OPJÉRATIONS DE PRÊTS HYPOTHECAIRES PAR LA BANQUE. DE BAVIÈRE

A. Formation du capital

Capital. Nous avons dit déjà que les trois cinquièmes du ca-

pital de la banque devaient être employés en prêts hypothécaires. A la différence de toutes les autres association de crédit foncier d'Allemagne , ce capital provient de trois sources distinctes :

1^ La valeur nominale des actions , montant à

10,000,000 de florins, et pouvant être portée d'abord à 13, puis à 20,000,000 de florins;

2^ La valeur nominale des billets que la banque est autorisée à émettre pour quatre dixièmes de son capital n^étallique, soit A à 8,000,000 de florins;

3^ Le capital offert à la banque à titre de prêt, de prime d'assurance sur la vie et contre Tincendie, de dépdt simple ou comme caisse d'épargne, etc. etc.

Pour le capital des actions et pour les capitaux em- t^qi

* * * Jet empninU.

pruntés, la banque sert un intérêt de 3 p. 0/0 ; mais les actionnaires jouissent en outre d un dividende résultant des chances de bénéfices :

1** Sur l'escompte des effietsde commerce;

2^ Sur les opérations d'assurances;

3^ Et surtout, sur l'émission des billets.

Cette dernière opération, à elle seule, présente une source de bénéfices d'au moins 1 ^ p. 0/0 du capital des actionnaires, en sorte que ces derniers sont à peu près assurés d'un minimum d'intérêt de 5 p. 0/0 par an, et ont des chances beaucoup plus favorables encore.

Aussi.ces actions iouissent-elles d'une prime de près ^"^^ de 5o p. 0/0; elles étaient cotées à la bourse 720 florins, lors de mon passage à Munich, leur valeur nominale étant de 5oo florins. Au point de vue des financiers fondateurs de cette institution , un tel résidtat est le plus bel éloge de leurs opérations; mais, pour l'économiste, c'est un appât offert aux placements usuraires ,

CaéDIT FORCIBB. 11

et par conséquent un obstacle réel à ce résultat si dé-> sirablc et si importanti rabaissement général du taux de rintérèt à son minimum possible.

sAreu II est à remarquer, cependant , que la plus grande

sagesse a présidé à la limitation de ce privilège d'émission des billets de la banque bavaroise. Leur coupure de 10 florins et même de loo florins, permet de les employer pour toutes les transactions; leur admission obligatoire dans les caisses publiques et Tusage du papier- monnaie en Prusse, etc. les font généralement rechercher. La banque aurait donc pu trouver un grand avantage éventuel à en augmenter beaucoup rémission, et c'est encore le plus vif désir de quelques administrateurs ; mais le gouvernement a pensé que les capitaux prêtés sur hypothèque n'étant pas réalisables à volonté, des billets remboursables à vue ne pouvaient accepter qu*à titre de garantie supplémentaire ce mode de placement; que les quatre dixièmes du capital réservé aux opérations d'escompte, à quatrevingt-dix jours au plus, pouvaient seuls avoir cette des^ tination, et qu'en conséquence, pour éviter la possibi* lité d'une crise, il fallait limiter l'émission des billets à la même somme que le capital des opérations commerciales, ou quatre dixièmes du capital métallique. • De cette manière , ces billets offrent une triple garantie :

1^ Les valeurs en portefeuille ou en caisse, toujours égales à leur montant total;

1^ Le fonds de réserve de la banque, égal au quart de leur valeiu* totale ;

3® Enfin des prêts hypothécaires spéciaux, poiur une valeur égale au montant de ces billets.

Aussi ce papier n'inspire t-il aucune appréhension, et le trouve-t-on aux mains de tout le monde dans le pays.

L'amortissement des prêts hypothécaires met cons- Rwibo««»»«nt. tamment à la disposition de la banque des capitaux qui lui permettent d'accorder de nouveaux prêts du même genre, et ses autres opérations, notamment l'escompte et les opérations commerciales, lui offrent probablement les moyens de parer aux non-valeurs. Il ne semble pas possible d'éviter ces sortes de pertes par ie remboursement d'une partie des actions.

B. *De$ prêU.

Tous les biens qui donnent un revenu net certain cum

^ ^ «JMtmprnnUart.

sont aptes à emprunter de la banque bavaroise, sans distinction de leur nature, ou des titres et qualités de leurs possesseurs (sauf la qualité de Bavarois), à l'exclusion des immeubles improductife, tels que châteaux et édifices qui ne peuvent être loués, S 48, etc. etc.

On peut prêter aussi , dans les autres états de la Gon- ^i^m^ fédération germanique, à des propriétaires non bavarois , mais seulement sur les 7 réservés à l'escompte dans le capital de la banque.

La banque prête également sur dépôt de titres de

rentes perpétuelles « ce qui est encore un caractère distinctifde cette institution qui généralise ses opérations au lieu de les restreindre aux prêts hypothécaires, comme cela a lieu dans le reste de l'Allemagne.

On ne prête que par sommes rondes de 5oo florins au moins. Tous les frais nécessaires sont à la charge des emprunteurs, S 49*

^^p^ La banque ne prête que 5o p. o/o de la valeur hypothécaire, et, en général, sur première hypothèque seulement; elle se réserve même de réduire ce maximum lorsqu'il s'agit de fiefs, de fidéi-conunis, etc. avec facidté d apprécier les garanties nécessaires à sa sûreté; mais il parait, qu'en général, elle est aussi conciliante que possible sur les appréciations de cette nature. Or, il est à remarquer que l'amortissement forcé, diminuant le capital prêté dès les premiers versements annuels de l'intérêt, ce capital est promptement réduit aux proportions qui suffisent à la sécurité de la banque, alors même qu'elle aurait excédé de 3, 4t ou même 5 p. o/o le maximum qu'elle s'était imposé.

uiMi. On ne retrouve pas ici les complications usitées en

Wurtemberg sur les conditions des prêts. On reçoit intégralement le capital emprunté , en argent ou en billets de banque , au choix de l'emprunteur, qui en paye A T» S» S 7, 6, etc. p. o/o par an, pour tout service d'intérêt, d'amortissement, de frais d'administration, de fonds de réserve, etc. selon qu'il veut rembourser sa dette en 6i ans 7, A3, 34 7» 29» etc.

Dans cette somme « en la décomposant, on trouve 3 p. o/o pour intérêt aux prêteurs; i p. o/o pour frais d'administration 9 fonds de réserve, pertes et dividende aux actionnaires; et le surplus est compté comme amortissement avec capitalisation d'intérêts.

On peut toujours accélérer Tamortissement, au gré ^^u^"* des emprunteurs,

P Par le remboursement intégral anticipé;

2^ Par le versement d'à -compte dont le minimum est variable avec le chiffire de l'emprunt (particularité assez remarquable ) , et doit toujoiu*s être supérieur à un semestre de l'annuité à payer par l'empninteur;

3® Par l'adoption d'une annuité plus forte que 6 p. o/o par an.

Les frais d*administration sont proportionnels à la a'.j^^J.i,^ durée de l'amortissement; mais pour les emprunts à ^''''' court terme ces frais ne sont jamais plus élevés, annuellement, que pour l'emprunt avec amortissement en 43 années.

Le payement des annuités a lieu tous les six mois, époq.». S 53. La banque détermine l'époque des versements.

La banque étant une société d'actionnaires , la valeur cootribnuon capitale du montant nominal des actions souscrites est exposée à toutes les chances de pertes qui absorberaient au delà des ressoxu^ces du fonds de réserve. Conune d'ailleurs ce capital nominal des actions sousciîtes n'est pas remboursé aux actionnaires au fur et à mesure de l'amortissement, conmie il le serait à des

prêteurs étrangers, dans une autre association de crédit, il n'est jamais besoin de recourir à un emprunt d'urgence, ni à aucune contribution spéciale des em* prunteurs, pour couvrir les pertes ou les retards de payement, comme cela a malheureusement lieu en Wurtemberg.

i.aai.uoD. Le S 55 des statuts accorde aux emprunteurs ime

faveur que Ton ne trouve nulle part, ailleurs, aussi libéralement établie, bien qu'elle semble sans aucun danger dans tous les pays où la perfection du régime hypothécaire assure toujours l'exécution sommaire des débiteurs retardataires. Par ce paragraphe, tout débiteur peut exiger que son compte soit arrêté à chaque

ProiongaUon versemcut semestriel régoilier qu'il exécute , et si bon

à «luortlsMiBcnl, C7 1

lui semble, il peut demander que le capital, dont il reste débiteur envers la banque , soit considéré comme un nouvel emprunt. Par exemple, un propriétaire emprunte 100,000 florins moyennant 5 p. 0/0, soit 5,000 florins à payer pendant 43 ans; lorsqu'il a remboursé 20,000 florins, plus ou moins, par amortissement ou à-compte, il fait arrêter son compte à 80,000 florins, dont il ne paye que 5 p. 0/0, soit 4,000 florins au lieu de 5,ooo pendant 43 années qui commencent à courir du jour de l'arrêté de compte. De cette manière, en prolongeant l'amortissement, un propriétaire peut diminuer ses charges annueUes et améliorer ainsi , presque chaque année , sa position présente , sans cependant perpétuer indéfiniment sa dette.

Après le remboursement intégral de la dette , Tadministration de la banque remet à l'emprunteur Tobligation qu'il a souscrite, acquittée. En présentant cette obligation au conservateur des hypothèques on obtient, sans autre formalité, la radiation intégrale de Tinscription hypothécaire.

On comprend, par ce qui précède, que Tobligation j^i-^ST'oon hypothécaire consenti^ par les emprunteurs au profit de la banque est un acte unique pour la totalité de la dette t non transmissible, et qui ne circule jamais. Le capital de la banque étant fourni par les actionnaires , il n'y a pas d'émission , en Bavière , de ces lettres de gage divisées en coupiu^es diverses, au gré des prêteurs, dans les associations qui prêtent en nature; et des emprunteurs , dans celles qui laissent à ces derniers le soin de négocier les titres.

Les actions de la banque et ses billets de lo et de loo florins, remplacent en partie, dans la circulation, ces lettres de gage; mais ils en diffèrent essentiellement, les uns et les autres, parce quils ne sont pas remboursables arbitrairement par la banque, et que les actions, ay^t des chances éventuelles de bénéfices, donnent lieu à toutes les opérations d'agiotage, comme le prouve leur cours actuel de 720 florins pour 5oo de valeur nominale; tandis que les billets* au contraire, ne produisent pas d'intérêt, ne comportent aucun agio, et ne sont qu'un papier-monnaie. Voici, du reste, la traduction d'une formule d'obli-

galion d'emprunt, fonnule qui occupe deux feuilleif

entières in-P^, dans Toriginal allemand.

COIITRAT D^OBUGiTION HTPOTHiCAIBE

pour, florins

Je soudssîgné reconnais, par la présente obligation, avoir reçu en argent comptant, de la banque hypothécaire et d'escompte de Bavière, un prêt de florins, valeur courante, sous les con-

ditions suivantes :

1^ Je m'engage à payer à p. o/o par an pour Tintérét de ce capital , et à faire les versements sans frais à la caisse de la banque, à Munich, ainsi que de la contribution pour Tamortbsèment du capital , à raison de p. o/o de l'emprunt primitif. Ce qui fait, au total, par annuité, florins; et doit

éteindre la totalité de ma dette, montant à florins,

conformément aux tables d'amortissement contenues dans le Bulletin des lois de i84i> n^ 7> p. i3o, à l'expiration d'une période de années, en sorte que je serai complètement libéré de ma dette , principal et intérêts , le

Je m'engage à payer la première moitié de ces florins,

montant à florins ; le 1 5 et l'autre

moitié, montant à florins, le i5 de chaque

année, et à faire le premier de ces payements le i5 de l'année

2* Je me réserve le droit de me libérer plus tôt, par des àcompte volontaires , qui ne doivent pas , toutefois , être moindres

ijue le montant d'une annuité , ou par le payement intégral du capital que je resterai devoir, à quelque époque que ce soit, et sans aucune dénonciation préalable. Dans ces cas divers , la banque doit arrét^ mon compte et me donner décharge des sonmies remboursées.

S"" Je me charge seul de tous les frais judiciaires et extrajudiciaires qui pourraient résulter de la présente obligation ou de sa radiation ultérieure, sans avoir rien à répéter, à cet égard , contre la banque hypothécaire de Bavière.

&^ Pour garantie de cet emprunt et de son intérêt à 4 p. o/o, remboursable, comme il a été dit, j'engage à la banque hypothécaire et d'escompte de Bavière les immeubles suivants.

(Suit une demi -page blanche pour la désignation des immeubles. )

5*" Je m'oblige à garantir et à rembourser tous les fiais et donmiages résultant du non-accomplisement de tout ou partie de mes engagements avec la banque.

6^ Dans le cas où j'apporterais un retard de plus de quatorze jours, dans l'un de mes versements réguliers, je me soumets à la plainte que portera la banque au tribunal compétent, sans décision préalable sur la légitimité de sa réclamation , et sans aucune distinction du montant de l'intérêt des annuités, conformément à l'article 2 de la loi 'du i5 avril i8Ao, et d'après la procédure de saisie de la loi hypothécaire JS 52 et 64. J'abandonne en même temps à la banque le choix de l'objet à saisir, sans distinction , ni égard à l'ordre indiqué dans le Gode de procédure , chap. XVIU , S 3. Je renonce également à toute opposition qui ne pourrait être prouvée immédiatement, circa modam et oriinem executionis, à l'effet suspensif de tous les moyens légaux, aux privilèges du droit de compétence, à la cession des biens* et aux moratorium.

7® Si l'occasion se présentait d'engager, pour une somme plus forte, les objets hypothéqués décrits ci-dessus, je m'engage

à accorder, pour les arrérages d'intérêts, les frais et les doni' mages, un dixième de Temprant primitivement reçu; par conséquent, une valeur de florins, donnée comme caution, et sans intérêts, sur l'hypothèque . et dès à présent, j'autorise, pour ce montant, rin8criptio& de

8® J'autorise la banque à faire procéder, à mes frais, à une nouvelle estimation, dans le cas d'une détérioration de l'objethypothéqué, qui pourrait rendre douteuse la garantie de la créance; et en outre, pour ce cas exceptionnel, à exiger le remboursement intégral du capital, après un délai de six mois, sans ^ard pour les conditions stipulées.

0® J'accepte les statuts de la banque tels qu'ils sont contenus dans le Bulletin des lois de i835, n® ià; de iSSg, n® 5; et âe i8ili, n® 7, comme règ^e obligatoire, exclusivement, pour le jugement et l'interprétation de mon contrat d'emprunt avec la banque.

En foi de quoi

(Suit la signature.)

(Et plus bas, le certificat d'inscripdon hypothécaire , suivi de cette mention :)

Je soussigné reconnais que l'obligation hypothécaire ci-dessus a été faite à ma demande, le contenu m'ayant été communiqué et lu à haute et intelligible voix, c'est pourquoi je la k'cconnais conmie exacte et obligatoire en ce qui me concerne. Le

Signé

(Puis enfin, la légalisation de la signature de l'emprunteur posée ci-dessus. )

apposée ci-dessus.}

La banque a le droit de faire saisir, après quatorze M«Mru jours de retard d'un versement semestriel négligé par l'emprunteur, tout ou telle partie de l'hypothèque que bon lui semble, pour se couvrir -de ce qui lui est dû, principal, intérêts, frais, etc. le tout sommairement et sans appel, opposition ou recours à un autre tribunal que celui saisi par Tadminis ration de la banque. Ce droit de saisie peut également être exercé quand, par le fait d'une détérioration quelconque, l'immeuble hypothéqué vient à perdre assez de sa valeur pour mettre en danger les intérêts de la banque , ce dont elle est seide juge. Dans ce cas , il est accordé un délai de six mois à l'emprunteur pour rembourser le capital, S 5 1 .

Dans le cas de perte par force majeure, la banque sam.. peut accorder des délais de faveur et surseoir aux exé* cutions, d'autant plus facilement, qu'elle n'a point de remboursements à opérer. Nécessairement, le S Ô9 la rend arbitre de ces faveurs. Elle accorde quelquefois même, dans de telles circonstances, de nouveaux em-^ prunts aux débiteurs retardataires, lorsqu'ils sont nécessaires au rétablissement de leurs affaires.

L^extinction des dettes hypothécaires a lieu en Ba- B«mi«>aricmcnt. vière comme dans tout le reste de l'Allemagne :

1^ Par annuités d'amortissement, fixées normalement à- ou 1 p. 0/0 par an, mais qui peuvent être beaucoup plus élevées que 1 p. 0/0, ou inférieures à 7 p. 0/0, lorsque l'emprunteur en fait la demande: ces annuités d'amortissement sont exigées en principe ;

2® Par des à-compte Yolontaires, dont le tniBimum doit toujours être égal au montant d'une annmlé au moins;

3^ Par un remboursement intégral anticipé.

La durée de Tamortissement régulier peut varier entre dix ans et plus de soixante et un ans. ▲i«iMtoaiM>. ï^ banque de Bavière est administrée par les quarante actionnaires les plus intéressés. Ces quarante actionnaires forment un comité d'administration qui nomme au scrutin individuel sept administrateurs parmi les actionnaires domiciliés à Munich, et ceux-ci choisissent entre eux un directeur et un sous-directeur. L'administration nomme en outre des censeurs parmi les principaux négociants de Munich et un conseil judiciaire. Tous les actionnaires bavarois peuvent faire parlie du comité et de l'administration. Les fonctions d'administrateur et de censeur ne sont pas rétribuées.

Les prêteurs et les propriétaires emprunteurs n'ont, à ce titre, ni les uns, ni les autres, aucune participa- , tion à la direction des opérations de la banque. C'est là une différence notable qui distingue la banque bavaroise de toutes les associations allemandes de crédit; mais, comme cette forme administrative est généralement usitée chez nous , nous renvoyons aux statuts pour les détails.

lottnr^ticD Le gouvernement bavarois intervient dans les opérations de la banque, administrativement et Gnancièrement.

^ l'Eut.

Adminislrvtivement. Un commissaire royal exerce une surveillance incessante sur toutes les opérations de la banque « et l'émission de billets-monnaie nécessite particidiërement ce contrôle. Ce commissaire royal peut, en tout temps et partout, prendre connaissance comme bon lui semble de tous les actes et documents de la banque ; il a droit de suspendre l'exécution de toute mesiu-e qui lui parait irrégidière. La banque est en commimication directe avec les ministères pour ses propres affaires.

Financièrement. Par le S 24 des statuts, le gouvernement déclare se soumettre aux mêmes conditions que les particuliers pom:ses opérations avec cette banque, à laquelle il a concédé le privilège d'émettre des billets pendant un siècle; mais probablement il serait difficile, le cas échéant, de faire exécuter cette condition. Le gouvernement fait des dépôts à la banque, et est par conséquent en compte courant avec elle. Il est de plus intéressé directement dans ses opérations, s'étant réservé im certain nombre d'actions, S 5. Ce dernier mode d'intervention, siurtout, pourrait être conunenté défavorablement.

Des autres opérations de la banque bavaroise.

La banque s'est interdit toute spéculation pour son propre compte S il5, mais elle fait, en outre des prêts hypothécaires:

L'escompte ;

Le prêt sur dépôt de titres « or ou ai^nt;

L'endossement.

Pour ces opérations des banques ccnnnierciales d'es* compte, elle jouit des privilèges du droit conunercial d'Augsboui^.

Elle reçoit en outre des dépôts en. nature ou en argent, tant des particuliers que du gouvernement.

Elle forme en conséquence une sorte de caisse d'épargne.

Enfin, elle assxu^e contre Tincendie, moyennant une prime fixe, et forme une tontine d'assurance viagère ou caisse de siurivance sur les bases suivantes, essentielle* ment différentes de ce qui se pratique en France dans ce genre.

Cette tontine est plutôt ime caisse d épargne destinée à garantir à la vieillesse laborieuse un revenu certain, mais modeste, qu'im de' ces placements viagers à gros intérêts, qui fi^ustrent les familles et démordisent les peuples, poiu* la satisfaction d'ime égoïste cupidité. Ces sbrtes de spéculations ne sont pas tolérées en Bavière, par rei^ct pour la morale publique et la conservation des liens de la famille.

Les assurés sont classés par catégories d'âge , comme dans les autres tontines, et les profits quirésidtent delà mort d'un assuré sont également répartis sur la tête des survivants, proportionnellement à leur mise ; mais une partie du capital est ordinairement rendue aux héritiers.

La caisse d'assurance ne reçoit pas moins de 25 flo-

rins , mais elle prend toute somme supérieure à ce minimum» et elle en paye Tintérèt aux déposants assurés à raison de 3 ^ p. o/o. La banque profite d*abord et pour son propre compte de tout ce qu'elle peut obtenir d'intérêts au-dessus de ce taux; or, ses placements hypothécaires à 3 p. o/o avec privilège d'émission de billets jusqu'à ^ du capital métallique , assurent à la banque déjà 5 p. o/o environ sur ces prêts hypothécaires. On voit que les avantages financiers de l'opération se réunissent à la sécurité des assurés « toujours garantie» par une première hypothèque.

Quand un assuré vient à mourir, la banque prélève sur le capital versé par lui :

1® 10 p. o/o pour frais d'administration, etc.

2"^ La somme totale des intérêts qu'elle a déjà payés, et, s'il reste un excédant, on en fait compte aux héritiers.

Le prélèvement de lo p. o/o profite immédiatement à la banque; la somme des intérêts est au contraire un capital dont le produit doit profiter aux survivants de la cat^rie du défunt, jusqu'à l'extinction complète de la série. Alors le ca|Htal ùit retour à la banque elle-même.

Par exemple, un assuré verse i,ooo florins à la caisse d'assurances viagères et meurt quatre ans après; la banque prélève sur les i,ooo florins :

1** 1 o p. o/o ou 1 oo florins pour son propre compte;

2*» Quatre années d'intérêt à 3 7 p. 0/0 qu'elle avait

payés à l'assuré de son vivant, soit i4o florins, dont Tintérèt profitera aux survivants de la même série jusqu'à l'extinction totale de celle-ci. Alors ces 1 4o florins seront la propriété absolue de la banque , aussi bien que tout le capital ainsi prélevé sur chacun des membres de la série éteinte.

. Ce sont donc a^o florins à prélever par l'administration de la banque sur les 1,000 florins versés par l'assuré, et les héritiers reçoivent le surplus, soit 760 florins.

Cette institution, comme on le voit, fait une lai^e part de bénéfices à la banque, sans l'exposer à aucune chance de perte et sans présenter cependant les profits excessifs des tontines ordinaires. Elle était d'autant plus nécessaire d'ailleurs à Munich, que cette ville ne possède qu'une caisse d'épargne tbndée et administrée par la municipalité, mais qui laisse, dit-on, beaucoup à désirer.

Nous donnons ci-après un extrait de la traduction des statuts de la banque bavaroise hypothécaire et d'escompte, dont nous venons d'esquisser les principaux caractères. Nous nous sommes abstenu de reproduire la partie de ces statuts qui est tout à fait étrangère au crédit foncier.

STATUTS DE LA BANQUE HYPOTHÉCAIRE ET DESCOMPTE DE BAVIÈRE, DU 17 JUIN 1835.

Arec les changemeots et additions approuvés par la loi du 15 avril 1840, et les ordonnances rmles des 3 février 1830 (Bulletin des lois de 1830, n*5,page 148) et 4 février 1841 (Bulletin des lois de 1841,n*7,pagel20].

(L'ordonnance royale de promulgation des statuts autorise la banque à étendre ses opérations au delà de 1 2 millions de florins et à prêter autrement qu'avec remboursement forcé par annuités, s'il n'y a pas assez de demandes de cette sorte pour utiliser les capitaux.)