II. lî

avait entre la valeur réelle de l'immeuble et le prix convenu une telle disproportion qu'il en résultait une présomption légale d'erreur. Suivant lui, cette présomption ne devait avoir lieu, 1° au profit du vendeur, nue lorsque l'immeuble avait été vendu le tiers de sa valeur; 2° au profit de l'acheteur, que lorsque le prix de l'immeuble était égal à trois fois sa valeur ou audessus.

Dans ce système, la présomption légale d'erreur ne pouvait résulter que d'actes ayant date certaine et donnantdes notions suffisantes sur les revenus de l'immeuble au temps de la vente, de telle sorte que, par la comparaison de ces revenus avec le prix de vente, les tribunaux pussent, sans autre examen et sans ordonner aucune expertise, reconnaître l'existence de l'erreur.

Mais ce projet n'était pour M. Berlier qu'un pis-aller, qu'une transaction. Avant tout, il voulait le maintien Je la loi de l'an ni. Il le demandait avec instance, en s'appuyanl sur les doctrines de Thomasius, sur l'usage de plusieurs États du Nord qui ont repoussé l'action en rescision pour lésion, sur ce qu'elle n'a été admise dans les Étals méridionaux que par l'influence des théologiens. MM. Regnauld (de Saint-Jean d'Angély) , Real, Defermon , appuyèrent ce sentiment.

788. Mais il fut repoussé par MM. Portalis, Cambacérès, Tronchet, Muraire, et surtout par le premier consul. Toute cette discussion est un chef-d'œuvre de logique, d'érudition et de profondeur. De part et d'autre, les plus hautes considérations, les aperçus les plus ingénieux, furent développés avec une éloquence grave et forte. Ce sont de tels débats qui ont valu au conseil d'État de cette époque l'admiration de îa postérité.

Après deux séances pleines d'intérêt , la victoire

resta à M. Porlaiis et au premier consul, qui supportèrent en grande partie le poids de la discussion. Leur opinion était, je crois, celle de la France entière, comme elle l'est encore aujourd'hui. Car, de tous les tribunaux consultés sur le projet du Code civil , il n'y en eut qu'un seul, celui de Rouen, qui demanda le maintien de la loi du 14 fructidor an ni.

Elle était aussi la seule que la raison et l'intérêt des mœurs pussent avouer. On en sera convaincu par ces graves réflexions présentées par le premier consul:

« Supposons que le vendeur ait voulu recevoir une : somme de 10,000 fr. , comme le prix d'une propriété » de 100,000. Alors qui ne se récrierait contre l'injus- ; ticed'un pareil contrat? qui ne verrait avec indigna- » lion que le Code civil l'a sanctionné? le Code civil qui a doit être le résultat le plus exact de la justice cixi e? t s'il repose sur cette base, il sera éternel.

» On objecte que dans les principes delà justice civile » les contrats doivent être respectés.

» Il n'y a pas de contrat de vente lorsqu'on ne reçoit » pas l'équivalent de ce qu'on donne, quand la séduc- » lion des passions ou le besoin ont décidé un propiié- » taire à céder sa chose pour rien. Peut- il être dans les » principes delà justice civile de sanctionner un acte » par lequel un individu sacrifie, dans un moment de » folie, l'héritage de ses pères et le patrimoine de ses » enfants à l'emportement de sa passion?

» S'il a cédé au besoin, pourquoi fa loi ne prendrait- » elle pas la défense dupauvve opprimé contre l'homme » riche qui, pour le dépouiller, abuse de l'occasion et » de sa fortune?

» La loi de la rescision l'obligera à payer au moins le »"bien la moitié de sa valeur.

i Cette loi pourra quelquefois être éludée; mais plus » souvent elle retiendra l'injustice , et précisément parce.

» qu'elle existera , il y aura moins d'occasions de l'invo- » quer.

» Ce sera surtout l'avantage que les mœurs tireront » de la loi; on craindra l'action en rescision, et l'on y> n'osera se permettre une lésion énorme. Si cette » action n'existe pas, la fraude n'a plus de frein et osera y> tout entreprendre.

» Mais au profit de qui tournerait donc l'exclusion » de l'action en rescision , dans le cas d'une lésion » énorme?

» Au profit de quelques agioteurs.

» Et ce serait pour protéger un pareil intérêt qu'on » foulerait aux pieds les mœurs et les principes de la » justice civile(l)! »

Voilà, si je ne me trompe, le coup d'œil d'un homme supérieur et les réflexions d'une politique haute et morale. Auprès de ces grandes considérations , les chicanes chronologiques de Thomasius me paraissent fort mesquines.

789. Après avoir fait connaître l'origine de notre article, nous allons nous livrer à son interprétation.

La rescision n'a lieu, d'après son texte, que pour Jes ventes d'immeubles; les ventes de meubles n'y sont pas sujettes (2).

« La raison en est (je laisse parler le premier con- » sul) que la loi de rescision est une loi de mœurs qui » a pour objet le territoire. Peu importe comment un » individu dispose de quelques diamants, de quelques » tableaux ; mais la manière dont il dispose de sa pro- » priélé territoriale n'est pas indifférente à la société. * C'est à elle qu'il appartient de donner des règles et

1) Fenet, t. 14, p. 5 8, 59.

(2) Pothier, Vente, n° 340. Dumoulin, sur Paris, § 33, glose 1, ii° 47. Bretonnier, sur Henrys, t. 4, p. 215, n° 18, plaid. 7e.

» des bornes au droit de disposer; et c'est d'après ce » principe que la loi assure une légitime aux enfants sur » les biens des pères, aux pères sur les biens des enfants. )> C'est parce que le droit de propriété ne donne à per- » sonne la disposition indéfinie de ses biens, parce que » personne ne peut en user contre les mœurs, que la » loi pèse d'un côté les affections, de l'autre les de- » voirs, et que, par de sages prohibitions, elle em- » pêche l'homme de faire céder ses obligations à ses » penchants (1). »

Une seconde raison, c'est que le prix des meubles est moins constant que celui des immeubles; c'est que ces objets étant sujets à de fréquents déplacements, à des détériorations ou des changements de forme, et à une extrême variation de valeur, il serait impossible de trouver un terme de comparaison assez positif pour établir le prix commun au moment du contrat. Le système de la rescision serait ici une cause de trouble et d'inquiétude, et l'intérêt du commerce doit l'emporter sur l'intérêt de quelques particuliers (2).

Dans l'ancien régime , on recevait l'action en rescision pour des objets mobiliers précieux, comme diamants, bijoux, etc. (3). Mais le Code écarte cette exception , qui pourrait entraîner des discussions trop arbitraires pour savoir si un objet est plus ou moins précieux (-4).

Ainsi, on ne devrait pas admettre la rescision pour la vente d'une coupe de bois, quoiqu'un taillis (silva

(1) Fenet, 1. 14, p. 57 et 58.

(2) M. Portalis, Exposé des motifs (Fenet, t. 14, p. 140, 141).

(3) Cujas, ad cap. 2, extra. De donat. Voët , lib. 18, t. 5, nB 12. Arrêt du parlement de Paris du 21 juin 1510. Despeisses, t. 1, p. 20, decimo sexto. Pothier, Vente, n° 340.

(4) M. Portalis, loc. cit.

ctvdua) soit assurément une ehose de grand prix : la jurisprudence la repoussait dans l'ancien régime pour un cas pareil (1), de même que dans toutes les ventes de fruils, quelque considérables qu'elles fussent (2). Elle ne serait pas non plus admissible dans la vente d'un office (3).

790. La rescision n'a pas lieu dans les ventes aléatoires. On en conçoit facilement la raison. La chance que court l'acheteur doit être compensée par une diminution sur le prix.

C'est pourquoi il a été jugé que la vente d'une hérédité ne peut pas être annulée pour vililé du prix (-4), soit qu'on ait vendu les droits incertains qu'on a à une hérédité (inccrttim hœreditatts) , soit qu'on ait vendu 1'hérédiié même (5). Une telle vente porte sur un objet dont la valeur actuelle n'a rien de positif; l'émolument apparent de la succession peut se trouver absorbé par des dettes passives inconnues (6).

Mais si i'iicheleiir ne court point de hasard, comme, par exemple, si l'on est convenu qu'en cas qu'on ne trouve rien de liquide dans l'hérédité il ne paiera pas le prix stipulé, la lésion fait alors casser le contrat. Despeisses dit l'avoir vu décider ainsi , en consultant

(1) C'est ce que nous apprend Dumoulin, tout en blâmant cette jurisprudence (Coût, de Paris, § 33, glose 1, n° 47); mais elle est approuvée par Po!liier [loc. cil.) et Brodeau. sur Louet, lettre B, ch. 14. Bretonnier {loc. cil., n° 20) incline pour l'opinion de- Dumoulin.

(2) Despeisses, t. 1, p. 20, dccimo sexto. (3j Cassât., 17 mai 1832 (D., 32, 1, 326).

(4) Brodeau sur Louet, lettre H, ch. 7. Despeisses, loc. cit., de cimo quinto. Pothier, Vente , n° 342. Bretonnier, loc. cit., n° 21. (5; Voët, loc. cit., u° 15.

(6) Paris, 17 juin 1808 (Sirey, 10, 2, 538. Dal., Vente, p. 924).

CHAP. Vf. DE LA VENTE. (ART. 1674.) 295

sur un cas semblable. Il en serait de même si le vendeur prenait les dettes à sa charge (1).

Il y a une seconde exception à la règle que la rescision n'a pas lieu dans la vente de droits successifs. C'est lorsque cette vente est faite par un héritier à son cohéritier. Le motif de celte exception est qu'un tel acte tient lieu de partage, et que dans ces sortes d'opérations l'égalité est encore plus strictement nécessaire que dans les autres contrats (2). Si néanmoins la vente passée à un cohéritier lui était faite expressément à ses risques et périls, Faction en rescision ne serait pas admise. C'est la disposition de l'art. 889 du Code civil (3).

Mais remarquez qyie cet article exige la clause à sea risques et périls. Si elle ne s'y trouvait pas, la rescision pourrait être demandée , d'après l'art. 888 combiné avec l'art. 889. C'est ce qu'a jugé la cour de Toulouse par arrêt du 3 mars 1830 (4). Toutes les doctrines sur la matière viennent confirmer celte décision.

791. Comme le contrat de rente viagère est aléatoire, il faut en conclure que la vente d'un immeuble pour une renie viagère ne peut pas être annulée pour cause de lésion (5). « Il ne peut y avoir de mesure » absolue, disait M. Portalis (6), pour régler les choses » incertaines ; aussi l'action rescisoire a toujours été re-

(1) Loc. ci'. Junge M. Duranton , t. 16, n° 440. Arrêt d'Orléans du 24 mai lSol (Dal. , 3*2, 2, 2*26). Mais cet arrêt n'est pas bien motivé.

(2) Pothier, Vente, n° 342.

(3) Arrêt de Grenoble du 9 février 1 S 14 (Dalloz , Vente, p. 909).

(4) Dalloz, 30, 2, 224. Junge M. Chabot, sur l'article 889, et M. Malpel, n° 314.

(5) Arg. de l'art. 1976. Pothier, Oblig. , n° 37. Merlin, Répert., -\° Lésion, § 1. Voyez les arrêts rapportés ci- dessus, n° 150.

(6) Exposé des motifs de la rente viagère (Fenel, t. 14, p. 546).

» fus'^e dans les contrats aléatoires, c'est-à-dire dans » tous les contrats qui dépendent d'un événement in- » certain. »

Si cependant le contrat reposait sur des bases telles que l'acheteur à rente viagère n'eût aucune chance à courir , je ne doute pas que l'action en rescision ne fût admise, par les raisons que j'exposais au n° précédent- On trouvera ci-dessus des exemples remarquables de ventes dans lesquelles l'acheteur n'était exposé à aucun risque (1). C'est faute d'avoir fait attention à ce point capital en matière de rescision que des tribunaux, mus par une fausse équité , se sont écartés des véritables principes en matière du prix. J'ai signalé leur erreur au n° 150.

Ainsi, si les arrérages de la rente sont évidemment inférieurs aux revenus annuels de l'immeuble, la rescision sera admissible; car l'acheteur n'a aucun risque à courir (2). 11 en sera de même si les arrérages de la rente viagère ne sont pas plus forts que ceux d'une rente constituée en principal.

792. On a agité la question de savoir si la vente de la nue-propriété d'un immeuble est sujette à rescision, et la cour de Montpellier s'est prononcée pour la négative par arrêt du 6 mai 1831 (3). « Attendu, dit-elle, » que la valeur d'un droit de cette nature dépendant » d'un événement incertain , l'époque du décès de l'u-

(2) M. Duranton est aussi de cet avis, mais par des raisons que je n'approuve pas (t. 16, n° 441). Il dit, par exemple, que, dans un cas pareil, il y a donalion, vente simulée ; mais c'est une erreur. On ne donne pas fans intention de donner, et il n'y a pas libéralité quand on a eu la volonté de vendre, mais qu'on a été trompé sur le véritable prix.

» sufruitier est insusceptible d'une appréciation exacte ; » qu'ainsi la cession a un caractère aléatoire, etc. »

M. Duranton (1) est d'une opinion conlraire, par la raison que la loi ne distingue pas, et que l'art. 1674 s'applique dans sa généralité à un immeuble dépouillé de l'usufruit aussi bien qu'à un immeuble dont les fruits appartiennent à l'acquéreur. M. Duranton insiste en soutenant qu'il n'est nullement impossible d'estimer un usufruit, qu'il y a une foule de cas où l'on est obligé d'en faire l'appréciation , etc.

Celte opinion me paraît exacte, et je ne pense pas qu'en principe on doive repousser une action en rescision par cela seul que le vendeur s'est réservé l'usufruit. Le calcul des probabilités n'est pas un arcane impénétrable, et il ne faut pas se laisser tromper par des apparences de chances qui souvent n'ont rien de réel. Si, par exemple, je vous vends pour 12,000 fr. un immeuble qui en vaut 120,000, il est évident pour tout le monde que la réserve d'usufruit que j'ai stipulée en ma faveur ne donne rien d'aléatoire à ce contrat, n'eussé-je que vingt -cinq ans quand j'ai traité avec vous, et dussé-je vivre jusqu'à cent ans. Car vous n'avez aucune chance à courir. Yous êtes sûr de ne jamais rien perdre. Nul danger, dans quelque hypothèse que ce soit, ne peut vous menacer. Tous vos déboursés aboutiront, en prenant les choses au pire : d" aux 12,000 fr. que vous m'avez donnés -, 2° à la somme de 48,000 fr. représentant les intérêts des 12,000 fr. dont vous avez été privé pendant quatre-vingts ans. Total 60,000 fr., et c'est pour ces 60,000 fr. que vous aurez eu un immeuble valant 120,000 fr. Dans un tel état de choses peut-on dire que le contrat est aléatoire? Y a-t-il rien de hasardeux là où il n'y a que

des chances de gain? On n'aperçoit donc pas de fin de non-recevoir nécessaire contre la rescision dirigée contre un contrat de vente de la nue-propriété, et je pense que tout doit dépendre de la question de savoir si, après compte fait, l'acheteur n'a payé que cinq douzièmes.

J'ai eu connaissance de l'espèce suivante. Françoise vend à Bertrand : 1° une maison ; 2° diverses pièces de terre; le tout pour 1,200 francs, payés au moment de l'acte. La venderesse se réserve, sa vie durant, la jouissance de la maison et la moitié des fruits annuels des terres. Plus tard , elle soutient que les immeubles vendus sont d'une valeur de 6,000 fr., et qu'elle a été lésée. — On disait, pour faire évanouir sa prétention, qu'il y avait aléa dans la stipulation du prix, en ce que le temps pendant lequel l'acquéreur était privé de la jouissance de la chose était incertain. Mais, à mon avis, ce 11103 en était, à lui seul, impuissant pour triompher. L'acquéreur avait le droit de recueillir une partie des fruits de la chose, et Françoise soutenait que ces fruits étaient l'équivalent de l'intérêt de son argent. Avant tout, il fallait éclaircir ce point décisif, et s'il venait à être reconnu que les assertions de la venderesse n'avaient rien de hasardé, il est certain que le contrat n'aurait présenté aucune circonstance aléatoire. Dans tous les cas, on pouvait soutenir qu'il fallait estimer l'usufruit, déduire le montant de celte estimation de la valeur réelle des immeubles, et voir ensuite si l'acquéreur avait payé moins des sept douzièmes de la différence.

793. De ce que l'art. 1674 se sert du mot immeuble, quelques auteurs ont conclu qu'il n'est pas applicable à la vente des droits immobiliers (1).

(1) M. Duranton, t. 16, n° 444.

CHAP. VI. DE LA VENTE. (aRT. 1674.) 299

Il y a dans cette opinion une erreur manifeste que je crois devoir relever, parce qu'elle pourrait avoir des conséquences fâcheuses. L'art. 526 du Code civil est la meilleure explication de l'article 1674; il place les droits immobiliers parmi les immeubles.

La rescision pourra donc avoir lieu pour la vente d'un droit de supciiicie, d'emphytéose (1), de servitude (2).

Si elle n'a pas lieu dans la vente d'un usufruit, ce n'est pas parce que l'usufruit n'est pas un immeuble, comme le dit M. Duranton (3). Car l'art. 526 du Code civil est là pour établir le contraire; c'est parce que l'usufruit est quelque chose d'incertain sous le rapport de la durée (4). Remarquez néanmoins que si la vente étnit faite pour une rente annuelle évidemment inférieure à la voleur des fruits, !e moyen de rescision serait proposable.

791. Voyons maintenant à combien doit se porter la porte du vendeur pour qu'il soit autorisé à se plaindre d'une lésion énorme.

D'après la constitution de Diôclétien et de Maximien , suivie dans l'ancienne jurisprudence, il fallait que le vendeur fût lésé d'outre moitié du juste prix.

(1) M. Duranton le décide aussi de la même manière ; mais, pour se < oncilier avec lui-même, il est obligé de dire que l'emphytéose est la propriété même (/oc. cit., n° 44o), ce qui est ex;i;;éré.

(2) Bretonoier (sur Heurys , t. 4 , p. 215, n° 18) dit : tous les immeubles , .soit réels, soit fictifs, y sont compris.

(3) Loc. cit.

(4) Vuël ne veut pas non plus que la rescision ait lieu pour la vente d'un usufruit ; mais il en donne une raison peu satisfaisante, savoir, l'incertitude sur la quotité des fruits et sur leur valeur (lib. 13, t. 5, n° 15). Sur cette proposition que la rescision n'a pas lieu en matière de vente d'usufruit, vovez M. Proudhon, t. 2, n° 899. Contra M. Delvincouit, t. 3, p. 163, notes.

3t)0 DE LA VENTE.

Lors de la discussion du Code civil , la commission proposa de porter la quotité de la lésion à plus des sept douzièmes.

La portion du conseil qui s'était opposée à l'admission du principe de la rescision fit tous ses efforts pour élever le plus possible le taux de la lésion, voulant par-là atténuer la résolution qui avait été prise. M. Bérenger proposa en conséquence d'exiger une lésion des deux tiers (1); mais ces tentatives furent infructueuses. La proposition de la commission prévalut d'après les observations de M. Tronchet (2).

Le motif qui a fait exiger une lésion de plus des sept douzièmes , au lieu d'une lésion d'outre moitié , c'est qu'on a considéré qu'en se bornant à la moitié on se tenait dans une ligne trop incertaine. La différence la plus légère, ne fût-elle que d'un franc, aurait emporté la balance (3).