Quid de la chance d'un réméré
810. L'art. 1675 fait entendre que l'immeuble doit être estimé pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes. Nous verrons plus tard par qui celte estimation doit être faite. Occupons-nous maintenant des l>ases de l'opération.
811. D'abord l'immeuble doit être estimé d'après son état et sa valeur au moment de la vente, et non dans son état actuel. La raison en est qu'on ne pourrait pas dire qu'il y a eu lésion si, au temps de la vente, la chose valait ce qu'elle a été vendue, et si la dépréciation n'était survenue qu' ex post facto. Cette règle ne souffrait pas de difficulté dans l'ancienne jurisprudence (1). Yenditionis temptis prœcisè inspiciendum est, (lisait le président Favre (2). Le Code civil ne pouvait se dispenser de l'adopter.
812. L'estimation, en se reportant à l'époque du contrat, doit se régler sur la commune opinion, et non sur des affections privées et des idées individuelles (3).
(1) Despeisses, t. 1, p. 19, deimo. Pothier, n° 345.
(2) Cod., lib. 4, t. 30, def. 19. V. aussi def. 2. Bretonnier, sur Henrys, t. 4, p. 220, n° 50.
(3) Favre, loc. cil.
« Prctia rerum non ex aftectu nec utililate singulorum, » sed comrauniter funguntur (1). »
Elle doit être fixée eu égard à la diversité des temps et des lieux (2). Et l'on ne doit pas tenir compte d'une cherté extraordinaire et momentanée (3).
Il ne faudrait pas que les experts se contentassent de dire que maintenant la chose vaut tant, et qu'étant à l'époque du contrat de même bonté, elle ne devrait pas être de moindre valeur. Cette manière de procéder par conjecture ne mériterait pas la confiance de la justice; car la bonté étant la même , la valeur peut avoir changé (4).
813. Le plus souvent la comparaison des divers titres de vente n'est pas à elle seule une base suffisante d'appréciation (5). Les mutations subies par le prix de la chose peuvent avoir été déterminées par l'affection de quelques acheteurs qui ont voulu faire des sacrifices. Il faut comparer le prix avec ceux des propriétés voisines , pour arriver à la connaissance du prix commun; il faut avoir égard aux baux et aux partages de famille (6). Mais je crois que le président Favre a été beaucoup trop loin lorsqu'il a repoussé tout- à-fait la preuve littérale, sous prétexte que les contrats ne prouvent pas la commune opinion , qu'ils n'indiquent que des opinions isolées et peut-être des prix exagérés par suite de l'affection de l'acheteur. « Haec verior ratio » propter quam laesio non bene potest probeui per iîh- » strumenta, quia sunt singulorum (7). »
(1) L. 33, D. Adleg. Aquil.
(2) L. 63, § dernier, D. Ad leg. Falcidl
(3) Idem. Despeisses, loc. cit.
(4) Favre, l«c. cit. Infrà, n° 831.
(5) V. 1. 4, C. De rescind. vend. Pothier, n° 346.
(6) Infrà, nos 831 et 835.
(7) Loc. cit., def. 2, note 6.
Il est clair que les partages de famille ne sont pas suspects de complaisance et de fiction dans le prix. L'égalité qui en l'ait la base y fait rechercher avec soin l'exacte valeur de la chose. Les baux méritent la même confiance : ils excluent toute présomption d'appréciation arbitraire, et, quoiqu'ils ne soient que des témoins muets, ils forment un point de comparaison à peu près certain (1).
844. Si Ton présente aux experts deux actes de mutation de la chose, et que l'un soit une adjudication publique avec un prix modique, et l'antre une vente privée avec un prix plus élevé, quel est celui des deux qui devra avoir la préférence pour servir de contrôle à ce qui sera déclaré être le prix commun ?
Le président Favre a examiné celte question, et il rapporte une décision du sénat de Chambéri, de 4 593, par laquelle il fut dit que la vente publique devait mériter plus de confiance que l'autre (2). En effet, une vente publique n'est jamais attaquable pour lésion; une vente privée peut porter un prix suspect d'exagération.
815. Pour parvenir à une juste appréciation de la valeur de la chose, d'après le prix commun, il faudra tenir compte de toutes les circonstances qui peuvent diminuer l'importance et l'émolument de la chose. Ainsi, si l'acheteur s'est chargé de tous les périls de l'éviction, en présence d'hypothèques nombreuses, ou de prétentions élevées sur la propriété par des tiers, il faudra avoir égard à la diminution d'avantages qui résulte pour l'acheteur du sacrifice qu'il a fait de son droit à la garantie el à une tradition pleine^ct
(t) V. infrà, n° 831, l'opinion de M. Camhacércs, directement contraire à celle de Favre.
(1) LU). 4, t. 30, def. 19.
ciïap. vr. DE LA vente,, (art. 1675.) 323
libre de la chose (1). Mais on devra prendre garde de ne pas se laisser tromper par une clause d'achat à ses risques et ■périls, insérée frauduleusement dans le contrat pour faire croire à des dangers imaginaires ; le juge devra s'assurer si les causes d'éviction ont clé sérieuses.
816. Puisque l'estimation doit se régler sur l'état de la chose à l'époque du contrat, il s'ensuit qu'il fait en rechercher la valeur, déduction faite des impenses par lesquelles l'acheteur l'a améliorée depuis son entrte en jouissance (2).
On ne comptera pas non plus le trésor découvert depuis le contrat par l'acheteur. C'est une bonne fortune imprévue que le vendeur ne doit pas envier à celui qui, ayant pris à sa charge les risques de la chose , di.il profiter de ses avantages (3).
Il en serait de même d'une mine (4) ou d'une aîluvion.
Mais devra-t-on prendre en considération les fruits pendants lors de la vente? Faudra-l-il les estimer avec le fonds et comme accessoire nécessaire de la chose?
Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 1830, portant cassation d'un arrêt de la cour de Limoges, a décidé que les fruits pendants par racines, étant immeubles, devaient être estimés, afin que leur prix fût ajouté à la valeur de fa chose (5).
Voici l'espèce de cet arrêt. Il s'agissait d'une vente antérieure au Gode civil. ï>amazat avait vendu en 1780,
(1) Favre, lib. &, t. 30, def. 48' et 20. Pothkr, n» 346. Suprày
(2) Favre, def. 45- Despeisses, p. 17, nono.
(3) Fachin., Iib. 2, t. 20. Bretonnîer, sur Henrys, t. 4, p. 220, n° 50. Despeîsses, los. c»f. Pothierr n° 345. ;
(i) Pothier, idem.
(5) Dal., 31, 1,24.
pour le prix de 8,500 fr., deux domaines avec les récoltes qui en dépendaient. Les experts estimèrent ces deux biens, valeur de 1780, et déduction faite des améliorations, à une somme de 15,645 fr.'; les fruits furent estimés 800 fr. environ. Total de la valeur de la chose 16, 445 fr.; et comme le prix avait été fixé à 8,500 fr., il était clair qu'il n'y avait pas lésion d'outre moitié.
Mais la cour de Limoges, considérant les fruits comme une vente à part, défalqua 800 fr. sur le prix, et calcula comme s'il n'était que de 7,700 fr.
Celte décision ne pouvait se soutenir; elle dénaturait les clauses du contrat pour arriver à la preuve de la lésion. Elle transformait en chose mobilière les fruits pendants vendus avec le fonds par un pacte exprès. Elle scindait ce que la vente avait cumulé.
Mais devrait-on décider de la même manière si la vente ne s'expliquait pas sur les fruits?
Je ne le crois pas. En général les fruits pendants se compensent avec les intérêts du prix. Les intérêts paient les fruits (1); c'est ce qui a lieu le plus ordinairement, et l'on doit d'autant moins en douter ici, que le Code laisse à l'acheteur tous les fruits autres que ceux qui sont échus depuis la demande (2). Or, si les fruits avaient été payés avec le capital, le Code n'eût pas manqué d'en ordonner la restitution, en échange de la restitution du prix.
817. On demande si, pour apprécier la lésion, on doit ajouter au prix convenu la valeur de la chance d'un réméré que l'acheteur a promis de souffrir.
Favre pose cette question, et la résout de la manière suivante (3) :
(1) Suprh, n° 769.
(2) Infrà, n' 842.
(3) Loc. cit., def. 27.
« Venditâ re sub pacto de retrovendendo, si venditor » dicat se immodicèlaesum, non aliter Iœsio per testes » probata videri potest, quàm si testificentur de com- » muni aestimatione , subducto eo quanti minoris res »est, propler pactum illud de retrovendendo, quod » utique pars pretii est. Sed tamen magisest, ut si de » eâ testificentur aestimatione, quae tanta sit ut appa- » reat , eliara subduclo pretio pacti de retrovendendo, j» adhùc immodicam laesionem intervenisse , non eô » minus pro venditore pronuntiari oporteat. Est enim » ea res juris magis quàm facti, et plerosque latet etiam » perspicaces viros, quanti aestimandum sit onus talis » pacli , cùm de eo ipsi quoque interprètes dubitent;
* quanquàm magis communiter, nec sine ratione , » receptum videtur, ut res quae alioqui digna esset
* centum aureis, non aestimetur nisi sepluaginta, si » ejusmodi paclo vendita sit (1); nimirùm , si pactum » de retrovendendo fuit liberum et perpetuum. Nam quô » brevius est, eô certè minoris est, et consequenter » tantô minus pretîum diminuit, licet non desint qui » hanc temporum distinctionem non probent. »
Ainsi, suivant Favre, le pacte de réméré diminue pour l'acheteur la valeur de la chose. 11 faut donc l'apprécier et en tenir compte. Mais plus le temps de réméré sera court et plus l'estimation de cette charge doit être minime. C'est aussi l'avis de Despeisses (2).
Mais Pothier ne le partage pas, et il en donne une raison fort plausible , c'est que lorsque le prix est au dessous de la moitié (aujourd'hui des sept douzièmes), la charge de réméré est de nul effet et par conséquent de nulle valeur, puisque le vendeur, quand même elle n'aurait pas été ajoutée , n'en aurait pas moins eu
(1) Voyez, par exemple, Tiraqueau, Prœfat., n°* 20 et 25.
(2) T. 1, p. 19, sexto.
le droit de rentrer dans son héritage, non pas à la vérité par l'action de réméré, mais par l'action rescisoire (1).
Article 1676.
La demande n'est plus recevante après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente.
Ce délai court contre les femmes mariées et contre les absents, les interdits et les mineurs venant du chef d'un majeur qui a vendu.
Ce délai court aussi et n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte de rachat.
SOMMAIRE
813. D>< toMpo de l'action en rescision pour lésion. 1" fin de nonrecri" ir.
