois de février de l'année 1832, le vendeur exerce le retrait. On demande si l'acheteur pourra exiger une part dans les fruits de cette année?

Pour la négative, on dit : l'acheteur n'a été maître de la chose que pendant deux ans et sept mois. Cependant il a eu la récolte de 1831, celle de 1832, celle de

1833, en tout trois récoltes. Et cependant il veut encore un partage sur celle de 1834 ! ! N'y a-t-il pas k cela une véritable injustice?

Pour l'affirmative, Tiraqueau répond que si l'acheteur a perçu trois récokes, le vendeur a perçu ou pu percevoir les intérêts pour tout le temps qu'il a gardé l'argent entre ses mains ; qu'ainsi il y a compensation (1).

Mais ce calcul est-il bien exact? Je ne le crois pas.

Admettons que la récolte de 1831 ait été payée avjo les intérêts de 1831, celle de 1832 avec les intérêts de 1832, celle de 1833 avec ceux de 1833; il n'en est moins vrai que pour que la totalité des intérêts de 1 soit perçue par le vendeur, il faut aller jusqu'en juin

1834 , puisque le point de départ a été le mois de 1831. L'acheteur a donc l'avance sur le vendeur \

les annuités; et s'il réclamait une part sur les fruits de. 1834, il s'enrichirait aux dépens du vendeur, qui ne perçoit rien en compensation sur les intérêts de cette année (2).

(1) § o, glose 4, nos 12 et suiv.

(2) Celte opinion est aussi celle de M. Duranton , t. 16, n°424..

772. Supposez au contraire qu'il n'y eût pas de fruits pendants lors de la vente.

Je vous vends un champ en septembre 1831 avec faculté de rachat, et j'exerce le retrait en juin 1833.

L'acheteur n'aura fait pendant ce laps de temps qu'une seule récolle, celle de 1832 ; tandis que le \endeur aura retiré ou pu retirer de la somme qui lui a été payée une annuité, plus les intérêts de trois mois de 1832 et de six mois en 1833. Ce sera donc lji^n le moins que l'acheteur entre en partage des fruits de 1833 au prorata du temps pendant lequel le vendeur a joui des intérêts dans cette année.

Au surplus, pour éviler toutes les difficultés relatives au partage ou à la compensation des fruits avec les intérêts, je donne aux parties le conseil de s'expliquer positivement à cet égard dans le contrat de vente.

773. Lorsque le vendeur prend, soit pour le tout, soit pour partie, les fruits pendants lors du retrait, il doit tenir compte des semences et des labours (1).

Il ne pourrait obliger l'acheteur qui en entrant, lors de la vente , aurait trouvé des fruits pendants, de subir par réciprocité une déduction pour les travaux et déboursés qui auraient préparé celle récolle. Car l'acheteur a acquis l'immeuble tel qu'il élait et sans qu'on ait eu égard à toutes les dépenses antérieures (2).

774. Après avoir expliqué d'après quels principes et dans quelles proportions le vendeur a droit aux fruits pendants lors du réméré, il nous resle à examiner si pour assurer son droit sur ces fruits il doit consigner le prix, ou s'il suffit qu'il ait lait des offres à l'acheteur.

Plusieurs coutumes, qui avaient traité du droit de ré-

(1) Tiraq., § 5, gif se 4, n1 17. Polliier, Vente, n<* 409 et 410. (2 Ti, a \a au < t Pother, (oc. ci/.

mérc, n'accordaient les fruits pendants au vendeur que depuis la consignation (-!)•

Mais Pothier pensait que, sous l'empire des coutumes muettes , il devait être fait raison au vendeur de tous les fruits perçus depuis les offres, quoique la consignation n'eût passuivi. L'acheteur, dit Pothier, ne doit pas profite)1 de sa demeure et des mauvaises contestations qu'il a faites sur la demande de réméré; il ne peut pas se plaindre d'avoir été privé pendant le procès de l'héritage et du prix, puisqu'il n'a tenu qu'à lui de recevoir le prix qui lui était olfert et de ne pas faire de procès. « Damnum quod quis culpâ sud sentit, non videtur sen? »tire (2). »

Cette opinion me paraît plus équitable que celle de Tiraqueau (3) et des auteurs qui exigent la consignation (4). Lorsque le vendeur a fait des offres qui ont été refusées, il est très vraisemblable qu'il avait l'argent en main et que dans cet état le capital n'a pas été productif d'intérêts. L'injuste résistance de l'acheteur ne doit donc pas le priver des fruits pour tout le temps que l'argent est resté oisif par la faute de ce dernier. Néanmoins la question a été jugée dans le sens de la nécessité de la consignation par un arrêt de rejet de la Cour de cassation du 14 mai 4807 (5). Il est vrai que dans cette espèce la convention des parties exigeait la consignation. Ainsi, cet arrêt peut avoir été déterminé par celte. circonstance, et on ne peut considérer la question comme définitivement tranchée.

(1) Pothier, Vente, n° 411.

(2) Loc. cit. La loi 2, au C. De pacf. inter cmpt.y n'ex'ge que l'offre du prix. Brunemann, sur cette lo:, n° 13.

(3) § 4, glose G, n° 4.

(4) M. Delvincourt, t. 3, p. 908, note. 1.

(5) Dalloz, Vente, p. 1GL

775. Nous arrivons aux effets du retrait quant au domaine de la chose.

D'après le § final de notre article, elle rentre dans les mains du vendeur exempte de toutes les charges et hypothèques dont l'acheteur l'avait grevée pendant sa détention. C'est l'application de la règle Resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis (1). Le retrait s'opérant ex causa neccssariâ, tout ce qui altérerait l'importance et la valeur primitive de la chose par le fait de l'acquéreur doit être considéré comme non avenu. On conçoit en effet que, si les charges imposées pendente conditione n'étaient pas résolues , ce serait pour l'acheteur un moyen de priver le vendeur de l'exercice du retrait. « Quia etiam emptor posset fraudare vendîtorem , rem y emplam -tôt servilutibus , debitis et obligalionibus y onerando, ut mullô satiùs essel vendilori eam apud a» emplorem reliuquere, quàm récupérasse tôt tantis- » que oneribus subdilam (2). »

776. Si pendant la jouissance l'acheteur a loué la chose, le vendeur sera néanmoins tenu de respecter le bail fait de bonne foi. C'est la disposition de notre article.

Ce point était controversé dans l'ancienne jurisprudence (3).

Le Code a préféré l'opinion la plus favorable à l'agriculture, à la commodité publique et au commerce des choses. Pendaul le réméré l'acheteur a droit de jouir; c'est une condition de son acquisition. Il faut donc qu'il puisse la louer pour en retirer les fruits ;

(1) V. mon commentaire sur les Hypothèques, t. '2, n08 465, 466 etsuiv., p. 160. Tiraqueau rappelle les opinions pour et contre ; car et point a été jadis controversé (§ 3 , glose 1, nos 10 et suivants).

(2) Tiraq., Ioc. c<7., n* 12.

(3) Tiraq.; Ioc. cit., nos 14 et suiv.

mais comment pourrait-il trouver des preneurs, s'il ne lui était pas permis de passer avec eux des baux qui eussent la durée ordinaire, et si les fermiers ou locataires e'taient exposés à se voir expulsés par le caprice du propriétaire rentrant dans la jouissanee de sa chose ?

D'ailleurs la disposition de l'art. 1673 ne porte aucun préjudiceau vendeur. Il succèdeà l'acheteur dansîe droit de percevoir les fermages et loyers.

777. Mais il faut que les baux qu'on oppose au vendeur soient de bonne foi ; car si la fraude les avait dictés, ils serai- nlde nulle considération (l).

En général , la fraude ressort 1° de la vilité du prix (2); 2° d'une durée qui excède la durée ordinaire (3) 5 3° d'un bail passé longtemps avant l'expiration du bail courant (4).

On peut consulter ce que faà dit à cet égard dans mon commentaire sur les hypothèques (5).

778. En rentrant dans les mains du vendeur, la chose y retrouve la qualité qu'elle a\ait lors de la vente. Car ce n'est pas une acquisition nouvelle , c'est plutôt une dissolution du contrat primitif. Ainsi, si eJle était propre lors de l'aliénation , elle ne prendra pas la nature d'acquêt (6).

779. Le vendeur pourra aussi compter la durée de la possession de son acquéreur pour la joindre à la sienne et s'en prévaloir pour la prescription (1). Car,

(1) Tiraq., loc. cit., n° 17, et art. 1673.

(1) Tiraq., De retract, gentil. , § 1, glose 7, n° 75. L. 2, D. De calumniat.

(3) Arg. des art. 595 et 1429 du Code civil.

(4) Arg. des art. 596 et 1430 du Code civil. <5) T. 3, n<* 778 bis et ter.

(6) Tiraq., ad tit. final, n° 164.

p) Idem, n° 114.

au moyen de la résolution du contrat, la chaîne des temps sera renouée et le vendeur aura joui par l'intermédiaire de son successeur à titre particulier.