CHAPITRE m. (APPENDICE

DE l'application DE l'aCT TORRENS EN ALGÉRIE.

L'act Torrens, qui porte le nom de son promoteur, sir Robert Torrens, mais dont le véritable titre est the Real Property act, a été appliqué en 1858 dans l'Australie du Sud.

Voici en quoi consistent les principaux traits de ce système.

Tout propriétaire peut soumettre la terre qui lui appartient au régime du real property act; pour arriver à ce résultat, il doit commencer par faire dresser un plan de sa propriété et le faire certifier par un arpenteur breveté, puis rédiger une déclaration dans laquelle il affirme son droit de propriété et déclare les charges qui, à sa connaissance, portent sur son immeuble ; puis après avoir joint ensemble le plan de son domaine et ses titres de propriété, il envoyé le tout au directeur de Tenregistrement (1). Remarquons que l'adoption du régime du real property act est absolument facultatif pour les particu-

i. Charles Gide, Etude sur Tact Torrens.

liers; il ne s'impose pas, y a recours qui veut. Après avoir reçu les pièces dont nous avons parlé, le directeur de Tenregistrement fait examiner par des jurisconsultes le dossier qui lui a été remis et si les titres du propriétaire ne lui semblent pas absolument incx)ntestables, il rejette la demande qui lui a été adressée de placer Tim meuble sous le régime du real property act. Cette décision du directeur de l'enregistrement peut être l'objet d'un recours devant les tribunaux. Si au contraire les titres lui paraissent irréprochables, il fait insérer des annonces dans les journaux de la localité et envoie même des avertissements nominatifs aux personnes intéressées, afin de leur déclarer que si, au bout d'un délai qui varie d'un mois à trois ans, aucune opposition ne s'est formée, l'immeuble dont il s'agit sera soumis au régime de Tact Torrens et le demandeur en sera déclaré propriétaire incommutable.

Si nous supposons qu'aucune opposition ne s'est produite pendant les délais, on procède à l'immatriculation de la façon suivante : le directeur de l'enregistrement rédige deux certificats exactement semblables sur lesquels sont mentionnés la description de l'immeuble telle qu'elle résulte du plan qui en a été dressé et les charges, baux, hypothèques, servitudes, etc., qui peuvent grever l'immeuble ; Tun de ces certificats demeure au bureau de l'enregistrement, l'autre est remis au propriétaire à qui il sert désormais de titre. La rédaction en double de

' ces certificats est un des traits caractéristiques du sys-

/ tème Torrens ; elle offre le précieux avantage de parer

'^ aux dangers de perte ou de destruction de l'un des ti-

tres. Une fois Timmeuble immatriculé, le propriétaire n'a ' plus à craindre aucune revendication ni l'apparition d'un

droit quelconque de servitude ou d'hypothèque ; son droit ) est placé sous la garantie de TEtat qui y a pour ainsi dire

\ apposé son sceau et les tiers frustrés n'ont plus qu'un

', recours en dommages-intérêts contre l'administration de

^ renregistrement si elle s'est trompée en délivrant un cer-

\ tificat à un non propriétaire. Cette décision peut paraître

i excessivement dure pour les tiers lésés, mais en échange

' de cette rigueur motivée par l'intérêt général, une com-

plète sécurité est obtenue dans les transactions. ^ Si maintenant nous supposons que le propriétaire qui

f s'est placé sous le régime du real property act veut ven-

• dre sa terre, il rédige un contrat de vente, joint à cet acte

I son titre de propriété et envoie le tout au directeur de

4 renregistrement. Celui-ci fait mention sur le registre où

se trouve immatriculé l'immeuble de la vente et des conf ditions auxquelles elle a eu lieu. Il annule le certifi-

cat de l'ancien propriétaire et en rédige un nouveau qu'il remet à l'acheteur. Celui-ci n'a alors à redou- [ ter aucune éviction ni l'apparition d'aucune servitude

ou hypothèque non mentionnée sur le certificat de son vendeur, car elles ne lui serait pas opposable. Si au lieu de vendre son immeuble le propriétaire veut

l'hypothéquer et se procurer ainsi du crédit, il n'a simplement qu'à rédiger un contrat d'hypothèque, à y joindre son certificat et à envoyer le tout au Directeur de TEnregistrement.

Celui-ci transcrit sur son registre le contrat qui est intervenu, avec la date et l'heure de l'inscription ; il reproduit ces mentions au dos du titre qui lui a été envoyé par le propriétaire et le renvoie au créancier.

L'idée maîtresse du système créé par le réal property act est donc la création pour les immeubles d'une sorte d'état civil comme il en existe pour les personnes, indiquant toutes les modifications qu'ils subissent, soit par suite de mutations, soit par la suite de charges qui pèsent sur eux, telles que baux, hypothèques, servitudes, etc. Les principaux avantages de ce régime consistent dans son caractère facultatif qui permet à tout propriétaire de l'adopter ou de s'en tenir au droit commun, dans l'extrême modicité des frais qu'il entraîne et qui sont de beaucoup inférieurs à ceux qui résultent chez nous du système de la transcription et enfin de l'extrême sécurité qu'il crée dans les transactions ayant pour objet des mutations de propriété ou des constitutions de droits réels, sécurité qui résulte de ce que sur les registres tenus par l'administration de l'Enregistrement un compte est ouvert non plus à chaque propriétaire, comme dans notre système français, mais à chaque domaine, ce qui permet d'éviter les confusions de nom si fréquentes chez

nous et bien plus nombreuses encore en Algérie ; il est vrai qu'un tel régime est incompatible avec lexistence dhypothoques occultes, telles qu'il en existe dans notre droit français. Ajoutons enfin que le réal property act en prescrivant à chaque propriétaire de faire dresser un plan de son immeuble facilite singulièrement la preuve de Texacto étendue du droit de propriété et empêche ainsi les contestations sur les tenants et les aboutissants, ce que ne font ni notre système de transcription française ni notre organisation cadastrale ; il présente aussi un avantage précieux au point de vue de la constitution et du remaniement du cadastre.

On peut donc, disent les partisans de l'application de Tact Torrens en Algérie, se rendre compte facilement des conséquences qu'elle entraînerait. Au point de vue de la constitution de la propriété individuelle, le système du real property act offrirait Timmense avantage de ne pas s'imposer aux indigènes comme le régime de la procédure administrative et par suite de ne pas porter atteinte à leurs coutumes, chose toujours dangereuse quand on se trouve en présence d'un peuple profondément attaché à ses traditions.

Au point de vue pécuniaire, on éviterait les dépenses énormes qu'entraîne à sa suite le système en usage jusqu'à ces derniers temps, dépenses qui sont loin d'être compensées par les résultats jusqu'ici obtenus dans la voie du progrès.

Au point de vue des mutations de propriété et de transmissions des transactions de droits réels, on asseoirait la publicité sur une base inébranlable et Ton permettrait au crédit hypothécaire de se développer dans une large mesure, ce qui est impossible à Theure actuelle avec un système de transcription organisé non par nom d'immeubles mais par nom de personnes, alors surtout que ces personnes portent presque toutes le même nom ; il suffirait pour arriver à ce résultat de prescrire la spécialité et la publicité des hypothèques légales et de supprimer ou tout au moins'^de spécialiser l'hypothèque judiciaire.

Enfin au point de vue fiscal, on parviendrait à organiser en Algérie un cadastre destiné à consolider et à prouver le droit de propriété et en même temps à asseoir rimpôt foncier.

Telle est l'argumentation des partisans de l'application de Tact Torrens dans notre colonie algérienne ; elle aboutit à supprimer la méthode jusqu'à présent suivie, c'est-à-dire la constitution de la propriété individuelle par la procédure administrative et à la remplacer par l'initiative privée. Or, c'est là une révolution considérable dont le succès est fort problématique et qui risque de faire disparaître le peu de résultats qui ont été obtenus à grands frais sous l'empire des derniers errements. Avoir recours à l'initiative privée des Arabes pour constituer un régime de propriété foncière en opposition avec leurs traditions séculaires, c'est aller au-devant d'un

échec certain ; en Australie et dans les colonies européennes on a pu s'adresser à l'initiative privée parce qu'on s'est trouvé en présence de colons sachant apprécier les bienfaits de la civilisation et d'une législation perfectionnée, mais en Algérie on n'obtiendra rien d'une population ennemie de tout progrès, préférant le statu qw et ignorant d'ailleurs parfaitement ce qu'on entend par enregistrement, crédit hypothécaire, cadastre et autres dénominations semblables; il faudrait, pour arriver à ce résultat, que Tinstruction leur permît d'apprécier les bienfaits de la nouvelle législation. On cite l'exemple de la Tunisie où, en effet, le système du real property act a été mis en vigueur avec quelques modifications par une loi promulguée le 5 juillet 1883 et ne semble pas donner de mauvais résultats; mais on oublie que dans cette contrée les difficultés à vaincre n'étaient pas aussi considérables qu'en Algérie : les populations de la régence de Tunis ne se trouvent plus en effet dans le même état de civilisation que les tribus Arabes; elles ont passé du moins sur la plus grande partie de leur territoire, du régime de la propriété collective du sol au régime de la propriété individuelle, ce qui facilite singulièrement l'application de l'act Torrens. De plus, il paraîtrait que de temps immémorial, il existait dans la Régence de Tunis des usages tout-à-fait semblables au système du realproperty act (1) de sorte qu'il a trouvé dans cette contrée un