La promesse de vendre peut être à lerme

134. De la renonciation respective des parties à la promesse de vente et de ses effets à l'égard des tiers. Dissentiment avec M. Duranton. Du cas oii celui à qui la promesse a été faite est en retard de passer le contrat.

1 14. Le sens de notre article ne peut être rais dans tout son jour, si l'on ne jette un coup d'œil sur la théorie que les auteurs antérieurs au Code civil ont donnée des promesses de vente. Cet examen détruira , j'espère les fausses idées que je trouve répandues sur ce point de notre droit civil.

Ces jurisconsultes distinguaient deux sortes de promesses de vente.

La première, qui était unilatérale, et par laquelle une partie seule s'obligeait envers l'autre à lui vendre une certaine chose, si elle le requérait.

La seconde, qui était synalhigmatique , et par laquelle l'une des parties s'obligeait à vendre et l'autre à acheter moyennant un prix convenu , de telle sorte qu'il ne restât plus qu'à passer acte de la vente ainsi préparée.

115. La première espèce de promesse de vente est la seule dont se soit occupé Polhier, dans le chapitre intitulé des promesses de vendre (1). On peut s'en convaincre en lisant la définition qu'il donne de sa promesse de vente, et surtout ce passage emprunté au n° 479 : « Le contrat de vente est un contrat synallag- » malique, par lequel chacune des parties s'oblige en- » vers l'autre; mais la promesse de vendre est une con- » vention par laquelle il n'y a que celui qui promet de » vendre qui s'engage; celui à qui la promesse est faite » ne contracte aucune obligation. »

(1) 1^477, Vente.

UIAP. i. DE LA VENTE. (\HT. 1580.) lil

Trois opinions s'étaient formées dans l'ancien droit sur les promesses unilatérales; mais (remarquons-le bien ) toutes s'accordaient en ce que ces promesses étaient obligatoires; il n'y avait de divergence que sur la portée de l'obligation.

Les uns pensaient que la promesse de vendre ne pouvait donner lieu qu'à des dommages-intérêts, en cas d'inexécution. Celui qui promet de vendre, disaiton, ne vend pas encore, pas plus que celui qui promet de se marier ne contracte actuellement mariage* Une telle promesse est une obligation de faire, qui se résout toujours en dommages et intérêts. Nemo ad f action prœcisè tenelur (I)

D'autres allaient plus loin. Ils voulaient que le promettant fût tenu de satisfaire à sa parole, en passant contrat. De ce nombre était Pothier. Il décidait que celui au profit de qui la promesse était faite pouvait obliger précisément le promettant à l'accomplir, en faisant ordonner que, faute par lui de passer contrat, la sentence en tiendrait lieu et servirait de titre pour saisir la chose et s'en mettre en possession.

C'est ce qu'avait jugé le parlement de Paris, par arrêt du 28 mai 1058, sur les conclusions conformes de M. l'avocat général Talon (2).

Cette opinion était incontestablement meilleure que la précédente. L'objection Nemo prœcisè potest cogi ad factum, consacrée par l'art. 1102 du Code civil, était sans l'ondement. Car celte maxime n'est applicable que lorsqu'il s'agit de (ails corporels, que nul autre

(1) Philippe Dèce, dont l'opinion est rapportée dans Tiraq., D rct. converti., lit. fin., n° 42. Angel., cité par le même, o° i7. Voët, De tout, empt, , n' 2 » Aclio milù compelit ad hoc quod » intercsl. <>

(/2 Journal du Palais, t. 1, liv. 9, cli. Ï5.

que l'obligé ne peut accomplir, par exemple de faire un tableau. Mais, à l'égard des faits dans lesquels l'intervention du débiteur peut être suppléée par une intervention étrangère, la maxime cesse d'être applicable. Or, le fait qui est l'objet d'une promesse de vente peut se suppléer par un jugement (1).

Enfin une troisième opinion faisait un pas de plus : elle voulait que celui au profit de qui la promesse était faite pût, en offrant le prix convenu, demander recta vkl que le promettant consommât la vente en lui faisant délivrance de la chose (2).

Cette opinion ne conduisait pas à un résultat bien différent de la précédente. Néanmoins, elle avait l'avantage d'éviter les circuits, et, sous ce rapport, comme sous celui de la précision logique, je la crois préférable. Il était inutile, en effet, que le juge obligeât à passer contrat; car le contrat n'est qu'un des différents moyens d'opérer la vente, mais il n'est pas le seul. Il n'est pas sacramentel, et l'on peut s'en passer; la vente peut résulter du fait même de la tradition de la chose , et de la réception du prix. Livrer une chose en touchant un prix, c'est vendre (3). C'est donc remplir la promesse de vendre. De là il suit qu'il est plus expéditif d'ordonner que la vente se consommera par ce double fait que par un contrat à peu près inutile, puisque la sentence en tient lieu.

Et ici ne faisons pas de confusion ; ne disons pas que cette manière d'envisager la promesse de vendre l'as-

(!) Polluer, Vente, n° 840.

(2) Faclùn, Coni., liv. % c. 7, S. Boerius, Dccis. 1S3, n°44. Tiraq., De rct. conv., tit. fin.,n°61.

(3) Voët, De cont. entpt., n° '2. « Uti non minus re quàm verbis »> societatum noire placeat (1.4, Dig. Pro sotio ), ita ratio non est ». car non idem in emptione probetur. »»

CHAP. I. DK LA VENTE. (ART. 158î>.) 143

simileà la vente; car, tant que le créancier n'a pas fait connaître sa volonté de profiter du marché, il n'y a pas contrat synallagmatique : la chose continue d'appartenir au vendeur; elle demeure à ses risques. Il n'y a pas vente par conséquent ; il y a seulement obligation de vendre quand on le requerra (1). Ce n'est que lorsque le consentement du créancier se sera manifesté que force sera de passer d'une si mple promesse à une vente effective, soit au moyen d'un contrat, soit au moyen de l'échange de lachoseavecleprix. Il n'y a rien de commun entrel'aclion en délivrance, qui procède d'une vente consommée, et celle qui est intentée par le créancier en vertu d'une promesse de vendre. Parla première, l'acquéreur réclame une chose qui lui appartient déjà , qui est à ses risques, et dont il doit avoir la jouissance, puisqu'il en est propriétaire. Par la seconde, au contraire, le créancier ne demande la chose que pour faire opérer, par le fait de la tradition, une vente qui n'existe pas encore. Il ne réclame pas une chose qui est sienne; mais il veut que la chose soit l'aile sienne au moyen de la translation du domaine qui lui a été promise.

Cette troisième opinion que je viens de rappeler est consacrée par un arrêt du parlement de Paris mentionné par Tiraqueau (2). En voici l'espèce :

Après une vente passée entre deux habitants de la Rochelle, l'acquéreur avait promis au vendeur de s'obliger envers lui à lui donner, dans un certain temps, la l'acuité d'exercer le retrait au bout de ce délai. Le vendeur ayant sommé l'acquéreur de lui remettre la choc moyennant l'offre réelle du prix, celui-ci répondit que son adversaire ne pouvait demander, en vertu de la promesse, que la concession d'exercer le

(1) Polhier, Vente, n°477.

Cl De ri. «m*»,, lit. fia., u-16 et 01.

iài DE LA VENTE.

retrait. Le vendeur répondait qu'il fallait éviter les circuits, et qu'il était conforme à l'équité et à la raison que le retrait fût exercé sans plus de longueur.

Le premier juge ayant renvoyé l'acquéreur de la demande, appel fut interjeté, et le parlement de Paris, réformant cette décision, condamna l'acquéreur à supporter le rachat, et à restituer les fruits à compter du jour de la demande.

Tiraqueau , après avoir rappelé les opinions de tous les docteurs pour et contre sur cette question, conclut en disant que le parlement a suivi dans celte circonstance l'avis le plus équitable (œquiorem senlenliam scculus est), fidèle ici , comme toujours, à son usage d'éviter les circuits et d'arriver à la vérité en dédaignant les subtilités.

Tel était l'état de l'ancienne jurisprudence; on voit que les divergences qui s'étaient élevées sur l'étendue de l'obligation renfermée dans la promesse de vendre ne font que confirmer le fait incontestable et toujours admis , savoir, qu'une telle promesse contenait un lien de droit et était obligatoire d'une manière ou d'autre par le promettant.

C'est cependant en face d'un tel état de choses que la cour d'Angers a cru pouvoir décider que, dans l'ancien droit, une promesse de vendre, non accompagnée de la promesse d'acheter, ne constituait qu'un simple pourparler, auquel le promettant n'était pas obligé de se tenir. Dans son arrêt, qui est du 27 août 1829 (1), cette cour, qui, à ce qu'il paraît, a ignoré complètement ce que les auteurs ont écrit sur cette question, ne s^esl-elle pas imaginé que le sentiment de Pothier, sur la force obligatoire de ces promesses unilatérales,

(1) Dal.,30,2,74.

«lait tout à la fois isolé, contraire à la jurisprudence du parlement de Paris et combattu par la disposition générale du droit ! ! ! Il est impossible de se placer plus à rebours de la vérité.

HG. Reste à savoir maintenant quel parti a élé pris pas le Code civil sur les promesses de vente non synallagmatiquos.

M. Merlin n'hésite pas à dire que la doctrine de Pothier, qui veut que ces promesses n'équipollenl pas à. vente, ne peut plus se soutenir en présence de l'art. 1589 ; il va môme jusqu'à prétendre que sous le Code civil toute promesse de vente est nulle si elle n'est pas accompagnée de la promesse d'acheter, et qu'elle n'est pas obligatoire pour celui qui l'a faite (1).

Mais on ne doit pas douter que ce ne soit là une erreur manifeste.

Notre article ne s'occupe nullement des promesses de vente unilatérales. Il n'a en vue que le cas où il y a promesse réciproque de vendre et d'acheter et consentement synallagmalique sur la chose et sur le pri.v. Les promesses de vente unilatérales subsistent donc avec le caractère que leur avait imprimé l'ancien droit : sans doute elles n'équipollent pas à la vente, mais elles Nalent comme promesses obligatoires (2). Il n'y a en elles aucun vice de nature à délier le promettant; la bonne foi, au contraire, veut qu'elles soient exécutées, à moins qu'on ne dise que le Code civil s'est montré moins moral que l'ancienne jurisprudence, et qu'il a adopté les commodes doctrines de ce Romain à loi punique, dont Martial se moque dans l'épigramme suivante :

(1) Répert., Vente, p. 534, col. 2, et p. 535, n° 5 , et t. 15, non bis in idem, p. 50j, in fine. L'opinion de M. Merlin a clé adoptée par un arrêt de Lyon dejuin 1832 (Dal., 3'2, 2, 05).

(2) Suprù, n« 97 et 102. L. ult. C. ad S. C. Vellej.

Si donare vocas, promittere nec dunarc, Gaï ,

Vincam te donis muneribusque meis :

Accipe callaïcis quidquid fodit A>tur in arvis,

Aurea quidquid habet divitis unda Tagi ;

Quidquid babent omnes, accipe, quo modo das (1).

Disons donc que le promettant sera obligé à tenir sa parole, et qu'en cas de refus, il pourra être contraint par jugement, soit à passer contrat comme le veut Pothier, soit à faire recld via délivrance de la chose , ce (jui me paraît plus direct et non moins légal. C'est ainsi que la question a été envisagée par la cour royale de Paris, par arrêt du 10 mai 1826. L'auteur de la promesse fut condamné, sur la demande du créancier, à passer contrat dans un délai déterminé, faute de quoi la sentence fut, déclarée valoir contrat de vente (2). C'est la condamnation formelle et lout-à-fait juridique de l'opinion de M. Merlin.

4 17. Lorsque la promesse unilatérale de vendre a été faite avec limitation de temps, le promettant est déchargé de plein droit, si, avant l'échéance, il n'a pas été mis en demeure (3).

En effet, il est clair qu'en précisant une époque , celui qui s'est obligé à vendre n'a pas entendu perpétuer au delà son obligation. On ne pourrait, sans violer la convention, la proroger. Vainement M. Duranton pense-t-il que , pour faire tomber en déchéance le créancier, il faudrait une sommation, conformément à l'art. 1139 du Code civil (4). Je réponds que cet ar-

(1) Lib. 10,cpig. 16.

{'I) Da!., 27,2, 125. M. Duranton, que je ne connaissais pas quand j'ai écrit ceci, est également de cet avis. (T. 46, n° 49.)

(3) Polhier, Vente, n° 4SI.

CHAP. ï. DE LA VENTE. ( AHT. 1589.) 147

ticle, de même que l'art. 1 146 n'est applicable que pour la mise en demeure du débiteur, et qu'ici, au contraire, c'est le créancier qui est en relard de profiter de ses droits.

Lorsque la promesse a été faite sans limitation de temps, Potliier veut que le promettant, pour en être décharge , obtienne sentence portant que l'autre partie déclarera, dans un temps limité, si elle entend acheter; faute de quoi la promesse sera considérée comme non avenue (1).

Mais je pense avec M. Duranton qu'un jugement n'est plus nécessaire sous le Code ci vil, et que, par argument de l'art. 1139, on doit dire qu'il suffit d'une sommation portant que, si celui à qui la promesse a été faite ne se décide pas à en profiter dans tel délai, le promettant sera dégagé.

S'il s'est passé un temps considérable sans que le créancier ait exigé l'accomplissement de la promesse, on pourra, suivant les circonstances, décider que les parties se sont désistées tacitement de la convention (2).

1 18. La promesse unilatérale de vendre doit-elle être nécessairement faite avec fixation d'un prix?

Pothier soutient la négative (3). Suivant lui, une telle promesse contient la convention implicite que le prix sera lixé par des experts dont les parties conviendront (4). A la vérité, continue Pothier, il ne peut y avoir de vente sans un prix convenu entre les parties; mais la promesse de vendre n'est pas encore une vente (5)

(1) Vente, n° 481. V. suprà, n° 101.

(3) Pothier, Vente, n° 481.

(4) Arg. de la loi 41?, § 8, Dig. De %. 1°.

(5) Pothier, n°482.

Contrairement à cette opinion de Pothier, Voët croit qu'une promesse de vendre à juste prix ne contiendrait pas de lien de droit, et que le promettant pourrait impunément en discéder (1). Son motif est qu'il n'y a pas là de promesse positive sur le prix , et que le vendeur peut avoir entendu par juste prix une somme plus forte qae celle à laquelle le futur acquéreur pouvait penser de son côté. Je suis assez porté à préférer ce sentiment, et à ne voir qu'un simple pourparler dans la déclaration dont il s'agit, à moins qu'elle n'ait été suivie d'un commencement d'exécution.

119. Lorsque le prix est porté par la promesse de vente, quelque variation qui soit survenue depuis celte promesse dans la valeur des choses de l'espèce à laquelle appartient l'objet dont il a été traité, le vendeur n'est pas recevable à vouloir vendre pour un prix plus haut que celui qui a été convenu. Il n'est pas non plus tenu de vendre pour un moindre prix (2).

120. Si la chose s'augmente par alluvion dans le délai convenu, le promettant pourra retenir l'accrue. Ce profit de l'augmentation appartient à celui aux risques de qui est la chose (3); le promettant pourra donc exiger que l'acheteur lui fasse raison de cette plus-value.

121. Si la chose avait été détériorée par quelque cas fortuit, l'acheteur ne pourrait exiger une diminution du prix ; car celui qui a promis de vendre ne s'est obligé de le faire que pour le prix exprimé par sa promesse, et non pour un prix dillérent (i).

122. Pendant le délai, le promettant peut louer la chose promise; car elle lui appartient, et il faut qu'il

(1) De cont. empt., n° 2. Junge Durnnton, t. 16, n° 57. \%) Pothier, n° 484.

(3) L. 10, D. Dereg. juris.L. fin. C. De /unis. Pothier, n° 4S6.

(4) Pothier, n° 485.

en tire profit. Si néanmoins le bail avait été fait frauda" leusement pour préjudicier aux droits du futur acquéreur, il pourrait être annulé (1).

123. La vente, qui vient réaliser la promesse de vendre faite par obligation unilatérale, ne remonte pas à la date de cette promesse; il n'y a de vente que lorsque le consentement de l'acquéreur s'est ajouté à la promesse du vendeur. C'est pourquoi je ne comprends pas que M. Duranlon ait soutenu que la déclaration faite par celui à qui la promesse a été donnée, de vouloir en profiler et passer contrat , doit avoir un effet rétroactif (2). Celle opinion bouleverse toutes les notions reçues, et, pour en sentir tous les vices, il suffira de se reporter à ce que nous avons dit au n° 113. Vainement M. Duranlon parle-t-il de l'effet rétroactif de la condition suspensive (art. 1179). La rétroactivité en celle matière n'a lieu que lorsqu'il y a contrat; mais la raison se refuse à l'admettre lorsqu'il n'y a qu'une promesse unilatérale.

Rien ne prouve mieux l'erreur de M. Duranton que l'espace à laquelle il applique son principe de rétroactivité et les conséquences qu'il en tire. Il suppose que Pierre a promis à Jacques, sans réciprocité, de lui vendre l'immeuble A, et il veut que si, avant d'accomplir son obligation, Pierre vend à Paul l'immeuble en question, Jacques ait action contre ce dernier pour le forcer à le lui restituer. Quoi! Paul, qui a acquis lorsque l'immeuble était encore dans le domaine de Pierre, pourrait être inquiélé par un individu qui n'a consenti, qui n'est devenu acquéreur que postérieurement à lui ! ! ! 11 est impossible d'admettre un résultat aussi contraire aux saines doctrines.

(1) Arrêt de la cour de Paris du 10 mai 1820 (Da!., 27, 2, 186).

124. Du reste, il faut prendre garde de confondre une simple proposition de vendre avec une obligation de vendre (1).

Quand un commerçant envoie une circulaire portant indication des articles qu'il vend et du prix, avec offre de les fournir et de les expédier, c'est là une simple proposition qui ne le lie pas : il peut vendre à d'autres acheteurs qui se présentent dans ses magasins (2), et ceux qui ont reçu sa circulaire ne peuvent s'en plaindre.

Mais si, par exemple, l'acte est ainsi conçu : « Je promets et m'oblige de céder à la commune de » Saint-Pierre de la Cour le presbytère, lorsque l'acte » de vente m'en aura été consenti, en me remboursant » de mes dépenses et déboursés » , c'est là une promesse obligatoire. La cour d'Angers n'a pu juger le contraire que par un véritable oubli des principes de la matière (3) ; ce qui me rappelle ce mot de Bretonnier : Qu'il faut faire peu de fondement sur la jurisprudence des arrêts, el qu'il est bien plus sur de s'en tenir aux principes (4).

425. Venons aux promesses de vendre synallagmatiques. Ces promesses valaient elles dans l'ancienne jurisprudence ?

En quel sens valaient-elles vente?

11 y avait sur ce point beaucoup d'obscurité et une grande divergence entre les arrêts el les auteurs.

Tiraqueau, conseiller au parlement de Paris, a rapporté, avec son inépuisable érudition (5), le senti-

(1) Pothier, n° 478. Suprà, n° 118.

(2) M. Pardessus, t. 2, p. 2t>4.

(3) Da!., 30, 2, 74. Arrêt du 27 août 1829.

(4) Sur Henrys, t. 2, p. 335.

(5) Bretonnier, toujours enclin à lancer l'épigramme contre les

CiivP. i. DE la vente, (art. 158!). ) 151

nient île tous les docteurs, qui veulent que la promesse de vendre ne soit pas équipollente à vente, et qu'elle se résolve selon les uns en obligation de passer contrat, ou, selon les autres, en dommages et intérêts. Ces docteurs sont très nombreux. On voit figurer dans cette nomenclature Philippe Dèce, Balde, Angélus, Salicet, lmola, Paul de Castro, Bartole, Alexandre, le prince des jurisconsultes de son temps, et une foule de célébrités aujourd'hui tombées dans le plus profond oubli (I).

Dumoulin, qui vînt après eux, proposa sur tout cela une distinction.

Ou bien les parties n'ont voulu s'engager à titre de vente et d'achat que dans un avenir plus ou moins éloigné, et alors autre chose est vendre et promettre de vendre ; ou bien leur volonté se réfère à un acte présent, contenant toutes les conditions substantielles de la vente, mais devant être corroboré par un acte futur; alors la promesse de vente est une véritable vente. Par exemple, je vous promets de vous vendre un tel immeuble, en conséquence de vous le livrkr au prix de tant, et de vous en passer contrat authentique sous le sceau d'un notaire de Paris, dans certain délai. Vous et moi nous faisons une vente actuelle, malgré l'acte futur (jui doit venir s'y joindre. Notre promesse réciproque porte sur quelque chose de présent. Je m'obligea vous livrer la chose. Celte chose, le prix et le consentement sont réglés à l'instant même, et tout aboutit à une vente irrévocable et définitive , si l'on veut mettre de côté d'inutiles circuits.

magistrats de son temps, prétendait que mcsiieurs ses ewjrèrcs avaient bien su se corriger Je ce défaut. ( Sur llenrys, t. '2, jt. 333, 334.)

(1) De rctracl. conc., ad. tit. fin., n"5 \ '2 et suiv.

« Hgec tamen sanè intelligenda sunl quandô partes » rémanent in terminis simplicis conventions de ven- » dendo, vel alio actu faciendo in futur uni, ilà quod in- » tentio partium et \erba dispositiva referentur ad ac- » tum de fuluro; secùs, si et verba obligativa et mens » referantnr ad actum prœsentem et omnia ad substan- )> tiam aclûs requisila prœstô sint; quia tune, licet » inseranlur verba sonantia in fulurum, ut promittola- » lem rem lanli vendere, tradere, et infrà tôt dies instruit mentum autlienticum sub tali sujillo , putà parisiensi, y> conficere, nihilominùs celebratur actus de prsesenti , » attenta intentione partium, dispositione et capacitate » materiœ subjectas (4). »

Ailleurs, dans une consultation, Dumoulin tient le langage suivant :

« Quandô omnia substantialia venditionisdepraesenti » intervenant, tune pactum de vendendo transit in vendi- » tionemde prœsenti et est actuedis venditio; quod si pro- » mitto me tibi obligaturum ad dandum decem, quod » siatim donatio perfecta est, et possum recta conve- » niri ad decem, causa vitandi circuitus (2). »

Celte distinction du prince des jurisconsultes français lit fortune dans plusieurs tribunaux et chez un grand nombre d'auteurs. Henrys l'adopta (3) en ces termes : « Il faut pourtant prendre garde de quelle

(1) Sur Paris, des Censives, § 78, glose 4, n° 82.

(2) Conseil 30, n° 7. On voit, par cet exemple que Dumoulin donne à l'appui de son opinion, en quel sens il entend que la vente est actuelle ; c'est en ce sens que le donateur peut être directement actionné ad tradilionem, pour éviter les circuits. Au surplus, dans l'espèce sur laquelle il émettait son avis comme avocat , la vente était présente, et les paroles du futur n'avaient été employées que pour apposer un terme à l'obligation. (Même conseil, n° 8.)

(3) Vol. 2, liv. 4, ch. 6, q. 40, p. 333, n° 4.

d sorte la convention est dressée; car si, au lieu d'une » simple promesse, on avait parlé de vente, c'est-à-dire » si on avait parlé en termes de présent, et non de fuy lur, l'acte serait valableet obligatoire, comme quand » on dit : vend dès à présent, et que la promesse de passer » contrat n'est que pour l'assurance. C'est une distinc- » lion qui a été remarquée par M. Charles Dumoulin, »

12G. On voit que Dumoulin et Ilenrys ne faisaient pas une grande concession en attribuant le caractère de vente à de pareils marchés. Dans les deux exemples qu'ils posent, la promesse ne porte que sur l'obligation de passer contrat authentique, mais auparavant il y a déjà vente formelle, soit verbale , soit sous seing privé; Ilenrys le déclare naïvement : « vend dès à pré- » sent , » et quant à Dumoulin, quoique son hypothèse n'ait pas la même ingénuité, elle n'arrive pas moins au même résultat. Car celui qui promet de livrer une chose (promitto talem rem... tradere ) se sert d'une promesse équipollente à celle de la vente, dont l'objet est de procurer la livraison d'une chose moyennant un prix. Si c'est là ce qu'on a appelé promesse de vendre, il faut convenir qu'on a nourri et perpétué une grande équivoque! car ces prétendues promesses de vendre, de pressenti, qu'on dit équipollentes à vente, ne sont autre chose que des ventes bien et dûment conditionnées (1), surtout dans l'ancienne jurisprudence, où le contrat de vente ne suihsait pas pour transférer le domaine à l'acheteur.