CONNAÎTRE

Je crois inutile de dire qu'elle serait sans profit pour le vendeur qui aurait tu la servitude qu'il connaissait; mais, en ce qui concerne le vendeur de bonne foi, Loyseau (1) veut qu'elle exempte le vendeur de la garantie dans le cas où il y est astreint, et je lis dans un arrêt de la Cour de cassation du 26 février 1829 : « Attendu » que le demandeur, en déclarant connaître l'état des » lieux , s'est soumis par le contrat à souffrir toutes les » servitudes passives, apparentes ou occultes, dont le » fonds était grevé (2). »

Les circonstances de l'acte influent toujours beaucoup sur les décisions de pareilles questions. Toutefois, dans le doute, je serais enclin à adopter une opinion contraire. Les énonciations dont je viens de parler, outre qu'elles sont presque toujours de style (3), portent en général sur ce qui est apparent. C'est l'état visible de la chose que l'acheteur déclare connaître. Mais comment peut-il deviner les charges cachées, si son vendeur ne les lui a pas déclarées? et si elles lui ont été déclarées, pourquoi n'ont-elles pas été énoncées dans le contrat? On sait que ce n'est pas par la sobriété dans les mots que pèchent nos actes notariés. Il faut rester fidèle au principe que, dans le doute, l'interprétation doit se prononcer contre le vendeur.

531. On rencontre dans les actes de vente une autre clause que nous devons examiner, quoique dans cette matière le point de fait domine presque toujours dans les tribunaux sur les interprétations à priori données

(1J Garantie des rentes, ch. 2, n° 16.

(2) Dalloz, 29, 1, 161.

(3) Marculfe, liv. 2, forra. 14, dit, dans une formule de vente, Mansis, domibus, totum et ad integrum re inexquisita.

CIIAP. IV. DE LA VENTE. (aRT. 1038.) «WJ7

par les auteurs. C'est celle-ci : Avec ses servitudes; tant actives que passives ; ou bien, chargé 4e ses rlturqes; ou bien , avec les mêmeâ droits et chanjes ,/ue le vendeur les possédait.

lîcprcnons avant tout notre distinction entre le vendeur qui connaît la charge et le vendeur qui l'ignore.

Le premier devait transmettre à l'acquéreur la connaissance positive de la servitude qu'il savait due. En s'cnvcloppant dans un langage équivoque, il s'est rendu coupable d'une réticence qui ne saurait tourner contre l'acheteur. Les lois romaines le décidaient ainsi dans des cas qui ont avec le notre beaucoup d'analogie. Un individu vendant son fonds, et -sachant qu'il était grevé de plusieurs servitudes, avait dit vaguement : Servitutes , si quœ debentur, deiwbuntur. Mais Modestin répond qu'il sera tenu par l'action ex empto (1) ; il en est de même s'il s'était borné à l'insertion de cette clause : Les droits de elieiuiu et de sentier resteront au même état, ou continueront d'appartenir à ceux à qui ils sont dus (2). Toutes ces clauses sont trop ambiguës pour décharger le vendeur. Ce kont des formules adroitement glissées pour surprendre l'acheteur et lui représenter comme douteux des services onéreux qui ne sont que trop certains. Aussi est-ce comme des ruses répréhensihles que les lois romaines les envisagent, et Cujas s'en explique dans ces termes énergiques : « Si venditor, ci'nn sciret, f fundum quein vendebat , debere vicino servitUtCW » aliquam, id relicuerit , et ut verbis rein inîuscuiet. » et quoquo modo, si lieri possit, §ese obligatione » exueret, perfusoriè et gencraliter ilà veudendo dixit : » si quœ deéentur, debebuntur3 et niliil dixit de cà quam

(1) L. 39, D. De act. empti.

(*2) Si ;i\nla, 1. 09, § 5, I). De etictioniùi/s. Jumgt l ljiu'ii, 1. 13, § 0, D. De act. empt., et loi J, § 1, luèuie litre.

» sciebat deberi, hic sermo generalis captiosus est, nec » venditorem excusât (1). »

Les preuves abondent pour justifier que la jurisprudence française s'est toujours conformée à ces principes du droit romain. Bouvot (2) et Brillon (3) citent un arrêt du parlement de Bourgogne du 26 avril 1605 , duquel il résulte qu'un contrat par lequel un particulier avait vendu un héritage chargé de ses charges , sans déclarer une censé qu'il savait due, ne peut subsister. D'Olive (4) rapporte un arrêt du parlement de Toulouse du 7 juillet 1633 , par lequel la demoiselle de Salinier, ayant vendu à Roux une maison avec les tailles et charges quelconques qu'elle se trouverait faire , fut condamnée à garantir l'acquéreur de la moins-value occasionée par une charge qu'elle n'avait pas expressément déclarée , quoiqu'elle sût la devoir. C'est aussi ce qu'a jugé la cour de Colmar, par arrêt du 26 décembre 4821 (5), dans une espèce où le vendeur, connaissant l'existence d'un canon emphytéotique dont l'immeuble vendu était grevé, s'était retranché derrière la clause avec les mêmes droits et charges qu'il Pavait acquis et possédé. Ainsi , l'on doit tenir pour constant qu'aucune des clauses ci-dessus énumérées n'est assez puissante pour donner à la vente le caractère d'un contrat à tous risques et périls, et que la garantie peut être exigée (6).

(1) Sur la loi 59, D. De actionib. empli. (2; Arrêts de Bourgogne, Vente, q. 38.

(3) Dictionn. des arrêts, v° Vente.

(4) Quest. notables, liv. 4, ch. 24.

(5) Dalloz, Vente, p. 887, note 1, n° 2.

(6) Un arrêt, de la cour d'Agen, du 30 octobre 1830 (D. 31, 2, 76) qui parait contraire dans l'un de ses considérants, s'explique néanmoins, si l'on fait attention que la cour finit par énoncer en fait4que l'acquéreur connaissait la charge.

Mais en sera-t-il de même si le vendeur est de bonne foi? A cette question , le jurisconsulte Modestin répond que la stipulation, si quœ serviiutes dcbentur, debcbuntur, est suiïisanle pour exempter de la garantie le vendeur qui a été dans l'ignorance et qui n'a pu faire connaître à l'acheteur le véritable état des choses (1). La Cour de cassation a aussi décidé , par arrêt du 6 mars 4817 (2) , que la stipulation avec charges de toutes servitudes actives et passives , apparentes et occultes , est de nature à affranchir un vendeur de bonne foi, quand même la servitude qui pèse sur l'immeuble serait un droit d'usage. Je crois , en effet , que dans l'exemple donné par la loi romaine , ainsi que dans l'espèce jugée par la Cour de cassation, la stipulation était assez large et assez formelle pour équivaloir à une clause de non-garantie (3). Ce n'était pas là une de ces phrases banales qui glissent inaperçues, et dont on peut dire : sine mente sonum. L'attention de l'acheteur avait été éveillée , et il ne pouvait se plaindre d'aucune surprise. Mais si, au lieu d'une stipulation de cette nature, l'acte n'avait fait que se surcharger de ces expressions parasites et machinales qui obscurcissent les contrats notariés, il ne faudrait pas avoir égard à ce verbiage. On devrait se souvenir de cette remarque d'Huberus : « Ejusmodi clausulam , cum juribus, commodis ac ser- » vitutibus , quaein stylum complément notarialis abiit, «non posse venditorem tueri à prœstatione rerum,

(1) L. 39, D. De act. empli.

(2) Dalloz, Servitudes, p. 7 et 8.

(3) On pourrait néanmoins se demander, en examinant l'arrêt de la Cour de cassation, si la clause d'exemption de servitudes occultes devait s'étendre, dans l'intention des parties , à un droit d'usage. Des doutes sérit ux peuvent s'élever ; mais ils ne peuvent être résolus «me par les faits de chaque espèce.

» quibus ex naturâ contractas teneatur (1). » kn surplus, c'est au juge à apprécier dans sa justice la portée de pareilles clauses , et à trouver sous leur enveloppe, souvent trompeuse, quelle a été la véritable intention des parties.

532. Mais que devrait-on décider si la servitude était énoncée dans les titres remis à l'acheteur?

La solution dépend des circonstances.

1° Si la vente porte que la chose est franche et libre, le vendeur devra garantie ; car il y a lieu de croire qu'il s'est obligé à faire disparaître la charge (2).

2° Si la vente est muette , et que les titres aient été remis à l'acheteur avant la passation de l'acte , je crois que le vendeur sera affranchi de toute garantie. Les titres n'ont été communiqués à l'acheteur que pour qu'il les examinât avec soin, et l'on doit supposer qu'il n'a pas été assez négligent pour ne pas les lire. La remise du titre contenant la mention de la servitude équivaut donc à une déclaration de l'existence de cette charge.

3° Enfin si la vente se consomme sans avertir l'acheteur, et que les titres ne lui soient remis qu'après la passation du contrat, comme cela arrive souvent (argument de l'art. 4605), le vendeur devra garantir. Les conditions de notre article se réaliseront.

533. Examinons maintenant ce que comprend l'action en garantie de l'acheteur.

Si les servitudes ou autres charges occultes sont de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit , il peut demander la résiliation du contrat. Ceci est

(1) Sur le tit. De evict.y n° 10.

(2) Bourjon, t. 1, p. 481, n° 42.

laissé à l'arbitrage du juge (1). Si la vente est résiliée, l'acheteur doit la chose, et le prix lui est restitué (2).

Si la servitude n'a pas une importance assez grande pour faire supposer que l'acquéreur n'aurait pas acheté, il aura une action en indemnité. Cette action s'appelait par le droit romain quanti minoris. Elle a pour objet de faire condamner le vendeur à supporter, à dire d'experts, une diminution de prix proportionnée à ce que la chose aurait été achetée de moins si l'acheteur eût connu la charge (3). Ulpien s'en exprime en ces termes: « Quoties de servitute agitur, victus tantum » prœstare débet , quanti minoris emisset emptor, si » scisset hanc servilutem impositam (4). »

Elle ne comporte pas toujours des dommages et intérêts; elle se réduit souvent à une diminutiou sur le prix, l'immeuble étant estimé à sa valeur au moment de la vente (5). On vient de voir Ulpien le décider formellement, tantum prœstare débet, etc.

Si cependant le vendeur était de mauvaise foi, c'està-dire si, ayant connu la servitude, il l'avait dissimulée à l'acheteur, il devrait être condamné à des dommages et intérêts (6). Il y a là un dol punissable. Mais si, par des raisons suffisantes et une juste erreur, il avait ignoré la charge, toute l'indemnité se réduirait à la moins- value (7). « Cùm venditor ignorabat servitutes,

(1) Pothier, Vente, a° 202.

(2) Arg. de l'ait 16V4.

(3) Pothier, Vente, n< 202.

C4) L. 61, Dig. De œdil. edicto.

(5) Arg. de l'art. 1601 et l'art. 1617.

(6) D'Olive, Ouest, nol. , liv. 4, ch. 23 et 24. Arg. de l'art. 1C45.

(7) Idem, arrêt du parlement de Toulouse du 7 juillet 1733 . Despeisses, p. 26, col. 2, n° 18, Suprà, n° 13.

» dit la glose (1), non ad interesse tenetur tune, sed » quanti minoris. » (Argument de l'art. 1646.)

La raison en est que l'erreur sur la qualité d'une chose pouvant se rencontrer par suite de causes très plausibles, chez le père de famille le plus attentif, il ne faut pas se montrer trop sévère afin de ne pas entraver, par des recours ruineux, le commerce des choses. D'ailleurs, il n'en résulte pas en général pour l'acheteur un dommage tel qu'il puisse se plaindre, lorsque le prix a été proportionnellement diminué.

534. Il est encore un autre cas où le vendeur est tenu des dommages et intérêts, soit qu'il ait su ou ignoré la servitude; c'est quand il a déclaré que le fonds était franc et exempt de toute servitude. C'est ce qu'a jugé le parlement de Toulouse par arrêt du 28 mars 4628 (2), d'accord avec la glose (3). Domat enseigne la même doctrine (4). Elle s'appuie sur la loi 21, §2, Dig. Deact. empt.

535. La disposition de l'art. 1638 est-elle applicable aux ventes faites par expropriation forcée ?

Je m'occuperai de cette question au n° 584.

Article 1639.

Les autres questions auxquelles peuvent donner lieu les dommages et intérêts résultant pour l'acquéreur de l'inexécution de la vente doivent être décidées suivant les règles générales établies au titre des contrats ou des obligations conventionnelles en général.

(1) Sur la loi pénult. Dig. De evict.

(2) D'Olive, loc. cit., ch. 23.

(3) Loc. cit.

(4) Liv. i, t. 2, sect. xi, n° 12.

CIIAP. IV. DE LA VENTE. (aRT. 1030.) 073

SOMMAIRE

536. L'acheteur doit être renvoyé indemne, même des dégrada -

tions qu'il a commises, et dont il est obligé île payer le montant au tiers demandeur en revendication.

537. Le vendeur de bonne foi ne doit pas de dommages et intérêts

extrï nsecùs.

538. Il n'en doit que dans deux cas : ib quand il est de mauvaise

foi.