C'est avec d'autant plus de raison que la loi

(1) C'est l'observation que faisait M. Grenier, orateur du Tribunat (Fenet, t. 14, p. 194). Elle avait déjà été faite par Di'speisses, p. 35, n° 24, sur le fondement de la loi 34, Dig. De cont. empt. Jungc M. Duranton, t. 10, n° 187.

(2) Florentinus, 1. 43, § 2, Di{;. De cont. empt. Pothier, Vente, a» 234.

s'est montrée sévère contre le vendeur , qu'il n'y a pas égalité de position entre lui et l'acheteur; car il connaît exactement l'état de la chose vendue, tandis que l'acheteur, n'ayant sur elle que des notions peu précises et incomplètes , court beaucoup pius de chances d'erreur. Aussi l'expérience prouve-t-elie qu'il y a beaucoup plus d'acheteurs trompés ou imprudents que de vendeurs téméraires. Loisel a dit dans ses Insiitutes coutumières , qui ne sont qu'un recueil de proverbes et de maximes populaires au barreau (1) : « Il y a plus de fols acheteurs que de fols vendeurs; » et Loyseau (2), commentant le même adage , a montré les dangers dont est menacé l'acquéreur qui ne prend pas de minutieuses précautions, et qui, exposé à des troubles pour cause d'hypothèques antérieures ou de charges réelles, se trouve ruiné, non par mauvais ménage, mais pour les deptes d' autrui et pour n'avoir pas assez sûrement acheté.

261. L'acheteur ne devra donc pas s'en rapporter exclusivement à la protection dont l'environne la loi; il s'aidera lui-même par de soigneuses investigations ; il fera expertiser la chose pour en connaître la valeur ; il se fera représenter les baux; il prendra connaissance des litres pour constater l'origine de la propriété et pour s'assurer si elle est arrivée pure entre les mains de son vendeur; il consultera les registres hypothécaires pour savoir à quoi s'en tenir sur les charges dont elle est grevée depuis que le vendeur la possède; il ne se dessaisira du prix qu'autant qu'il sera sur que des tiers n'auraient pas droit à l'inquiéter, etc. (3).

(2) Déguerpissement, liv. 3, cli. 1, n° 19.

(o) Voir mon comment, sur les Hypothèques, t. 2, nos 433 (cry 468 , 4)8 bis, 505 , 584 , 609 bis-, t. 3 , ns 722 , 726 bis ; t. 4, nos 907, 908, 920, et la préface de ce même ouvrage.

Cil VP. IV. DE LA VENTE. (aBT. IGO.'L) 353

J'ai vu un exemple frappant de ['imprudence qu'il y a à aehcler sans prendre connaissance des litres, et particulièrement des baux anciens.

Pierre a\ait acheté une ferme, et le vendeur lui avait représenté un bail fait pour plusieurs années et mentionnant un canon annuel de 4,800 francs. Pierre fut convaincu que la propriété était d'un produit annuel de 1,800 francs. A l'expiration du bail, il crut qu'il renouvellerait au même taux ; mais, à sa grande surprise, il apprit alors que la ferme ordinaire n'était que de 1,200 francs, et que si le bail qui avait été produit parlait de 1,800 francs, c'est que le propriétaire, étant créancier de son fermier d'une somme de 3, iOO IV., et ne pouvant s'en faire payer, avait réparti cette somme sur les années du bail.

Si Pierre avait eu le soin de se faire représenter les baux anciens, il n'aurait pas été victime de celte tromperie.

Article 1603.

Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.

SOMMAIRE

2G2. Le vendeur a deux obligations principales : 1° délivrer la chose; ¥ la garantir. De l'obligation de délivrer considésous le rapport de la divisibilité. Renvoi pour l'obligation de garantir. Ces deux obligations produisent au profit de l'acheteur l'action ex empto. Cette action était pure, personnelle dans l'ancien droit. Il n'en est plus de même aujourd'hui que la vente transfère la propriété. L'action en délivrance ex empto peut être réelle. Elle est mixte contre le vendeur. Arrêt c'e la Cour de cassation qui le , ainsi. Mauvaises critiques dont cet arrêl a été l'objet et réfutation de MM. Poncet el Carré. L'action ex empto est, suivant les cas, m ibitière ou immobilière.

2C2. Le contrat de vente impose de droit au vendeur deux obligations principales:

La première c'est de délivrer la chose qu'il vend ;

La seconde , c'est de la garantir.

L'obligation de livrer la chose est divisible quand celle chose est divisible; elle est indivisible, quand la chose est indivisible. Ainsi , si le vendeur laisse plusieurs héritiers, chacun d'eux ne sera tenu , dans le premier cas , que de délivrer la chose pour sa part et portion (1). Il aura satisfait à son obligation en faisant tradition de sa portion virile.

Mais, dans le second cas, il sera tenu pour le total.

Quanta l'obligation de garantir, elle est indivisible. C'est ce que nous aurons occasion de développer plus tard (2).

Nous verrons dans les articles suivants l'étendue de ces deux obligations. Pour contraindre le vendeur à les remplir, l'acheteur a une action connue en droit romain sous le non d'action ex empto. « ex empto actione is qui émit ulitur (3). » Cette action était, dans notre ancien droit, pure personnelle; elle ne pouvait avoir lieu que contre le vendeur et ses héritiers. Elle ne donnait aucun droit contre la chose ni contre le tiers qui la détenait (4).

Il n'en est plus tout-à-fait de même aujourd'hui. L'action ex empto participe essentiellement de la na-

(1) Polluer, Vente, n° 174, et surtout Obligat., n° 29G. Infrà, n° 457. Dumoulin, De dividuo, ncs 278 et suiv.

(2) //j/rà, nos 434, 438, 457.

(3)L. 41, Dig. De aci. empt. Dlpien, Pothier, Vente, nos 40, 41 et nuiv.

(4) Pothier, Vente, n° 82.

turc de l'action réelle, lorsqueilea pour but (l'obtenir la délivrance de la chose. La raison en est simple. L'obligation, qui, dans le vieux droit, ne produisait jamais que le jus ad rem, est aujourd'hui un moyeu de transférer la propriété même. Elle engendre \vjusin re (1); et, dans la vente, l'acquéreur devient immédiatement et pleinement propriétaire par le consentement. Et comme le jus in re a toujours pour sanction une action réelle, il est clair que l'acquéreur peut se poser comme maiire de la chose, et la réclamer, soit contre le vendeur direct, soit contre tous ceux à qui ce dernier l'aurait revendue ultérieurement , en exerçant une action marquée au coin de la réalité la plus évidente.

Néanmoins, à côté du caractère réel de cette action, se trouve un caractère personnel non moins frappant. Le vendeur est obligé personnellement , en vertu du contrat, à livrer la chose. Il est astreint à cette obligation par un lien qui saisit sa personne et engage aussi celle de ses héritiers. Il ne ressemble pas à un tiers détenteur que l'on n'actionne qu'à cause de la chose et quoiqu'on n'ait jamais contracté avec lui. Il y a ici un vinculum juris qui enchaîne le vendeur et qui tient sa personne sous le joug.

Il suit de là que l'action de l'acheteur pour obtenir la délivrance est mixte à l'égard du vendeur; car elle est partie personnelle et partie réelle. Les deux nali d'action y sont jointes et se prêtent un mutuel appui. Mais elle est purement réelle à l'égard du tiers détenteur, auquel la chose aurait été indûment revendue par le vendeur commun.

Cette qualification d'action mixte, que je donne à l'action ex empto, a soulevé dans l'école de nombre* critiques, lorsque, pour la première t'ois, elle lui fut

(1) Suprà, n08 37, 33 et 40.

attribuée par la Cour de cassation dans un arrêt du 2 février 1809 (1). Cependant cet arrêt n'avait qu'un tort en la forme, c'est de statuer par voie de pétition de principe , ce qui n'est pas le moyen de donner à une décision judiciaire cette autorité imposante qui ne s'attache de nos jours qu'à des renseignements sérieux. Mais, au fond, jamais arrêt ne fut plus juridique, et il faut rendre hommage à la sagacité des magistrats de la Cour de cassation , qui ont vu que les anciennes doctrines du droit romain et de Pothier ont été mises au néant par les innovations du Code civil, et que c'était un étrange anachronisme que de vouloir les exhumer. Néanmoins, un docte professeur, M. Poncet (2), s'est élevé avec force contre celte dénomination d'action mixte qui renverse toutes les vieilles idées. « Quel est » l'objet, dit-il, quelle est la nature de cette action? » Son objet e>t de poursuivre l'exécution d'un contrat » contre la personne engagée. Sa nature est de résulter » uniquement et exclusivement de l'obligation contractée. » Non-seulement une pareille action ne peut pas être » mixte, mais elle n'est pas même mélangée de la plus » légère apparence de réalité \ » Puiseslvenu M. Carré (3), qui a l'ait cause commune avec M. Poncet; et voici comment il cherche à justifier la thèse de ce jurisconsulte : « H nous suffira d'invoquer la doctrine de Po- » thier, suivant laquelle toute action personnelle naît » d'un droit à la chose (jus ad rem)conféré par un con- » Irai *, raison pour laquelle l'auteur place parmi les >• actions personnelles, qu'il appela personnelles et mo" » bilières, celles qui ont pour objet un immeuble,

(•1) D.vllijz, Action, p. 229.

(2) Traité des Actions, p. 180.

(3) De la compét., t. 4, p. 517 cl olS.

CHAI'. IV. M LA VENTE. (aIIT. 1600.) V>7

i comme celle , dit-il, qu'a l'acheteur d'un héritage COIltrt » le vendeur pour se le faire livrer (1). »

Mais, de bonne foi, la disti action de ces savants auteurs n'est-elle pas un peu forte? Quelle autorité peut avoir Pothier, d'ailleurs si respectable dans ses dérisions, lorsque le législateur a précisément voulu fonder un état de choses tout-à-fait opposé à celui sur lequel ce jurisconsulte avait basé ses doctrines? Potliit r peutil faire loi dans les cas où le Code civil l'a sciemment condamné , et n'est-il pas inopportun de ressusciter, pour interpréter la législation nouvelle , des théories qu'elle a déclarées mortes pour l'avenir? Que sert de nous dire que l'action personnelle naît d'un droit à la chose (jus ad rem) conféré par contrat, quand il est connu de tous (lonsoribus alque tippis) que le contrat confère aujourd'hui le jus in re? S'il engendre le jus in re, il faut donc reconnaître aussi que l'action réelle marche à sa suite, et dès lors la question doit être envisagée sous un aspect tout nouveau, et nullement du point de vue du droit romain et du droit français, désormais suranné à cet égard. MM. Poncet et Carré, si estimables d'ailleurs, ont, ce me semble, le tort de faire tout le contraire. Ils n'ont pas tenu compte d'une révolution fondamentale opérée par le Code civil, et ils se sont laissé dominer par des principes dont l'autorité a été renversée par les progrès du droit nouveau (2).

L'action ex emplo est mobilière ou immobilière, suivant que la chose qui en fait l'objet est meuble ou immeuble (3).

(1) Sur Orléans, introduction générale, n° 119.

(2) Voyez, sur l'action mixte, les développements que je donne infrà, Q0" G'2\ et suiv. et 807 et suiv.

(3) Pothier, Vente, n* 62.

SECTION n.