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adopté dès longtemps, si sa mise en œuvre n'exigeait un énorme travail matériel et des dépenses extrêmement onéreuses. Il implique, en effet, la réfection totale et le maintien à jour du cadastre : la tenue par immeubles des registres hypothécaires ne peut, quelles qu’en ; soient les qualités intrinsèques, avoir un effet utiie qu'autant que les différentes parcelles seront exactement individualisées et que les indications des registres seront toujours en exacté concordance avec la réalité.

Peut-être, d’ailleurs, n'y a-t-il pas lieu de regretter l'existence des obstacles matériels, qui ont ajourné jusqu'ici et, sans doute, ajourneront longtemps encore le bouleversement de notre régime foncier. La supériorité du système de la tenue réelle des registres est devenue une sorte de dogme incontesté. Elle est Join, cependant, de me paraître certaine:

Il n'est pas sûr, d’une part, qu’elle empêche toute confusion de se produire. Quel que soit le mode de tenue des registres, il faudra toujours arriver à déterminer Je lien qui unit telle parcelle à tel propriétaire, ou, lorsque, dans la même localité, il existèra deux Jean Durand, tous deux propriétaires ruraux, tous deux cullivaleurs, ce sera toujours une opération délicate de savoir si telle parcelle appartient à ce Jean Durand qui sollicite un prêt d'argent, où à son homonyme qui n’en a pas besoin. Les paysans connaissent avec une précision merveilleuse les limites de tous les champs de leur village, même de ceux dont les bornés ont disparu, depuis des années, sous l'effort des hommes et du temps ;

ils peuvent, remontant à cinquante ou soixante années

en arrière, faire Fhisloire de chaque parcelle ; ils sont, pour la plupart, et resteront longtemps incapables

d'identifier sur un plan cadastral les champs qu'ils connaissent si bien. Les notaires de campagne, lorsqu'ils font une vente de quelque importance, au lieu de donner par lettres et numéros les indications cadastrales relatives aux immeubles vendus et d'y joindre les noms des voisins, se contentent souvent de faire suivre la mention dé la commune où les biens sont situés de la formule suivante : « Les parties déclarent dispenser le notaire soussigné d’une énumération plus complète des immeubles vendus, qu'ils ont déclaré bien connaître dans toutes leurs circonstances et dépendances ». Telle quelle, cette formule exprime exactement la pensée du vendeur et celle de l'acheteur. Ils savent ce qu'ils ont acheté, ce qu'ils ont véndu, et toutes les précisions énumérées dans l'acte resteraient pour eux un incompréhensible grimoire. Se rend-on bien compte, en préconisant la tenue réelle des registres hypothécaires, des difficultés auxquelles on se heurtera lorsque, pour toute vente, pour tout placement, les paysans devront nécesairement employer eux-mêmes ce grimoire? (1) |

(x) On objecte, il est vrai, qu'appliquée à l'étranger, la tenue réelle des registres a donné de bons résultats. Néanmoiïns,;-on doit reconnaître que, tant en Australié qu’en Tunisie, le système n’est pas absolument obligatoire, mais, dans une large mesure, facultatif, et qu’en Allemagne, les fonctionnaires chargés de ce service ont dû ouvrir, à côté des feuillets réels, des feuillets personnels analogues aux nôtres, grave concession pratique qui donne des jours inattendus sur Îles inconvénients du système. D'ailleurs, pour tout dire, ces expériences ne me paraissent pas convaincantes. Dans l'engouement des œuvres étrangères, qui

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D'autre part, même possible, même réalisée d'une manière satisfaisante, l'opportunité de cette réforme n'est pas sans me laisser quelques doutes. Ses défenseurs. y voient, non sans exagération peut-être, la panacée universelle. Par elle, la réalisation des transmis- . sions de propriété sera simplifiée. Une mention sur un registre remplacera l’acte dont la rédaction oblige presque toujours les parties à recourir au notaire. Par elle, sera possible le crédit immobilier : la valeur du sol pourra être mobilisée ; le feuillet représentatif d’une parcelle, comme un titre au porteur ou à ordre, pourra circuler de mains en mains. La masse énorme de capitaux représentée par le sol de France cessera d'être inemployée aux mains de ceux qui cultivent le sol la circulation des richesses, créatrice de richesses nouvelles, accomplira son œuvre féconde et la fortune de la France en sera indéfiniment multipliée. é

Le dirai-je? Je redoute ces espoirs illimités. Je suis loin d’être sûr que nous n’échangerions pas un régime, théoriquement imparfait, sans doute, mais qui, toutefois, donne, en fait, une sécurité suffisante, pour un système où les facilités accrues de transmission ou de créalion de droits réels seraient compensées par les ris-

est proprement le mal français, on oublie toujours de tenir compte de : ce fait capital, qu'un Français n'est ni un Anglais ni un Allemand et que ce qui peut convenir aux Germains ou aux Anglo-Saxons n'est pas nécessairement utile aux peuples de race latine. On en a eu maint exemple. Le régime parlementaire, pour ne citer que celui-là, paraît bien être un des éléments de la grandeur de l'Angleterre; il est difficile d'affirmer qu'il ait contribué à maintenir celle de la France.

ques plus grands de fraudes et d’usurpation (1). Je crains plus encore qu’en allant à la mobilisation du sol, on ne fasse une œuvre sociale mauvaise. La force de notre pays réside dans cette classe de petits propriétaires, attachés à la glèbe par des habitudes séculaires, dont toute la vie se concentre sur les champs, où, comme les enfants du laboureur de la fable, en cherchant leur fortune personnelle, ils font naître la richesse du pays. I ne faut rien faire qui puisse changer ces habitudes fécondes. Par trop de tentations, depuis cinquante ans, lé paysan a été poussé vers la ville ; trop souvent, il s’est éloigné de la terre ; ne lui donnons pas l’impression que la terre peut, en quelque sorte, se détacher de lui (2). |

(x) Ces craintes ne sont pas purement imaginaires. Les fraudes provoquées en Australie par l'application du système Torrens sont bier connues. En Allemagne, on a créé, pour remédier aux conséquences de ces fraudes trop faciles, une caisse publique d'assurances qui permet d’indemniser le vrai propriétaire dépossédé par l'application du système des registres fonciers et qui fait, d’ailleurs, partie de ce système. Cf. sur ce point, Dubéry : France et Allemagne, le Droit civil et la prééminence juridique, un vol. in-18, Paris, 1919, Ch. IX, sect. IX, p. 177-

(2) Des appréhensions voisines des nôtres ont été exprimées par M. Thaller : « Ce que l’on concevrait fort bien, en restreignant à nos pays l’étude de la condition juridique du sol, écrivait-il, voici bientôt trente ans, ce serait une différence catégorique de régime entre la propriété agricole et la propriété urbaine. La stabilité de la première surtout importe au bieh public : l'immeuble de ville, de grande ville spécialement, qui n’attache pas et ne rappelle rien, banalisée en quelque sorte par ce coudoiement de possesseurs qui n’y cherchent qu’un objet de placement, a reçu cette empreinte de vénalité qui est le propre du commerce, il peut la garder sans péril. La propriété rurale est d’une essence bien différente : c’est que les ancêtres y sont couchés et qu’une âme y repose, agent inappréciable de sécurité sociale. Dans les régions coloniales, on peut expérimenter cette cédulation du sol qui fait de la

La loi du 1° mars rg18 a seulement effleuré ces osrands problèmes. Dans la pensée de ses auteurs, tous plus ou moins imbus des critiques et des espérances des réformateurs, elle n’est qu'un palliatif. fmpuissants à réaliser, dans les circonstances présentes, [es transformations profondes qu'ils rêvent, ils ont, du moins, VOUlu diminuer les inconvénients du système actuel. Ils ne s’y sont pas résolus, d’ailleurs, sans quelque hésitation. On verra, dans la suite de cette étude que la crainte d'aboutir à un régime relativement satisfaisant, qui empêche de désirer une réforme plus complète, fut une des raisons, et non la moindre, peut-être, qui retardèrent et même compromirent, pendant un moment, l'adoption de la modeste innoyation projetée.

terre cadastrée, purgée de ses vices d’éviction, découpée en morceaux mathématiques, un élément normal de négoce. Là, la mobilisation est la règle, car on exploite pour vendre et quand on aura vendu on ira exploiter plus loin. Les espaces encore inoccupés sollicitent les initiatives hardies de ceux qui s’embarquent en explorateurs autant qu’en colons trafiquants. Allez donc transporter ces idées dans des campagnes où chaque sillon, chaque arpent de culture représentent unc lignée d'hommes qui se- sont acharnés à les retourner dans tous les sens. Il n’y à plus de cérémonies lustrales où d’augures géomètres pour délimiter le champ, le dieu terme pour symboliser le cercle superficiaire où se meut cette équipe de laboureurs, mais le fond demeure tel que si rien du culte antique ne s'était perdu. (De la place du Commerce dans l'Histoire générale et du Droit commercial dans l’ensemble des Sciences, dans les Annales de Droit commercial, année 1892, 2° partie, p. 118 et 10). FREE Fo

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C'est désormais, strictement à l'étude de cette innovalion que nous allons nous borner.

Nous avons brièvement exposé jusqu'ici les traits cäractéristiques du mouvement d'idées d’où elle est issue, nous aurons à étudier l'élaboration de cette réfor- me au Parlement, à indiquer d’une façon précise et détaillée en quoi elle consiste, à montrer quelles sanctions la loi a organisées pour assurer l'observation des formalités dont elle prescrit l'application. Historique de la réforme, Objets de la réforme, Sanctions de la réforme, ce seronb les trois parties de cette étude. La loi du 1° mars 1918 est trop récente encore pour qu'il soit possible d’en examiner les résultats. Notre effort tendra donc, surtout, à en analyser les disposition, à les rapprocher des précédentes, à en montrer les lacunes et, dans la mesure du possible, à en prévoir les conséquences. Ce travail achevé, nous essaierons d’en dégager les enseignements dans quelques pages brèves qui en seront la conclusion.