V.Uar bypolhceair

4*^ Que les bâtiments d'exploitation ne forment pas plus du quart de la valeur hypothécaire ;

5^ Que, de même, les vignobles n'ont pas dne valeur de plus du quart de celle de l'hypothèque.

Dans les grandes villes seulement, on admet à l'emprunt les habitations ; encore le loyer doit-il couvrir au moins deux fois la rente.

Dans les usines, on n'admet ordinairement aucune autre valeur que celle du bâtiment : les moulins à blé font exception , ainsi que les pharmacies , parce qu'ils sont , en Wurtemberg, l'objet d'un privilège vénal assez onéreux.

On évalue les moulins en prenant une moyenne entre la taxation de l'association et celle de l'assurance contre l'incendie , qui est obligatoire en Wurtembei^, pour les immeubles bâtis, et qui fournit ainsi un moyen commode d'évaluer les constructions.

Les forêts ne sont admises à l'hypothèque, que pour les comniunes. Chez les particuliers, elle ne peuvent excéder xm tiers de l'estimation.

La totalité de l'hypothèque garantit le capital, la R.diat>or. rente et la contribution pour frais d'administration. Cependant le comité dirigeant peut , à son gré , accorder la radiation d'une partie de la dette.

L'obligation que doit signer l'emprunteur étant une owig-uon. espèce de code, contenant toutes ces dispositions, doit être adressée quelques jours à l'avance à cet emprunteur, afin qu'il ait le temps nécessaire pour la bien comprendre.

Entre autres mesures de garantie contenues dans cette obligation, les emprunteurs s*engagent à renoncer absolument à toute les voies légales de procédure ordinaire auxquelles ils pourraient prétendre ou recourir pour empêcher l'exécution sommaire des mesures de rigueur invoquées contre eux par Tassociation en cas de retard dans les payements semestriels.

Cette renonciation formelle ne laisse aucun prétexte àTesprit de chicane, et, grâce à la diminution annuelle de la dette, par Tamortissement, il est bien rarement nécessaire de recourir aux mesures d'expropriation ou de séquestration dont elle arme l'association, et qui sont indispensables à sa marche.

Mcsarei Quaud uu cmpruntcur est en retard dans ses ver-

sements, le comité de l'association est d'ailleurs autorisé à emprunter à ses frais, d'une maison de banque, la somme nécessaire pour couvrir ce retard. Cette mesure est inutile et rigoureuse. Les institutions du nord de l'Allemagne ont évité d'y recourir ; ces associations se contentent de faire produire intérêt aux sommes dont les payements sont arriérés, et cette disposition si simple a tous les avantages de la sévérité wurtembergeoise sans en avoir les inconvénients. En effet, comme l'association est maîtresse absolue de diminuer ou d'augmenter à son gré les remboursements de chaque année, selon l'exactitude des versements faits par les emprunteurs, il lui suffit de faire payer intérêt aux sommes arriérées, pour se couvrir

de rigueur.

de toutes pertes, éviter à ses débiteurs un emprunt onéreux , et profiter elle-même de la difFérence entre l'intérêt payé par les emprunteurs et celui payé aux créanciers de l'association, qui est ici de j p. o/o.

Enfin, comme mesure de rigueur, avant de recourir à la séquestration ou à ^'expropriation contre les débiteurs retardataires, l'association s'est réservé le droit d'exiger de ses emprunteurs le rachat de leur dette dans le délai de trois mois, dans quatre cas spécifiés au S 44 des statuts, et qui peuvent compromettre la sûreté de l'association de crédit: i** par défaut des pièces nécessaires; 2° par une deuxième inexactitude dans le versement d'un semestre ; 3** par un partage de l'hypothèque; et 4**» enfin, par la dépréciation de cette hypothèque de 26 p. 0/0.

En principe absolu , l'extinction de la dette des em- Reuboom. prunteurs a toujours lieu par amortissement, dans une période qui varie au gré de ces emprunteurs et selon la quotité de la rente semestrielle qu'il leur convient de payer, de dix à cinquante ans au plus. Nul ne peut se soustraire à cette obligation, mais il est loisible à tous de modifier comme suit les engagements contractés primitivement avec l'association.

Tout débiteur peut diminuer la durée de la période A.compi«. d'amortissement demandée par lui de trois manières différentes : A, par le remboursement intégral de ce qu'il reste devoir à l'association ; remboursement qu'il peut toujours effectuer immédiatement et sans avis

préalable , en obligations de ladite association. On lui tient compte dans ce cas des intérêts de ces obligations, jusqu'au jour où il les dépose.

Lorsqu'au lieu de se libérer en obligations de l'association, l'emprunteur offre le remboursement en argent, il doit en informer l'association six mois à l'avance.

B, par des à -compte qui ne peuvent pas être moindres que 200 florins.

Au-dessous de cette somme , tout versement à-compte est reçu dans les caisses de l'association, comme anticipation sur les versements semestriels , et ne porte aucun intérêt.

Au-dessus de 200 florins, les à -compte sont déduits du capital et donnent lieu à une réduction proportionnelle dans les versements semestriels ultérieurs.

C, par ime augmentation dans le chiffre des versemonts semestriels réguliers, de manière à accélérer l'amortissement, conformément aux tableaux dont nous avons donné copie aux pages 8182 et 83.

Supposons un propriétaire qui emprunte à l'association 10,000 francs pour cinquante ans : il doit une rente semestriefle à l'association de 2 M fr- 61 cent. 7, ou par an ^89 fr. 28 cent. Cet emprunteur sert régulièrement cette rente pendant dix ans; alors sa fortune s'améliore, il peut donner un à -compte de 3,000 fr. et désire se libérer de ce qu'il reste devoir, en dix années. L'administration lui fait alors le décompte suivant j

Sur 10,000 francs empruntés, dix ans d'amortissement ont réduit la dette à 9,483 francs, conformément au troisième tableau. Le versement de 3, 000 francs à -compte réduit cette dette à 6,483 francs, qui, pour être remboursés en dix ans par Tamortissement, doivent payer une rente annuelle, pendant ces dix années, de 12 fr. 98 cent. p. 0/0 environ, ou, par semestre 420 fr. 76 c.

Nous ne voulons pas insister sur ces détails , qui suffiront probablement pour faire comprendre l'application des principes posés.

Lorsque, contrairement à ce qui vient d'être dit, P'^^^j^ii»» l'emprunteur a demandé un* emprunt avec amortisse- ^"■**^**^*"* ment plus prompt que cinquante ans, moyennant le versement d'une rente plus forte que 4^,8923 p. 0/0, il peut toujours demander une réduction dans la quotité de ses versements semestriels , de manière à prolonger l'extinction de sa dette. Toutefois cette réduction ne peut être au-dessous de 4^,8923 p. o/b du capital, et prolonger l'extinction au delà de cinquante années. En traitant des associations du nord de l'Allemagne, nous verrons que cette disposition y est encore plus largement conçue.

Les emprunteurs sont , comme nous l'avons dit déjà , d les seids sociétaires, gérant et participant aux bénéfices de Tassociation. Cette dernière n'est pas une organisation du capital pour exploiter la propriété foncière; c'est, au contraire, l'organisation de cette

iroils pntnUun.

propriété en vue de lutter avantageusement contre les exigences des capitalistes.

Les fonctions administratives des empnmteurs s'exercent directement dans les assemblées générales triennales, auxquelles tous les débiteurs actuels de Tassociation ont le droit de prendre part, et par délégation, dans le comité d'administration élu dans les assemblées générales et parmi elles.

Toutefois, l'association de crédit du Wurtemberg présente cette particularité, dans l'article 1 24 de ses statuts , que les cinq membres élus à la majorité des voix , par l'assemblée générale composée d'au moins trente débiteurs pour former le comité d'administration , peuvent être pris en dehors de l'association ellemême. Dans le nord de l'Allemagne, les associations prennent ordinairement dans leur sein, exclusivement, leurs administrateurs, toujours par voie d'élection.

Dans les assemblées générales, les électeiu^s peuvent se fairo représenter par un fondé de pouvoirs ; mais personne ne peut avoir plus de deux voix.

La participation aux bénéfices de l'association consiste en un droit égal et proportionnel attribué à tous les emprunteurs sur le fonds de réserve. Ce droit est réglé comme suit dans la délibération de l'assemblée générale de i838 :

fl S 6. Tous les débiteurs ont les mêmes droits proportionnels au fonds de réserve, sur lequel on prélève d'abord :

« 1** Les A 7 p. o/o de frais de premier établissemeDt;

« 2° Les contributions pour frais d^administration et pertes;

« 3® Les intérêts composés de ces diverses sommes.

« Le surplus est partagé, proportionnellement aux rentes payées par chaque débiteur, pour une année entière.

«S 7. Tout membre de l'association (emprunteur) libéré reçoit sa part du fonds de réserve alors existant, et on lui remet ime ou plusieurs promesses qui portent im intérêt inférieur de ^ p. o/o à celui des obligations passives de l'association, lequel est aujourd'hui de 3 p. o/o. Mais cet intérêt n'est pas payé chaque année: il est capitalisé avec ses intérêts, et Ton ne peut en demander le payement avant l'expiration des cinquante années (à compter du jour de l'emprunt). Ces promesses sont au porteur. »

Nous avons dit que cette participation idtérieure au fonds de réserve, après la libération des emprunteurs, offrait à ceux-ci un petit avantage sans doute, mais trop difficilement appréciable et trop compliqué dans la forme. Ses inconvénients nous semblent, en conséquence t beaucoup plus nombreux et plus graves que ses avantages, et nous ne croyons pas que ce soit une disposition à imiter.

Les autres associations allemandes de crédit foncier n'ont point adopté cette complication, et leur supé-

P«n<mB«I.

riorité, à cet égard et à plusieurs autres encore, nous parait évidente.

Au reste > la traduction sommaire des statuts de lassociation de crédit du Wurtemberg , que nous allons donner maintenant, fera connaître tous les détails que nous avons nécessairement omis, dans cette exposition générale des principes de son organisation et de son mécanisme.

Le personnel administratif de l'association se compose :

1° D'un comité de cinq membres élus en assemblée générale pour trois ans, et rééligibles;

2** D'un conseil judiciaire;

3** D'un commissaire royal;

4^ De cinq membres suppléants.

Le comité nomme son directeur dans son sein ou en dehors de lui.

Il choisit également le conseil judiciaire de l'association ;

Il nomme et révoque les employés, moyennant certaines formalités réglées par les statuts. loury^tion L'associatiou de crédit du Wurtemberg n'émettant pas de papier monnaie, ne devant même jamais avoir d'argent en caisse, est complètement libre de toute influence comme de toute participation du gouvernement à ses opérations, qui ne peuvent compromettre en rien la fortune publique. L'Etat ne prête rien, ne garantit rien, et se borne à faire surveiller, par un

commissaire royal, ia stricte exécution des statuts ou la valeur des modifications qu'on veut y apporter, et dont il se réserve l'approbation. Ce caractère, qui lui est particulier, donne une supériorité réelle à l'association wurtembergeoise.