Comment doit se calculer la différence du vingtième

C1IAP. IV. DE LA VENTE. (ART. lGl9.) 453

344. Quels objets doivent être compris dans le niesurage. Renvoi.

345. Aux trais de qui reste le niesurage. L'art. 1C19 est-il ap-

plicable aux ventes par expropriation forcée?

338. La rédaction de cet article est savante. Eile embrasse et prévient un grand nombre de dilïicultés. Pour comprendre à fond ses dispositions, il faut absolument remonter à l'ancienne jurisprudence.

Si l'on consulte Voët, on voit que ce jurisconsulte soutient que, d'après les lois romaines, lorsqu'un immeuble était vendu comme corps, et non à tant la mesure, ad corpus, non ad quantitatem (1), le défaut ou l'excédant de mesure n'était jamais un motif de diminuer ou d'augmenter le prix, à moins toutefois qu'il n'y eût dol et mensonge affecté de la part du vendeur (2).

D'autres soutenaient au contraire (et c'était le plus grand nombre) que lorsque le vendeur aliénait un corps certain avec indication de mesure, il était tenu de parfaire la contenance au cas de déficit; qu'il n'en était dispensé qu'autant qu'il n'avait rien assuré sur la contenance, et qu'il a\ait dit, par exemple : Je vous vends ce domaine, contenant cent arpents ou environ (3). Au contraire, en ce qui concerne l'acheteur, ils voulaient que, lorsqu'il se trouvait un excédant de contenance, le vendeur délivrât la chose entière, et n'eût pas droit

(1) Ad Pand., De cont. empt., n° 7.

(2) Ulp. , 1. 13, § 14, Dig. De act. empt. Alfen., 1. 45, De end.

(3) Despeisscs^p. 45, n° 15. Covarruvias, lib. 1, ¥ tacite. qmr st. , c. 3, n' 1. Maynard, liv. 4 , ch. 28. Facbinée , lib. 2, c. 27. Bruneniann, sur la loi dernière, au Dig. De peric. et corn. Arrêts du parlement de Dijon du 28 juin 1003, du parlement de Toulouse de février 15S0. Polluer, Vente, n« *251, 254. On invoquait les lois 2 et 24, § 1. Dij. De act. empt. L. 42, id. L. 69, § dernier, Dig. De eeict.

à un supplément de prix, si toutefois la venle avait commencé par le corps (1). Il est juste, disaient-ils, que tout soit au profit de l'acheteur qui a été induit à acheter à tel prix; le vendeur ne doit se plaindre que de lui-même, car rien ne l'obligeait à vendre en bloc et à fixer un prix définitif. Seulement, lorsque le vendeur, ayant vendu deux fonds , avait dit que chacun d'eux contenait un certain nombre d'arpents, tandis que l'un contenait plus, l'autre moins, on faisait compensation (2). Et si néanmoins l'acheteur se trouvait encore en perte, on voulait que le vendeur l'indemnisât en fournissant toute la contenance promise (3). Mais si la venle avait commencé par la mesure, par exemple, je vous vends 60 arpents qui constituent cet immeuble, l'acheteur devait payer tout ce qu'il recevait (4).

339. Un système plus équitable a été adopté par le Code. La position du vendeur a été égalée à celle de l'acheteur. On n'a pas voulu qu'une erreur involontaire fût pour le vendeur une c;mse de perte, et pour l'acheteur une occasion de s'enrichir aux dépens d'autrui.

La distinction entre les ventes qui commencent par la mesure, et celles qui commencent par !a chose, est effacée. Le plus souvent elle jouait sur les mots; elle était une source de disputes puériles. Toutes les fois qu'une vente n'est pas faite à tant la mesure, elle est vente en bloc, et la formule dont les parties se sont servies ne peut rien changer cela.

(1) Par exemple, je vous vends un tel fonds contenant tant d'arpents.

(2) Paul, 1. 42, Dig. De net. empt.

(3) Dumoulin, sur le Code De cont. empt. Faehin , Cont^ lil>. 2, c. "27. Despeisses, p. 25, n° 15, col 2. Pothier, n° 255. On peut encore consulter Henrys, t. 2, p. 548. Boniface, t. 2, p. 214.

(4) Despeisses, loc. cit.

Si elle est vente en bloc, elsi elle porte sur un corps certain, ou bien sur plusieurs fonds distincts el séparés, qui sont autant de corps certains, renonciation de mesure est secondaire. Une erreur de peu d'importance dans la contenance de l'immeuble vendu ne doit rien changer aux stipulations de la vente; car les procédés pour arpenter les propriétés ne peuvent jamais conduire à une exactitude rigoureuse, et il y a toujours quelques erreurs en plus ou en moins dans leur lésultat. Ensuite, le temps amène nécessairement dis variations dans la limite des héritages. S'ils consistent en terres labourables, la charrue pousse son sillon sur le champ du voisin, et conquiert lentement et imperceptiblement un accroissement de contenance qui peut-être leur est ravi d'un autre côté. S'ils sont voisins des forêts, le sol forestier tend à s'agrandir sans cesse à leurs dépens. L'expression de mesure comporte donc toujours dans les immeubles (1) quelque chose d'incertain, el il ne fallait passe montrer à cet égard d'une sévérité qui n'aurait fait qu'attiser l'esprit de chicane.

Mais si l'erreur de contenance est assez grande pour qu'il en résulte un préjudice réel, chaque partie a le droit de réclamer. D'après notre article, il faut qu'elle soit d'un vingtième (2). Un vingtième en moins donnera droit à l'acheteur d'exiger que le vendeur fournisse la quantité déclarée, ou subisse une diminution proportionnelle de prix; un vingtième en plus autorisera le vendeur à réclamer un supplément de prix, conformé-

(\) Dans les choses fongibles, l'exactitude mathématique eal plus facile à obtenir. Voilà pourquoi nous avons dit, sur l'art. l.iSii , que l'acheteur a droit à ce qu'on lui fasse raison du déficit . Siijirii^ n°92.

(2) Ceci est emprunté à l'art. 10, t. 15, de l'ord. des eaux et forets de 10G(J.

ment à l'art. 1620 que nous examinerons tout à l'heure.

340. Néanmoins des stipulations spéciales peuvent dérogera ces combinaisons de la loi. (Article 1619.)

La clause portant que le vendeur cède et transporte un immeuble de 200 arpents ou environ n'est pas suffisante pour dégager de l'obligation imposée par notre article (1). Tout son effet est de décharger le vendeur d'une garantie arithmétique, et sous ce rapport on peut dire qu'elle est inutile, puisque, d'après la loi, celte garantie rigoureuse ne lui est pas imposée. Mais quand le déficit est d'un vingtième ou au delà, on sort du cercle des à peu près, et l'article 1619 doit être appliqué (2).

C'est ce que décidaient, dans l'ancienne jurisprudence, Henrys (3) et Bourjon (4). Ils pensaient que, par cette restriction, le vendeur devait fournir, à un trentième près, la quantité marquée par le contrat. Par le Code, la quotité seule a été changée; mais l'opinion de ces auteurs reste intacte, car l'art. 1619 a été rédigé sous son influence (5).

341. Mais la clause, sans aucune garantie de contenance, contient-elle une dérogation à l'art. 1619?

La cour de Paris a jugé la négative par arrêt du 16 juin 1807 (6) ; elle a pensé que cette stipulation n'a d'eifet qu'autant que le déficit n'excède pas un ving-

(1) Contra, M. Duranton, t. 16, n<> 229.

(2) Ainsi jugé par arrêt delà cour de Paris du 16 juin 1807 (Dalloz, Vente, p. 870, note 7). L'exposé des faits, fort important dans cette espèce, manque dans le recueil de cet auteur { v. le Journal du Palais, 1807, p. 2'i6).

(3) T. 1, liv. 4, ch. 6, q. 83.

(4) T. 1, p. 48 5, no 51.

(5) M. Berlier Ta invoquée formellement (Fenet, t. 14, p. 27 et 28).

(6) Dalloz, foc. a'/., et Journal du Palais.

tiènie. Un arrêt semblable est émané de la cour de Bourges à la date du 12 juillet 4808 (1).

A mon avis, on ne saurait plus mal juger. S'il était besoin d'une autorité pour le prouver, je citerais les paroles de M. Bc» lier dans la discussion de l'art. 1619 (2). « L'opinant propose donc le vingtième au lieu du » dixième (3), et il observe que cette décision ne nuira

point aux stipulations propres à rédimer le vendeur qui

* aura vendu le fonds tel qu'il est et se comporte, OU

1 SANS \l (UNE GARANTIE DE CONTENANCE.

» De telles clauses sont un appel à la vigilance de l'a- » cheteur, et le supposent instruit ou lui l'ont la loi de » s'instruire des détails; mais quand, au contraire, le » vendeur indique la mesure, cette indication devient » la règle de l'acheteur et sa garantie; et c'est assez, en » ce cas, de souffrir qu'il puisse y avoir différence d'un

* vingtième entre la quantité promise et celle délivrée. » Au surplus, la cour de Paris a abandonné elle-même

sa propre jurisprudence par arrêt du 9 juillet 18*27, confirmé par arrêt de la Cour de cassation du 18 novembre 1828 (4). Et la cour de Bourges a imité cet exemple par arrêt du 31 août 4831 (5). On peut consulter aussi un arrêt de la cour de Liège du 20 février 1812, qui confirme cette jurisprudence (G), et qui est rédigé d'une manière remarquable.

342. De même que le vendeur peut s'exempter de la garantie, même lorsqu'il y a déficit de plus d'un

(2)Fenet, t. 44, p. 28.

'v3) I^a commission avait proposé de ne pas toucher à la vente, à moins que l'erreur ne lut d'un dixième. C'est M. Berlier qui Ut rédiger l'article tel qu'il est aujourd'hui.

(4) Dàllo», 29, 4,18.

(5) Idem, 23, '2, 9.

(6) Idem, v° Vente, p. 870, n° 5.

vingtième, de même il peut être soumis, par une clause expresse de la vente dérogatoire à l'art. 1617, à indemniser l'acheteur du déficit, quelque minime qu'il soit.

343. Une observation importante, c'est que la différence d'un vingtième doit être mesurée sur le prix de la vente, et non sur l'étendue du terrain (1). Il aurait pu se faire en effet que la différence entre la contenance déclarée et la contenance réelle ne portât que sur des terres vagues et de peu de valeur. Alors la différence en superficie aurait pu être d'un dixième, tandis que dans le prix elle nVùt été que d'un centième. Il faudra donc prendre la différence sur la totalité de la valeur, et celte valeur se réglera par le prix (2).

Si cependant la quotité de chaque espèce de terre était énoncée dans le contrat de vente, il serait facile de reconnaître l'espèce de terre dont la contenance n'est pas suffisante, et d'en parfaire le prix. On conçoit alors que la différence ne doit pas être prise sur la valeur totale du domaine vendu (3).

344. Appliquez ici ceque j'ai d'il suprà, n05332 et333, des objets qui doivent être exclus de l'arpentage.

345. Quant aux Irais de mesurage, je pense qu'ils doivent être à la charge de l'acquéreur. Et c'est aussi la décision de Basset (4). Il distingue « an venditio in- » cipit à mensurâ aut à corpore. Primo casu, sumpti- » bus venditoris hsec mensuralio est facienda; secundo » casu, emploris. » En effet, lorsqu'un immeuble est vendu comme corps certain, la délivrance est remplie de la part du vendeur lorsqu'il remet les titres de pro-

(1) Eu égard A LA valeur de la totalité des objets vendus, dit notre article, infrà, n° 355.

(2) MM. Tronchet , Bérrnger et Biftot , dans la discussion aa conseil d'État sur l'art. 1619 (Fenst, 1. 14, p. 29).

(3) M. Bigot, loc. cit.

(4) T. 2,liv. 4; t. 16, ch.6.

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priété, ou qu'il donne à l'acheteur la possession physique de la chose. L'arpentage n'est pas une opération nécessaire de la délivrance; il est dans l'intérêt de l'acheteur, il doit donc en supporter les frais. Il en est autrement quand la chose est vendue à la mesure; l'opération du mesurage est intimement liée à la délivrance.

Que si l'acheteur avait fait faire l'arpentage avant la vente pour s'éclairer sur la contenance, il n'est pas moins évident, d'après l'art. 4593, que les frais de celte vérification devraient être supportés par lui.

Remarquez, au surplus, que si l'acheteur ne faisait pas faire le mesurage , et que le vendeur crût avoir intérêt à ce qu'il y soit procédé parce qu'il supposerait qu'il y a excédant, il ne pourrait forcer l'acheteur ni à le faire ni a en payer la dépense. Comme l'arpentage serait exclusivement dans son intérêt , il devrait le faire faire à ses frais (1).

(1) La disposition de l'art. 1619 est elle applicable aux; ventes sur expropriation forcée?

La négative a été jugée par arrêt de la cour d'Agen du 2*2 mars 18 1 1 ; mais il existe, en sens contraire, une décision de la cour de Besançon du 4 mars 1813 (Dalloz, Saisie, p. 800).

La première opinion est préférable. Dans ces sortes de ventes, ce n'est pas le propriétaire «lui vend ; mais c'est l'autorité de la justice qui tient lieu du vendeur, et qui n'adjuge la ebose qxxetellc qu'elfe est Domat, liv. 1, t. 2, sect. xr, n" 17 ; infrà, n° 583) ; et, en effet, l'art" 675 du Code de procédure civile n'oblige de donner ? ns le cahier des ebarges qu'une indication approximative de la contenance.

\ i nul i ait-on que le saisi pût exiger un supplément de prix en cas d'excédant de contenance? Mais ce serait injuste. La loi lui a donné tous les moyens de vérifier le cabier des ebarges et de se plaindre, jusqu'à l'adjudication, de toutes les erreurs. L'admettre à élever des réclamations quand tout est consommé, ce serait renverser l'économie de la loi.

Par réciprocité, on ne peut admettre l'adjudicataire a. demander

Article 1620.

Dans le cas où , suivant l'article précèdent, il y a lieu à augmentation de prix pour excédant de mesure, l'acquéreur a le choix ou de se désister du contrat, ou de fournir le supplément du prix, et ce, avec les intérêts, s'il a gardé l'immeuble.

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