Le juge de paix ne connaît pas des contestations rela
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tives au prix du loyer, s'il n'existe ni bail écrit ni quittance^ de sorte qu il faut recourir, pour fixer ce prix, aux moyens indiqués par l'art. 1716 C. N. ; la demande est alors indéterminée. Dalloz, n°o8.
tS9, La compétence du juge de paix cesse lorsque l'existence du bail est contestée : les questions de résiliation ne sont que des questions de fait lorsqu'on les fonde seulement sur le défaut de payement des loyers ; mais elles deviennent des questions de droit, souvent difficiles, lorsqu'il s'agit de prononcer sur l'interprétation ou la validité des conventions. Une solution imprudente peut compromettre la position d'un commerce ou le sort d'une industrie.
1»0. Même incompétence lorsque la contestation porte sur le point de savoir, s'il y a bail au mois ou à l'année, et si, dans ce dernier cas, le loyer n'est payable qu'au terme de l'année seulement. Cass., 26 août 1857 ^6o39).
*®l. Congé. Le juge de paix connaît d'une demande en validité ou en nullité de congé, que l'on conteste la forme ou le délai dans lequel il a été donné, ou le fond même du droit : la loi ne distingue pas. Carou, n° 188 ; Dalloz, n" o9.
t92, La compétence s'étend aux sous-locataires ; ils représentent le locataire. Carou, n^221.
^93. RésiUalion de baux. La compétence du juge de paix est restreinte au cas unique où la résiliation est provoquée pour défaut de payement de loyer. Dès quil s'agit d'interpréter le contrat et d'apprécier les conditions du louage, il y a nécessité de recourir aux trib. ordinaires, quelque modique que soit le prix de la location. Rapport de M. Gasparin à la ch. des pairs.
119^. Il ne peut prononcer la résiliation du bail pour défaut de mobilier suffisant dans les lieux loués.
t»5. Toutefois, s'il est constaté par la vente du mobilier, en suite de saisie ou par un procès -verbal de carence, que l'immeuble est entièrement dégarni, le bail doit être considéré comme résolu de plein droit, et le juge de paix peut ordonner l'expulsion du locataire ou fermier, et même l'exécution provisoire de sa sentence sur la minute. Curasson, 1, 304; Dalloz, n'> 65.
t9H, Il connaît de la demande en dommages-intérêts par suite de résiliation pour non-payement : elle est un accessoire de la demande principale. Dalloz, n°62.
*®'5'. Si le défendeur invoque une exception qui nécessite l'interprétation du titre, le juge de paix peut l'apprécier ; sa compétence n'est pas restreinte à de simples questions de fait :
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le juge de l'action est aussi le juge de l'exception . Il peut appliquer à un fait tous les principes du droit qui s'y rapportent, comme il peut se livrer à l'interprétation des titres en tant qu'elle se réfère à ce fait. Carou, 1, n** 194 ; Dalloz, n« 61. — Y. toutefois swp.j 193.
t»». Expulsion de lieux. Les demandes en expulsion de lieux doivent être soumises au juge de paix, quels que soien les motifs et encore bien qu'il faille apprécier les actes intervenus entre les parties,
199. Le juge de paix ne peut se refuser à ordonner l'expulsion du locataire en retard de payer son terme arriéré ; — à moins que ce dernier n'ait, d'après le droit commun, un motif légitime de refus. Rapport de M. Amilhau. Dalloz, n*' 63. — Au reste, il peut, suivant les circonstances, accorder des délais pour le payement.
;gOO. Un à-compte payé depuis la demande en résiliation n'empêche pas le juge de prononcer la résiliation. Poitiers, 31 juin. 1806.
«01 . Le juge de paix ne peut assister à l'opération par lui ordonnée : ce serait connaître de l'exécution de ses jugements.
202. Validité de saisie-gagerie. Le juge de paix en connaît, quelle que soit la valeur du mobilier saisi : la compétence est réglée d'après d'autres bases. Dalloz, n*" 68.
2Ù3. En cas de saisie-gagerie par le propriétaire sur les meubles du sous-fermier, la compétence est déterminée par le prix du sous-bail : c'est de l'exécution du sous-bail qu'il s'agit. Curasson, 1, 285 ; Dalloz, n« 79
20t' Dans le cas oii la saisie ne peut avoir lieu qu'en vertu de permission du juge, cette permission est accordée par le juge de paix du lieu où la saisie doit être faite, toutes les fois que les causes rentrent dans sa compétence.
»©5. S'il y a opposition de la part des tiers pour des causes et pour des sommes qui , réunies, excéderaient cette compétence, le jugement en est déféré aux trib, de l*"^ inst. L. 1838, art. 10.
;S06. La loi a entendu parler d'opposition sur le prix de la vente ; il ne pourrait y avoir opposition à la vente que de la part de tiers qui revendiqueraient tout ou partie des objets saisis ; mais, dans ce cas , la valeur des objets revendiqués serait presque toujours indéterminée, et, par suite, le juge de paix presque toujours incompétent. Carou , n^ 219 ; Dalloz, n« 76. ^ ;
so^. Le juge de paix examine si la quotité des sommes réclamées par les tiers opposants excède le taux de la çompé-
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tence ; il ne doit retenir la connaissance des affaires qu'autant que cette quotité est inférieure à 200 fr. : il ne s'agit plus alors de difficulté relative au bail intervenu entre le saisissant et le saisi, mais d'une question de propriété et de privilège ; la compétence doit être déterminée par l'art. 1". Foucher, p. 391 *, Carou, n« 219; Dalloz, no 77. — Contra, Benech, p. 142.
20S Dans ce cas, le juge de paix doit se borner à constater le droit de chaque réclamant, — sans jamais établir entre eux aucune distribution de deniers ; ce serait là, en effet, con- , naître de l'exécution de son jugement. — V. sup., 11.
«09. ^lais si l'opposition vient du débiteur saisi , qui prétend avoir payé ses loyers, c'est au juge de paix à en connaître : c'est une conséquence du droit qu'a ce magistrat compétent de prononcer sur la validité de la saisie, et même de l'autoriser. — D'ailleurs, l'art. 10 L. 2o mai 1838 ne renvoie devant les trib. de l""^ inst., en matière de saisie-gagerie , que pour les cas oii la compétence du juge de paix est dépassée; c'est donc à lui qu'on doit s'adresser lorsqu'on est placé dans les limites de cette compétence. Duvergier, Lois, p. 3ol.
jgfO. Le juge de paix peut-il connaître de la demande en mainlevée de saisie-gagerie ? — Pour la négative on dit : Le seul but de la loi est de fournir au propriétaire les moyens de se faire payer. Une fois la saisie faite, les droits de propriétaire^ sont garantis : le but de la loi est atteint. — Dans l'opinion contraire, on répond : La demande en mainlevée doit être formée devant le tribunal devant lequel la demande en validité de saisie aura été formée (Arg. C. pr. o67). Ce sont les mêmes éléments qui eussent pu, comme exception, faire rejeter la demande en validité. Carou, n*' 218.
«II. Si la saisie a été formée, non par un bailleur, mais par un créancier ordinaire, sur les meubles de son débiteur forain, en vertu d'une permission du juge de paix, celui-ci sera-t-il compétent pour apprécier les réclamations du créancier ? — Non ; car aucune loi n'attribue, dans ce cas , juridiction au juge de paix (1166). Carou, n° 223. — Contra, Curasson, % Ml.
219. Pour éviter les frais d'une action devant le tribunal civil, le créancier, après la saisie foraine, peut obtenir du juge de paix un jugement de condamnation, et , en vertu de ce jugement, pratiquer une saisie- exécution. — Rodière, 3, 318.
813. Le juge de paix ne peut connaître d'une saisie-revendication : on a écarté tout ce qui pouvait compliquer la saisiegagerie en éloignant la demande en revendication et les oppositions qui seraient formées par des tiers. Rapport de M. Amilhau.
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»f 4. Mais la revendication exercée par le bailleur, lorsque les meubles ont été déplacés, ne rentre-t-elle pas dans les attributions du juge de paix? ne se confond-elle pas avec la demande en validité de saisie-gagerie? Carou, n"* 210; Dalloz, n° 71.
«15. Le juge de paix ne connaît pas de la demande en vali* dite d'une saisie-arrêt formée par le propriétaire entae les mains de tiers. La saisie-arrêt met toujours en cause une troisième partie ; la suite de cette procédure nécessite une distribution judiciaire, lorsqu'il y a des oppositions, et fait naître des questions souvent difficiles à résoudre. Exposé des motifs.
«16. 11 ne connaît pas de la demande en validité d'une saisie-brandon, à moins que la saisie n'ait été pratiquée par un propriétaire pour avoir payement de ses fermages. Arg. L. 1838, art. 3, § 2. Carou, n" 205 ; Dalloz , n" 70. — Dans ce dernier cas, elle a le même objet, se fait en vertu du même titre , et à peu près suivant les mêmes formes que la saisie-gagerie.
«17. Le juge de paix ne statue en dernier ressort que lorsque la demande a pour objet le payement de loyers ou ferniages n'excédant pas 100 fr. — Mais s'il s'agit de congé, résiliation de baux, d'expulsion de lieux, la demande étant alors indéterminée , il ne peut prononcer qu'en premier ressort. Dalloz, n° 89.
«18. La compétence du juge de paix en premier ressort est ici réglée, non par le montant de la somme demandée, mais par le prix annuel de la location. — Ainsi , lorsque le prix n'excède pas 400 fr., le juge de paix est compétent , bien que le montant des loyers réclamés excède le taux de la compétence en dernier ressort du tribunal civil ; — et , d'un autre côté, la compétence du juge de paix cesse dès que la contestation a pour objet une location dont le prix annuel dépasse 400 fr. quand même la demande n'aurait pour objet que le payement de loyers écbus et ne s'élevant pas au-dessus de 200 fr., taux ordinaire de la compétence en matière personnelle et mobilière. Bordeaux, 18 fév. 1842. Carou, 1, 268; Dalloz, n"* 90. — Autrement, il connaîtrait virtuellement de la validité du titre sur lequel est fondée la demande, et dont l'appréciation est bors de sa juridiction. Ainsi , le juge de paix ne statue pas sur les contestations relatives à des baux d'une valeur supérieure à 400 fr.
«19. Mais lorsque la location est d'une valeur inférieure, le juge de paix a une compétence illimitée en premier ressort, encore bien que, par suite d'une accumulation de loyers arriérés, les sommes réclamées s'élevassent au delà de 400 fr. Ainsi, un juge de paix incompétent pour statuer sur une demande en
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payement d'une somme de 500 fr. , prix d'une année de loyer, pourrait connaître d'une demande en payement de 2,000 fr. pour cinq années de loyers.
220. Lorsque, la location étant de 500 fr. par an, le propriétaire réclame seulement un terme au locataire, c'est-à-dire une somme de 12o fr., le juge de paix peut en connaître , non pas en vertu de l'art. 3. Bordeaux, 12 déc. 18ol (5022) ; — mais bien en vertu de l'art. 1" L. 2omai 1838, qui attribue juridiction d'une manière générale au juge de paix pour toutes les causes personnelles ou mobilières d'une valeur n'excédant pas 200 fr. — Mais alors le juge de paix se trouve apte à prononcer les condamnations sans pouvoir valider la saisie-gagerie , ni connaître de la demande en expulsion. — Il ne serait donc pas de l'intérêt du propriétaire de porter la cause devant lui.
22t. Connaît-il de la demande en payement d'une somme excédant 200 fr., due pour loyers, formée contre le preneur par un tiers qui en a obtenu la cession?
Pour l'affirmative on dit : La compétence en matière de loyers a été étendue à raison delà nature de la créance, et non à raison des personnes ; peu importe que la demande soit formée directement par le bailleur contre le preneur ou par le principal locataire contre le sous-locataire. Arg, C. pr. 819 et 820. La créance de loyers conserve sa nature malgré la cession qui eu est faite; les accessoires de la créance, tels que caution, privilège, suivent le sort du principal, et sont transmis au cessionnaire (C. N. 1692). Il en est de même du privilège de juridiction ( — V. Compétence civile, 92.)
Pour la négative on répond : Cette compétence exceptionnelle a été établie dans le but de diminuer les difficultés qu'éprouvent les propriétaires à faire payer les petites locations et à se débarrasser des mauvais locataires ; ce dernier motif n'existe plus à l'égard du cessionnaire pur et simple d'une créance de loyers. Jl ne faut pas confondre cette-cession avec celle du droit de bail consentie par le bailleur au locataire principal. Dans le 1" cas, la cession emporte une espèce de novation. Aussi le cessionnaire d'une créance pour loyers n'aurait pas le droit de pratiquer une saisie-gagerie- La régularité de la cession soulèverait souvent des difficultés. Arg., art. 10, L. 1838 (7299).
«88. Il ne connaît ni d'une demande en résiliation de baM fondée sur le droit qu'aurait un acquéreur comme subrogé au vendeur de venir babiter lui-même les lieux loués, ni d'une demande en dommages-intérêts fondée sur des dégradations ou cbangements que le preneur prétend avoir eu le droit de faire d'après son bail (7232).
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2^S- Le juge de paix ne cesse pas a être compétent par cela seul que le locataire invoque une saisie-arrêt pratiquée entre ses mains contre le propriétaire. Ce magistrat peut condamner le locataire à payer, si mieux il n'aime consigner en temps utile. Amiens, Paix, 8nov, 1860 (7375).
2*^4L. La compétence est déterminée ici par le prix principal. ~ Ni le sol pour livre (Carou, n^ 168; Fouclier, n'' 136; Rodière, 1, 76), — ni le denier à Dieu, — ni l'éclairage. Seine, 26 déc. 1846, 3 janv. 1854 (3550, 5558), ne font partie du principal.
2»5. On doit aussi en exclure les faisances de peu d'importance. Carou, n« 171. — Contra, Fouclier, n^ 136.
»sei. Mais il faut ajouter au prix fixé en argent ce qui est payé en sus et peut être regardé comme en faisant réellement partie. — Par exemple, si les fermages consistent annuellement en une somme de 190 fr. et en la prestation d'un hectolitre de blé, on doit estimer l'hectolitre pour fixer la compétence : il ne saurait être considéré comme un simple accessoire du prix du bail. Dalloz,n«92. — Contra, Curasson, 1, 263.
227. Si le prix du bail est payable autrement que par année, on divise le prix total du bail par le nombre d'années qu'il doit durer pour avoir le prix proportionnel dû par chaque année.
22H. Si le bail est fait pour moins d'un an, la compétence s'étabht par le prix entier stipulé, mais sans y ajouter la somme proportionnelle qui serait due en supposant que le bail dût durer une année. Carou, 1, p. 262; Henech, p. 153. " 229. Dans le cas où le propriétaire réclame directement à un sous-locataire le montant de son loyer, la compétence est déterminée parle prix du bail principal, et non par celui de la sous-location. Le propriétaire n'actionne le sous-locataire que pour avoir payement des loyers qui lui sont dus en vertu du bail principal.
tso. Si le prix principal du bail consiste en denrées ou prestations en nature appréciables d'après les mercuriales, l'évaluation est faite sur celles du jour de l'échéance (ou du jour le plus rapproché), lorsqu'il s'agit du payement des fermages; dans tous les autres cas, elle a lieu suivant les mercuriales du mois qui a précédé la demande. 16.
^st. Mercuriales. Le demandeur n'est pas tenu de donner copie des mercuriales avec la citation. En cas de contestation sur le chiffre, il suffit d'en produire un extrait devant le juge Carou, no 169.
83». S'il n'existe pas de mercuriales dans la commune où doit se faire la livraison, on a recours à celles du marché le plus voisin. Dalloz, n° 95.
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«3:j. Si l'on n'y trouve pas les renseignements nécessaires, à cause des lacunes qu'elles présentent, la demande est indéter-. minée : le juge ne peut ordonner une expertise : ce serait occasionner des frais souvent considérables et supérieurs à la valeur du procès, uniquement pour savoir si l'on plaidera devant lui; la loi n'autorise pas cette procédure : le juge de paix doit donc s'abstenir. Cass. 22juin 1808; Carou, 1, 264; Dalloz, n°97.-^ V. Slip., n« 71.
234. Si le prix du bail est portable et non quérable, on consulte les mercuriales du marché le plus voisin. Carou, 1, 174.
2S5>. Quand il y a lieu de recourir aux mercuriales du moip qui a précédé la demande, on prend la moyenne du mois rée d'après le calendrier, et non celle du mois de trente jours. Carou, 1, 174.
2t3&. Si le prix principal du bail consiste en prestations non appréciables d'après les mercuriales, ou s'il s'agit de baux- à colons partiaires, le juge de paix détermine sa compétence en prenant pour base du revenu de la propriété le principal de la contribution foncière de l'année courante multiplié par cinq. Ib.
83 î- Si l'immeuble est indivis et ne doit qu'une part indéterminée de la contribution établie pour le tout, la demande est indéterminée. Le juge ne peut ordonner aucune opération pour apprécier la compétence, laquelle doit être fixée à priori au jour oii la cause lui est soumise. Carou, 1, 265; Dalloz, n'' 100.
«38. Il doit être justifié du montant de la contribution par un bordereau des contributions ou par un certificat du percepteur. Dalloz, n* 100.
ss». Si le demandeur ne produit pas les mercuriales ou le bordereau des contributions, il doit être déclaré simplement non recevableen Vetat. — Autrement il dépendrait de lui, quoique le prix du bail fût inférieur à 200 fr., de porter son action devant le juge de paix ou devant le trib. de 1'^ inst. Dalloz, n""* 96 et 100.
Art. 2. — Réparations îocatives.
2ârO. Le juge de paix connaît sans appel jusqu'à la valeur de 100 fr.; et, à charge d'appel, à quelque valeur que la demande puisse s'élever, des réparations Iocatives de maisons ou fermes^ mises par la loi à la charge du locataire. L. 1838, art. 5, §2.
«41 . Peu importe que l'action soit intentée par le propriétaire contre le fermier ou qu'elle le soit par un locataire principal contre un sous-locataire; le locataire principal est à l'égard du sous -locataire substitué au propriétaire. Dalloz, no 142.
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»4». Localives. Le juge de paix ne connaît pas des réparations d'entretien imposées aux usufruitiers : elles sont plus étendues que les locatives. ■— Toutefois, si ces réparations n'excèdent pas 200 fr., le juge de paix peut en connaître en vertu de Fart. 1". Carou, n«330.
»4S. Les réparations locatives sont énumérées dans l'article 1754 C. N., — et mises à la charge des locataires ou fermiers, à moins qu'ils ne prouvent qu'elles proviennent de vétusté ou de force majeure. Ib. 1730.
»14. Maisons et fermes. Ce qui comprend les réparations locatives : — 1° des usines, telles que moulins, verreries, etc. Vaudoré,2,246; Curasson, 1, Ml; Carou, 1, n° 307.
»45. 2o Celles des presbytères, dont sont tenus les curés et d'après l'art. 21. Décr. 6 nov. 1813.
24&- 3" Celles à faire aux champs et vergers, dont se compose la ferme, par suite de l'obligation du fermier d'entretenir les terres en bon état de culture, les arbres biens abrités, et les fossés soigneusement curés, et de tenir les haies en bon état de clôture. Vaudoré, i6., 1, 17; Rodière, 1, 68; Carou, n° 327.
«47. Mises par la loi à la charge du locataire. Le juge de paix ne connaît pas des contestations entre un propriétaire et son locataire, à l'occasion de réparations qui, de leur nature, ne sont pas à la charge de ce dernier, mais auxquelles il s'est obligé par son bail.
»48. Toutefois, s'il ne s'agit que de simples réparations locatives, bien qu'elles soient demandées en vertu du bail, le propriétaire ayant, par excès de précaution, stipulé que ces réparations seraient à la charge du locataire, la convention n'étant pas déniée, le juge de paix est compétent.
Mais il est incompétent lorsque les parties ne sont pas d'accord sur l'interprétation de la convention : il s'agit de l'appréciation d'un titre. Curasson, 1, 510; Carou, 1, n° 324.— Spécialement si le preneur se prétend dispensé en vertu d'une clause du bail. — Carou, n"* 326. — Contra, Dalloz, n» 145.
»19. Le juge de paix connaît, non-seulement des réparations locatives que le locataire doit faire à la sortie des lieux, — mais encore de celles qu'il doit faire durant le bail : la loi ne distingue pas.* La question de savoir si ces réparations peuvent ou non être exigées de suite, ne constitue qu'une exception ordinaire sur laquelle le juge de l'action est naturellement appelé à statuer. Dalloz, n*' 144. — Contra, Carou, n° 333.
»50. 11 statue : — lo sur les difficultés qui peuvent naître à l'occasion des états de lieux dressés ou à dresser. — Contra, Caen, trib. 20 nov. 1855 (6131). Duvergier, Louage, 1, n« 453. Il constate ces états par jugements, lorsque les parties ne sont
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pas (l'accord, soit sur les choses qui doivent être décrites, soit sur la manière d'opérer : par exemple, si le propriétaire se refuse à faire un état de lieux, le preneur en fait dresser un, et assigne le bailleur devant le juge de paix, pour Taccepter ou le contester, et réciproquement. Vaudoré, n'oo2; Carre, 2, 377. — Caen, ô fév. 18o4; Carou, 1, n« 329; Dalloz, n° 141.— La réclamation d'un état de lieux de la part du locataire fait supposer une difficulté entre lui et le propriétaire, touchant les réparations locatives qui doivent ou devront être faites. La demande d'un état de lieux est donc une question préjudicielle, une action préliminaire qui se confond avec la demande à fin de réparations locatives; la première est une exception, une défense à la seconde.
«51. 2^ Sur la question de savoir si les choses sont, à la sortie, dans le même état qu'elles étaient à l'entrée ; si, au contraire, elles n'ont pas été dégradées. Curasson, 1, p. 349.
*4a9. Il peut déterminer ce que le fermier doit pour réparations locatives et ce qui lui est dû pour impanses et améliorations aux instruments servant à l'exploitation d'une usine : ces deux opérations sont liées ensemble; les moyens d'appréciation sont les mêmes. Carou, n^ 327; Curasson, 1, 432; Dalloz, n« 138.
«»**. Il connaît de la demande afin de réparations locatives occasionnétfs par l'inexécution des réparations auxquelles le locataire a été condamné par un précédent jugement; peu importe que cette nouvelle demande soit formée pendant le bail ou depuis l'expiration du bail; les secondes réparations ne sont que la conséquence des premières. La cause du mal remonte à une époque où le bail existait encore. Le germe de l'action existait avant que le preneur fût dépouillé de sa qualité de locataire. Le jugement ne fait que déclarer un droit antérieur qu'il ne crée pas. En résumé, la seconde demande a pour objet des dégradations dont l'origine est contemporaine du bail, et que le défendeur a causées en manquant aux obligations qui dérivaient de la qualité de preneur. Duvergier,n° 432. — Contra^ Cass. 15 juin 1819. — V. Sup. 161.
^«*. Le juge de paix ne connaît pas de la demande pn résiliation pour défaut de réparations locatives. Carou, n'' 333.
*»». Si l'action comprentl en même temps des réparations locatives et d'autres qui n'ont pas ce caractère, elle doit être portée devant le trib. civil : — ainsi, le juge de paix ne peut statuer sur une demande tendante ta des réparations d'entretien à faire à des bâtiments, et en même temps à certaines prestations de pailles et engrais que le fermier s'est obligé de laisser à sa sortie des lieux. Cass. 13 juill. 1807 ; Vaudoré, 2, 247 ^
