Une autre question a été soulevée

Faut-il que l'arbitre soit choisi actuellement par les parties, ou bien peut-on convenir qu'il sera désigné ultérieurement par le vendeur et l'acquéreur?

(IV «Sin autem vel ipse noluerit, vel non potuerit pretium defi- », nire, tune pronihilo esse venditionem, quasi nullo pretio statuto.» V. numéro suivant, et l'art. 1012 du Code de procédure civile. L. 43 D\". De verb. oblig. Despeisses rapporte une décision du parlementde Bordeaux rendue en ce sens, t. 2, p. 11, n° 6. L'arbitre était mort avant l'estimation, et l'acheteur, ayant voulu forcer le vendeur à en nommer un autre, fut débouté de sa demande. Jungc arrêt île cassation du 1er ventôse an x (Sirey, 2, 1, 220).

(2) Dal.,31,2,239.

Disons d'abord que les texles du droit romain supposent toujours que le tiers a été nommé dans le con- Lral de vente; et cette circonstance me semble préju beaucoup La difficulté. Néanmoins, Fachinée croit que la convention dont il s'agit doit tenir, et il s'appuie, suivant son usage, sur l'autorité de plusieurs docteurs (l). Il réfute Pinellus, dont l'opinion était que la vente manque de fixité (2).

Sous le Code civil, M. Delvincourt (3) a émis un sentiment conforme à celui de Pinellus. Car, en jurisprudence, il est rare qu'une idée moderne ne rattache passa filiation à d'anciennes discussions. Le professeur fiançais croit qu'une telle stipulation serait nulle, si en même temps on n'était convenu qu'à défaut de nomination par les parties, l'expert ou les experts seraient désignés d'ollice (4).

Plusieurs arrêts viennent à l'appui de cette opinion, (jui est toute rationnelle (5). En effet, si l'arbitre n'était pas désigné lors du contrat, il dépendrait d'une des parties d'empêcher la fixation du prix et de rendre la vente nulle. Ce serait une condition polesiative de part el d'autre; le contrat serait perpétuellement en suspens et manquerait de certitude.

On dira peut-être que le défaut de désignation de l'arbitre peut être réparé par la justice. Mais fi i dans la convention ne vient indiquer qu'en cas de refus de l'une des parties, il a été entendu que l'arbitre serait nommé d'ollice, on ne doit pas Be permettre de

1 ftmfylib. 2, c. 1.

Sur II loi 2, C. Defescind. vend., part. 1, c. 1, n" G. (3) T. 3, p. 1 25, notes.

I aussi oe que pense Voët, Cont. empt., n° 23. (5) Limoges, 4 avril 1826 (M., 27, '2, 49). Toulouse, 5 mara 1827 (id., 108). Junge M. Duranton, t. 10, n° 114,

substituer l'œuvre d'un tribunal à ce qui doit être l'œuvre libre des contractants eux-mêmes, ou bien de ceux qu'ils ont chargés de fixer le prix. Il ne faut donc pas ajouter à la convention , et forcer les parties à subir une fixation de prix à laquelle elles n'ont pas songé à se soumettre. Ceci revient à ce que nous avons dit au numéro précédent (1).

Mais il en serait autrement, si la vente était l'accessoire d'un contrat de gage ou d'hypothèque valable par lui-même (2). Par exemple, je vous donne tel immeuble en gage de la somme de 10,000 fr. que je vous dois , et si je ne vous rends pas cette somme au 10 mai 1834, je vous vends ledit immeuble au prix qui sera fixé par des experts (3). Cette stipulation, autorisée par les lois romaines (4), doit sortir son effet, et le débiteur qui refuserait de nommer un expert pourrait y être contraint par justice, ou du moins la fixation du prix pourrait être faite d'office par les tribunaux. Cette exception aux règles précédentes a été remarquée par Yoët; elle est fondée sur ce que, dans un cas pareil, la vente n'est qu'un moyen de libération d'une obligation principale, et qu'il faut d'autant moins permettre au débiteur de s'y soustraire, qu'il pourrait cire dépossédé par des moyens de contrainte plus sévères et plus dispendieux. On doit donc sous entendre ici l'intervention du juge comme découlant de la convention même et comme rentrant dans l'intention et dans l'intérêt des parties.

Il en serait de môme dans le cas où la vente serait

(!) V. Infrà, n° 159.

(2) Voëf, Conl. cmpt., n° 23.

(3) Justo prctio tune cestimandam, 1. 16, § dtrn., Dig. De pi^nor. cl hyp.

(4) Suprà, n° 77.

faite par forme de dation en paiement. Ceei explique les considérants d'un arrêt de la cour de Montpellier du 13 février 1828(1).

158. Une troisième difficulté se présente. Si l'estimation des arbitres est évidemment inférieure au prix rée, ponrra-t-on se pourvoir contre leur décision?

Accurse veut que, s'il y a lésion énorme, les parties ne soient point tenues de respecter celle estimation (2).

Cujiis a une opinion conforme. .< Ex quo nasci potest y> hocc quxslio : si tertius ille iniquum pretium defii niât, an slandum sit ejus definitioni? El videbatur » esse standum, quia , quoties eligimus aliquem qui » aliquid facit, de eo queri non debemus. /Equiusta-

men est ut, si manifesta iniquitas appareat, corriga- * turà judice bona3 fidei. Hoc est expressum in leg. 76 i et 79, Dig. Pro socio (3). »

Polhier trouve ce sentiment équitable. Il veut que, s'il est prouvé que l'estimation est trop faible (ce qui doit êlre laissé à l'arbitrage du juge), le contrat de vente soit déclaré nul (4).

Malgré ces imposantes autorités, je crois que l'estimation de l'arbitre est une base dont il n'est pas permis de s'écarter (5). Justinien l'avait ainsi entendu clans sa loi dernière au C. De cont. empt. , dont les termes ne laissent aucun doute : • Ut si quidem ipse qui no- » minatus est pretium definieril , omnimodo, seeundum

ejus œslimaHonem , et prelia persolvi, et venditionem » ad (ffectum pervenire. »

(1) Dal.,28, 2,232.

(2) Sur la dernière, au C. De cont. empt. (3 Sur la loi 2, § 1, Dig. De cont. empt.

(4") Vente, n° 24. C'est aussi l'opinion de Yoët, Cont. empt., n° 23 ; de Perez, sur le C , même titre, u° 29 ; de Yinnius. sur les Inst., même titre,-§ 1, et de presque toute l'école Cujacienne.

(5) Junge M Duranton, t. 10, n° 110.

Cujas oppose les lois 76 et 79, Dig. Pro socio, dont la première dit qu'il y a deux sortes d'arbitres, les uns à la décision desquels nous devons obéir dans tous les cas, soit que cette décision soit juste, soit qu'elle soit inique, tels sont ceux qui statuent sur un débat en vertu d'un compromis; les autres, qui ne sont consultés que pour interposer l'opinion d'un homme de bien, tels sont ceux à qui l'on s'en rapporte pour forcer les parts d'une société. Alors, si la décision est inique, il est permis, suivant la loi 79 r de recourir au ministère du juge.

Mais cette distinction est précisément ce que Justinien a voulu effacer, en ce qui concerne le prix de vente, par les termes généraux, précis et énergiques, dont nous venons de voir qu'il s'est servi. Et en effet, il le déclare plus expressément encore à la fin de la loi dernière, au C. De cont. empt.

« Nullà* conjectura (imô magis divinatione) in poste- » rum servandâ, utrùm in personam certain, an in boni » viri arbitrium respicientes , conlrahentes ad hsec pacta » venierint; quia hoc penitùs impossibile esse cre- » dentés per hujusmodi sanctionem expellimus. »

Celte opinion est celle que Despeisses soutenait dans l'ancienne jurisprudence (1). Elle a paru à la cour de Toulouse plus conforme aux lois romaines et à l'art. 1502 du Gode civil, qui ne contient ni exception ni modification à la règle qu'il pose (2). La cour royale de Lyon a même pensé, en s'appuyant sur le mot arbitrage , dont se sert cet article, que la décision du tiers choisi pour faire l'estimation est une véritable sentence arbitrale en dernier ressort, qu'aucune autorité

(2) Arrêt du 25 févrii r ISlO. Dal., Vente, p. 855, note, n° 2.

CBAPt I. DE IA MME. (.ART. 159$.) 2iS

ne pourrait réformer (1). Je ne crois cependant pas qu'il l'aille en général appliquer les dispositions des art. 1003 et suiv. du Code de procédure civile aux arbitres dont parle l'ait. 1592 du Code civil. Mais leur décision n'en est pas inoins une règle irréfragable; et, quoi qu'en dise M. Delvincourt (2), je refuserais l'action en rescision pour lésion de plus de sept douzièmes contre la vente dont ils auraient fixé le prix.

159. Les auteurs se sont demandé, en quatrième lieu, si la convention de s'en rapporter à des arbitres ne résulte pas implicitement des stipulations suivantes: Je vous vends telle chose pour l<- prix qu'elle vaut, je vous vends telle chose ]»>ur son juste prix.

Y l'égard de la première stipulation, Pothier la déclare valable; il veut que les parties soient censées être convenues du prix que la chose serait estimée valoir par des arbitres dont elles conviendront^).

Celte interprétation parait, au premier coup d'oeil , équitable; mais remarquez que c'est sortir d'une difficulté puur retomber dans un autre. Car 1j partie qui a intérêt à la nullité de la vente peut l'obtenir à coup sûr en refusant de nommer des experts (4).

Quant à la seconde stipulation, elle a été considérée par Fachinée comme entachant la vente de nullité (5). « ftempè, dit-il , in eâ specie non esse vendit to-

(1) Arrêt du 24 août 1826 (Dal., 29, 1, 49). Autre arrêt de la même cour du 5 juin 1813 (Dal., Arbitrage, p. *è

(3) Pi 26, Vente.

(4) Voyez suprà, u" 157.

(5) t'ont., lin.-?, c. 1 . Pinellus, souvent cité en matière de vente, profi ce sentiment dans se- rom. sur I;» loi 2, C. De resetna. vend. Il décide qu'une telle stipulation ne vaut ni comme vente ni comme cnnir.it innomé.

216 DE LA VEiSTE.

w nem » ; et cette opinion doit être suivie à cause des raisons qui viennent d'être données.

460. Examinons maintenant l'effet de la vente dont le prix doit être fixé par des experts désignés, dans ses rapports avec la translation du domaine et le péril de la chose.

Nous avons dit ci-dessus, avec l'autorité des lois romaines (1) , qu'une telle vente est conditionnelle. Dès lors, la propriété n'est pas transférée tant que la condition est pendante (2). C'est le vendeur qui reste propriétaire. Mais dès que les experts ont fait leur estimation, la vente devient pure et simple, et l'accomplissement de la condition produit un effet rétroactif au jour de l'engagement (art. 1179 du Code civil). Il suit de là que les ventes que le vendeur aurait consenties pendente conditione sont résolues (3). La cour de Montpellier l'a ainsi jugé par arrêt du 13 février 1828 (4).

Quid en ce qui concerne le péril de la chose? Quelques auteurs ont proposé de résoudre la question par le principe suivant, posé par Pothier (5) : « Lorsqu'une » vente a été contractée sous condition, la perte qui ar- » rive par la détérioration de la chose, pendant le temps » intermédiaire entre le contrat et l'existence de la con- » dilion, tombe sur l'acheteur si la condition vient à » exister; car le vendeur n'est tenu de la livrer que » telle qu'elle se trouve.

» Mais la perte totale tombe sur le vendeur ; car la » condition qui existerait après la perle totale de la chose » ne peut pas confirmer la vente de ce qui n'est plus. »

Ainsi, a-t-on dit, la chose périt-elle en entier? Il

(2) Suprà, nos 49 et 5 4.

(3) Su^rà, n° 56.

(4) Dal., -28,2, 23 2.

(5) Vente, n°31->.

est d'autant plus cerlain que la perte doit être supportée parle vendeur, que l'eslimation est impossible, et que la condition qui tenait la vente en suspens ne peut plus se réaliser.

La chose éprouve-t-elle seulement dos détériorations ? Si ces détériorations peuvent être constatées sans arbitraire, elles sont aux risques de l'acheteur.

Pour moi, je pense que ces distinctions ne sont pas toutes applicables a la vente qui nous occupe. Il me semble que les parties sont censées avoir voulu que l'immeuble fût estimé suivant sa valeur au moment de l'eslimation. Car rien ne serait plus arbitraire et plus captieux qu'une estimation qui porterait sur l'état ancien de l'immeuble, sur un état dont il ne reste plus de trace, et dont on n'a plus que des souvenirs. Ainsi, en pareille matière, je crois qu'il faut décider que, d'après l'intention présumable des parties, lesdétériorations survenues avant l'estimation doivent rester pour le compte du vendeur.

iGl. Sous la dénomination de prix, on comprend tout ce qui, étant déboursé par l'acheteur au sujet de la vente, passe dans les mains du vendeur, soit à titre de prix principal , soit à titre d'intérêts, d'épingles, de pot-de-vin, etc. (1).

162. Le prix n'est pas subrogé à la chose, et ne participe pas de sa nature. Ainsi , si la chose vendue est

(1) V. mon eom. sur les Hypothèques, t. 1 , n° 120, et t. 4, p. 14o, n° 929. Répert., v° Prix. Loisel dit, à la vérité, liv. 3, t. 4, n° 14 : « Vin de marché n'entre pas au compte du prix » ; niais il se hâte d'ajouter : « pour en prendre droit de vente, sinon qu'il fût » excessif. » Ainsi ce n'est qu'eu égard aux droits de lods et vente que Loisel s'exprimait ainsi. Au surplus, plusieurs coutumes décidaient que le \in du marché faisait partie du prix, et qu il en était dû lods et ventes. Chauiuonl, 37. Vitry, 49. (.V. de Laurièrc, sur Loisel, et lirodeau, sur Paris, art. 70, n° 20.)

un immeuble, le prix ne doit pas être considéré comme immeuble entre les mains du vendeur. 11 est chose mobilière (1).

1G3. Si l'argent vient à éprouver une altération, par suite de mesures extraordinaires prises par le gouvernement (2), quel est celui du vendeur ou de l'acheteur qui profite de cette altération, ou en supporte le dommage? Supposons, par exemple, qu'un immeuble ait été. vendu pour le prix de 400 louis d'or. Peu de temps après, mais avant le paiement, cette monnaie est réduite; l'acheteur sera-t-il libéré en pavant les 100 louis, ou bien (audra-t-il qu'il complète l'appoint.

Celte question était jadis Tune des plus controversées du droit, et Yoët disait qu'après avoir lu beaucoup de commentaires et d'auteurs, on ne savait à quoi s'en tenir (3).

Je n'entre pas ici dans le fond de toutes les opinions émises à ce sujet (4). Je renvoie à mon commentaire de l'art. 1895 du Code civil, où la matière sera traitée plus convenablement.

Je me contenterai de faire observer que l'article 1895 doit être notre règle, quoiqu il ne soit relatif qu'à la matière du prêt; car, comme Fachinée le remarque très bien , les raisons sont les mêmes pour se décider à l'égard de la vente (5). Ainsi, quel que soit le change-

Ci) Répert., Subrogation de choses, p. 3. Coût. d'Épinal, t. 4, art. 12. Infrà, n° 614.

(2) L'altération des monnaies est un mal dont les progrès de l'économie politique paraissent avoir guéri les sociétés modernes.

(3) De rébus credilis, n» 24.

(4ï Tiraq., Ret. gauilU., glose 18, nn 27. Fachineus, Cont.,\\b. 2, c. 9 et 10. Favre, Cod., lijb. 8, t. 30, de(. 11. Dumoulin, De usuris, quacst. 8(5.

(5) Loc. cit., c. 10.

(Il Al». I. DE LA VENTE. (.ART. 1593.) 21î)

ment dans le lilre des espèces, L'acheteur doit payer lu valeur numérique convenue (1).

Article 1593.

Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur.

SOMMAIRE

164. L'acheteur, qui a intérêt à avoir un titre de propriété, doit en payer le» frais. Il doit payer au->i toutes les sommes accessoires à la vente. Des Irais d'enregistrement, de transcription et de purgement.

164. C'est à celui qui veut se procurer un titre à payer les frais qui sont nécessaires pour le constituer. L'acheteur qui a besoin d'un acte d'achat pour consolider entre ses mains la propriété dont il se fait investir doit donc supporter les dépenses qu'entraîne la confection de l'acte, comme les honoraires du notaire, les frais de papier timbré, les déboursés nécessaires pour le faire enregistrer et transcrire (2); et tous les autres irais accessoires à la vente, tels que ceux de visite de lieux, d'arpentage, etc.

(1) Arg. de la loi 1, Dig. De cont. empt.

(2) La loi du 28 avril 1810 ordonne de percevoir les frais do transcription en même temps que ceux d'enregistrement. J'ai montré, dans mon coin, sur les Hypothèques, les avantages de celle mesure, t. 4, n° 912. L'art. 218ÎÏ établit, du reste, que les Irais de transcription sont à la charge de l'acquéreur. (Y. encore mon comment, sur les Hypothèques, t. /], n° 962 )

Néanmoins la convention des parties peut dérogera ce point de droit (1).

L'acheteur doit supporter aussi , à moins de stipulations contraires, les frais de purgement qui sont destinés à lui procurer sa tranquillité personnelle (2). Si cependant il avait été induit en erreur par le vendeur, qui lui aurait assuré que l'immeuble était franc et quitte 3 l'acheteur pourra se plaindre légitimement du surcroît imprévu de dépense que lui occasione la nécessité de purger, et il aura son recours contre le vendeur (3).

(1) Moncom. sur les Hyp., p. 174, t. 4. On y trouvera des détails qui sont nécessaires ici pour connaître différentes conventions relatives au paiement des frais.

(2) L'art. 2188 prouve aussi cette assertion.

(3) Junge M. Duranton, t. 16, n° 124.