SIS

article 305 du code Napoléon : ^ Dans le cas de divorce lar consentement mutuel, la propriété de la moitié des iens de chacun des deux époux sera acquise de plein roit^ du jour de leur première déclaration, aux enfants lés de leur mariage. «

L*article 385 établit un usufruit au profit des père et aère : ^ Le père, durant le mariage, et, après la disso- ■lîtion du mariage, le survivant des père et mère, auront

jouissance des biens de leurs enfants jusqu'à Fâge de dix-huit ans accomplis, ou jusqu'à Témancipation qui pourrait avoir lieu avant Fâge de dix-huit ans* ^

L article 563 prévoit encore un cas dans lequel la pro- |riété est acquise par la loi : « Si une rivière navigable, flottable ou non, se forme un nouveau cours en abandonlant son ancien lit, les propriétaires des fonds nouvellemeot occupés prennent, à titre d'indemnité, Tancien lit abandonné, chacun dans la proportion du terrain qui lui a été enlevé. "

Je ne cite pas le cas le plus fréquent dans lequel la propriété se transmet par Teffet de la loi, la succession 0^ intestat, que Ton appelle aussi légitime ^ parce qu*elle est réglée par la loi. Dans le système du code Napoléon, la succession ab intestat est le testament présumé du défont, ce qui implique une volonté tacite de Thomme, tandis que, dans les autres cas où la propriété s'acquiert

vertu de la loi, la volonté de Thomme ne joue aucun

On a aussi rapporté à une volonté tacite rhypothèque ^ale; en droit romain, on lappelle gage tacite (i). En Iroit français, cela n est pas exact; le code civil (art, 21 17) it la loi hypothécaire belge (art. 44) disent que Thypoiièque légale est celle qui résulte de la loi, La loi Faccorde

des personnes qui ne sont pas même capables de vonté : tels sont les interdits, les aliénés colloques dans

Jiospice, les enfants, les personnes dites civiles.

On demande quelle est la loi qui règle TacquisilOn de la propriété dans les divers cas où eUe s'acquiert

i Flore, IHriHo intematicnale prinato, p. 317, n*" 226.

Mi

DES BIENS ET DU STATUT RÉEL

de plein droit, sans aucun fait de rfaomme. Story répond, sans hésiter (c'est son expression), que c*est la loi du lieu où les biens sont situés» donc Tacquisition dépend du statut réel (i). Dans le système traditionnel des statut?, cela est très logique. Les biens imnaeubles, et ce n est que de ceux*là qu'il s agit» composent le territoire sur lequel TEtat exerce sa puissance souveraine; or la souveraineté est essentiellement territoriale ; dès lors le législateur du territoire a seul le droit de disposer du sol. Permettre à une loi étrangère de disposer d'un immeublesituéen France, ce serait lui permettre dy faire acte de souveraineté; ce serait donc diviser, morceler la souveraineté frauçaiBôi ce qui est une hérésie en matière de droit et de politique.

La doctrine de la souveraineté territoriale, telle queleB i statutaires la comprenaient» a été exposée par Portali», dans son discours sur le Titre préliminaire du code Napoléon. Est-ce à dire que ce soit la théorie légale? Ce serait , donner aux discours des orateurs du gouvernement et du Tribunat one autorité qu'ils n'ont point. Ces discours soBt 1 une œuvre purement individuelle. Portalis a exprimé sa pensée sur la souveraineté en expliquant Tarticle 3 du code civil; cette théorie na pas été sanctionnée par le Corps législatif, elle est restée une opinion qui n*a d'auto rite que celle qu'elle puiserait dans la tradition. Or, la maxime, que toute coutume est réelle, c'est-à-dire souveraine, avait subi luen des modifications dans lancieD droit ; la personnalité avait conquis une place dans la | doctrine et cette place devenait tous les jours plus grande. C'est dire que la -théorie de la souveraineté allait en se i modifiant ainsi que celle des statuts qui en est une dépendance. Dans nos idées modernes, la souveraineté ne con- î siste plus dans l'empire que la loi exerce sur les immeubles, elle a pour mission de diriger les intérêts généraux dd U société, en abandonnant aux individus le règlement de leurs intérêts privés, ce qui leur permet d'invoquer leur loi personnelle ou nationale, dans tous les cas où le droit de la société n*6st point en cause.

(1) Story, Cùnflht o/'tow. p* 569, g 418.

998. Si Ton examine de ce point de vue le statut qui oit régir l'acquisition de la propriété en vertu de la loi, D aboutit à une conséquence moins absolue que celle que tory a formulée comme un axiome. J'ai déjà rencontré, ans le cours de ces Etudes, un cas dans lequel la pro^ riété s'acquiert par la loi, c'est l'usufruit des père et 1ère, et j'ai soutenu, en m'appuyant sur la tradition, que i jouissance attribuée aux père et mère à raison de la uissance paternelle dépend du statut personnel qui règle 3tte puissance. Nous allons rencontrer une question ana* )gue, celle de savoir si l'hypothèque légale dépend du atut de la situation des biens, ou si elle est une dépenance de l'état des personnes ; pour la décider en faveur e la personnalité, on peut invoquer l'esprit de la loi 3lge. Cest un fait considérable. On invoque la souverain 3té territoriale pour en induire la réalité du statut qui :tribue soit la propriété d'un immeuble, soit un droit réel imobilier ; et voilà un législateur qui déclare que l'hypoèque légale des incapables dépend, non de la loi du ter* toire où les biens sont situés, mais de la loi personnelle îs incapables au profit desquels la loi l'établit. Preuve ►nvaincante que la notion de la souveraineté a changé.

999. N'en serait-il pas de même des biens que le code apoléon attribue aux enfants des époux divorcés par »nsentement mutuel ? Dans la doctrine de Story, il fau- •ait répondre que cette attribution dépend de la loi du îu où les biens sont situés. Il faut voir avant tout pourloi la loi attribue la moitié des biens des époux aux ifants nés du mariage qu'ils vont rompre? Est-ce pour ire acte de souveraineté sur les biens situés en France? on, certes. La loi veut s'assurer qu'il existe une cause Tieuse pour rompre le mariage, cause que les époux îulent cacher, mais qui est si grave qu'ils se décident à îrdre la moitié de leurs biens pour rompre des liens qui 3 fait sont rompus par le crime. Quel rapport y a-t-il itre cette considération et la situation des biens? Ce est pas tout. Le divorce ne dépend-il pas de la loi per- )nnelle des époux? et n'en faut-il pas dire autant des ïets qu'il produit? Il est certain que l'effet attaché par

sto

DES BIENS ET DIT STATUT RÉEL

Tarticle 305 au divorce par consentement mutuel doii

s*étendre à tous les biens que les époux possèdent, quelle que soit leur situation, sinon la loi devient absurde. Des époux belges divorcent en Belgique, par consentement mutuel; leurs biens sont situés en Allemagne, où le divorce par consentement mutuel n*existe point; il en résultera que les enfants n'auront aucun droit sur les biens de leurs père et mère, et par suite que le divorce par consentement mutuel n*aura pas le caractère que la loi entend lui donner. La condition établie par la loi personnelle des époux a par cela même un caractère personnel» indépendant de la situation des biens ; elle doit donc avoir effet partout.

ît80. On voit par cet exemple combien la doctrine réaliste est mécanique; elle s'attache au sol; c'est la terre qui gouverne les hommes, même leurs relations les plus personnelles. Je rappellerai aux réalistes du dix-neuvième siècle ce que disait un glossateur du moyen âge : Thomme est plus précieux que la terre. Ce n'est pas à dire que tout statut soit personnel. La souveraineté a aussi son rôle dans le développement de l'humanité; partant la société a ses droits, auxquels les droits des individus sont subordonnés; c'est dire que, dans ce cas» le statut per soonel cède devant le statut territorial. Ce principe, universellement admis, reçoit son application à la question que je discute : l'acquisition de la propriété par le seul effet de la loi dépendra du statut territorial, quand celui-ci concerne les droits de la société, ou, comme on disait dans la doctrine traditionnelle, quand les biens sont seuls en cause, sans mélange de personnalité. Tel est le cas prévu par larticle 563 du code civil. Une rivière abandonne son ancien lit pour se former un nouveau cours; cela est indépendant du fait de Thorame, tout est réel dans le changement de propriété qui va s'opérer. Le nouveau lit, s'il s*agit d'une rivière navigable, deviendra la propriété de l'Etat, il fera partie du domaine public. Quand un particulier est exproprié au profit de FEtat, il reçoit une indemnité. Dans l'espèce, ce n'est pas l'Etat qui exproprie^ c'est la nature ; toujours est-il que FEtat en profite ; il est

àTUT DES XMMEUiJLEâ.

I qu il en tienue compte au propriétaire dont les terres

Il envahies par les eaux; le législateur lui donne, à

d'indemnité, Tancien lit abandonné. Voilà la base

L statut réel : qu il profite à Tétranger aussi bien qu a

igène, on nen saurait douter; et il n est pas douteux

, plus que ce statut ne dépasse pas les limites du terri-

81, L'application du principe que je viens d'établir ,e lieu à de grandes difficultés dans la matière du conde mariage. J'ai, à plusieurs reprises, discuté la tion de savoir si les conventions matrimoniales tacites ludent de la volonté des époux ou de la loi. La cornauté dite légale amène à sa suite des mutations de riété, des acquisitions sous le nom d'acquêts, tandis les époux abdiquent leur fortune mobilière, présente ture, à la société de biens qui s^établit entre eux. la loi de la situation des biens qui règle ces effets, u est-ce la loi personnelle des époux? Dumoulin se prononça pour le statut personnel, et son opinion remporta, malgré la rude opposition que lui tit d'Argentré. La théorie des conventions tacites était grosse de conséiiaences, mais aussi de difficultés. Fallait-il rappliquer aux iVaQtâges matrimoniaux que les coutumes établissaient u profit de l'époux survivant, et surtout au profit de la femme? C'était Tavis de Bouhier, mais les autres statutaires, BouUenois surtout, répugnaient à cet envahisseloeoL de la personnalité : qu'allait devenir Tautorité iale des sacrées coutumes? Il faut avouer que les i le douter ne manquaient point. Delà communauté pouvait dire avec certitude qu elle s était établie par la des époux, et elle découle si naturellement de des personnes, que l'on doit admettre que leurvo- Btô est d*unir leurs intérêts, comme ils unissent leurs En est-il de même des avantages matrimoniaux? il est difficile d'établir une règle universelle. Il y a tel vantage qui dépend des conventions plutAt que de la loi. " est le douaire de la veuve : quoi de plus naturel que i assurer, si elle survit, la situation de fortuoe qu'elle vait pendant le mariage f On nen peut dire autant de la

DES BIENS BT DU STATUT RÉBL.

part que les coutumes accordaient au mari dans la dot de la femme. Cet avantage est légal plutôt que conveniio nel (i).

Je û entre pas dans le détail de cette matière, parce qu«j j'en ai déjà parlé ; puis elle a perdu de son impor dans le droit français qui forme robjct spécial da Etudes ; le code civil n a pas maintenu le douaire de ' veuve» il ne donne au mari aucune part dans la dot del femme. Si Tun des époux a des avantages matrimoniaui il les tient des conventions matrimoniales» ce qui les rea(^ conventionnels, et les conveniions éiendent leur emp partout, sans avoir égard à la situation des biens.

§ IIL — Les conventions.

liHS. Larticle 1138 pose le principe que la pro se transfère par letlet des conventions, encore que 1 dition de la chose n*ait pas été faite. L'article 15S3 appli<itii ce principe à la vente : ^ La vente est parfaite entre I parues, et la propriété est acquise da droit à lacheteurj 1 égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose i du prix, encore que la chose n*ait pas encore été livrée i le prix payé. ^ Quelle est la nature du statut qui attach la translation de la propriété à la convention, tandis qii dans Fancien droit on suivait le principe romain dapr lequel la propriété se transmet et s acquiert, non par f contrats, mais par la tradition? Fœlix répond que le statl est réel. C est la loi de la situation de Fim meuble qui déci^ la question de savoir si la propriété de Fimmeuble passej Facquéreur par le seul consentement des parties contra tantes, ou s'il faut une tradition réelle et des actes prise de possession de fait; s'il faut ou non une transcril tion de Facte d'aliénation sur des registres publics, oa s^ est besoin, pour la validité de Facte, d*une confirmatiç judiciaire (2).

Fœlix confond deux ordres d'idées qu il importe

(1) Comparez Story qui ezpo&e les opinioDs diverses dos ftociofiii tairee [Conflici oflaws, p. 56^ et auiv., 7* t*dit.). (£) Fœlix, Droit international prit>é^ t. !•', p. ^ÏO, n*» 97 (4* èdlt*).

Ustinguer, la transiuission de là propriété entre les parties jt la translation de la propriété à Tégard des tiers. Laricle 1583 implique cette distiaction, et l'article 1140 la suppose. Lors de la discussion de Tarticle 1138, Ion )L*ôlait pas parvenu à s'entendre» au conseil d'Etat, sur le ^int de savoir s'il fallait maintenir la transcription ; la luestion fut s^oûrnée. Je dirai plus loin comment elle a iié résolue. Pour le moment je demande quelle est la nature du statut» tel qu'il est formulé par l'article 1583 : la translation de la propriété entre les parties, par l'effet des contrats» dépend-elle du statut réel, comme le dit Fœlix, DU du statut personnel? L'opinion de Fœlix est suivie par tous les auteurs; les jurisconsultes italiens (i) sont d'accord avec les interprètes du code Napoléon. Et au point de vue de la tradition, il ne saurait y avoir de doute. D'Argentré s'expvime avec une certitude absolue. Il y a des lois diverses dans les différents pays sur la manière d'acquérir et de transmettre la propriété des immeubles : << La règle la plus certaine (2) veut que l'on observe la loi du lieu où Us sont situés; aucune autre loi, sauf celle du territoire, oe peut régir les immeubles ; il en est ainsi dans les contrats et dans les testaments; la volonté des parties n'est jamais prise en considération. » Telle parait aussi être la règle établie par le code civil ; «^ Les immeubles sont régis par la loi française » (art. 3).

tH9. La question change quand on se place sur le terrain des principes. Je suppose que les parties seules sont en cause ; il s'agit de savoir si l'acheteur est devenu propriétaire à l'égard du vendeur, aucun tiers n'est intéressé dans ce débat. Est-ce le cas de dire que la loi du territoire décidera si l'acheteur est devenu propriétaire? Par cela seul que les tiers sont sans intérêt, le droit de la société n'est pas enjgagé, et s'il n'y a pas d'intérêt général à sauvegarder, peut-on dire que la souveraineté territoriale exige que l'on applique la loi du territoire i La puissance souveraine n'intervient pas dans le règlement des

(1) Fiore, Diritto intemasionale privaio, p. 288, n^ 205.

(2) «• Certissima usu observatio est. n Ad consuetudines Britannia', «rt.2iS»aios.VI,aP3.

DES BIENS ET DU STATUT RÉEL

intérêts privés, pour le seul plaisir de faire acte d*autorité, il faut qu elle ait un motif pour agir, et quel serait ce motif quand le propriétaire d'un immeuble le vend à ua acheteur, les deux parties étant étraogères? On suppose que daprès leur loi personnelle la propriété, entre parties»! n*est transférée que par la tradition ; dés lors telle ser aussi rintention des contractants; il y a donc une volont tacite qui tieat lieu de convention. Des Français pour-j raient convenir que la propriété de Tim meuble ne sera transmise que lors de la délivrance, et par la tradition : pourquoi ne permettrait-on pas à des étrangers de faire ce que des Français ont le droit de faire? On dira que rarticle 3 du code Napoléon s y oppose. N'est-ce pa donner à Farticle 3 une portée qull na pointa La question que je discute ne pouvait pas se présenter dans Tancien droit» puisque la nécessité de la tradition pour la translation de la propriété était universellement admise. Tou-J jours est-il que les statutaires ne donnaient pas au stalutl réel la siguificatioo qu on veut lui donner aujourd'hui. Ja] rappellerai des autorités que j'ai citées dans la matière j des successions. Quand la loi seule agit, disait Masuer.J le statut de la situation doit être appliqué, et il Fempor dans ce cas, sur le statut personnel; il n'en est pas môme quand la volonté de Thomme dispose ; alors le statut I est personnel* Or, dans l'espèce, la question est de savoir! si les contractants peuvent déroger au principe en vertu! duquel la propriété se transmet par le seul eflet du ood trat. L affirmative est certaine. Et quand deux étranger»! contractent, ne doit- on pas admettre quUs entendeût| suivre leur loi nationale qu'ils connaissent, de préférenc à la loi française qu ils ignorent? La loi suppose que I parties veulent transférer la propriété par la seule for du contrat, sans tradition, et elle donne effet à cette Ion té. Mais le code ne dit pas que les parties ne peuvent pas vouloir autre chose; or, la règle est que les contrao tants peuvent faire tout ce qui n'est pas contraire à l'or * public et à Imtérét général. Cela me paraît décisif.

L'auteur le plus récent qui a traité cette question, M» Barde, avoue qu'en théorie, et au point de vue ration* j

k^f il importerait peu que la propriété d'un immeuble ranrais, vendu par un étranger à un autre étranger, se ransmette par la tradition ou par le seul consentement. 3i cela importe peu, pour mieux dire, si cela n importe m du tout, si cela est indifférent à la souveraineté IranfWae» pourquoi veut-on que la loi soit réelle? Suffit-il |u\lle ail pour objet un immeuble? M. Barde répond que loi est telle et que l'interprète ne peut pas la changer (j). is doute, s il était vrai que la loi étrangère eût une iOn directe sur le territoire français, il faudrait Fécarmais, dans lespèce, ce n'est pas la loi étrangère il agit, c'est la volonté des contractants, et dans une itière ou, comme le dit larticle 1387, les parties sont ires de faire telles conventions qu ils jugent à propos, lisque leur seul intérêt est en cause* *84. J*ai supposé que Tintérêt des parties est seul an . Dés qu il y a une loi d*intérét général régissant les leubles, cette loi forme un statut réel, qui remporte la loi personnelle de l'étranger et sur sa volonté. Le tul anglais des fraudes veut que Taliénation des imbles soit constatée par un écrit scellé. C'est une conioû requise pour la validité et même pour Texistence la vente. Le titre du statut en dit la raison, le législaa voulu prévenir la fraude ; la loi est par cela même ordre public, et elle domine toute loi étrangère. Si des içais faisaient en France une vente verbale d'un imible situé en Angleterre, la vente, dit Story, serait tièrement nulle {ooid), elle ny aurait aucun effet, pas entre les parties. La forme est d^intérét général, la des parties ne saurait y déroger; et, par suite, la ionneUe des contractants ne pourrait être invoquée la loi territoriale (2), n n y a aucun rapport entre cette espèce et celle que viens de discuter, La règle qui admet la translation de propriété par le seul effet du contrat n'est pas établie ^ans un intérêt public ; si le législateur français a rejeté tradition, c'est qu*il la jugée inutile; il a consacré un

il) Eftrde, Théorie traditionnelle des statuts, p. 9tM02* (2) Story, Conflict oflaws, p. U%, §§ 363 et 364.

YH.

DES filSKS ET DU STATUT RÉSL.

priDcipa de droit naturel, mais ce principe, qui donne à Ul volonté la force de transférer la propriété, na rieu (isj commun avec Tordre public. On comprend donc que parties y puissent déroger en maintenant la néces&il la tradition; tant que la convention nest pas contra Tordre public» le législateur laisse pleine liberté aux ptr-J lies contractantes; donc rien n empêche que celles-ci m^ vent leur loi personnelle. Il en est tout an*statut des fraudes ; il est prohibitif, et la pi d*ordre public. Cela exclut toute convention contraire et^ toute loi étrangère : conçoit-on que la loi française va la vente verbale dun immeuble situé en Angle alors que la loi anglaise la déclare radicalamant : [utterly void)^ pour prévenir la fraude?

28&. D'après le code Napoléon, la règle que laj priété se transfère par le seul etfet du contrat sapp" non seulement entre les parties, mais aussi à Téga tiers. Au mouient où le code civil fut discuté, la tr tion était requise pour que la propriété des in ^J

transmise à l'égard des tiers. La section de k^^.. ,,*,.uDi conseil d'Etat proposa de maintenir la transcriptioû» et la conseil Tadmit en principe; il ny avait de dissr que sur des détails de rédaction. Le projet fut rtji. la section, et ne reparut plus, de sorte que la pub I fut abolie sans qu il y ait eu un vote et sans que ï< comment se fit cette révolution importante* On a cela s appelait escamote?" les lois et non les discuter h est certain que la clandestinité est un système dépl-nai .' si Ton peut donner le nom de système à un oubli. li uiJ. malentendu, ou à je ne sais quoi. L'économie poliiiqw nous dit que la loi doit favoriser la circulation des \mtk (Jr, la clandestinité entrave la circulation. Dupin a dit i portant la parole devant la côur de cassation : ^ Celui \% achète n est pas sûr d'être propriétaire, celui qui paye.if n'être pas obligé de payer une seconde fois, et celui q^ prête n'est pas sûr d*être remboursé. ^ La clandeslis' n est pas un principe, c est un vioe.

(t) Voyez meB Prtnctjp«f tie dr^it emi. t XVi, p. 42Si, a<» 3é0.

LE STiLTUT DES IMMEUBLES.

*ê*«, La loi hypothécaire belge du lô décembre 1851 > rétabli la transcription; ei une loi du 23 mars 1855 Ta Itroduite en France. Chose remarquable! La publicité xistait dans nos anciennes coutumes belgiques, sous [>rme de nantissement, ou de réalisation faite en justice. Test une histoire merveilleuse que celle de la publicité otitumière ; j*en dois dire un mot fi). Les premières orijOkùA ramontent a la tradition germanique et à la saisine iodale. Ainsi les Barbares et la féodalité ont introduit me garantie dont les jurisconsultes romains n'avaient pas

ton. Certes les Germains ne songeaient point au ^^uand ils entouraient la transmission des biens fune certaine publicité, et les barons féodaux pas da vanâge. Cependant la filiation est incontestable. Si la barbarie germanique et la violence féodale nous ont donné la mbUcité que le droit romain ignorait, cela ne prouve pas ]ue la s 'rie soit supérieure à la civilisation et à la Bcience > -irable des jurisconsultes de Rome; mais

cela prouve qu'il y a un autre élément dans la vie de '■' ■' nité que Innperfection des hommes, cest la main

qui dirige leur destinée. Dans mes Etudes sur ihistOÈre de thumanité^ j ai montré à chaque page Taction de Dieu et de sa providence ; je suis heureux de la signa- W dans l'histoire du droit,

J appelle encore Fattention sur un fait qui se rattache 4 notre science. La publicité était en germe dans les insti- ^ioBS germaniques et féodales ; pourquoi s est-elle déve-

dans les provinces belgiques plutôt que dans la

coutumière? Nos coutumes étaient féodales par

lUenca. mais c'est l'élément de la liberté qui régnait

m nos cités commerçantes et industrielles. Les besoins

i](i -Atnnaei-ce exigent une entière sécurité dans les tran-

de la vie civile; la publicité leur donna satisfac- (OU. Cela prouve aussi que tout, en cette matière, est lûlérêt social, et partant le statut de la transcription est lel par excellence- Sur ce point, on ne peut invoquer la adition française, puisque* sous lancien régimeja clan-

fl) Voytx lés déUtlft dans me» Principes de droit eivU^ t. XJX, p. 17,

DEH EIB.\S ET DO STATUT RË£L.

destinité régnait dans toute la France* Cependant le pm cipe sur lequel repose la réalité doit recevoir son ap| tion. Si les coutumes éiaiem réelles, e est qu'elles et souveraines. Dès que la souveraineté a conscience d'< même, elle se donne pour mission de diriger les in ter généraux de la société ; et il n y a pas dUntérét plus capi^ tal que le développement de la richesse publique, non| que la richesse soit le but, mais la richesse est un moya indispensable du perfectionnement social.

*8Î. L article 1*' de la loi hypothécaire belge (16 < cerabre 1851) porte ; « Tous actes entre- vîfs, à titre ( tuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits ré immobiliers seront transcrits. » Les testaments et successions ne sont pas soumis à la transcription; était aussi la règle des coutumes de nantissement. Po les successions, le système de publicité par la transcrip tion est impossible, la propriété des biens du défunt j sant de plein droit, dès llnstant de la mort, à Théf sans acte aucun, et même sans une manifestation de lonté. Quant aux testaments, la nécessité de les trana aurait été un danger pour le légataire, Théritier naQ Facte pouvant aliéner les biens légués, avant que le lé taire ait pu requérir la transcription.

Les actes entre- vifs doivent être transcrits, sans disti guer s ils sont à titre onéreux ou à titre gratuit, La pubM cité est prescrite pour tous les droits réels immobiliers^ donc pour des démembrements de la propriété aussi biei que pour la propriété entière, servitudes réelles ou sonoelles, usage, habitation, emphytéose et superficie^ Notre loi hypothécaire ne s'applique pas aux droits mobiliers ; la rapidité des transactions commerciales comporte pas les lentes formes de la transcription, possession qui assure le droit de Facquéreur de bonne foi donne une espèce de publicité aux mutations mobilier

Il va sans dire que le principe de la transcription fora un statut réel. C*est le cas d'appliquer iarticle 3 du < civil ; les immeubles sont régis par la loi de la situation sans distinguer s ils sont possédés par un étranger ou [ un indigène, Entre parties, la vente serait parfaite, da

aon opinion, en vertu de la loi personnelle des con traçants; à Tégard des tiers, les étrangers ne deviennent propriétaires que par la transcription, quand même leur oi personnelle ne lexigerait pas: Tintérêt public du pays le la situation Fexige, et cet intérêt domine le statut per- K»aneL Par contre, les Français ou Belges qui acquerfilent des biens dans un pays dont la loi ne prescrit point a publicité deviendraient propriétaires à Tégard des krs, la loi qui ordonne la transcription n*ayant aucun effet hors du territoire,

loi belge de 1851 étend la nécessité de la transcripaux RCtesdéclaraUfs de droits réels immobiliers, c'este aux partages, landis que, d'après la loi française du ars 1855, les partages ne doivent pas être transcrits. Il est certain que les tiers sont intéressés à connaître le Éûl du partage, puisque les droits des héritiers sont tout ents pendant Findivision et après que l'indivision a avant le partage, ils sont copropriétaires et peuvent ^ser des biens indivis pour leur part héréditaire ; d le partage est consommé, chaque héritier ne peut plas disposer que des biens compris dans son lot. Il suit delà que si une succession comprend des immeubles situés en PVance et en Belgique, le partage devra être transcrit eo Belgique, sinon les héritiers seront considérés comme étant encore en indivision ; tandis qu en France et pour J6s biens français, le partage uon transcrit pourrait être ïûppasé aux tiers, leg copartageants n'ayant plus de droit que leur part divisée.

Sont encore soumis à la transcription les baux excédant oeuf années ou contenant quittani^e d*au moins trois années de loyer. Les baux ne dounent pas aux preneurs un iroit réel; mais, en vertu de Farticle 1743 du code civil, f bail qui a date certaine doit être respecté par lacqué-

R; celui-ci a donc le plus grand intérêt à le connaître, f est encore intéressé quand le preneur a payé antici- Mltirement les loyers ou fermages. A la rigueur, tous les mx devraient être transcrits, quelle que soit leur durée, i quel que soit le payement anticipatif fait par le preneur. 8 cette rigueur serait une grande gêne pour les parties

DES BfENS ET DV STATUT RÉEL.

intéressées, et, d'un autre côté, la publicité n est pas al solument indispensable pour avertir les tiers de 1 existefitf d'un baQ ordinaire de neuf ans ou des payements antic patifs qu'il est d'usage de faire. Quand il y a conrtit droits et dmtéréts, le législateur cherche à les cuneilia en leur imposant des restrictions réciproques. Voilà pou quoi la loi n'annule pas les baux de plus de neuf quoiqu'ils ne soient pas transcrits ; on peut les opp aux tiers, mais seulement pour une période de neuf aq nées, à laquelle les tiers ont dû s'attendre.

Le statut de la transcription des baux est réel. En ellet elle est prescrite dans Tintérét des tiers acheteurs et i tiers créanciers ; elle est par cela même d'intérêt généra or, c'est parce que la société y est intéressée que le stati oblige tous les habitants du territoire, les étrangers comn les naturels du pays. On voit que le motif qui rend lesta^j tut réel ne tient pas à la souveraineté territoriale, tall(j quon Tentendait jadis ; la loi oblige tous les habitantiî du territoire, non parce que le bail a pour objet un immeti-] ble, mais parce qu il intéresse les tiers. Preuve que, dans lapplication de Varticle 3, il faut tenir compte de la notioi j de la souveraineté, telle qu elle se modifie insensibloJûe avec les progrès de la civilisation.

§ IV. — La revendication.

X88. Les auteurs rangent la revendication parmi lesl statuts réels, sans discuter la question, comme s il s'agi»-J sait d*un axiome (i). Au moins faudrait-il dire pourqu " est réel. En droit moderne, Vaction ne diffère pas du dl Si le droit est personnel, il restera personnel, quand îr sera exercé en justice. (3r, j'ai émis l'opinion (n** 283) 'l^ii'l la transmission de la propriété entre les parties du statut personnel, en ce sens que l'autonomie des par-l ties décide comment la propriété se transmet et s'acquiert. Donc si l'acheteur agit contre le vendeur, le juge devrtl appliquer la loi personnelle des contractants, sur le pointi

<1) Fiore, Dtritto internas ionalê priwtto, p.SS2, § SOI.

LE STATUT DBS IMMBUBLB8. 35^

ie savoir qui est propriétaire. S'il reconnaît lei^istenc^ d'un contrat entre les parties, c*est cette convention expresse ou tacite qui réglera les droits et les obligations du vendeur et de lacheteur. La loi de la situation est hors de cause.

Il en est autrement si le propriétaire revendique sa chose contre le tiers possesseur. C est laction en revendication proprement dite. Le demandeur n agit point en Tertu d'un contrat, il agit en vertu du droit qu'il a dans la chose; le défendeur ne lui oppose pas un contrat, il excipe du droit qu'il prétend avoir à la chose, soit la propriété, s'il a usucapé, soit la possession et les droits qui y sont attachés. L'usucapion est essentiellement d'intérêt social; le procès roulera, dans ce cas, sur les conditions r^ quises par le statut territorial pour qu'il y ait prescription acquisitive. Je renvoie à l'Etude que je consacrerai à cettç difficile matière. Si le défendeur n'a pas usucapé et si le demandeur établit son droit de propriété, les rapports entre le propriétaire et le possesseur seront encore régis par le statut réel. En effet il s'agit de savoir quels droits sont attachés à la possession; or la possession est un simple fait qui n'engendre des droits qu'en vertu de la loi territoriale, comme je lai dit ici même (n°* 255-260), En ^e sens l'action en revendication est réelle.

Ï89. Celui qui agit en revendication doit prouver son droit de propriété. Il n'y a pas de preuve plus difficile. Les personnes étrangères à l'étude du droit croient qu'il iuflSt de produire le titre en vertu duquel le demandeur ifii devenu propriétaire. Il n'en est rien. Si j'achète u^ rumeuble, je n'en deviens propriétaire que sous la condiion que mon vendeur en ait eu la propriété ; je dois donc >rouver que l'auteur de mon auteur était propriétaire, et iinsi de suite, en remontant d'un vendeur à l'autre, jus- |ua ce que j'arrive à établir mon droit par la prescripion ; la prescription est, en définitive, le seul moyen de »rouver la propriété.

Le droit romain venait au secours du revendiquant en ni accordant l'action appelée publicienne. On entendait ar là laction par laquelle une personne, ayant acquis

DÉS BIENS ET BU STATUT RÉEL

une chose par tradition et eo vertu d'une juste causej pouvait la revendiquer, comme si Fusucapion était établie, bien qu elle fût seulement commencée, La ^ cienne existe-t-elle encore en droit français? A mon avis,] non. Il suffit de lire la définition que j'ai empruntée! Insti tûtes de Jostinien pour se convaincre que cette . repose sur une fiction ; on feint que la prescription accomplie, alors qu elle ne Test point ; or la loi seule i créer une propriété fictive et la munir d*une action, nement invoque-t-on Téquité ; Téquité ne suflSt point pooi créer des fictions et des actions. Le possesseur doit ot gain de cause» dès que le demandeur ne prouve propriété, et il ne la prouve pas tant qu il n a pas accompS la prescription. Il suit de là que le demandeur étranger,! qui revendique, ne pourrait pas se prévaloir de la publi-j cienne, car il n*apparlient pas à la loi étrangère de i une propriété fictive en France ; le législateur terriioria peut seul donner à celui qui a commencé à usucaper, action contre le possesseur (i),

ÏÎMI. Si Ion admet le principe que la revendicatioûl dépend du statut réel, il faut en conclure que les droits ed obligations du revendiquant et du tiers possesseur sou réglés par la loi du lieu de la situation (2), Il y a sous 1 rapport des différences entre le droit français et le droil romain ; le juge devra appliquer aux parties, fussent-ell étrangères, la loi française, si les immeubles sont sitoé en France. D après le droit traditionnel, cela n'est pa douteux, et la tradition est en harmonie avec les prin-j cipes de notre science, puisquil s'agit de déterminer le effets de la possession quand elle est en conflit avec la pr priété. C'est une question d^intérét général» qui est iDdf j pendante de la nationalité du propriétaire et du po?8es-j seur : le statut de la situation l'emporte, dans ce cas, suri le statut personnel*

J*ai dit,en traitant de la possession, quels sont les droits! respectifs des parties en ce qui concerne les fruits et les f

11) La queation est contraversée. Voyez mes Principes de drùit ôAï X, VI, n«« 156 et 169, '^

(£) Bar, Das interncUionale Privatrecht, p. 212, suiv.

nstructions. Plestent les impanses. On entend par là les travaux faits parle possesseur de l'héritage pour conser- -ver, améliorer ou embellir TimmeuMe, sans qu*il y ait des constructions nouvelles. Il n'y a aucun doute pour les impenses nécessaires qui conservent la chose; le propriétaire aurait dû les faire, il s'enrichit donc du montant de la dépense, partant, Téquité loblige de la restituer au possesseur. Quant aux impenses utiles qui ont pour but et pour ït d'améliorer la cliose, on distingue. Le possesseur de e foi doit être indemnisé par le propriétaire revendi- ^nant, jusqu'à concurrence de la plus-value que la chose a acquise lors de la restitution qui en est faîte; car le re- Tendiquant ne senrichit que de cette somme. Quant au sseur de mauvaise foi, le droit romain lui refusait lie action. En droit français, on a toujours considéré ité, en donnant au juge le droit de décider d'après circonstances de la cause. Le possesseur étranger, ique le droit romain soit sa loi personnelle, pourrait moquer Téquité, la possession étant territoriale de son

8»! . Dans le cas où le possesseur a droit à une indem- Bité à raison des constructions ou des impenses qu'il a faites, naît la question de savoir s'il jouit du droit de retenir la possession, comme garantie de son recours En droit romain» on décidait que le propriétaire ne pouvait 'liger le possesseur à lui délaisser l'héritage, s'il n'avait é au préalable l'indemnité qu'il lui devait. Les ordonnances des rois de France consacraient formellement ce fit de rétention. Dans le silence du code, il est împos- »le de l'admettre, car le droit de rétention est une cause préférence sur tous les autres créanciers; or il n'y a pas fe cause de préférence sans texte (i). Si donc le possesseur est étranger et régi par la loi romaine, il ne pourra pas réclamer le droit de rétention ; les privilèges sont territoriaux de leur essence.

(1) La qudfltion est très controversée. Voyez «<«ïa. VI. n« 181.

Principes de droil

DES BIENS KT DU STATUT RÉBL

SECTION V. — Vtm drolU réel».

§ r'. — Le principe*

«92. Savigny pose comme principe que les droits dépendent du statut de la situation des choses dans l( quelles ils s'exercent. Cela résulte, dit-il, de la nati même de ces droits; on ne peut les exercer que là où chose est située ; c*est là qu*est le siège du fait juri c*est donc la loi de ce lieu qui détermine les condit^^ les ertets du droit. Cette considération n est-elle pas i\ matérielle i Dire que Fespace gouverne le droit, nest pas tout réaliser, puisque les droits relatifs aux bi aboutissent toujours à une chose qui occupe une dans Fespace. Est-ce que Fhomme, Ba pensée, sa to!I ne joue pas on rùle dans tout rapport juridique? Donc est impossible de faire abstraction complète de la perwi nalité humaine. Je viens d'appliquer ce principe à la pi priété, le plus considérable des droits réels» puisque autres n en sont qu un démembrement.

Savigny ajoute une autre considération. Celui qui v acquérir et exercer un droit dans une chose se rend là la chose se trouve, et se soumet par là à la loi qui 1% au lieu de la situation. Il en est de la loi qui régit 1 droits réels, comme de celle qui gouverne la person Dans Fun et Fautre cas, il y a soumission volontaire* à la loi de la situation, soit à la loi du domicile (r). C0I doctrine me laisse bien des doutes. Elle me paraît eaç] position avec Fessence même de la loi. Le légi " commande, il prohibe, et obéissance est due à ses dé! et à ses ordres par tous ceux auxquels il a droit dâ ^^ mander: la soumission de Fhomme à la loi n'est jamai volontaire, elle est nécessaire. Cala est certain des loi que nous appelons personnelles. Le code civil le dit: • Le lois conceroant Fétat et la capacité des personnes régi sent les Français même résidant en pays étranger - ^^^'^-^

1(1) Savicow iSystem des hevtigen rùmischen lUcfiU^ t. Mi), p '^ ^^Ô. IL '

loi nationale s'impose donc à la personne, elle n'attend

que la personne veuille bien s'y soumettre en fixant ^n domicile dans un lieu où elle exerce son empire ; x>în de là, la personne a lieau changer de domicile, elle

teut se soustraire à la loi qui gouverne son état et sa ité, aussi longtemps qu'elle conserve la nationalité

;aise. Il en est de même du statut réel. Le code civil

(art. 3) que les immeubles, même ceux possédés par

étrangers, sont régis par la loi française. Si un étranr achète un immeuble situé en France, cet immeuble

a régi par la loi française, que Facheteur le veuille ou le législateur n attend pas que l'étranger se soumette loi territoriale; celle-ci s'impose au propriétaire,

nger ou indigène. Fautil pour cela que l'étranger tienne en France, sur les lieux, pour acquérir et exercer son droit, conformément aux luis françaises? Le code civil t rejeté cette conception matérielle du droit, en rejetant k tradition comme condition de la transmission de la propriélé. C'est la volonté qui seule règne dans le domaine du droit.

Ces principes reçoivent exception dans les cas où la loi s'en rapporte à l'autonomie des particuliers. 11 en est ainsi en matière de contrats. Les parties font telles conventions queDcs veulent, et ces conventions, dit le code civil, leur licnnentlieu de loi (art. 1134). Pour mieux dire, ce n'est pÀ8 une exception ; il ne s'agit plus de statuts, la loi ne commande pas, et ne prohibe pas; ce sont les parties

Rtlractantes qui font office de législateurs. Les contrac- Ils, faisant la loi, peuvent naturellement choisir la loi I doit régir leur contrat ; en ce sens elles s'y soumettent, bus ne sommes plus sur le terrain des statuts, nous sommes dans le domaine de l'autonomie.

Wft. L'opinion de Savigny est généralement admise. M, Brocher la reproduit presque textuellement, sans même ajouter les motifs que donne le célèbre jurisconsulte de Bixrlin (i). Savigny et Brocher ne distinguent pas si le droit est mobilier ou immobilier; en cela ils s'écartent de

W) Brocher, Prûit inteniatiûrtai privé, p. 201», n* 69,