L'art. 1681 nous conduit au dénoûment de Tac

tion en rescision. Il précisé les effets qu'elle produit lorsqu'elle se trouve fondée (1). L'importance de ses dispositions se comprend d'elle-même.

837. J'ai dit ailleurs (2) que la véritable conclusion de l'action en rescision est le rétablissement des parties dans l'état où elles étaient avant la vente, et que le vendeur ne peut exiger directement un supplément de prix, parce que la faculté de payer ce supplément n'est pour l'acheteur qu'une faveur dont il lui est libre d'user ou de ne pas faire usage , suivant son bon plaisir. Notre article confirme celle idée. Mais elle est exprimée avec beaucoup plus d'énergie dans l'art. 891 du Code civil , qui règle la matière des rescisions dans le cas de partage et qui s'explique en ces termes : « Ledé- » fendeur à la demande en rescision peut en arrêter le » cours et empêcher un nouveau partage, en offrant et » en fournissant au demandeur le supplément de sa » portion héréditaire, soit en numéraire, soit en na- » ture. » On voit bien clairement par cet article que le supplément de prix, loin d'être pour l'acheteur une obligation qu'on puisse exiger de lui par action, n'est au contraire qu'une exception contre l'action en rescision. Celte exception, qui arrête la nullité de la vente, est fondée en raison. L'action du vendeur s'appuie sur un dommage qu'il en a éprouvé (3). Or l'intérêt est la

(1) Notre article dit : « Si l'action en rescision est admis?. » M. Duranton aimerait mieux bien fondée, parce que, dit-il, l'action a déjà été reçue (t. 16, p. 473, note).

(2) Smprà, n««808 et 82o.

(3) L'action en rescision pour dol, craintes, etc., est aussi fondée sur un dommage. Elle ne serait pas admise si le dol ou la crainte n'avaient pas occasioné une perte. Hœc aciio damnum exigit ,' dit Cujas, avec la loi 12, § i, D. Quod melûs causa. V. aussi Voët, même titre, n# 17.

mesure des actions, et si l'acheteur fait disparaître le dommage en payant un supplément de prix, l'action est dépourvue de cause. Mais , encore une fois , c'est pour l'acheteur une simple faculté.

Le tribunal devra donc se garder de condamner le défendeur à se libérer au moyen d'un supplément de prix. Pour rester dans l'exactitude des principes, il faudra qu'il prononce la rescision de la vente, si mieux n'aime l'acheteur garder le fonds en payant le supplément, conformément à notre article.

838. Examinons maintenant les deux hypothèses dans lesquelles l'acheteur se trouve placé, et dont le choix dépend de sa volonté. Supposons en premier lieu qu'il préfère parfaire le prix, parce que ce parti est en général le moins rigoureux.

Le projet d'article soumis au conseil d'Étal par la section n'était pas conforme à l'art. 1681 que nous analysons. Il exigeait que l'acheteur fournît un supplément assez fort pour que le vendeur reçût le juste prix de la chose (1). Cette disposition était conforme à l'ancienne jurisprudence (2).

Le premier consul, qui suivit avec une grande attention les débats du conseil relatifs au litre de la rescision, exposa ses doutes sur l'équité du projet qui imposait à l'acheteur l'obligation de parfaire le juste prix. €clle disposition lui parut trop sévère. « Si le vendeur, » disait-il, avait voulu tenir rigoureusement au juste » prix, l'acquéreur n'aurait pas acheté. Il est donc rai- > sonnablede réduire le juste prix de dix pour cent. Ra~ » renient on achète une chose à sa valeur exacte. L'ac- » quéreur, après tout, est venu au secours du vendeur,

(1) V. l'art. 102, dans Fcnet, t. 14, p. 17.

(2) Polhier, Vente, n° 334. Despeisses, t. 1, p. 20, n° duodecimo..

» et celui-ci aurait certainement consenti à recevoir 90 pour » cent de la valeur (1). »

Le bon sens de cette proposition était frappant. Elle fut adoptée, malgré M. Bigot de Préameneu , qui défendit l'ancienne jurisprudence.

Le juste prix devra donc être diminué de 10 pour cent; cette faveur engagera le plus souvent l'acheteur à garder l'immeuble , ce qui vaut mieux, dans l'intérêt de la propriété et des tiers, qu'une rescision qui efface le passé et porte la perturbation dans des droits acquis dans l'intervalle (2). Suivant M. Tronchet, cette déduction a toujours été de droit dans l'estimation des experts (3). Mais telle ne paraît pas avoir été l'opinion de M. Bigot. Il n'aurait pas résisté presque seul à la proposition du premier consul, si cette déduction n'eût pas été une nouveauté.

839. L'acheteur doit les intérêts du supplément de prix du jour de la demande en rescision.

Cujas voulait qu'il payât les intérêts pour tout le temps qu'il avait gardé la chose (4) ; car les intérêts sont l'équivalent de !a jouissance de l'immeuble. L'acheteur ne peut jouir tout à la fois de la chose et du prix.

Mais Despeisses (5) et Domat (6) tenaient une opinion contraire. L'acheteur, disaient-ils, a payé tout ce à quoi il était tenu par le contrat. La présomption est due au litre : tant que le vendeur ne s'est pas plaint, l'acheteur est censé avoir joui de bonne foi , et il n'a commencé à devoir un supplément que dès que le vendeur a formé ses réclamations.

(1) Fenet, t. 14, p. 73.

(2) M. Faure, rapport au Tribunat (Fenet, t. 14, p. 176).

(3) Idem, p. 74.

(4) Sur la loi 2, C. De rescind. vend.

(5) T. 1, p. 20, duodecimo.

(6) Part. 1, liv. 1, t. 2, seet. 9.

Pothier , en rapportant les opinions pour et contre sur cette question, ne fait pas connaître quelle est celle qui lui paraît préférable (1).

Le Code a opté pour le parti le plus favorable à l'acheteur, parce qu'après avoir décrété, malgré de nombreuses répugnances, le principe de la rescision, il a presque toujours incliné dans les mesures secondaires pour ce qui pouvait en mitiger la rigueur (2).

840. Arrivons au cas où l'acheteur prend le parti extrême de rendre la chose.

Ici des intérêts plus compliqués sont mis en jeu. Le vendeur et l'acheteur se doivent des restitutions dont la portée va nous occuper.

1° L'acheteur en rendant la chose doit la rendre exempte des charges et hypothèques qu'il avait établies pendant s'a jouissance (3) (art. 2125 du Code civil). Le droit du vendeur était imprimé sur l'immeuble, et l'acheteur ne le possédait que sous la réserve du droit de ce même vendeur , dont il n'a pu rendre la condition plus mauvaise par son propre fait. Objectera-t-on, comme Bartole, que la rescision s'opère par un fait volontaire de de l'acheteur, qui, en suppléant le juste prix, aurait pu la prévenir? Mais on répond avec Balde que ce à quoi il faut avoir égard , c'est l'obligation principale de l'acheteur qui est de rendre la chose, obligation précise, véritable, et but de l'action révo-

(2) V. un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 1830, qui applique ce principe (Ddl., 31, 1, 24).

(3) Tiraq. , De relract. consent. , § 3 , glose 1, n°* 10 et suiv. Fachin., Cont. , lib. 2, c. 23. Loyseau, Déguerp., liv. 6, c. 3, n° 8. Maynard, liv. 3, ch. C9. Despoisses, t. 1, p. 18, decimo tertio. Dumoulin, sur Paris , § 33, glose 1 , n° 4fi. Pothier, Vente, n° 372. Bretoonier, sur Henrys, t. 4, p. 221, n° 63.

catoire (1) ; qu'on ne doit pas prendre en considéralion la faculté de suppléer le prix, parce que, par cela même que c'est une simple faculté, il dépend du libre arbitre de l'acheteur de payer ou de ne payer pas. D'ailleurs de quoi peuvent se plaindre ceux dont les hypothèques sont menacées? Quel tort leur fait-on, puisqu'ils peuvent eux-mêmes suppléer le juste prix (2)? 841. 2° L'acheteur doit rendre les fruits à compter du jour de la demande.

Le Code a fait prévaloir la doctrine dont, après plusieurs autres, Fachinée (3) et Voët (4) ont été l'organe, sur celle de Cujas (5), qui voulait que l'acheteur fût tenu de rendre tous les fruits qu'il avait perçus pendant sa jouissance, sous la déduction des intérêts du prix dont !e vendeur avait profilé.

Les raisons dont s'appuie le système de Cujas sont très spécieuses. Dès le moment que le contrat est rescindé, l'acheteur a possédé sans titre, sans cause, et même sans bonne foi. Comment peut-on dès lors lui attribuer les fruits? Dans la rescision pour cause de minorité, les lois décident que l'acheteur doit rendre tous les fruits qu'il a perçus 6). Pourquoi en serait-il autrement dans le cas de lésion énorme? n'est-il pas juste que l'obligation de compter des fruits soit d'autant plus sévère que la lésion a été plus forte ?

Mais on répond à cetle argumentation de la manière suivante:

La rescision n'empêche pas que l'acheteur n'ait

(1) Suprà, n<» gnS, 825, 837.

(2) Disp.de l'art. 1681.

(3) Lib. 2, c. 24.

(4) De rescind. vend., n° 10. Junge Bretonnier, sur Henrys, t. 4, p. 220, n° 56.

(5) Sur la loi 2, C. De rescind. vend,

(6) L. 27, § 1, D. De minorib.

possédé en vertu d'un titre apparent qui suffit pour faire présumer sa bonne foi. Rien ne prouve qu'il connaissait le vice en vertu duquel il possédait. Ce n'est que la réclamation du vendeur qui a pu faire cesser son ignorance; et c'est en quoi sa position dilfère de celle de l'acheteur qui a contracté avec un mineur. Ici le vice de la vente est flagrant, la rescision est la conséquence nécessaire et prévue d'un tel traité. Mais la môme notoriété n'existe pas quand on stipule avec un majeur, et que le vice ne résulte que dune appréciation variable sur laquelle l'acheteur peut avoir erré.

Ces raisons ont paru préférables aux rédacteurs du Code civil. La bonne foi se présume toujours, et d'ailleurs, dans le doute, le droit le moins rigoureux doit être adopté (1).

842. L'acheteur doit-il supporter, sur le prix que le vendeur lui restitue, une déduction pour les fruits pendants lors du contrat?

Polluer se prononce pour l'affirmative; car, dit-il, l'acheteur aurait tout à la fois les fruits qu'il a consommés et le prix de ces mêmes fruits que le vendeur lui rend, puisque la valeur des fruits a fait partie du prix entier.

A)ant examiné cette question pour ce qui concerne le réméré, je renvoie aux observations que j'ai présentées au n° 769; elles trouvent ici leur application. J'ajouterai seulement que le Code fournit ici une raison de plus de s'éloigner de l'opinion de Polluer; car il laisse à l'acheteur tous les fruits, excepté ceux qui sont échus depuis la demande. C'est bien affran-

(1) V. un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 1830 (Dalloz, 31, 1, 25). Voyez aussi suprày n° 567 , la tendance du droit français à éviter les difficultés des liquidations de fruits.

CDAP. VI. DE LA vente, (art. 1682.) 349

cliir de toute restitution les fruits pendants lors du contrat (1).

843. 3° L'acheteur doit rendre tous les accessoires de la chose, tels que l'alluvion, la portion de trésor qui lui a été attribuée jure soli (2). On peut s'aider ici des raisons que nous avons proposées aux nos 766 et

Mais, comme je l'ai dit au n° 768, il a droit de retenir les adjonctions qui résultent de ses acquisitions et de son propre fait.

844. 4° L'acheteur doit faire raison des dégradations dont il a profité, comme ventes de futaies, etc. (3). Mais il ne doit rien pour les détériorations qui sont l'effet nécessaire du temps ou de la force majeure (4). fl ne doit pas même celles qu'il a occasionées par sa négligence. Car, étant présumé de bonne foi et se croyant propriétaire, il a pu négliger un héritage qu'il pensait lui appartenir (5). Il n'en est pas ici comme du cas de réméré (6), où l'acheteur ne pouvait ignorer qu'il n'avait qu'un domaine révocable.

845. Yoyons maintenant ce que le vendeur doit rendre à l'acheteur.

4° 11 est dans l'obligation de restituer le prix qu'il a reçu et tout ce qui en fait partie (7).

846. 2° Il doit payer à l'acheteur les intérêts du prix du jour de la demande.

(1) M.Faure disait au Tribunat : « Si l'immeuble est restitué, « l'acquéreur et le vendeur se feront raison respectivement des » fruits et des intérêts, A compter du jour de la demande en 'es~ » cision. » Fcnet, t. 14, p. 176.

(2) Pothier, n° 360.

(3) Pothier, n° 361. Suprà, sur l'art. 1632.

(4) Suprà, n° 765.

(5) Pottiier, loc. cit.

(6J Supra, n° 765.

(7) Suprà, n° 795. Pothier, Vente, n° 362.

Mais l'acheteur, qui n'a pas touché de fruits , a droit aux intérêts à compter du paiement qu'il a fait (1).

847. 3° Le vendeur doit faire raison à l'acheteur des améliorations qui ont augmenté la valeur de l'immeuble 2).

Salicet et plusieurs autres docteurs ont tenu néanmoins la négative, sous prétexte que l'acheteur peut, en payant le supplément de prix, retenir la chose. Riais cette opinion est restée isolée (3). L'acheteur est présumé de bonne foi : on ne doit pas lui enlever les droits qui appartiennent à un possesseur qui, avec un juste titre, l'ait des améliorations dans un bien qu'il croit lui appartenir. On lui fait un reproche de ne pas payer le supplément. Mais ses affaires peuvent quelquefois ne pas le lui permettre-, d'ailleurs il n'y est pas obligé : is non fœtt injuriant nec in culpd esse dicilur, qui jure suo utllur (4).

Si les améliorations utiles faites par l'acheteur étaient excessives, il faudrait suivre la disposition équitable de la loi 38 au Dig., De rei vind'wat., qui décide que l'on ne doit tenir compte au possesseur que des impenses modérées qu'aurait laites un bon père de famille, et non de celles qui rendent impossible la. revendication (5). L'acheteur ne peut se plaindre, puis-

(1) Àrg. de l'art. 1652.

(2) Polluer, n" 363. Fachin., Cont. lib. 2, c 20. Bretonnier, surHenrys, t. 4, p. 221, n° 62. Suprà, n° 760 et article 555 du Code civil.

(3) Fachin., loc. cil.

(4) Idem.

(5) V. aussi 1. Si serros,J). Depigner. act. L. Uli/ium, D. De impensis in re dot. L. Impensœ, § Utiles, D. De verb. signif. Jungc Pothier, Vente, u° 365, et supra, n° 760.

CHAP. VI. DE LA VENTE. (ART. d682.) 351

qu'il a la faculté de conserver ses améliorations en suppléant le juste prix.

Au reste, le cas doit se présenter rarement aujourd'hui que le délai de la rescision est très court.

848. Le vendeur n'est pas obligé de rendre à l'acheteur les frais que ce dernier a fails pour l'acquisition (1). Despeisses tient cependant une opinion contraire (2), de même que Voët (3). Mais ces auteurs ne font pas attention que lorsque le vendeur rentre , pour cause de lésion , dans l'immeuble qu'il avait aliéné, il ne doit rendre que ce dont il a profilé, sans quoi la rescision ne serait pas pour lui une restitution. C'est aussi l'opinion de M. Delvincourt (4).

810. L'acheteur peut exercer le droit de rétention jusqu'à ce qu'il soit payé par le vendeur de ses répétitions (5).

850. Nous avons raisonné jusqu'ici dans l'hypothèse où le vendeur est en présence de l'acheteur. Si maintenant nous le mettons en contact avec le tiers détenteur, nous trouverons que les droits sont respectivement les mômes (6). Le vendeur n'aura rien à rabattre de ses prétentions; mais aussi le tiers pourra exercer les mêmes répétitions ; il aura également la faculté d'arrêter la demande en rescision par l'offre d'un supplément de prix (art. 1681 et 1682).

L'art. 1681 réserve au tiers possesseur son recours contre son vendeur direct. Ce recours est de droit.