L. ii, C, De sacr.eccles

* L. 14, Auth. hoc usus, C, Desacr. eccles.; Nov. VII, c. 4; Nov. CXX, c. 2.

" Nov. VII, c. 4.

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ou de l'usager, ou pour un temps indéterminé, mais qui ne doit pas dépasser la durée de la vie du concessionnaire; si celui-ci meurt avant l'expiration du terme fixé par le contrat, le terme est déchu et le bien retourne immédiatement à l'église qui avait concédé l'usufruit^ 4° Le contrat de constitution doit être constaté par un acte écrit dressé par l'économe de l'église, et dans lequel celui-ci doit mentionner la durée de l'usufruit et les stipulations réciproques des parties ^.

Quand l'usufruit ou l'usage s'éteint soit par l'expiration du terme convenu, soit par la mort de' l'usufruitier, la jouissance de la chose revient à l'église propriétaire; l'usufruitier doit restituer la chose telle qu'il l'a reçue, c'est-à-dire sans que ses revenus soient diminués, et avec toutes les choses qui en dépendent , ses accessoires immeubles , les colons et les esclaves^.

4° Louage.

Les biens des églises peuvent être l'objet de contrats de louage. Mais la concession de ce droit ne peut être que temporaire et ne doit pas dépasser un certain temps. L'extrême limite de cette concession est fixée par la loi 24 au Code, De sacr. écoles., § 3, à vingt ans, par la Nov. CXX, c. 3, à trente ans. Ces deux dispositions se trouvent dans deux constitutions de Justinien ; il semble qu'elles soient contradictoires, d'autant plus qu'elles sont toutes les deux spéciales aux églises de Constantinople , la pre-

1 L. 14, G., De sacr. eccles.; Nov. VII, c. 4; Nov. CXX, c. 2.

2 L. 14, C, eod. tu.

=' L. 14, C, eod. lit.

mière à la Major Ecclesia seule, la seconde à toutes les églises du territoire. Il est évident que l'une de ces dispositions a abrogé l'autre ; laquelle? Il est difficile de le savoir, car ces deux constitutions, au Digeste, ne portent pas de date. Il semble, d'ailleurs, résulter de ces dispositions que la durée du louage n'était limitée qu'à Constantinople, où elle varia de vingt à trente ans, et que, dans les provinces, elle était illimitée.

La Novelle VII n'a pas innové sur ce contrat. « Si » quid autem de conductionibus ecclesiasticarum rerum » aut in aliis capitulis sancivimus, aut a prioribus nô- » stris sancitum est , maneat hoc in propria firmitate , » neque ex prassenti sacra nostra constitutione novan- » dum*. » En effet, dans la Novelle YII, Justinien ne parle pas de la conductio, qui était sans doute généralement admise sans conteste et n'était probablement limitée , comme l'emphytéose à laquelle elle est assimilée dans certains cas, qu'à Constantinople.

Il en parle spécialement dans la Nove lle CXX ; mais dans les dispositions qu'il édicté à ce sujet, il ne parle que des églises de Constantinople. En effet, la matière du louage est traitée dans deux chapitres différents de cette Novelle; c'est dans la partie spéciale aux églises de Constantinople que se trouve la limitation à trente ans de la concession d'un droit de louage; dans la partie générale de cette Novelle, dont les dispositions s'appliquent à toutes les églises de l'Empire, il n'y a pas de limitation fixée.

La Novelle CXX, dans son chapitre 8, assimile le locataire et l'emphytéote qui n'exécutent pas les conditions

1 No.v. VII , Epilogus.

de leur contrat. Nous renvoyons, pour ces règles, à ce que nous dirons de l'emphytéose. D'ailleurs , comme il est écrit au texte, cette disposition s'applique à toutes les églises de l'Empire sans exception, aussi bien à celles de Constantinople qu'à celles des provinces '.

5° Concession colonîaire.

Ce mode de concession dont nous avons vu plus haut la définition, était défendu et nul comme n'étant réglé dans aucune loi. « Jure colonario facta con- » cessio irrita est in ecclesiaslicis , utpote neque jure » cognita^ » Il est vrai que la loi 24 où se trouve cette défense est spéciale à la Major Ecclesia de Constantinople, mais quoique il n'y ait pas dans la Novelle YII de disposition impérative qui l'étende aux autres églises, il résulte de la façon dont Justinien en parle dans le préambule de cette Novelle qu'elle était partout et absolument défendue.

6" Emphytéose.

Les églises ne peuvent concéder de droits d'emphytéose que sur des choses qui se prêtent par leur nature à cette destination, « ea solum... quse ad hoc congrua » videntur œconomo et aliis gubernatoribus^ », et à des personnes suffisamment riches pour répondre des obligations qu'elles contractent « satis locupletibus'' . »

1 L. 14, Auth. quirem, C, De sacr. eccles. — Nov. CXX, c, 8.

2 L. 24, § 1, G., De sacr. eccles.

3 L. 24, Auth. Perpétua quoque , C, De sacr. eccles. * L. 24, § 4, C, eod. lit.

Nous aurons à étudier sur l'emphyléose : 1° par qui et dans quelles formes doit être fait le contrat d'emphytéose ; 2° pour combien de temps ; 3° à quelles conditions; 4° quelles sont pour Temphytéote les conséquences de l'inexécution des conditions du contrat.

1° Des formes de l'emphytéose. — Pour la Major Ecclesia de Constantinople , le contrat doit être fait par l'évêque et patriarche lui-même qui représente son église, « conscientia et consensu beatissimi hujùs ci- » vitatis episcopi* », en présence des économes et des chartularii qui jurent que le contrat est bien fait suivant les règles prescrites : « quod non ad prsescriptio- » nem juris ejus contractus efficitur^. »

Dans les autres églises de Constantinople , s'il y a des chartularii attachés à l'église, ce sont eux qui, eu présence, « ejus qui praeest venerabili domui », font le contrat et prêtent serment. S'il n'y en a pas, c'est le supérieur de l'église même qui intervient au contrat et p rête serment. Il doit être rédigé un écrit ^quirelaje la convention.

Dans les provinces*, pour les églises ou venerabiles domi que l'évêque gouverne lui-même ou par le chœur des clercs, le contrat doit être fait avec leur volonté et leur consentement, en présence des économes, administrateurs et chartularii, qui jurent que le contrat ne cause aucun dommage à l'église.

2° Durée de l'emphytéose. — D'après la Novelle VII

1 Novelle CXX, c. S, pr.

2 Ibid.

3 Novelle CXX, c. o.

* Ce qui est curieux, c'est que les monastères de Constantinople sont soumis aux mêmes règles que les églises des provinces.

c. 3, l'emphytéose temporaire est seule permise, même si elle a pour objet un édifice en ruine. « Non enim » in illis alienationem fieri permittimus, nisi in sola » emphyteusi temporal! *. »

La Novelle CXX introduisit des distinctions; l'emphytéose perpétuelle fut permise aux églises des provinces, aux monastères de Constanlinople^ et aux églises de cette ville, quand le contrat avait pour objet un édifice en ruine.

A Constantinople , dans tout autre cas , les églises ne pouvaient concéder d'emphytéoses perpétuelles; la concession ne pouvait s'appliquer qu'à l'emphytéote luimême et à deux de ses héritiers successivement , si ces héritiers étaient des fils ou des filles, des neveux ou des nièces, et, si on avait eu soin de les désigner spécialement, à l'époux ou à l'épouse^.

3° Cotiditions de l'emphytéose. — L'empereur Léon avait décidé que l'emphytéose ne serait constituée que pour la totalité du revenu que le bien produisai t*. Justinien décida qu'on pourrait en retrancher un sixième du produit total ^.

Nous lisons dans deux textes que le revenu de la

1 Novelle CXX, c. 5, § 2.

« Nov. CXX, c. 6, § 1.

3 Nov. XVII, c. 3, pr. — Nov. CXX, pr. — L. 24, § 4, Desacr. eccles.

Cependant VAuth. 14, Perpétua quoque, semble permettre dans tous les cas l'emphytéose perpétuelle. Elle renvoie à la Novelle VII où il n'y a rien de tel , et à la Novelle CXX où est faite la distinction que l'on sait, tandis que ce texte ne fait ni distinction de lieu, ni distinction de cas. Il est donc à croire que le mot perpétua à la loi 14 est une erreur, ou qu'il rapporte le cas général sans mentionner l'exception.

*Nov. VII, c. 3, § i.

'' L. 14 , Auth. Perpétua, L. 24, § 4 , G., De sacr. eccles. — Nov. VII, c. 3, § 1.— Nov. CXX, c. 1.

chose doit être estimé au moment où elle a été consacrée à l'usage de l'église : « reditu ipsius rei qui fuit » cum divino juri dedicaretur*. » — « Pensio... tanta » quanta ab initio fuit, quando ad sanctissimam venit » ecclesiam'^. » — Ces dispositions semblent contredites par le texte suivant : « relevari amplius sexta parte » servati canonis in tempore traditionis '. » Si le mot tradition signifie le pioment oti la chose est donnée en emphytéose, il y a conflit entre ce texte et les deux précédents , mais comme il est peu probable qu'on ait désigné par le mot traditio une concession d'emphytéose, il est plus naturel de supposer qu'on a signifié par là le moment où la chose a été livrée, de quelque façon que ce soit, à l'église. Les deux textes s'accordent par cette interprétation.

Si les revenus de la chose ont diminué, la diminution d'un sixième du revenu, autorisée dans les autres cas, n'est plus permise, l'emphytéote devra payer le reve nu tout entier : « pro c onst ante nunc pensione in

emphyteusim detur* », « constantem pensionem accipiat^ » Il est peu probable qu'en pareil cas il se présente personne pour contracter, mais on a pensé que la perte serait trop considérable pour l'église , et qu'il valait mieux, en ce cas, louer le bien que le donner en emphytéose « cum liceat conducere potius quam taies diminutiones in emphyteusim celebrare®. »

* L. 14, Auth. Perpétua, G., De sacr. eccles. 2Nov. VII,c. 3, § 1.

3 L. 24, § 4, De sacr. eecles.

* L. 14, Aulh. Perpétua, C, De sacr. eccles.

sNov. VII, c. 3, § l.

6Nov. VII,c. 3, §1.

Les immeubles situés dans les faubourgs sont l'objet de dispositions spéciales.

Si ces biens donnent leur revenu normal , « si qui- » dem hœc reditus habeant integro canone » la redevance doit être égale au revenu sans diminution , et , loin d'en rien retrancher, on devrait plutôt l'élever, « et nuUam omnino relevalionem , sed augmentum » fieri*. ))

Si ces biens ont beaucoup de valeur mais ne donnent que peu ou pas de revenus, on ne mesure pas la rente sur les revenus réels, mais on 'estime la valeur du bien et les rentes probables de la somme estimée pendant vingt ans. L'emphytéole devra payer cette somme ^.

Si une église constitue un droit d'empliytéose sur un édifice en ruines, les textes distinguent suivant que l'emphytéote rebâtit la chose ou la laisse en l'état. Dans le premier cas, l'emphytéote ne paiera que le -tiers des-rentes-que-donnait -l'édifi ce.debout ; ,il„dey.ra„ la redevance dès son entrée en jouissance^. Dans le second cas, il doit se servir des matériaux de l'ancien édifice pour rebâtir ; la construction terminée , on estimera ce que vaut le nouvel édifice, et il paiera comme redevance la nioitié des revenus estimés; cette diminution lui est sans doute accordée pour l'indemniser des dépenses qu'il a été obligé de faire. La redevance, d'ailleurs, ne sera due qu'à partir du mo-

1 Nov. CXX,c. l,pr.

2 Nov. VII, c. 3, § 1. — Nov. CXX, c. i, pr.

^ L. 14, Auih. si quas ruinas, C, De suer, ecdes. — Nov. CXX,

ment où l'édifice aura été achevé , ut primitus œdificet^.

Dans ce cas les plus grandes précautions sont prises pour que l'estimation soit exacte et juste; elle est faite à Constantinople en présence de deux primates mechanici aut architecti, et même d'un seul, s'il n'y en a pas d'autre dans la cité ; devant l'évangile et sans doute en prêtant serment, l'architecte doit fixer combien l'emphytéote devra payer à titre de redevance.

4° Conséquences de l'inexécution du contrat. — Si l'emphytéote a laissé passer deux ans sans payer la redevance fixée ^, il est déchu de son droit; il doit payer toutes les rentes échues, « quse debentur solum pro » prsecedente tempore », s'il a détérioré la chose, la remettre en état à ses frais, et n'a droit à aucune indemnité pour les améliorations qu'il a pu faire ^-

Si cependant, les administrateurs de l'église ne veulent pas l'expulser, parce qu'il leur serait difficile d'en trouver un autre et de donner un autre usage à l'im-

meuble, il devra acquitter les rentes dues et payer exactement à l'avenir. S'il s'y refuse , les administrateurs pourront s'indemniser sur ses biens , et ne lui devront rien pour les améliorations qu'il aura pu faire.

7° Gage.

En règle générale les biens des églises ne peuvent être donnés en gage, ut nec res eorum pignorentur* .

^ L. 14, Auih. si quas, C, Desacr. eccles. — Nov. CXX, c. 1, § 2. 2 Dans les cas ordinaires, trois ans.

■■* L. 14, Autli. quirem., et L. 24, § 4, C, De sacr. eccles. — Nov. VII, c. 3, § 2. — Nov. CXX, c. 8.

* L. 14, Auth. hoc jus. G., Desacr. eccles.

La règle ne souffre pas d'exception quand il s'agit de choses immobilières affectées par le domaine impérial à l'usage des églises, « quse ab imperiali dono » prsedictis locis applicantur*. »

Ce cas excepté, une chose peut être mise en gage aux conditions suivantes : 1° que la dette à payer soit une dette pressante, si debitum urget, ou que l'église soit obligée de s'engager par une nécessité pressante comme pour payer les impôts au fisc^ .

2° Que le prêt soit utile à l'église.

3° Que le mobilier ne suffise pas à payerja dette.

4° Que l'on choisisse pour la donner en gage, autant que possible, la chose qui a le moins de valeur, « res mediocris inter cseteras, inspecta ipsius qualitate, » quantitate et onere' .

La Novelle VII, c. 6 , n'autorisait que la constitution d'hypothèques générales, elle ne permettait pas la constitution de gages spéciaux; la Novelle CXX permet la constitution des gages spéciaux soit à Constantinople "soit dans lës^provînces*r~"

Si le créancier accepte la chose qui lui est donnée en gage, il imputera les fruits sur le capital et les intérêts; les intérêts pourront monter usque ad quartam centesimse.

Si le créancier ne veut pas accepter le gage , on devra, si la majorité des clercs de l'église y consent majore parte deserventium consentiente , procéder à la vente

1 L. 14, Auth. hoc jus, C, De saer. eccles. — Nov. CXX, c. 7, pr.

2 Nov. VII, c. 6. — Nov. CXX , c. 4 et 6.

^ L. 14, Auth. hoc jus, C, De sacr. eccles.

*Nov. CXX, c. 4 et 6.

de la chose ; la vente doit se faire sans frais , habitis ahsque dispendio gestis^.

En leur présence, l'économe doit jurer que la dette existe et que le mobilier ne suffît pas à la payer. Puis l'annonce de la vente est publiée pendant vingt jours ^

S'il se présente des acheteurs, la chose est veudue au plus offrant. Le prix doit être employé au paiement de la dette , et l'acheteur doit s'assurer de l'emploi, sinon la vente serait nulle, ut non aliter habeat emptor munitionem, nisi pretium, pro ipso débita persolvatur^.

S'il ne se présente pas d'acheteurs, la chose, après une juste estimation est donnée en paiement au créancier avec le consentement de Vordinalor et de la majorité des clercs, en augmentant d'un sixième l'estimation de la chose*.

Si on a payé la dette , ou si la dette se trouve payée par les revenus de la chose donnée en gage , celle-ci revient à l'église en toute propriété".

L'acte de vente doit mentionner que le contrat ne porte aucun dommage à l'église, nihil esse factum in ea re ad damnum divinse domus^.

Dans les provinces, l'acte de vente doit être rédige par Yordi7iator de l'église en présence de celui qui l'a ordonné, patriarche, métropolitain ou évêque ; la vente

1 L. 14, C, Auth. hoc jus, C, Desacr. eccles.

2 L. 14, Auth. hoc jus, C, Desacr. eccles. — Nov. CXX, c. 5, 6.

3 L, 14, Auth. hoc jus, G., De sacr. eccles.

* Nov. CXX, c. 6.

- Nov. CXX, c. 4 et 6, § 2.

^ L. 14, Auth. hoc jus. G., De sacr. eccles.

doit avoir lieu avec le consentement de la majorité des clercs , et les ordinatores doivent prêter serment que la dette ne peut pas être payée sur le mobilier de l'église*.

Toutes ces formalités doivent être faites sans frais. « NuUum pro his dispendium aut expensam venera- » biles domos sustinere. » « Propterea enim volumus w de csetero apud judices provinciarum aut defensores )) locoram hujusmodi monumenta a memoratis perso- )) nis sive domibus agi ut nuUum dispendium sen- » tiant^. M

Sil'évêque, l'économe a reçu un prêt, il ne pourra faire mettre la somme au compte de l'église à moins de prouver que le prêt de cette somme lui a été utile. Le prêteur et ses héritiers ne pourront agir contre la venerabilis domiis qu'en faisant cette preuve, et s'ils ne la

» Nov. CXX, c. 6, § 2.

2 Nov. CXX, c. 6, § 2. Il semble résulter de ce passage que ces actes devâiënt~êtrFpâ:ssé¥liëvâïït~lës"}*Md^^ et les Së-~

fensores civitatum. Mais cela n'est pas vraisemblable après les dispositions précédentes qui portent seulement que le monumentum sera fait devant le patriarche, le métropolitain, l'évêque. — D'ailleurs, nous ne voyons dans aucun autre cas, ni à Constantinople , ni dans les provinces , que la loi ait prévu que l'acte dût se passer devant une autorité civile.

Cela signifie probablement que les églises et autres lieux vénérables dont il vient d'être parlé devaient porter devant les magistrats leur réclamation , pour obtenir la remise des frais.

Ce serait par exemple dans le cas où les tabellions , si on passe le contrat avec leur secours , ou les agents du fisc pour les différents droits qui pourraient être perçus par ces actes, réclameraient des frais aux venerabiles domi, soit que les représentants de ces institutions agissent d'eux-mêmes, afin de se faire donner décharge, soit qu'ils attendent d'être actionnés.

Le mot « agi » en serait la preuve, car il indique une réclamation.

font pas n'auront de recours que contre celui qui a reçu la somme ou ses héritiers.