DES

DU STATUT RÈKK.

trais librement formés. C'est TappUcation rigoureuse dei principes qui régissent la propriété : tout propriétaire est maître absolu de sa chose ; libre à lui de céder la copropriété, mais on ne saurait l'y forcer» Dans cet ordre d'idées, il ne peut être question d'un statut réel, puisque le législateur n'impose rien aux parties intéressées; ilny a pas dlntérêt public en cause, La mitoyenneté dépend en tout de la volonté des voisins; partant on applique les principes qui régissent les conventions. Si des Fraûçaii possédaient des héritages dans uo pays régi par le droi romain, pourraient-ils invoquer la loi Irançaise sur la mi toyenneté? Non, en tant que la mitoyenneté est forcée car ce serait porter atteinte à une loi territoriale qui d'ordre public, la loi qui consacre la liberté du proprifr taire.

ÎIS9. Dans les pays coutumiers, Tintérét public (^li s'attache à la clôture fit introduire une restriction au droî exclusif de propriété; l'un des voisins pouvait forcer laoi tre soit à construire un mur mitoyen, soit à lui céder mitoyenneté d'un mur qui lui appartenait. Les auteurs ' code civil ont adopté sur ce point les principes de la co« tume de Paris; ils considèrent la mitoyenneté comme < devoir de bon voisinage (i). Cela ne veut pas dire que mitoyenneté soit nécessairement forcée. Rien n'empéch deux voisins de s'entendre, et de créer une mitoyemi volontaire par voie de convention, et en tant qu'elle volontaire, elle dépendra de leur autonomie; la loi n'ii tervient que s'il y a un intérêt public en cause. Et en qu< consiste, dans lespèce, Fintérêt de la société? A ce qui y ait une clôture ; il ne peut pas dépendre des voisins qu"^ n*y en ait point. Ainsi si deux propriétaires contigus sdpulaient que le mur qu'ils construisent à frais commuiti ne sera pas un mur mitoyen, que ce sera une copropriété sans indivision forcée, cette convention ne serait pas valable, quand même la loi personnelle des propriétaires là permettrait. En eifel, la loi veut, dans un intérêt public, que rindi vision résultant de la mitoyenneté soit forcée.

(l) Berlier, Ejcposé des motifs, n<» Il {hotré, t. IV, p, lî'O, éditioi» ^ BruxeUûB).

)r^ rautonomie des parties s arrête devant la loi territoîale, quand celle-ci est d ordre public, ce qui est décisif.

Ainsi un seul et même droit, la mitoyenneté, peut dé- >endr6 tout ensemble de Tautonomie des parties, en tant lue leur intérêt privé est seul en cause, et du statut réel [iu territorial, en tant que Tintérét public intervient. Les jersonnes étrangères au droit trouveront que c est de la lubtilité que de considérer la mitoyenneté comme un statut personnel à la fois et réel; mais le droit est subtil de s^on essence, il doit Têtre sil veut régir la variété infinie des relations civiles.

393. Larticle 663 porte : ** Chacun peut contraindre 6on voisin, dans les villes et faubourgs^ à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparalion de leurs maisons, cours et jardius, assis es dites villes et faubourgs. -^ Il résulte de cette disposition que dans les campagnes chacun est libre de clore ou de ne pas clore ses héritages : c'est le régime du droit romain. Pourquoi la loi déroge- t-elle au droit commun dans les villes et faubourgs? Tronchet a dit, au Conseil d'Etat, que la clôture forcée a pour objet de garantir la sûreté des deux voisins (i). Or, la sûreté des personnes et des propriétés est plus exposée dans les villes que dans les campagnes, à raison de la proximité des habitations, de retendue de la population, et de Fimportance des choses sujettes à être volées. Voilà pourquoi la hauteur du mur augmente à raison du chitTre de la population : plus la richesse mobilière est grande, plus il y a danger, et les garanties doivent croître avec les risques (i).

De là suit, d abord que la clôture forcée est d'ordre public, et par conséquent les parties intéressées ne peuvent pas déroger à la loi. La convention par laquelle on stipulerait qu il n y aura pas de clôture, blesserait ouvertement Tordre public, car elle re\ient à dire qu on renonce à clore son héritage, quand même le défaut de clôture favoriserait les voleurs. Cela est décisif pour la nature du statut delà clôture forcée: dès que la loi est d'ordre public, Tau-

mce du conseil d'Ktat du 4 bromaire au xti, û<^ 23 (Locré. t IV, ,it, deBruxeUe»), Coroparejc Durupton, t.V. p. 330, ii*ai9.

mi

DES BIENS ET DO STATUT RÉEL

tonomie est exclue; ce qu'une convention expresse nej

pourrait pas faire, la soumission tacite à une loi ^^' ne le peut pas non plus. Le statut personnel cèdt -.. le statut territorial, quand celui-ci est d ordre public.

324. A mon avis, il en faut dire autant de la coa| tion que des propriétaires régis par le droit romain fej quant à la hauteur du mur mitoyen. L'article 663 dit qu la hauteur du mur sera fixée suivant les règlements pa ticuliers ou les usages constants et reconnus ; à déf* d'usage et de règlement, le mur doit avoir la hauteu déterminée par le code, laquelle varie d'après le ch ~ de la population. Les propriétaires peuvent-ils dérog cette disposition? Si la hauteur du mur est fixée par loi, suivant le chitfre de la population, c'est qu'il se for plus facilement des bandes de voleurs dans les graDdeil villes que dans les petites; donc la hauteur du mur «stl d*ordre public aussi bien que Tohligation de construire kl mur. Vainement dirait-on que llutérêt général est raoin-i dre ; il n y a pas de plus et de moins dans l'intérêt que U société a à prévenir les vols, et à donner la sécurité aux propriétaires.

a*î^. L article 6<51 porte: « Tout propriétaire joignam un mur a la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. « Voilà une nouvelle dérogation à la liberté du propriétaire ; d'après les principes romains, Tac» quisition de la mitoyenneté devrait être volontaire; 1© auteurs du code ont donné la préférence à la tradition couturaière en considérant la mitoyenneté forcée comuie une de ces obligations que la vie commune impose dam les villes; les terrains y sont très chers; si le mur contre lequel je veux bâtir a répaisseur et la hauteur uécessaim pour supporter une nouvelle construction, pourquoi m* forcer à construire un second mur? Ce serait une perte pour moi, et toute perte que font les particuliers est une perte de richesse pour la société. Donc Tacquisition de U mitoyenneté, imposée aux voisins, est d'ordre public]

LK STATUT DEî^ IMMEUBLES.

décisif pour la nature du statut; il est d* ordre partant réel,

islateur n a-t-il pas poussé trop loin la faveur rde à la mitoyenneté ? Cest mon avis ; il viole iété, à force d'être favorable à la copropriété. Le je viens de donner pour justifier racquisition b la mitoyenneté implique que le propriétaire qui pn voisin à lui céder la mitoyenneté veut bâtir ; [intérêt qu*il a à acquérir la copropriété du mur, (iérét est aussi un intérêt public. La coutume de i faisait une condition de Tacquisition forcée de la

ELé (art. 194), Les auteurs du code ont laissé de ndition, de sorte que» sans motif apparent , et î raison, le propriétaire peut forcer son voisin ler la copropriété de son mur : c est une exprobour cause d*utilité privée.

rL*application de Farticle 661 soulève une diffil touche également à la nature du statut. On de- I la cession de la mitoyenneté, que le voisin peut m une vente. Il a été jugé par la cour de cassate n*est pas une vente, parce que Tun des élébentiels manque, le libre consentement du voisin p céder la copropriété de son mur, La cour en ► conséquence que les conditions et les etfets de la ité du mur mitoyen sont réglés par les dispositître des Sem^Uudes, et non par celles du titre de (i). La conséquence serait grave, en ce qui con* ature du statut, c'est que le statut serait réel. dans la doctrine de la tradition française, on Ues toutes les dispositions concernanl les servidis que la vente, comme tous les contrats, pro- Tautonomie des parties contractantes, A mon écision de la cour est en opposition avec le texte et avec les principes mêmes qu elle invoque, 661 dit que tout propriétaire joignant un mur a de le rendre yniloyen. Cette expression est de celle qui se trouve dans Tarticle 660, aux

A* U Ghjynbr^ civile, 17 février 1864

DES BIENS ET DU STATUT RÉBL

termes duquel le voisin qoi n a pas contribué à Te sèment du mur mitoyen peut néanmoins en acqu la mitoyenneté. Or celui qui acquiert la miloyenoe Yachèle^ car il doit payer ou rembourser au maître mur la moitié de sa imleur (art, 660 et 661). Voilà bi^ les éléments de la vente, une chose, un prix et le cons tement, Qulmporte que le propriétaire du mur soit obli de consentir? Il y a bien des cas dans lesquels le cons tement du vendeur est forcé, ce qui n'empêche pa y ait vente. Celui qui est exproprié pour cause d1 publique est forcé de vendre; le code Napoléon Constitution belge disent qu'il est contraint de céder i propriété; cependant on ne conteste pas qu*il vend et^H le contrat est une vente. Il en est de même dans le casif rarticle66L

3ÏS. La mitoyenneté est une copropriété. De là su dit Pothier, que ^ la communauté du mur mitoyen for entre ceux auxquels il appartient en commun, les mén obligations que pour la communauté des autres chosea ' Chacun des voisins, continue Pothier, est obligé d'app ter à la conservation du mur mitoyen les soins qua pères de famille ont coutume d'apporter à la conservatid de ce qui leur appartient. Si le mur était dégradé ou ruii par \b. faute de lun des communistes, il serait tenu d^l réparer ou de le reconstruire (i).

Sont-ce là les principes qui régissent les servuuues, Non, certes : le propriétaire du fonds servant n'est tenu à faire; les obligations seules ont pour effet ("" ger le débiteur à faire. Il y a donc, en matière toyeoneté, un débiteur et un créancier; en etfet, la cou nauté est une espèce de société ; Pothier en traite, < expliquant le titre de la Société. Donc le statut procè de l'autonomie. Dès que Tintérêt général nest plus cause, les parties sont libres de régler leurs obligatio comme elles l'entendent ; elles peuvent adopter les règll qui se trouvent dans leur loi personnelle, de préférencel celles que le code français consacre; et elles peuvent sr

dj Pothier, De la Société, n» 219,

>porter tacitement, ou en faire lobjet d'une convention presse.

3S8. Ce que je dis des obligations qui naissent de la toyenneté est aussi vrai des droits qui en découlent. Il de principe, dit Pothier, que la communauté d'une 3se donne à chacun de ceux à qui elle appartient en nmun le droit de s'en servir pour les usages auxquels 9 est par sa nature destinée, avec ce tempérament mmoins qu'il en doit user en bon père de famille et de nière qu'il ne cause aucun préjudice à ceux avec qui la >se lui est commune, et qu'il n'empêche pas l'usage qu'ils vent pareillement avoir (i).

Quelle est la limite précise des droits que le copropriété peut exercer sur la chose commune? Il y a contro- 'se sur ce point et doute. On demande s'il faut appliquer Bi copropriété, et partant à la mitoyenneté, le principe

régit la propriété, à savoir que l'un des voisins ne peut a faire qui porte atteinte au droit de l'autre. Ou faut-il e, avec Pothier, que nous devons user de la chose nmune en bon père de famille et sans causer de préjue à celui avec lequel elle nous est commune? Dans cette nion, le communiste est responsable, par cela seul il cause un préjudice, quand même il ne léserait aucun dt. En eflfet, les droits du copropriétaire sont moindres 5 ceux du propriétaire exclusif; il est en société avec communiste, et la société impose des obligations, tanque la propriété n'en impose aucune, sauf celle de res- ;ter le droit d'autrui. Mais précisément parce que la triction des droits du communiste résulte d'un droit bligation, il appartient aux parties intéressées de la :ler comme elles l'entendent. Nous sommes de nouveau

le terrain de l'autonomie, et non sur celui des servîtes.

Vinsi une seule et môme servitude dite légale est régie tôt par le statut réel, tantôt par le statut personnel, 18 que l'on puisse dire qu'il y a contradiction ; les prinôs se mêlent nécessairement dans les faits de la vie,

I Pothier, De la Société, n'' 207.

DE8 BIKNS Ï5T DU STATUT RÉKî

toujours complexes; il faut faire à chacun sa place, et l

absorber Tun au détriment de 1 autre.

h, Dos vues ei des Joui^.

399> On donne le nom de vues aux fenêtres ouvraBK et on appelle jours les ouvertures qui servent seulemeni^ éclairer la chambre» sans procurer au propriétaire vue sur Théritage du voisin, et de manière qu il De pai« rien jeter sur cet héritage. Quand le propriétaire pea pratiquer des jours, quand peut-il pratiquer des/Mn

Si le mur joint immédiatement Théritage d autrui J propriétaire n'y peut ouvrir que des jours qui OBtj but unique d'éclairer les appartements (art. 677). " pourquoi les jours doivent être à fer maillé et à dormant, c'est-à-dire construits de façon quon puisse les ouvrir et qu ils ne donnent pas le moyen i voir sur le fonds contigu; pour la même raison, ils De] vent être établis qu*à six ou huit pieds au-dessus plancher.

Quand le mur ne joint pas immédiatement Thé d'au Irai, le propriétaire y peut pratiquer des vaé fenêtres proprement dites, pourvu qu'il y ait une dis de six pieds entre le mur et l'héritage du voisin, s'il 8*^ de tmes droites ou fenêtres d'aspect, et de deux pie* s'agit de vues obliques. Les premières sont beaucouf gênantes pour les voisins; la loi les appelle des fené cVaspeci, pour marquer qu'elles servent essentiellement I regarder sur Théritage contigu ; or, le voisin a plusl redouter les regards indiscrets de celui qui voit droits sa propriété que de celui qui n y peut jeter que des re obliques.

Quand il n y a pas une distance de six ou de deux ] entre le mur et le fonds voisin, le propriétaire n j pas pratiquer de imes, il ny peut ouvrir que des jowr^*

330. Les auteurs du code ont suivi eu celte malife le droit coutumier. En droit romain, on appliquait le pri cipe que la propriété est un droit absolu et exclusif propriétaire fait sur son fonds ce qu il veut; il peut dofl

^atiquer dans son mur telles ouvertures qu'il lui plaît, uns s'inquiéter si ces vues gênent ou non son voisin. !ais le voisin, de son côté, peut exclure de son fonds tous ux qui y veulent pénétrer; il aura donc le droit de rucher les. fenêtres ouvertes par l'autre propriétaire; car, t le philosophe Xénocrate, « avoir fenêtre et vue droite .r le voisin, c'est autant que si l'on y avait les pieds r>. ppliqué à la rigueur, le droit absolu de l'un des propriéîres neutraliserait le droit absolu de l'autre, et, par Jte, la cohabitation dans les villes deviendrait impossie. Cela est si vrai que les Romains, pour rendre posole la vie commune, isolaient leurs maisons et en faiient des îles : c'est le nom qu'elles portent dans les lois maines. Dans nos villes modernes, cela serait absolument ipraticable. Aussi nos coutumes n'ont-elles jamais admis

propriété absolue, souveraine, et ajoutons égoïste, du oit romain; elles y ont apporté des restrictions, comme

viens de le dire en parlant de la mitoyenneté. Ferrière t que la coutume de Paris a pris un tempérament qui t avantageux à l'un des voisins et qui n'est joom^ incomode à l'autre. Elle n'a pas accordé au propriétaire le ^uvoir absolu que lui reconnaît le droit romain, de pra- [uer dans son mur telles ouvertures qu'il lui plaît ; ce oit serait une incommodité permanente pour le voisin. i coutume n'a pas non plus donné au voisin le droit exclusion absolu qui aurait empêché le propriétaire de maison d'y pratiquer des ouvertures, et, par conséquent, ndre les villes inhabitables. Les coutumes transigèrent. i propriété subit des restrictions dans l'intérêt de la vie mmune.

En ce sens, les dispositions du code sur les vues et les 1rs sont des servitudes, elles restreignent le droit de proiété dans l'intérêt du bon voisinage. Il ne s agit pas d'un lérêt particulier, la civilisation est en cause, car les villes

sont le siège, il faut donc que la coexistence dans les Jes soit possible; or, l'habitation même des maisons rait impossible si les propriétaires n avaient le droit de atiquer dans les murs de clôture des ouvertures qui leur >ciLrent l'air et la lumière. Mais ces jours devront être

3BS BIENS ET

RÉBL

construits de manière à ne pas trop incommoder les vé sins. En cela consiste le sage tempérament introduit les coutumes et consacré par le code civiL Alors ni< quil y a une cour ou un jardin, ces terrains ne sont jj assez étendus» là où il y a une population aggloi pour que les vues s'exercent exclusivement sur la priété de celui qui les pratique dans son mur ; de là nécessité d'un nouveau tempérament. Une certaine di tance prescrite par la loi devra être observée pour coni lier le droit que Tun des voisins a de recevoir Tair et lumière avec le droit qu a Tautre d exclure les regards qi porteraient sur son intérieur.

331. On voit quels grands intérêts sont en jeu di les restrictions de la propriété que le code appelle tudes légales. C'est une autre propriété que la propri< romaine; celle-ci absolue, souveraine, alïoutissail à guerre des voisins contre leurs voisins, elle eût rendu m villes inhabitables. La propriété coutumière impose voisins des restrictions qui rendent la coexistence d hommes possible dans les villes. La conséquence qui en résulte pour la nature des statuts est évidente* La propriété coutumière est d'ordre public, c'est un intérêt social de premier ordre, puisque l'existence de la société et son perfectionnement sont en cause. Partant, le statut qui règle cette propriété est réel, il domine le statut des propriétaires étrangers qui appartiendraient à im pays dl législation romaine. A chaque législateur appartient '' pouvoir exclusif de réglementer la propriété, de mani qu'elle se concilie avec les exigences de l'ordre social; on peut appliquer le principe de l'article 3 du c^de ci La souveraineté est en cause, et elle ne serait plus eoti^ si une loi étrangère imposait au sol français une légii tion antisociale, en opposition avec la sociabilité fran* et avec les grands intérêts de la civilisation.

^ 111. />^A' serviludes personnelles, 332, Lr ntde Napoléon ne prononce pas le môïl

itudes personnelles ; il est cependant certain que Tusu- , l'usage et l'habitation sont des servitudes personîs; la tradition et le texte du code ne laissent aucun e sur ce point. Les auteurs du code civil, élevés et Tis dans la haine de la féodalité, auraient voulu bane mot de servitude du langage des lois; même dans îharges purement réelles, ils essayèrent d'y substituer rme de services fonciers, qui figure dans l'intitulé de e titre; l'usage prévalut.

ais,au sortir d'une révolution qui s'était faite, au nom 1 liberté et de l'égalité, contre les débris du servage al, le mot de servitude paraissait si révoltant, et surcelui de servitude personnelle, que le législateur évita iployer cette expression pour désigner l'usufruit, Lge et l'habitation. Il est certain néanmoins que ces ts sont des servitudes.

33. Cela n'est pas sans importance en ce qui cone la nature du statut qui régit les servitudes person- 3s, notamment l'usufruit, la seule qui soit restée dans mœurs, bien qu'elle soit un fait assez rare. La répuice que les auteurs du code civil montrent pour les itudes personnelles pourrait faire croire que cette [ère est en tout d'ordre public, et, par conséquent, une mdance du statut réel ; ce qui exclurait absolument onomie des parties intéressées. Le texte du code ive que les particuliers jouissent, en ce qui concerne ifruit, de la môme liberté que dans tout ce qui regarde Lge de la propriété, sauf quand les dispositions sont lement d'ordre public.

'article 579 dit que l'usufruit est établi par la volonté homme. Cela implique que les parties sont libres de ;aniser comme elles l'entendent sans être liées par les ositions du code civil. L'usufruit n'est pas d'ordre pu- . Sous ce rapport, les droits réels sont de même nature les obligations ; les particuliers ont pleine liberté de tabliretde les modifier comme ils l'entendent, car c'est > leur intérêt exclusif que ces droits et obligations sanctionnés par le législateur. S'il formule les prins qui régissent les démembrements de la propriété et