Voyons le premier point

Lorsque la chose vendue a augmenté de prix au temps de l'éviction, par suite d'alluvion (1;, ou bien encore par toute autre cause indépendante de l'acheteur, comme par exemple l'accroissement naturel que la valeur intrinsèque des choses éprouve fréquemment, l'acheteur a droit de répéter contre le vendeur le montant de celte plus-value. En eilet , cette augmentation de prix est pour lui un gain qu'il axait fait premier rem ipsam, et dont il n'est pas juste qu'il soit dépossédé.

Par exemple, je vous acheté pour 20,000 francs votre maison de la place d'Alliance, et elle vaut 30,000 francs au moment de l'éviction, attendu que ce genre d'immeubles a considérablement augmenté dans la ville de Nancy; mon action pour éviction comprendra 1" le prix de 20,000 francs, 2° 10,000 Irancs de dommages et intérêts pour la différence entre la valeur originaire et la valeur actuelle (2).

La Cour de cassation a appliqué «cite rè-le dans l'espèce suivante.

(1) Dumoulin, 110, 1J7 Polhier, Vcnle, q°» 159, 160. Quii

si, tandis que le lundi gagnait d'un côte par alluvioo, il perdait de l'autre \:w l'irruption du fleuve? Suprà, u' 49 >. ('2) Puthier, Venle, n 1 :;.

Lesueur acquiert la ferme de Martienne pour 6,000 francs, et la revend ensuite pour le même prix aux époux Lefèvre, avec garantie de ses faits et promesses seulement. En 1813, la dame Lefèvre aliène celte ferme au profit de Wauthier pour une somme de 20,000 fr. En 1820, Wauthier est évincé par un précédent propriétaire, qui prouva qu'il avait été lésé par Lesueur. 11 assigne la dame Lefèvre en restitution du prix de 20,000 francs, des loyaux coûts et des dommages et intérêts. A son tour, la dame Lefèvre exerce son recours contre Lesueur. Arrêt de la cour de Douai qui condamne ce dernier à restituer à la dame Lefèvre le prix de 20,000 francs que celle-ci a dû rendre à Wauthier.

Sur le pourvoi en cassation, arrêt du 12 décembre 4826, ainsi conçu (1) :

« Attendu que, d'après les principes consacrés en » matière de garantie de vente d'immeubles tant par les » anciennes que parles nouvelles lois, c'est sur le prey> mier vendeur que retombent les conséquences de » l'éviction, tant quant aux prix des ventes que quant » aux dommages et intérêts..., qu'il importe peu que le » prix de la première vente soit inférieur au prix de la » seconde, puisque c'est par le fait du (premier) ven- » deur que l'acquéreur se trouve privé du bénéfice lé- » gitime que le temps ou d'autres circonstances favo- » râbles lui ont procuré. »

Le point de droit est exposé avec vérité dans cet arrêt. La dame Lefèvre, ayant fait un bénéfice de 14,000 fr. sur la métairie de Martienne, et s'en trouvant dépouillée par le fait de son vendeur, qui l'avait laissé évincer, devait exiger de Lesueur qu'il l'en indemnisât (2).

(1) Dalloz, 27, i, 93.

(2) Pothier, Vente, n° 147.

ciiap. iv. de la toute, (akt. 1G35.) <î39

r»()7. Suivant Dumoulin cl Polhicr, s'il arrivait que la plus-value fût tellement énorme qu'elle dépassât toutes les prévisions et toutes les probabilités, le vendeur de bonne foi ne devrait pas être condamné à la payer entièrement à l'acheteur; il suflirait qu'il fût condamné à payer la somme la plus haute à laquelle {et parties, luis du contrat, ont pu s'attendre que les dommages et intérêts pourraient monter (I).

M. Toullier croit que cette opinion n'est pas en harmonie avec les dispositions de l'art. 1033 (2). C'est ce que je suis disposé à penser aussi. Néanmoins il faut reconnaître que l'opinion de Dumoulin et de Polluer est plus conforme à l'équité.

608. Passons au cas où la plus-value résulte, non pas d'une augmentation naturelle de la valeur intrinsèque de la chose, mais d'améliorations faites de main d'homme.

Il faut distinguer entre les impenses utiles et les impenses voluptuaires (3).

Si le vendeur est de bonne foi, il ne doit pas les dépenses de pur agrément; mais il est tenu d'indemniser l'acheteur des impenses utiles que ce dernier a faites avec la juste confiance qu'il était propriétaire. Le vendeur doit payer lui-même cette indemnité ; ou

(1) Dumoulin , De eo quud interest , n<« 57 et sui\ . Pothier, Obligations, n° 16'j, et Vente, n 13 3.

(2) T. 16, n° 285. Junge Duranton, t. 16, n° 295.

(3) Sur le M-n> de ces mots , voyez mon commentaire sur les Hypothèques, t. 3, n° 837, p. 474 etsuiv. Les réparati ns v saikes sont dues, à plu* forte raison, par le vendeur et pour le tont, sans qu'il y ait Lieu d'examiner si le fonda est derena meilleur (mon comment, ror les Hypoth., foc ut., n° 838 bù . Mais l'acheteur ne peut répéter les dépenses de simple entretien ordinaire qui sont charge des fruits, à moins qu'il ne soit obligé de rendre les fruits, ce qui est rare (su^rà, n° 496).

bien, il doit faire rembourser les dépenses dont il s'agit par l'auteur de l'éviction (1).

Vous m'avez vendu un site sur lequel j'ai bâti une maison. Si je suis évincé par le véritable propriétaire, et que, par les efforts que vous ou moi nous avons faits, de concert ou séparément, pour défendre sur son action, j'aie obtenu de lui l'indemnité à laquelle j'ai droit pour cette amélioration, je n'aurai rien à répéter de vous.

Mais si îa sentence d'éviction ne l'a pas assujéti à me faire raison des améliorations, ce sera à vous à m'indemniser.

509. 1S arrive souvent que l'impense ne procure pas une amélioration égale aux sommes déboursées. On demande si le vendeur sera tenu de l'impense ou de l'amélioration (2).

Il faut répondre que sa responsabilité se mesure sur l'amélioration. De tous les déboursés faits par l'acheteur et dépensés pour améliorer l'immeuble, que restait-il au moment de l'éviction? Qu'y avait-il d'effectif? rien de pins que l'amélioration prise en elle-même; rien autre chose que la plus-value! Voilà ce que l'éviction a enlevé à l'acheteur; tout le surplus des déboursés a disparu, sans laisser de trace, dans des travaux qui coulent presque toujours plus qu'ils ne rapportent. Ces déboursés étaient perdus pour l'acheteur avant l'éviction. De quel droit les demanderait-il au vendeur, qui ne doit lui faire raison que de ce que l'éviction seule lui a fait perdre (3)?

(1) Paul, I, 4d, § 1 . Dig. De acl. cin^l. L. 9. C. I) criclionibus. Pothier, Vente, n° 134. M nu comment, sur les Hyp., t. 3, ii«s 538 et 83S bis.

(2) Voyez mon commentaire sur les Uypoth., t. 3, n°837, p. /i"74 et suiv., où toutes ces questions sont traitées avec détail.

(3) Pothier, Vente, n° i3G, et M. Dur.mton, t. 10, n° 297. Loyseau enseigne le contraire, Déguerpisseincnt, liv. G, eh. t>, n° 21.

CHAP. IV. DE LA VENTE. (ART. 4G36.) 0 i 1

510. Supposons maintenant le cas inverse , c'est-àdire que l'amélioration est plus forte que l'impense; je (.lis que le vendeur devra l'amélioration. Les termes de l'art. lG.li sont positifs, et ils conduisent à un résultat conformée la justice; car cette amélioration était quelque chose de réel que l'évielion a ravi à l'aclieleur(l).

A la vérité , Je demandeur en désistement en sera quitte pour paver l'impense, conformément à l'article 555 du Code civil ; mais l'obligation du vendeur est beaucoup plus étroite que celle du propriétaire qui rentre dans son fonds, et il devra suppléer à ce qu'il sera nécessaire de pa^er en plus pour rendre l'acheteur indemne.

511. Nous venons de raisonner dans l'hypothèse où le vendeur est de bonne foi. Mais s'il est de mauvaise loi, c'est-à-dire s'il a vendu sciemment le fonds d'autrui, il devra rembourser à l'acheteur toutes les dépenses, même voluptuaires , que celui-ci aura laites sur le fonds (2).

Lm reste, il est inutile de dire que, si l'acheteur était de mauvaise foi, il en serait autrement. Car, d'après l'art. 4590 du Code civil, on sait qu'il n'aurait pas droit à des dommages et intérêts.

Article 163ô.

Si l'acquéreur n'est évincé que d'une partie de

la chose, et qu'elle soit de telle conséquence, relativement au tout, que l'acquéreur n'eût point acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut faire résilier la vente.

vl) Pothier, Vente, n» 135.

M. Touiller, t. G, n° '284. Doinat, liv. 1, t. it sect. x, n»l»J. L. 45, § I, Dig. De act. ernpt. M. Durantou, t. 16, n° 298 l. 41

Si, dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur.

SOMMAIRE

5! '2. Du cas où l'éviction n'est que partielle.

513. L'acheteur peut demander la résolution si la partie évincée

est de telle conséquence que l'acheteur n'eût pas acheté.

514. Mais si la portion évincée n'est pas de nature à autoriser la

demande en résolution, le vendeur doit une indemnité. Règles à suivre à cet égard.

5 3 5. Cas où la chose évincée est hétérogène.

o 1 6 . Cas où la portion évincée est homogène. Distinction entre le cas où la part évincée est une part aliquote indivise, et celui où elle est une part divise. Explications données par Cujas, plus lumineuses et plus claires que celle s de Pothier.

où 7. Le Code civil s'est écarté à tort des principes anciens. Antinomie entre l'art. 1637 et l'article 4631.

oîS. Conciliation proposée par M. Delvincourtet suivie par M.Duranton. Elle est insuffisante. Erreur de ce dernier auteur sur le système de Dumoulin, de Pothier et des lois romaines.

519. Difficultés résolues par Papinien sur plusieurs cas d'éviction

partielle. Conciliation de ces dérisions avec l'art. 1637 du Code civil .