Du louage des choses, en général

541. — Le Code commence par poser ua certain nombre de principes généraux, qu'il peut être important de résumer.

Quand Texécution d'un bail verbal a commencé, sans que Ton puisse prouver le loyer convenu, le preneur est tenu de restituer la chose au bailleur en lui bonifiant, pour la durée de sa jouissance, un loyer à régler {que se régule) (1547*).

Les administrateurs de la fortune d'autrui (mari, père, tuteur, etc.) ne peuvent, en général, consentir des baux de plus de six ans (1548).

Les baux d'immeubles ne sont opposables aux tiers que s'ils ont été dûment inscrits au Registre de la propriété (1549).

Sont applicables au louage les dispositions sur la garantie contenues dans le titre De la Vente (cfr. n^' 525 à 528) ; « dans le cas où il y a lieu à restitution du prix, il doit être fait une diminution proportionnelle au temps pendant lequel le preneur a joui de la chose » (1553).

542 [613]. — Le bailleur est tenu non seulement de délivrer la chose et d'en permettre l'usage pendant le temps convenu, mais encore de faire jouir le preneur, « de le maintenir en paisible jouissance » et, d'autre part, de faire toutes les réparations nécessaires pour que la chose reste en état de servir (1554) ; il ne peut moditier la forme de la chose louée (1557). Le locataire, à part les obligations déjà mentionnées dans le 1. 1", n° 613, a celle de payer les frais du contrat (1555). Si l'une des deux parties manque à ses obligations, l'autre peut demander la résiliation du bail avec des dommages et intérêts, ou seulement des dommages et intérêts si elle préfère laisser subsister le bail (1556).

Si, durant le bail, il est nécessaire de faire une réparation urgente et qui ne puisse être différée jusqu'à l'expiration du contrat, le preneur est tenu de s'y soumettre, encore qu'elle le gène et le prive temporairement d'une partie de l'immeuble; si les travaux durent plus de quarante jours, il a droit à une diminution proportionnelle du loyer; si les travaux sont de telle nature qu'ils rendent inhabitable la partie de l'immeuble qu'ocr cupent le locataire et sa famille, le locataire peut demander la résiliation du bail (1558).

Le locataire est tenu d'informer le plus promptement possible le propriétaire de toute usurpation ou entreprise dommageable, faite ou manifestement préparée, sur le fonds loué, ainsi que de la nécessité des réparations incombant au propriétaire , sous peine de répondre personnellement des conséquences de sa négligence (1559). Le bailleur ne répond pas du trouble de pur fait {de mero hecho) apporté par un tiers dans la jouissance de la chose louée ; mais le locataire a une action directe contre le perturbateur; il n'y a pas perturbation de fait lorsque le tiers a agi en vertu d'un droit qui lui compète (1560).

Le preneur est tenu, à l'expiration du bail, de restituer la chose dans l'état où il l'avait reçue, hormis ce qui a péri ou s'est détérioré par vétusté ou cas fortuit (1561); sauf preuve contraire, il est présumé l'avoir reçue en bon état (1562). il répond des détériorations ou de la perte, s'il ne peut établir qu'elles ne sont pas de sa faute (1563) ; il répond, notamment, des détériorations commises par les personnes de sa maison (1564). - Si rien n'a été convenu quant au lieu et à l'époque du paiement du loyer, le loyer se paie au domicile du débiteur (cfr. 1171 ; n*" 459, in fine), et aux époques fixées par l'usage local.

.543 [617]. — Lorsque le bail a été fait pour un

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temps déterminé, il prend fin, ipso facto, sans qu'il faille de congé ni de part ni d'autre (1565); mais, si, à l'expiration du contrat, le preneur reste en jouissance de la chose pendant quinze jours avec Tacquiescement du propriétaire, le bail est réputé tacitement renouvelé pour le temps fixé aux articles 1577 et 1581 (cfr., infrà, n**' 549, 553 ; 1566*) ; en cas de tacite reconduction, les obligations contractées par un tiers pour sûreté du bail primitif ne s'étendent pas à la nouvelle location (1567).

544. — Le bailleur peut donner judiciairement congé au preneur pour Tune des causes suivantes : l'* expiration du temps convenu ; — 2° non-paiement du loyer ; — 3® infraction à Tune des clauses du bail ; — 4** emploi de la chose louée à d'autres usages que ceux qui avaient été convenus (1569) ; en dehors de ces cas, le preneur ne peut être évincé qu'au bout des délais spécialement fixés par la loi pour les baux ruraux et urbains (cfr. 1577, 1581 et, infrà, n" 549 et 553; 1570). La procédure de congé (jtiicio de desahucio) fait l'objet, dans le Code de procédure civile, des articles 1561 à 1608 ; la demande est portée, en première instance, devant le juge municipal et, en appel, devant le juge de première instance de l'arrondissement; tous les délais ont été abrégés autant que possible.

545 [614]. — L^acheteur d'un fonds loué a le droit d'exiger que le bail cesse à partir de la conclusion de la vente, sauf convention contraire et ce qui est prescrit par la Loi hypothécaire pour les baux inscrits (L. hyp., art. 2 et 24); si Tachetenr uçe de ce droit, le preneur peut exiger qu'il lui laisse recueillir les fruits de la récolte correspondante à l'année agricole courante et que le vendeur lui donne des dommages et intérêts (1571). L'acheteur sous clause de réméré ne peut user de son droit de donner congé au preneur qu'après l'expiration du délai fixé pour l'exercice du retrait (1572).

546. — Relativement aux améliorations qu'il a faites, le locataire est dans la même situation qu'un usufruitier (1573, cfr., suprày n** 371, in fine).

5i7 [615]. — A moins d'une prohibition expresse dans le bail, le locataire a le droit de sous-louer tout ou partie de la chose, sous sa propre responsabilité envers le bailleur (1550). Sans préjudice de ses obligations envers le locataire principal, le sous-locataire est tenu directement envers le propriétaire pour tous les actes qui se réfèrent à l'usage et à la conservation de la chose louée, et ce, en la forme stipulée dans le bail primitif (1551). Le sous-locataire est également obligé envers le propriétaire jusqu'à concurrence de son propre loyer échu, les paiements anticipés étant considérés comme non effectués, à moins qu'ils ne l'aient été en vertu de l'usage local (1552).

2. Spécialités sur les baux à ferme et à loyer A. Baux a ferme

548 [616]. — « Le fermier n'a pas droit à un rabais pour cause de stérilité de la terre louée ou de perte de récoltes, provenant de cas fortuits ordinaires; mais bien en cas de perte de plus de la moitié des fruits par cas fortuits extraordinaires et imprévus, sauf convention contraire. On entend par cas fortuits extraordinaires l'incendie, la guerre, la peste, une inondation insolite, une invasion de sauterelles, un tremblement de terre ou autre événement également inaccoutumé et que les contractants ne pouvaient raisonnablement prévoir (1575) ». Le fermier ne peut non plus prétendre à aucun rabais du fermage quand les fruits ont péri après leur séparation des branches ou racines (1576).